房地产市场泡沫研究

1 我国房地产泡沫研究及应对措施

泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲目地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。

众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。与房价上涨相伴的是，从2003年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。

目前，我国房地产市场的走势有些扑朔迷离，适度向下调整是符合宏观调控目标的，也有助于行业更加健康、稳定的发展。但是，房地产市场是否会出现深度下跌，这是一个疑问，让行业、企业、政府为之心生忐忑。政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。

笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：经过几年的快速增长之后，中国的房价是否存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。

有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，但确也反映

房地产市场泡沫及其金融风险研究

房地产市场泡沫及其金融风险研究

摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。

关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施

一、引言

近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。

二、房地产市场泡沫的成因

1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。

2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。

3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。

三、房地产市场泡沫的影响

1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。

2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。

3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。

四、房地产市场泡沫的防范措施

1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。

2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。

3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。

经济论坛　

房地产泡沫问题研究与分析　

荆州市房产管理局荆，ｋｌ１分局　罗辑　

摘要：房地产泡沫会给国民经济和群众生活带来严重的影响。本文　

首先阐述了房地产泡沫的定义，进而论述房地产泡沫的诱因、影响以及　防范措施，旨在充分认识和控制房地产泡沫现象，确保房地产行业健康　

稳定发展。　

关键词：房地产泡沫房地产诱因影响举措　

作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产既可以为国家资金储　

备提供重要来源，还可以带动其他相关产业迅速发展．但房地产行业往　往容易产生泡沫现象。基于我国房地产市场持续升溢，房价居高不下的　

现象，下面就房地产泡沫问题展开研究与分析：　

一、何为“房地产泡沫”　从经济学的角度分析，泡沫指的是资产价格不断偏离其基本价值，　

投机者从中牟利使价格推高，最终产生超预期的价格暴跌。房地产泡沫　

则是指投机购买需求激增使房地产价格严重脱离其基础价值而持续上　

涨的一种形态。从目前的情况来看，我国房地产市场的供求关系长期处　

于失衡的状态，房地产业自身已形成较为固定的交易模式，其交易成本　普遍较低，说明了我国房地产已来到出现泡沫的前夜。　

二、出现房地产泡沫的诱困　（一）房地产行业投机过度　目前．土地交易制度仍存在不少漏洞．房地产行业的管理亦不尽完　

善　为投机行为提供了“钻空子”的机会。大量投机行为使土地需求激　增，而土地资源的稀缺性导致其需求弹性大于供给弹性，造成土地价格　

飞涨，远超其基础价值而出现地价泡沫。房地产投资的增速远快于城市　

化进程，加剧了市场供求关系的不平衡。　（二）全鞋监管不力　房地产的行业性质决定了开放商要手持大笔资金，但随着开发规　

模的扩大，自有资金已经无法满足实际需求．开放商转而向银行贷款。　

很多银行看重房地产的高回报而违反规定大量放款，降低了行业准入　的门槛。助长了过度开发带来的金融风险。　

（三）住房需求与日俱增　城市化进程不断加快．外来人口大量聚集在经济发展快的城市，农　村人口也大量向城市转移．城市原有的破旧房屋、小区被拆改，进一步　

链　葶襄懈产　【文章编号】ｌ００６—３￣２｛２ｏｏ９）ｏ２—００７４—０４　

对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究　

毛　勇　余新民　殷保兵　（湘潭大学商学院，湖南湘潭，４１１１０５）　

【摘要】我国房价这几年一路飙升，严重超出居民的收入增长速度。对于我国目前的房地产市场是否出现了泡沫问题，经济学　

界和政府部门及房地产开发商展开了激烈地争论。本文主要根据房地产市场的相关指数对我国的楼市进行了实证分析，得　出我国房地产市场的部分城市确实出现了泡沫。针对泡沫产生的根源。提出了当前如何使我国的楼市健康发展的相关建议。　

【关键词】房地产市场泡沫；住房保障；廉租房；实证研究　【中图分类号】Ｆ２９３　【文献标识码】Ａ　

ｌ　引言　

随着我国１９９８年实行住房制度改革取消福利　

分房以来，已经过去了十个年头，居民的住房条件有　

了显著的改善。但是也出现了许多难以解决的问　

题，尤其是这几年房价一路飙升已经严重超出了居　

民收入的增长速度，导致大部分人买不起房或住房　

条件得不到改善。引起了社会各界的广泛关注并引　

起了广大人民群众的普遍不满。　

根据马斯洛的需要层次理论，住房是人的第一　

层次的需要即生存需要，如果连生存需要都出现危　

机的话，何谈更高层次的需要呢？马克思强调要实　

现人的自由而全面的发展，住房是最基本的生存需　

求。　

２对我国房地产市场泡沫的判定　

２．１房地产泡沫的含义及表现形式　

房地产市场泡沫主要是指土地和房屋价格极高，　

与其市场基础价值不符。虽然账面上价值增长很高，　

但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁　

荣。它与一般的价格波动有着本质上的区别：一般的　

价格波动在时间上是相连的、循环的，而且波动幅度　

不会很大，而泡沫是价格持续上涨直到高到令人恐慌　

的地步，人们纷纷抛售，导致价格暴跌，波动幅度很　

大，且不具有周期性，它是突然地上涨与下跌。　

２．２　国际上衡量房地产泡沫的相关指标　

７４　湖南省教育厅科研项目［０８Ｃ８４７］阶段成果　２．２．１指标指示法