第06章--房地产开发项目管理

房地产企业工程管理体系的建立探究摘要：随着我国经济的不断发展，我国的房地产行业得到很大的发展，同时房地产行业的发展也遇到了越来越多的困难。

为了能够更好促进房地产企业的发展，房地产企业工程管理体系的建立也就应运而生。

本文依托于现代项目管理的九大体系，并与房地产行业的特点相结合，提出了房地产企业工程管理体系。

关键词：房地产企业；工程管理体系；建立中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：1001-828x （2013）01-00-01随着现代科学管理思想的不断发展，优化管理方法在当今企业的发展过程中起着越来越重要的作用，我国的房地产行业在我国取得了很大的发展，为了能够实现利润最大化，优化房地产行业工程管理体系就势在必行。

为了能够使大家更好地建立房地产企业工程管理体系，本文引用了项目管理的九大体系来分析房地产企业的工程管理体系，以期能够使大家对房地产企业工程管理体系能够有更深刻的理解，这样才能更好地促进我国房地产企业的发展。

一、工程管理体系的支撑要建立房地产企业工程管理体系，就需要对这个管理体系找到必要的支撑。

目前在我国房地产行业的发展非常迅速，取得了很大的成果。

相应的，我国的房地产行业相关的法律法规也比较完善，为了能够促进该体系的建立和发展，就需要对国家相关的法律法规、行业专项法、地方法令、相关的方针政策进行详实的了解，只有充分了解这些对房地产工程建立的相关规定，并结合房地产行业自身的特点才能够更好地促进房地产行业的发展。

除此之外，为了支撑该工程管理体系，还需要建立相应的房地产行业的信息管理系统，随着科学技术的进步、新材料的产生，房地产工程项目也将受到相应的影响，为了更好地促进我国房地产行业的发展，就需要及时对自身的施工工艺、科学技术、新型材料、施工经验等方面的信息进行必要的管理和更新，只有很好地掌握这些内容，才能够更好地促进我国房地产企业的发展，为我国房地产企业的工程管理体系建立提供必要的支撑。

工程建筑项目财务管理与资金流动管控对策思考摘要：现代化建筑工程规模较大，投资力度大，且施工周期长，建筑企业面临更大的投资风险。

基于此，需要加大财务管理力度，并提升资金流动管理水平，优化资金分配，减少资金风险，保障全面预算管理的有效落实。

在具体实施中，需要结合工程建筑项目的特点，优化风险管理体系，强化人才培养机制，并采取多元化的资金筹措渠道，提高资金利用率，保障建筑企业市场竞争力的提升。

文章主要对工程建筑项目财务管理与资金流动管控对策进行分析，从未提升提升工程建筑企业财务管理水平，提高资金利用率，有效规避财务风险，保障建筑项目经济效益的增加。

关键词：工程建筑项目；财务管理；资金流动；管控对策随着社会经济的发展，建筑工程行业获得了良好的发展机遇，为社会发展提供了强大的推动力量。

当前，建筑工程项目的投资力度较大，且施工周期长，建筑企业面临更大的资金风险。

在工程建筑项目财务管理与资金流动中还存在一定的问题，如预算不准确、超预算、融资难度大、资金分配不科学等问题，导致工程建筑项目滞后。

所以，建筑企业需要树立良好的财务管理意识，提升资金流动管理水平，进一步优化建筑工程项目经济效益和管理水平，为建筑企业的可持续发展奠定良好的基础。

一、工程建筑项目财务管理与资金流动管控的必要性现代化建筑工程项目规模较大，且施工周期较长，资金需求量大，且资金管理难度较大，在项目财务管理中需要进行资金规划和流动的长期规划管理。

项目资金来源渠道较为多样化，其中涉及到投资者、贷款、政府资金等，资金协调、监管难度大。

此外，现代化工程建筑项目中的参建方较多，利益主体较为繁杂，如业主、承包商、监管部门等，只有保障项目财务、资金流动的高效性管理，才能保障各方利益[1]。

因此，强化工程建筑项目财务与资金流动的优化管理具有一定的必要性，可以提高资金利用率，减少项目造价成本，保障项目经济效益的提高。

同时还能协助建筑企业对项目实施中的各类财务风险进行精准识别，并采取针对性的防范措施，有效降低潜在的经济损失。

2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

第六章无形资产一、单选题1.下列项目中，应确认为无形资产的是（）。

A.企业自创商誉B.企业内部产生的品牌C.企业内部研究开发项目研究阶段的支出D.为建造厂房以支付出让金方式获得的土地使用权2.下列关于无形资产的核算，表述正确的是（）。

A.不能为企业带来经济利益的无形资产，应将其账面价值全部转入资产减值损失B.无形资产计提减值应该根据账面价值与未来现金流量的现值进行比较C.如果无形资产的残值重新估计以后高于其账面价值，无形资产可以继续计提摊销D.为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用不计入到无形资产的初始成本，应当计入当期损益3.A公司为甲、乙两个股东共同投资设立的股份有限公司，经营一年后，甲、乙股东之外的另一个投资者丙意图加入A公司。

