2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述模拟试题

2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。

房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

参见教材6-7页。

2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。

征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。

例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

参见教材20页。

3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：经济发展模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。

A：1B：3C：6D：12E：执行层的组织协调2、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表__。

A．投资计划与资金筹措表B．项目总投资估算表C．资金来源与运用表D．借款还本付息估算表3、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．解除出让合同D．变更出让合同4、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。

A．R1＞R2＞R3B．R2＞R1＞R3C．R3＞R1＞R2D．R1＞R3＞R25、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性7、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。

A．一手B．二手C．原始D．基础8、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

房地产估价师考试模拟题含答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.除了城镇土地使用税和( )因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

A、契税B、不动产税C、耕地占用税D、财产税正确答案：C2.已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于( )元/m2。

A、3816B、3899C、4087D、4000正确答案：D答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。

根据下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)3.房地产供给有限特性的本质是( )。

A、房地产的价值量大B、房地产的独一无二性C、土地总量有限D、房地产的不可移动性正确答案：D4.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是( )。

A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D5.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。

A、不超过100 万元B、不超过20 万元C、在20~80 万元D、不超过80 万元正确答案：B6.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。

2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷第一篇：2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（）万元。

A．245 B．275 C．315 D．3452、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者 B．承购人 C．预买客户D．潜在客户4、属于间接融资方式的为__。

A．商业信用B．国家信用C．民间信用 D．银行信用5、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是。

A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动B：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：执行层的组织协调6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元E：工业用地的监测点评估价格7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试题预测模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

（ ） 本题答案： 2、问答题 影响房地产需求的因素 本题答案： 3、判断题 除非共有人之间另有约定，经占份额2/3以上的按份共有人同意可以出让共有房地产。

（ ） 本题答案： 4、问答题 房地产供给的含义 本题答案： 5、多项选择题 下列（ ）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

A.地役权 B.租赁权 C.土地用途姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.建筑高度E.相邻关系本题答案：6、判断题因开发商拖欠建筑工程款，建筑工程承包人申请拍卖该工程时，消费者的自身权益将无法得到保护。

（）本题答案：7、判断题房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。

（）本题答案：8、判断题房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

（）本题答案：9、判断题对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。

（）本题答案：10、判断题“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。

（）本题答案：11、单项选择题下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路本题答案：12、单项选择题在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的（）。

海南省房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。

2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。

A．2011年7月1日B．2011年8月1日C．2011年9月1日D．2011年10月1日2、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：不予补偿B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿C：减半补偿D：给予正常补偿E：房地产估价机构必须加盖公章3、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。

A．存在效益外溢和转移B．需要适时更新改造投资C．不一样性D．保值性与增值性4、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同5、不属于影响房地产的因素是__。

A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．政策因素6、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。

A：净现金B：净收益C：净现值D：财务净现值E：借款合同7、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（）。

A．7.90%B．11.08%C．11.83%D．13.73%8、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。

A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格9、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。

海南省2017年上半年房地产估价师《相关知识》: 拍卖委托考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、申请房地产估价师初始注册的, 申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门2、下列关于地租的表述中, 错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E: 工业用地的监测点评估价格3、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A. 制订物业策略计划B. 设备更新财务预测C. 室内布局与空间规划D. 建筑设计与工程规划4、房地产转让的分类中, 根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E: 执行层的组织协调5、在市场法选择可比实例的过程中, 可比实例的规模应与估价对象的规模相当, 选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：0.5～2.0B：1.5～2.0C：0.5～1.5D：1.0～1.5E: 工业用地的监测点评估价格6、随着社会经济的发展, 房地产价格总体上呈波动趋势。

A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E: 借款合同7、某宗房地产土地面积300m2, 建筑面积250m2, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时, 有待拆除重建, 估价拆迁费用每平方米建筑面积300元, 残值每平方米建筑面积50元, 则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500B．62000C．61000D. 615008、房地产开发企业销售成套商品住宅, 应采取的销售方式是。

海南省2017年上半年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格2、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：同一估价原則、同一估价时点B：同一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原則、同一估价目的E：工业用地的监测点评估价格3、融资成本包括债务融资成本和__。

A．资本金融资成本B．资金筹集费C．担保费融资成本D．代理费融资成本4、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。

A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%5、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。

A：分散危险B：融通资金C：防灾防损D：分配E：执行层的组织协调6、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504C．1304D．12047、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。

A：竣工B：竣工验收C：入住D：交付E：执行层的组织协调8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。