长春市房地产交易市场发展报告

长春市房地产交易市场发展报告

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%；成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套；成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%；成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。其中:住宅成交套数为12546套；成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%；成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：1.27。虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。 2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套；成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%；成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。其中:住宅成交套数为7308套；成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%；成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：1；2001年为0.51：1；2002年为0.40：1；到2003年，提升为0.77：1；2004年，保持在0.71：1；2005年猛增为0.83：1;2006年为0.65：1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：0.43。说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元, 同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。其中：商品住宅均价2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。主要原因：一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛；三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》（公通字[2004]83号）要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示（试点），广泛宣传。并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。

三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销（预）售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。我们正在起草《关于规范商品房销（预）售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销（预）售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户；有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制（包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内）。

4、加强住宅租赁管理措施。拟研究关于住宅租赁管理的办法。协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：房地产估价机构45家（一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家），主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动；房地产经纪、咨询机构47家（由市房地产管理局备案）主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米；房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。注册资本6600万元，年营业收入5274万元。营业利润2872.2万元。 近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务；有的不按标准收费，随意性大；有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。