海南房地产项目考察深度报告

海南调研报告一、海南市场的发展历程及政策影响发展历程重要政策及事件：起步发展阶段（90-94年）随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。

巩固提升阶段（95-07年）在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。

但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。

转型阶段（07-12年）：2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式开通。

2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。

投资型客群得到初步遏制。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。

2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。

政策影响：通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。

限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。

限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成倍利率贷款的项目，一次性比例依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。

二、海南市场板块及发展海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约200万平方公里，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。

北纬18°以南重点旅游区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。

城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。

南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅游度假地产。

板块特征：次要考察组团：城市印象经济落后；民风彪悍；以工业为主；自然条件海岸线长；沙滩、水质一般；海岸线朝西；山海互动交通条件东线高速；西环轻轨（开工）；西部机场（立项）发展机遇集中在一线海岸；西部度假区主要在昌江霸王岭旅游区和棋子湾度假区；儋州的滨海新区和东坡文化园；西部组团城市印象省会城市，副射范围广；人流物流集散地；交通便利；自然条件海口文昌较长海岸，安定与澄迈都属海口后花园，具备养生文化；文昌未来潜力巨大交通条件美兰机场等交通便利发展机遇文昌沿海湾，如铜鼓岭－月亮湾、木兰湾等未来潜力巨大；航天主题公园；海口主要向郊区的休育休闲产业发展。

北部组团城市印象落后的山区；少数民族聚集；交通不发达自然条件生态环境好；热带雨林；山体较多；温泉丰富；交通条件目前仅蜿蜒的省道，交通不便；但未来规划五指山机场、中线高速；三亚至五指山旅游轻轨（小道消息）发展机遇发展热带雨林为特色的森林旅游和长期宜居的休闲地产;发展以民俗文化为核的旅游景区中部组团城市印象最具琼文化的地区；旅游起步早；海南名小吃多自然条件海岸线长；华侨文化交通条件东线高速；东环轻轨；博鳌机场（2011年开工）发展机遇万宁未开发沿海湾区；国际旅游岛先行试验区；东部组团主要考察组团：中国最知名的热带滨海旅游城市；处于旅游重点发展区，有国际免税店建设，国家海岸规划等自然条件热带气候；海岸线长，沙滩水质优良；旅游资源丰富交通条件凤凰机场；环岛高速与环岛轻轨的终点站；发展机遇沿滨海带向西、向东延伸；著名景区附近，资源条件的二线腹地城市印象南部组团客户特征：稀缺性资源导入的游客转换为旅游地产的置业客户，客户来源广而散。

以新海南人为主的岛内客户是目前支撑海南项目成交的重要组成部分，三亚岛外客户比例更高。

“四高”特征：海南旅游地产客户分布图高寒地区高寒地区：以哈尔滨为中心的东北地区。

高收入地区：以内蒙鄂尔多斯、山西等为代表的资源型地区高消费：以北京、上海为中心的高消费地区。

高人口密度地区：以川渝为代表的人口聚集地。

销售情况：2011年调控对于海南项目而言，不局限于政策本身，更重要的是通过降低客户投资预期，减少产品的去化量，可以看出酒店等配套不完善情况下，销售量持续降幅增大：海口市场唯一销售同比增加的区域，房价有所降低，同时积蓄已久自住型、改善型需求在海南省逐步释放的原因。

三亚市场卖“气候”，但价格被保持的同时，增长空间也受到很大压迫；而除开海口，其他重点市县则很难抵抗政策波动对其销售量产生的影响。

存量情况：东线重点城市存量压力加大，三亚市场库存383万㎡相对较小，但12年销售量万㎡，预计去化周期达到35个月，并呈现上升趋势。

重点城市市场存量消化周期除海口略有下降外，其余各城市均处于消化周期均呈上升趋势，去化库存成为未来海南市场的主旋律。

三、三亚市场考察：此次考察范围主要集中在三亚市域内的三亚湾、鹿回头半岛、高新区、亚龙湾、海棠湾、藤桥土福湾、清水湾（三亚市域外）隶属区域配套资源开发程度规划用地性质酒店档次海水沙滩质量三亚湾成熟一线几乎开发完毕，二线以鲁能三亚湾为主。

酒店用地、住宅用地中低档为主良一般，污染较重大东海比较成熟未来主要开发片区集中在鹿回头半岛，目前有半山半岛（至7期）、中信项目（新推）。

酒店用地为主中档、中高档良良亚龙湾成熟基本开发完毕，无可开发用地酒店用地为主高档优优海棠湾起步阶段起步阶段，目前以政府为主导进行基础设施建设，已有12家企业进入。

