2017年上半年新疆房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产及其特点模拟试题

2017年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同类型房地产估价之一——居住房地产的估价★内容讲解第二章不同类型房地产估价按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型：（1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。

（2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

（3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。

（4）旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

（7）工业房地产：包括厂房、仓库等。

（8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（9）特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。

本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊等七种用途房地产的估价案例进行分析。

第一节居住房地产估价一、居住房地产及其特点居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，居住房地产主要有以下特点：（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。

（二）具有较强的相似性、可比性居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。

（三）不同类型住房价格内涵差异明显商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。

二、影响居住房地产价格的因素就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

黑龙江房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。

2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。

A：B：4C：24D：25E：执行层的组织协调2、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于B．低于C．等于D．低于等于3、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。

A．2938B．2982C．3329D．33794、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A．科学B．客观C．准确D．全面5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。

A．40B．50C．70D．806、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。

A：明晰性C：客观性D：一贯性E：执行层的组织协调7、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。

A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格8、关于可保危险的叙述错误的是__。

A．具备一定条件的危险，成为可保危险B．可保危险的发生与否，发生时间，地点造成危害的程度都必须具有偶然性C．可保危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性D．对于有些特定危险，因其一定会发生，因此不能作为可保危险9、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共20题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】 B2、设某系统由P1和P2两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。

若P1和P2的可靠性均为0.9，则该系统的可靠性是（）。

A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】 C3、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】 D5、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】 C7、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案单选题（共45题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A2、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C3、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。

A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D5、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A6、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。

A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D7、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。

其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。

A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A8、程序以解释方式运行时，不（）。

2017年上半年新疆房地产经纪人：宅基地使用权的权利内容考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋租赁方群体的复杂性，为房地产经纪人从事房屋租赁代理带来了一定的难度，房地产经纪人需要充分其需求，并为租赁当事人提供良好的服务。

A：理解和掌握B：掌握和满足C：理解和尊重D：尊重和满足E：工厂的生产设备2、下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是。

A：受人民法院委托，评估拟拍卖房地产的市场价值B：受房地产开发企业委托，对房地产开发项目进行策划C：促成委托人与他人达成房地产交易D：为他人提供房地产咨询服务E：客户资金代收代付风险3、房地产是国民经济发展的一个基本的，任何行业的发展都离不开房地产。

A：内容要素B：生产要素C：栽体要素D：结构要素E：权利型房地产投资信托4、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的以上，否则房地产不得转让。

A：15％B：20％C：25％D：30％E：权利型房地产投资信托5、房源信息的非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

A：周期性B：可靠性C：时效性D：互动性E：工厂的生产设备6、房地产经纪行业管理是社会公共管理的一个组成部分，因此它的基本作用就是。

A：维护社会整体利益B：抬高市场价格C：进行集约性管理D：降低市场价格E：客户资金代收代付风险7、房地产公司开办搬家服务、房屋装修服务，这属于风险管理方法中的。

A：损失控制B：损失融资C：内部风险控制D：信息投资E：工厂的生产设备8、业主大会筹备组的筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A：5B：10C：15D：30E：权利型房地产投资信托9、对于房地产开发投资，最常见的投资咨询服务就是：A：提供房地产开发项目的可行性研究报告B：对影响供给曲线和需求曲线移动的因素进行分析和预测C：要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析D：根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化进行分析E：客户资金代收代付风险10、我国《土地管理法》规定，土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的倍。

广东省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年2、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140B：42421C：56561D：60000E：工业用地的监测点评估价格3、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。

则该投资项目的内部收益率是。

A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同4、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数B．融资类参数C．评价标准类指标D．收益类指标5、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A．国家房地产管理局B．国家土地管理局C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门6、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格8、房地产估价委托合同的内容可以不包括。

台湾省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》: 房地产投资项目可行性研究特点考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、某在建工程, 土地使用权年限为50年, 自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2, 年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年, 估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%, 则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57B．394203C．3966.10D. 4769.852、设立物业服务企业, 必须向进行注册登记, 领取营业执照后, 方可开业。

A：工商行政管理部门B：建设行政主管部门C：民政主管部门D：劳动主管部门E: 执行层的组织协调3、某宗地面积为5 000 ㎡, 现状容积率为0．8, 土地市场价值为4 000元／㎡, 拟进行改造．批准的规划容积率为5．0, 楼面地价为1 500元／㎡, 则理论上应补交地价。

A：1 250万元B：1750万元C：2 050万元D：2 150万元E: 工业用地的监测点评估价格4、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的, 并且各期上升或下降的幅度大致接近。

A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E: 工业用地的监测点评估价格5、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时, 可以采用更简便的, 进行预测。

A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E: 工业用地的监测点评估价格6、某房地产现房价格为4000元/m2, 预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取), 出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5%, 风险补偿为200元/m2, 则该房地产的期房价格为__元/m2。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析基础试题库和答案要点单选题（共45题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B2、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。

多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。

A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C3、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。

那么，（）。

A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B4、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。

A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D5、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。

类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。

A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D6、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。

A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B7、The（）in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B8、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。