物业经营管理精讲11-20

第11讲课件讲义第11讲讲义投资回收与投资回报第四节：房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投人资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。

如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关系。

从前面的介绍中，我们已经知道：投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。

就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。

盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。

其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。

除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。

房地产投资项目财务评价指标体系如表3—1所示。

盈利指标计算方法（一）三、盈利指标计算方法(一)动态指标1．财务净现值财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。

决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

财务净现值的计算公式为：式中NPV——项目在起始时间点的财务净现值；i0——基准收益率或设定的目标收益率。

如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受。

2．财务内部收益率财务内部收益率(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：式中CI——现金流人量；CO——现金流出量；(CI--CD)t ——项目在第‘年的净现金流量；t＝0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

财务内部收益率可以通过内插法求得。

即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：式中il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2——采用高折现率时净现值的负值。

式中i1和i2之差不应超过1％～2％，否则，拆现率il、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图3—12)。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。

如IRR小于ic则项目不可接受。

当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)(图3—13)。

从图3—13中可以看出，当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。

第12讲课件讲义第12讲讲义盈利指标计算方法（二）3．动态投资回收期动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：式中Pb——动态投资回收期。

动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。

在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。

动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

(二)静态指标1．静态投资回收期静态投资回收期(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。

例如：期初投资100万，第1年净现金流量20万，第2年净现金流量30万，第3年净现金流量30万，第4年净现金流量30万，第5年净现金流量40万。

求静态投资回收期=？解：因为20+30+30+30=110>100,所以累计净现金流量开始出现正值期数是4静态投资回收期=4-1+10/30=3.33年。

2．现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2．8／20XlOO％＝14％；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2／20X100％＝11％。

现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

3．投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。

相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。

该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。

在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值)／权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)／权益投资数额。

清偿能力指标计算方法四、清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

(一)利息计算方法按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。

每年应计利息的近似计算公式为：还本付息的方式包括以下几种：1．一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2．等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；3．等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4．一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5．“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

(二)借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。

房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。

借款偿还期的计算公式为：式中：Id为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)，Pd为借款偿还期(从借款开始期计算)，Rt为第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金)。

借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。

当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

其计算公式为：可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。

当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。

偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。

偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

当指标小于1．2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。

(四)资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。

其表达式为：资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。

房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

财务评价指标计算实例五、财务评价指标计算实例[例3-6]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。