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fisaa北京奥特莱斯案例调研报告名称 建筑 面积商品均价 （元）人均消费额 （元/人/次）商品档次 所属商圈 发展潜力爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-10001000-2000中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000一—中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯一一一—中央别墅区 良好上海奥特莱斯110,000 500-1500 1500-2500中高档 郊区（道路 干线汇集地）良好1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通:2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（1）北京奥特莱斯布局女郊农场北苑爱家outlets—人大处UI• d鲁谷北京两站;:広里燕莎outlets济朝阳门香山活力东方outlets东MB £ 71 QI定福庄赛持 outlets（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9髙速公路，南北分別为沪杭、沪宁髙速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环髙速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
目录一、奥特莱斯的由来 (3)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (5)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (11)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
项目概况赵港镇位于青浦东部，距xxxx市中心人民广场26公里，东距xxxx虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。
依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成xxxx西部新兴城市化地区项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。
面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。
停车场拥有车位1000个。
地理位置公司位于青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。
交通信息xxxx体育场旅游4号线、普安路（近人民广场）沪青盈专线、沪青专线、沪朱专线、西区汽车站沪朱专线、申商专线方家窑下车即达。
招商方式公司的经营模式以招租为主，租售相结合，根据供需双方实际情况，欢迎洽谈其他经营方式，公司注重品牌的汇聚能力。
公司简介xxxx奥特莱斯品牌直销广场有限公司是顺应实践零售业发展潮流打造全新的商业业态。
志在依托xxxx国际化城市背景，以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。
投资方：百联集团、xxxx九龙仓集团有限公司共同投资组建。
百联集团：由原xxxx一百（集团）有限公司，华联（集团）有限公司，xxxx友谊（集团）有限公司，xxxx物资（集团）总公司组建而成，总资产340亿元，拥有遍布全国23个省市5000家营业网点。
xxxx九龙仓集团：是xxxx举足轻重的地产投资公司，兼营酒店、零售、通讯、媒体及娱乐方面的业务，通过现代货运码头在物流业务上拥有庞大投资。
集团资产总值达811亿港元。
集团旗下的旗舰投资物业海港城及时代广场，在内地共有三个时代广场项目，分别位于xxxx、xxxx、xxxx。
联系方式市场部：中国xxxx沪青平公路2888号(嘉松中路5555号)总机：59756060 转 6273xxx ：59756598邮编：20xx04xxxx奥特莱斯布局占地面积16万平方米,入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为Ａ区、Ｂ区和Ｃ区３大板块。
凤凰资讯：奥特莱斯重来，拿什么拼？20xx年08月22日02:12：xxxx商报0人参与0评论原标题：奥特莱斯重来，拿什么拼？杉杉集团副总裁傅文骥杉杉要打造的奥特莱斯，是希望成为一种继百货、购物中心之后的新型商业模式，融入更多体验业态在百货业直呼进入“微增长”并深刻检讨同质化现象的时候，奥特莱斯却在传统零售业态中一枝独秀，杉杉集团投资10亿元在郑开大道(xxxx市中牟县境内)沿线建奥特莱斯。
这不是孤例，未来3年，不少新的奥特莱斯项目将在xxxx密集上市。
不过，业内专家一致认为，奥特莱斯的发展除了消费者认可问题，货源将是最大的发展瓶颈。
奥特莱斯“真的”来了8月20日上午9时，巨大的横幅“真的奥特莱斯来了”出现在普罗旺世中城的开工奠基仪式上。
20xx年年底，一座集奥特莱斯购物、休闲、餐饮于一体的商业综合体将在此处开门纳客。
对于奥特莱斯，消费者并不陌生，最直白的感受就是可以“低价买奢侈品”，这是连皇室也会赶时髦的事儿。
就在不久前，英国凯特王妃还被发现前往位于牛津郡的比斯特奥特莱斯购物，为乔治王子购买睡衣。
而不少国内游客去海外购物，也首选当地奥特莱斯。
此次，杉杉集团联合本地商业地产把奥特莱斯带入xxxx。
在当天的新闻发布会上，杉杉集团副总裁傅文骥介绍，未来将在全国范围内打造10个以上上规模的奥特莱斯。
第一阶段目标是“到20xx年打造5个奥特莱斯，形成年销售额70亿元以上的规模”。
之所以称奥特莱斯“真的”来了，杉杉是有底气的，目前全球做奥特莱斯最好的一个是美国的切鲁西，另一个是日本的三井，杉杉选择了与看中中国市场的三井合作。
xxxx是杉杉奥特莱斯事业的第三站，在杉杉奥特莱斯事业的拓展历程中，xxxx奥特莱斯具有里程碑意义。
在当天上午的发布会上，杉杉宣布，已经在宁波和xxxx开了两家奥特莱斯，xxxx作为第三家起到了承上启下的作用。
既继承了前两家奥特莱斯的开发、设计和运营管理经验，也有非常良好的品牌合作资源。
奥特莱斯国内外经典案例作者：攸宁来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期一、美国奥特莱斯美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化，产业并购使公司集中。
如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group， Inc.收购。
该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺，分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。
经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万平方米柜台面积，是目前世界上最大的品牌直销中心，以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
商品折扣通常在25%-65%，吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示，有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面，一层呈网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区（见图1），用不同颜色区别，紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色，每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。
目前，日本共有50余家奥特莱斯。
根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区，与东京之间距离为90分钟车程，御殿场拥有风光秀美的河流景观，旅游观光和Outlets购物休闲结合，能够更有效延长顾客逗留时间。
奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet 位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet ）的经营方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯 2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A 、B 、C 三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet）的经营方式，如Burberry,Coach, Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A、B、C三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B 座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C 座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
