奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告

奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告目录第一章项目总体概况.......................................................................................................................................... - 1 -一、项目简述 (1)二、报告研究范围 (2)三、项目研究目的 (3)第二章项目建设背景及发展情况分析............................................................................................................. - 4 -一、项目建设背景分析 (4)1、符合国家发展现代服务业发展规划........................................................................................................ - 4 -2、拟建项目所处的商业圈............................................................................................................................ - 5 -3、符合区域发展规划 ................................................................................................................................... - 5 -二、项目建设的必要性 (6)1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分........................................................................................ - 6 -2、商业消费需求下的需要............................................................................................................................ - 6 -3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要........................................................................................ - 7 -4、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周围沿线开发的需要 ............................................ - 7 -5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要................................................................................ - 7 -第三章项目开发市场前景与可行性分析.......................................................................................................... - 9 -一、市场前景分析及预测 (9)1、城镇化发展，带来发展预期.................................................................................................................... - 9 -2、经济效应 ................................................................................................................................................. - 10 -3、消费需求效应 ......................................................................................................................................... - 10 -4、项目开发带来商业的机会....................................................................................................................... - 11 -5、区域内非购物类消费潜力巨大............................................................................................................... - 11 -6、相关商业品牌的需求旺盛...................................................................................................................... - 12 -二、项目建设可行性分析 (13)第四章荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析...................................................................... - 14 -一、荆州市区位环境与社会经济发展情况 (14)二、荆州居民消费分析 (15)三、荆州商业圈分析 (17)1、荆州商业整体市场特点.......................................................................................................................... - 17 -2、荆州的主要商圈分布.............................................................................................................................. - 17 -3、荆州未来五年的商业预测...................................................................................................................... - 18 -4、荆州商业的业态分析.............................................................................................................................. - 19 -5、荆州餐饮娱乐服务业.............................................................................................................................. - 20 -四、荆州购物新的消费需求分析 (21)五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势 (21)1、我国及荆州旅游购物简要分析.............................................................................................................. - 21 -2、项目所处开发区商业及购物旅游分析.................................................................................................. - 22 -六、分析结论 (22)第五章项目SWOT分析...................................................................................................................................... - 24 -一、优势 (24)1、交通便捷、发展核心地带圈.................................................................................................................. - 24 -2、配套设施便利 ......................................................................................................................................... - 24 -4、政策优势 ................................................................................................................................................. - 24 -二、劣势 (25)1、政府服务及配套政策有待完善.............................................................................................................. - 25 -2、休闲购物旅游资源开发深度不足.......................................................................................................... - 25 -3、城镇配套服务设施仍需要完善.............................................................................................................. - 25 -三、机遇 (25)1、旅游休闲购物时代到来.......................................................................................................................... - 25 -2、推进城镇化建设的机遇.......................................................................................................................... - 26 -3、地方发展的机遇 ..................................................................................................................................... - 26 -四、挑战 (26)1、地域间、空间性竞争带来挑战.............................................................................................................. - 26 -2、产业政策的完善带来挑战...................................................................................................................... - 27 -3、市场定位带来挑战 ................................................................................................................................. - 27 -4、融资成本过高 ......................................................................................................................................... - 27 -五、SWOT分析结论 (27)第六章项目实施目标及定位............................................................................................................................ - 29 -一、项目开发目标及策略 (29)1、项目开发总体目标 ................................................................................................................................. - 29 -2、项目开发模式 ......................................................................................................................................... - 29 -二、项目定位 (30)1、功能定位 ................................................................................................................................................. - 30 -2、市场及业态定位 ..................................................................................................................................... - 31 -第七章项目建设方案与规划设计.................................................................................................................... - 32 -一、项目主要建设内容 (32)二、建设规模及业态细分简析 (32)1、建设规模 ................................................................................................................................................. - 32 -2、主要业态分析 ......................................................................................................................................... - 34 -三、项目主要技术经济指标表 (35)四、配套工程说明 (37)1、道路交通及绿化 ..................................................................................................................................... - 37 -2、供电及通讯系统 ..................................................................................................................................... - 37 -3、给排水系统 ............................................................................................................................................. - 37 -五、项目组织机构设计 (38)六、项目运营模式 (38)1、奥特莱斯购物中心运营方案.................................................................................................................. - 39 -2、经营收入模式 ......................................................................................................................................... - 39 -七、项目规划设计 (40)1、设计指导思想 ......................................................................................................................................... - 40 -2、设计原则 ................................................................................................................................................. - 40 -第八章节能和环境保护分析............................................................................................................................ - 42 -一、分析依据 (42)二、节能、节水分析 (42)1、节能分析 ................................................................................................................................................. - 42 -2、节水 ......................................................................................................................................................... - 43 -4、能源消费量测算 ..................................................................................................................................... - 44 -5、项目节能措施评估及建议...................................................................................................................... - 45 -三、环境保护影响综合分析 (46)四、环境影响评价的结论 (47)第九章消防与劳动安全卫生............................................................................................................................ - 49 -一、建筑消防及人防 (49)1、消防及人防控制标准.............................................................................................................................. - 49 -2、消防工程规划 ......................................................................................................................................... - 49 -二、劳动安全卫生 (50)第十章项目开发进度计划................................................................................................................................ - 52 -一、进度计划编制依据 (52)二、项目工期 (52)第十一章项目投资估算与资金筹措分析........................................................................................................ - 54 -一、估算范围及依据 (54)1、投资估算依据 ......................................................................................................................................... - 54 -2、投资估算范围 ......................................................................................................................................... - 54 -二、编制说明 (54)三、估算分析 (55)1、工程费用 ................................................................................................................................................. - 55 -2、项目总投资概算分析.............................................................................................................................. - 55 -四、项目资金筹措 (56)1、资金来源 ................................................................................................................................................. - 56 -2、资金来源的可靠性分析.......................................................................................................................... - 57 -3、资金偿还 ................................................................................................................................................. - 58 -五、资金使用和管理 (58)第十二章项目财务评价.................................................................................................................................... - 59 -一、项目评价的依据 (59)二、项目财务预测 (59)1、项目计算期 ............................................................................................................................................. - 59 -2、项目销售收入预测 ................................................................................................................................. - 60 -3、税金及附加 ............................................................................................................................................. - 61 -4、总成本费用 ............................................................................................................................................. - 61 -5、总利润 ..................................................................................................................................................... - 61 -6、贷款偿还期 ............................................................................................................................................. - 61 -7、抵押物设置 ............................................................................................................................................. - 61 -三、项目财务评价 (62)1、财务效益指标 ......................................................................................................................................... - 62 -2、项目投资回收期 ..................................................................................................................................... - 62 -3、不确定性分析 ......................................................................................................................................... - 62 -4、清偿能力分析 ......................................................................................................................................... - 62 -5、盈亏平衡分析 ......................................................................................................................................... - 63 -四、项目财务评价结论 (63)第十三章项目效益分析.................................................................................................................................... - 64 -一、转移和吸纳城镇劳动力，为当地解决就业，促进城镇居民消费 (64)二、有利于促进结构调整，搭建设良好产业平台 (64)三、人气聚集，提升区域品味，增加地方收益 (65)四、将促进城镇配套服务设施的完善，改善当地居民生活环境和生活质量 (65)第十四章综合评价与建议................................................................................................................................ - 66 -一、结论 (66)二、建议 (66)1、产业政策配套到位 ................................................................................................................................. - 66 -2、有关规划对接要及时.............................................................................................................................. - 67 -3、为项目开发运营提供必要支持.............................................................................................................. - 67 -建设休闲时尚购物文化旅游区——荆州随着全面生态文明社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式和消费结构将发生重大变化，购物旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。