酒店用地为主数量多、高档优优土福湾起步阶段起步阶段，目前只有东和项目启动。

酒店、住宅用地较少，中低档或项目自建优优清水湾起步阶段起步阶段，雅居乐启动1期。

酒店、住宅用地无（未来有JW、希尔顿酒店）优优三亚陵水根据三亚及陵水板块，通过同行交流、实地咨询，针对具有相同特征的板块的典型项目进行了实地考察，并对销售价格、去化速度、产品特征、客群特征进行了深入了解以判断各区域针对客群的定位属性。

隶属区域考察项目市区及三亚湾海资源与非海资源代表项目鲁能三亚湾新城、山水国际市域高新区区域以万科湖畔、和弘阳光假日为典型大东海仅半山半岛、中信云邸2个项目亚龙湾项目较少，公主郡为典型代表海棠湾酒店在建，二线无呈现项目，腹地南田区域有陶然湾、六和悦城、珠江南田57°3个项目土福湾项目极少，以东和福湾为代表清水湾独占清水湾资源万亩项目雅居乐清水湾三亚陵水三亚湾鲁能.三亚湾（美丽5期）项目特点：2007年开始开发1500亩高尔夫球场，近海项目（600m ）享受三亚湾海滩，距离机场较近，配套丰富，高尔夫会所、高尔夫学院及练习场、游艇会会所、美丽MALL 项目配套（世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、社区内湖、旱地音乐广场）酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆及其他配套设施等。

产品及价格：5期容积率，2012年5月推售小高层精装公寓68-95㎡，20000元/㎡，物业元/㎡独栋清水别墅160-220㎡占地400-700㎡，29000万-30000万/㎡，物业元/㎡代理及客户：易居中国代理，10月-3月旺季推售旺销，淡季全国巡展，以北方市场为主客群：可按揭，但90%一次性付款70%-80%是北方客户（北京、太原、东北三省）客群为中高端投资客及度假客群，看重总价，离海滩近，离机场较近，短期2次到访成交较多。

销售速度：2011因为政策及自身产品问题，年销售量约400套2012年虽然市场受到持续影响，但调整定位，度假精装公寓销售量约800套，主要在10-3月销售三亚市区三亚.山水国际项目特点：07年开始开发，三面环山一面临水，离市区近先期产品入住率较高，生活配套齐全，偏自住特征，但受到市区限购影响，别墅销售速度缓慢。

产品及价格：独栋精装别墅500-810㎡，占地900-1500㎡，33000-50000万/㎡，总价1700-4000万/套，物业8元/㎡，限购区域内电梯精装公寓52-127㎡，续客阶段，预计均价25000元/㎡，物业元/㎡代理及客户：自销，属于限购区域，公寓为主力产品客群构成，外地客户限购，一次性比例100%70%是北方客户（北京、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）客群为养老客群及偏好便捷度的度假客群，看重总价，生活方便。

销售速度：2012年别墅组团剩余产品在售，货量较少，受限购影响，月销售量约1套2013年精装度假公寓处于续客阶段，5月推售（原旺季月销售量约30套，受到一定限购影响）鹿回头半岛（大小东海）：中信.半岛云邸项目特点：借助半山半岛规划资源，享受海质较好的规划海滩，高端酒店，游艇俱乐部，高尔夫球场，半山腰位置全产品观海，是离市区最近的顶级高端规划板块（开发中）。

产品及价格：90亩，容积率别墅:800㎡，占地2-4亩，6000万/栋起，绿城物业元/㎡电梯160-240㎡，万/㎡起，均价40000元/㎡，物业元/㎡产品规划完全以经过资源为导向，几乎户户海景代理及客群：华远代理销售， 100%一次性付款60%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）客群为顶级高端客群。

销售速度：2012年12月首开推524套，销售约200套，旺季月销售量约60套半山半岛项目特点：2007年首推，已开发至7期（共10期），一二期以公寓与别墅为主，后期均已景观板式高层为主，最大限度利用高尔夫景观和环海景观。

几乎垄断鹿回头半岛的资源，但开发还在完善中，定位离市区最近的顶级高端度假区，以鹿回头半山公园+高尔夫+游艇生活为主，海质优于大东海及三亚湾。

产品及价格：先期部分产品精装电梯公寓100-130㎡主力产品为精装电梯板式公寓190-210㎡（样板展示，高尔夫，海景，猕猴山）33000元/㎡-60000元/㎡（精装含家具家电）均价45000元/㎡，7期物业元/㎡，其余元/㎡定金50万，只支持一次性付款代理与客群：前期为金达利代理，后期自行销售客群100%一次性付款70%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）客群为顶级高端客群。