经协商，甲、乙同意丙以一项非专利技术投入，三方签订协议确认该非专利技术的价值为200万元。

该项非专利技术在丙公司的账面余额为280万元，市价为260万元，那么该项非专利技术在A公司的入账价值为（）万元。

A.200B.280C.0D.2604.A公司2×16年3月1日开始自行研发一项新工艺，3月至10月发生的各项研究、调查等费用共计200万元；11月研究阶段成功，进入开发阶段，支付开发人员工资160万元，福利费40万元，支付租金40万元，假设开发阶段支出有60%满足资本化条件。

2×16年12月31日，A公司该项新工艺研发成功，并于2×17年2月1日依法申请了专利，支付注册费4万元，律师费6万元，3月1日为了能够正常运行而发生人员培训费8万元。

则A公司无形资产的入账价值为（）万元。

A.162B.218C.152D.1545.下列关于无形资产的后续计量的说法中，正确的是（）。

A.企业自创的商誉应按照无形资产的摊销方法进行摊销B.使用寿命不确定的无形资产，应按照系统合理的方法进行摊销C.使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应当在每个会计期末进行减值测试D.无形资产的摊销方法只有直线法6.2×16年12月31日，甲公司无形资产账面价值中包括用于生产丙产品的专利技术。

编号：顺整储开发 [2006年 ]06 号北京市土地一级开发项目实施方案项目名称：顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目编制单位：北京市土地整理储备中心顺义区分中心编制日期：2006年7月10日北京市土地整理储备中心顺义区分中心制目录第一章总论 (3)一、编制目的 (3)二、编制依据 (3)三、编制原则 (4)第二章基本情况 (5)一、项目区域位置 (5)二、土地利用现状 (6)三、地上物现状情况 (7)四、项目规划情况 (7)第三章征地及收购工作方案 (11)一、征地、收购情况概要 (11)二、相关政策依据 (11)三、征地、收购费用及相关税费测算 (12)第四章市政建设方案 (14)一、规划目标 (14)二、初步咨询方案 (14)三、市政基础设施投资估算 (16)第五章土地供应方案 (18)一、供地计划 (18)二、开发进度 (18)第六章土地一级开发管理方案 (21)第七章投资方案 (22)一、项目总投资估算 (22)二、项目预期收入估算 (23)三、项目预期利润 (23)四、项目现金流量分析 (24)附件 (25)第一章总论一、编制目的调查研究开发区区域的现状情况，结合城市规划，综合土地、政策、资金、技术条件等各种资源的优势和制约作用，统筹土地一级开发和房屋开发，就土地一级开发各项工作内容安排工作计划，预测开发成本，根据各项工作对资金的需求和土地收益做出资金的使用计划，作为一级开发实施过程中各项工作的指导依据。

二、编制依据1．《中华人民共和国土地管理法》2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》3．《北京市土地一级开发管理暂行办法》4．《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)5．《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见(京国土房管拆字[2003]666号)6．《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号)7．《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)8．《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>(顺义区部分)的通知》(北京市国土资源局京国土征(2004)227号)9．北京市实施〈中华人民共和国城镇过国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法，1993年5月18日市政府第6号令10．《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》（京政发（1987）第93号）11．关于调整征地超转人员生活补助费标准的通知；顺民字(2001)32号12. 北京市人民政府令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》[（1994）第21号]三、编制原则1．调查研究，因地制宜。

商品房销售的管理办法中国建设部发布了关于商品房销售的管理办法，下面是正文：商品房销售管理办法第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。

参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

第五章投资项目资本预算本章考情分析本章属于财务管理的重点章节，在历年试题中，除客观题外，通常还有计算分析题或综合题。

本章教材主要变化本章和2016年教材相比删除了投资项目风险衡量的加权资本成本和权益资本成本的内容。

本章主要内容第一节投资项目的类型和评价程序一、投资项目的类型二、投资项目的评价程序 1.提出各种项目的投资方案 2.估计投资方案的相关现金流量 3.计算投资方案的价值指标 4.比较价值指标与可接受标准 5.对已接受的方案进行再评价第二节 投资项目的评价方法一、独立项目的评价方法（一）净现值法（Net Present Value ）1.含义：净现值是指特定项目未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。

2.计算公式：净现值=Σ各年现金净流量现值=Σ未来现金流入的现值-Σ未来现金流出的现值 3.折现率的确定：项目资本成本。

【教材例5-1】设企业的资本成本为10%，有三项投资项目。

有关数据如表5-1所示。

表5-1 单位：万元净现值（A）=（11800×0.9091+13240×0.8264）-20000=21669-20000=1669（万元）净现值（B）=（1200×0.9091+6000×0.8264+6000×0.7513）-9000=10557-9000=1557（万元）净现值（C）=4600×2.487-12000=11440-12000=-560（万元）4.决策原则:当净现值大于0，投资项目可行。

【例题•单选题】若净现值为负数，表明该投资项目（ )A.各年利润小于0，不可行B.它的投资报酬率小于0，不可行C.它的投资报酬率没有达到预定的折现率，不可行D.它的投资报酬率超过了预定的折现率，不可行【答案】C【解析】净现值为负数，即表明该投资项目的报酬率小于预定的折现率，方案不可行。

但并不表明该方案一定为亏损项目或投资报酬率小于0。