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签订房地产合作开发合同需注意的几个问题房地产合作开发合同是指两方或者两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例、约定方式分享利益的协议。
广义的房地产合作开发合同的外延非常丰富，只要是两方或两方以上当事人约定合作在土地上增添建筑物的活动，都属于房地产合作开发合同。
它不限于一方出地另一方出资，也可以是双方共同出地出资；不限于开发后进入市场，也可以是建设完毕后归自己使用；合作的主体也不限于单位之间，而可以是单位与自然人之间，或自然人与自然人之间。
一个有合格资质的开发企业如果既有土地，又有资金、技术、劳务等要素，它完全可以自主完成开发而不必寻求合作。
但在实践中，往往是有土地的一方没有资金，有资金的没有土地或资质，而合作开发可以有效的整合各种要素，实现共赢，因此，房地产合作开发正在成为一种重要的开发模式。
房地产合作开发合同由于履行周期长，投资密度高，涉及的风险利益因素又比较多，因此是一个很容易发生纠纷的过程。
在此，我们将签订房地产合作开发合同需注意的几个重点问题提出来，以求准备寻求合作开发的当事人顺利实现和谐合作和共赢。
（一）主体要求在签订房地产合作开发合同时，至少有一方需要有房地产开发经营资质。
如果双方均不具有开发资质，但是在形成诉讼前一方取得开发资质的，或者双方已经成立房地产公司的，合同仍然可以认定有效。
当然，如果项目经批准系自用性质，非用于向社会发售，对主体则没有开发资质的要求。
（二）土地性质要求依相关法律规定，房地产开发应当在国有出让土地上进行，因此，集体土地不能用于房地产开发，国有划拨土地非履行特定手续也不能用于房地产开发。
尤其需要注意，即使是领取了《国有土地使用证》的出让土地，也不一定绝对保证合法，还要注意土地证的发放部门是否市辖区政府或开发区政府，依照法律和最高人民法院司法解释的规定，市辖区和各类开发区政府无权出让土地。
以合作开发方式取得固定收益涉税问题相关法律条文：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。
第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
”固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。
第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
”第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。
”第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
”国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
最高法：《联合开发协议》是内部关系，一方仅享有债权，不能对抗权属证书上登记的权利人《联合开发协议》，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的合同行为。
通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于此类法律关系。
合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。
裁判要旨：在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。
在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下．一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。
案件来源：南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书，[最高人民法院(2011)民申字第777号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）。
在法律没有另行规定的情形下，《联合开发协议》不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。
裁判要旨案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》也是由润泽公司取得，依据《中华人民共和国物权法》上述规定，案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。
赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。
在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。
房地产合作开发的新规定权限设置：1.参与主体本合作开发协议适用于拥有合法建设资质和房地产开发经验的房地产开发商（下称“开发商”）与土地所有权人（下称“土地方”）之间的合作开发项目。
合作开发项目需遵守相关法律法规并取得规划、土地等相关部门的批准。
2.开发商责任开发商需对合作开发项目负责，包括但不限于规划设计、开发建设、销售推广等。
项目开发过程中应确保合规操作，确保项目按时、按质、按量完成。
3.土地方责任土地方应将土地使用权提供给开发商，并配合开发商进行项目规划、环境评估、施工许可等事项的办理。
在项目开发过程中，土地方需与开发商保持紧密沟通，并解决相关问题。
4.签订合同开发商和土地方需签订合作开发协议，明确双方的权益和责任。
合同中应包括项目的概述、面积、开发方式、工期、价格、分成比例、违约责任等内容。
签订合同前，双方应进行充分的沟通和协商。
5.资金投入开发商在合作开发项目中需自行投入资金，包括但不限于购地款、开发建设资金等。
土地方可根据约定或协商提供资金支持或贷款协助。
6.项目规划合作开发项目的规划、设计应符合相关法律法规和城市规划要求。
项目规划应包括建筑布局、功能区划、绿化设置、交通规划等内容。
开发商需按照规划要求进行项目开发。
7.施工管理开发商应按照相关标准和规定进行施工管理，确保施工质量和进度。
开发商需制定施工方案并报相关监管部门备案。
土地方可派专人进行施工监督。
8.销售推广开发商应制定销售推广方案，并按照约定销售方式进行销售。
销售过程需遵守相关法律法规，保障购房者权益。
开发商需及时将销售款项结算到土地方账户。
9.分成比例合作开发项目按约定的分成比例进行分配。
分成比例应合理公正，并在合同中明确约定。
分成方式可根据实际情况协商确定。
10.协作解决纠纷当双方在合作开发项目中发生纠纷时，应以友好协商的方式解决。
如协商不成，可依法通过调解、仲裁或诉讼等方式解决。
11.合同终止合作开发协议可根据约定或协商达成终止。
自然人参与合作开发房地产若干问题分析来源：fgf1240:日期:2011—11-11自然人参与合作开发房地产若干问题分析——以自然人参与的方式及所得税处理为角度方桂法一些自然人拥有富余资金,想参与房地产开发,获取资金效益。
可是,自然人很想弄清楚参与开发是否有法律依据，可以以怎样的方式参与开发,开发完毕后取得的红利如何缴纳所得税等一些问题，为自己投入的资金有个法律保障和获取更大效益铺平道路。
本文就这些问题，结合现行的相关法律、司法实践以及房地产会计提供的所得税相关实务,为自然人参与房地产合作寻求理想的途径。
一、关于合作开发房地产的模式自然人要知道如何参与投资房地产，首先要弄清楚我国现行房地产合作开发相关规定以及相关的合作开发模式.(一）、合作开发的法律依据1、开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股,合资、合作开发经营房地产。
这个规定为房地产合作开发提供了法律依据。
2、合同依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条明确了“合作开发房地产合同"的概念。
该条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
这个规定明确了房地产合作开发合同与其他合同不同的本质，提出了房地产合作可以出让土地使用权、资金等投资,也就是说集体土地使用权和划拨土地使用权不能进行合作开发；并明确了合作关系是共同投资，共享利润、共担风险，可以不共同经营.3、效力依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条明确了合作主体对合作开发房地产合同效力的影响。
该条规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
联合开发房地产若干法律问题随着城市的不断发展和人口的增加，联合开发房地产项目成为了一种常见的房地产开发模式。
联合开发不仅可以加快房地产项目的开发进度，还可以更好地利用各方的资源和专业知识。
然而，在联合开发房地产项目过程中，也存在着一些法律问题，本文将对这些问题进行详细探讨。
I. 合作协议的订立联合开发房地产项目需要各方共同承担风险和利益，因此，合作协议的订立至关重要。
合作协议应明确各方的权益、责任和义务，并且合作协议一般由律师起草。
在签署合作协议之前，各方应仔细审查协议的条款，确保自身的利益不受损害。
II. 权益分配问题联合开发房地产项目通常涉及多个参与方，每个参与方都有自己的权益。
在分配权益时，应考虑各方的投入和风险，以及项目的贡献和预期回报。
权益分配可以通过协商或者根据各方的投资比例来确定，但无论采用哪种方式，都应遵守法律法规。
III. 土地使用权问题联合开发房地产项目通常需要使用土地，而土地使用权的获得涉及到土地法律制度和程序。
各方在联合开发前，应确保土地使用权的合法性，包括土地证书、审批手续等。
另外，还需要明确土地使用权的期限和使用条件。
IV. 资金投入和融资方式联合开发房地产项目需要大量的资金投入，各方可以根据自身情况选择适合的融资方式。
常见的融资方式包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。
在选择融资方式时，各方需要考虑利率、还款期限、抵押物等因素，并且应当遵守相关的法律法规。
V. 建设和销售管理联合开发房地产项目的建设和销售管理也是一个复杂的过程。
建设过程中需要遵守建设法律法规，确保施工安全和工程质量。
销售过程中需要遵守商品房销售法规，包括房屋交付、合同签订、产权办理等。
同时，还需要合理地管理房地产项目，保障购房者的权益。
VI. 纠纷解决机制尽管各方在联合开发房地产项目中会尽力遵守合作协议和法律法规，但纠纷仍然可能发生。
因此，在合作协议中应明确纠纷的解决机制，可以选择仲裁、诉讼等方式进行解决。
房地产项目联建及其法律风险防范敬启者：接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。
一、联建的法律概念及有关法律规定联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产.”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定,“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议.”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的,为合法有效的房地产开发方式。
二、联建的具体形式根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：（一）房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
（二）房屋联建此为真正意义的联建模式,即:一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益,共担风险。
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨自国税发[2006]31号文件发布、财税[2006]75号文件出台后，许多房地产开发企业为了适应国家政策以及房地产市场的调整，同时又要兼顾同行之间的竞争、企业自身涉税风险以及企业的可持续发展，纷纷通过各种合作方式寻求合作伙伴。
虽然合作开发房地产项目已经比较普遍，但企业对于合作开发中相关的涉税政策一直比较模糊。
本文将以国税发[1995]156号、国税发[2006]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面的政策进行探讨。
一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。
房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。
通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“结合建设”等。
可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。
其法令特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
1、《XXX关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
——仅指合作建房。
2、《XXX关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。
此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：１、国税发[1995]156号规定的合作方式第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。
合作开发房地产项目的合同。
土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。
确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。
应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。
其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。
各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。
合作各方均承担了实际的合作风险。
该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。
因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。
【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。
联合开发房地产若干法律问题来源：不详发布时间：2006-4-11 上午11:36:26减小字体增大：张洪涛内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。
本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同法律问题进行探讨。
关键词：联合开发房地产概念特征组织方式有效性对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。
即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。
于是联合开发应运而生。
联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产地业的发展功不可没。
但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。
因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。
笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房共担风险，共享收益的房地产开发方式。
提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发称之为建筑方。
这种意义上的联合开发房地产是狭义的。
从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。
体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。
《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
以确保进入该具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。
比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。
根据最高人民法院关于审纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。
需要指出的是，所谓的责权利统一，是从双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。
首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。
而联合开发更需要向政府批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。
由于没有做好联合开发的审批工一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。
再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：（一）、组建新的法人。
即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。
该条对以土地使用权出资提供了法律保障。
）成立项目公司，以项目公司的名义进行开照出资比例承担风险、获取收益。
以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。
同时其不足之处也很建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这算的。
（二）、组建联合管理机构。
即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。
联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。
实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。
而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。
这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。
还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。
如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。
如果联没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。
联合开发房地产合同是一种无名合同约定的内容不同，合同的性质就会不同。
如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。
因此，签订联合开发合同一定要谨慎。
结合实践经验以下几点尤其应当重视：（一）、要明确划分双方的责任。
对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊使用附件、附图等方式作出具体描述。
供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。
联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。
到了这一阶段双突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。
房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。
另外，由于规划变更等原因也合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。
房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。
详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务够保证项目顺利进行。
比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。
而如果约定了明确违约责任，比如迟延减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。
例如某联合开发房地产合同方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。
根据国家有关部门金融法规，禁止企业间取利息，因此上述合同被法院认定为无效。
对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。
实采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批备注中注明其他联合开发单位的名称。
行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
