三亚市解放路商圈调研报告

三亚市解放路项目调研报告一、三亚市概况三亚市位于海南省南部，2017年，全市常住人口为76.42万人，聚居了汉族、黎族、苗族、回族等20多个民族。

全年全市生产总值（GDP ）529.25亿元，比上年增长7.6%，三亚被评为旅游业收入占GDP 比值最高的中国城市。

2015年1月2日，海南省三亚市崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区正式挂牌成立。

二、三亚商业概况三亚市的商业可划分为三部分，一是以传统老街区商业发展起来三亚核心商圈解放路，第二部分是大东海商圈，大东海商圈以大东海旅游景区为依托，陆续开启了如1号港湾城、夏日百货等高端商业项目，大东海商圈的发展也日益成熟。

第三部分是外围的旅游区域型商圈，亚龙湾商圈、海棠湾商圈，这些商圈主要开发免税店等高端旅游休闲购物方向。

其中亚龙湾商圈的百花谷是亚龙湾国家度假区首家休闲、娱乐购物中心，凭借这一得天独厚的优势，“百花谷”势将成为商旅、游客及当地高端消费者的汇聚之所。

海棠湾的三亚国际免税城是海南省最大的免税商场。

解放路商圈大东海商圈外围旅游区域商圈在众多商业中，解放路商圈凭借其所在的吉阳区核心位置，及其传统老商圈几十年的沉淀作用，具有业态齐全、商圈认知度高、消费惯性稳定等特点，目前还是众多商业中客流量最大的商圈。

解放路由商业街状态形成并发展，所以商业物业状况较为陈旧，停车不是特别便利，这也使得该商圈逐步在形成了以“年轻化”、“中低档”、“休闲小吃”“旅游购物”的方向发展。

（大东海商圈商业案例）（亚龙湾商圈商业案例）（海棠湾商圈商业案例）三、解放路商圈商业状况描述注：红线部分为解放路地下商业街，金线圈内为已开业周边商业项目。

解放路商圈可分为解放路沿街商业及外围购物中心项目，上面图标的1、2、4、12均为外围购物中心，这四个购物中心档次定位均为中档，其中图标1的项目为明珠广场，购物类项目占比80％以上，客流主要以当地中档消费为主体。

图标2为金色阳光购物中心，其位于河西部分解放路商圈与河东部分商品街商圈的中间位置，该购物中心以休闲餐饮为主题，占比超过50％。

图标4、6分别为胜利购物中心及三亚国际购物中心，这两个购物中心主要针对旅游人群，档次定位也为中档。

上图编号3、4、6、7、8、9、10、11、13均位于解放路上，以下为每个项目的情况描述：外围购物中心描述过高，较高楼层的客流较少，五楼以上出现了空置的商铺。

1.金润阳光购物中心（图标2）金润阳光购物中心位于新风路上，西侧是河西解放路商圈，东侧为河东商品街商圈，商场主体以休闲美食为主体，服饰类无主题，均为服装品牌拼凑，目前经营状态一般，服饰区域出现了空置商铺。

3.胜利购物中心（图标4）胜利购物中心于2014年开业，商业建筑面积5万㎡，该购物中心的主力店为旺豪超市，第一时尚百货。

其中旺豪超市面积1.7万㎡，是三亚单体最大的超市。

超市停车便利，车位高达1200个，超市外围为餐饮、服饰、及旅游产品，该购物中心也是以旅游商业为主体。

4.三亚国际购物中心（图标12）三亚国际购物中心位于解放路与建港路交汇处，其建筑结构和解放路步行街很相似，一楼为旅游购物商业步行街，经营旅游工艺品，珠宝、餐饮等项目，还有一家超市主力店，二楼和三楼为百货主力店，经营中档服饰类品牌。

其一楼的步行商业街有很强的休闲聚客能力，强大的客流同时也支撑了二三楼的百货业态生存，目前是外围几个购物中心中经营较好的项目。

解放路沿街商业描述1.创新数码城（图标3）创新数码城位于解放路与新风路交汇处，该项目的沿街客流量较大，该数码城主要经营手机类产品，汇集了国内知名的手机品牌，商场内的手机维修配套也较为齐全。

2 小吃城及服装城（图标4）商场一楼为小吃城，二楼经营时尚女装，该小吃城为解放路商圈内最集中的小吃区域，客流量较大，汇集了上百家特色小吃，经营状况良好，租金在30元/天/㎡以上，其缺点就是物业条件脏乱差，室内温度高，排烟不好等缺点。

二楼的时尚女装区域经营的都为低档的少女服饰，由于其商铺面积小，装修无特色，部分商家也出现了转让等现象，该女装城规模小，商铺均为10㎡以下，主要针对30岁以下年轻人群。

3.信兴电器（图标5）解放路的电器商城有三家，都较为分散，沿街的有信兴电器、盛发电器及宝胜广场的二楼，这三家经营涵盖了国内的主要电器品牌。

4.天成商城（图标6）天成商城紧邻步行街，一楼经营旅游食品超市，二三楼经营餐饮主题餐厅，汇集了海南特色、四川特色及港式茶餐厅等10余家主题餐厅，平均客单价在50—70元/位。

5.解放路步行街（图标7）解放路商圈客流最集中的区域解放路步行街，商业面积3.4万㎡，一楼步行街，经营旅游工艺品，国内一线的男装品牌，男女生活休闲及运动休闲品牌，二三楼经营时尚男女装、童装、箱包皮具、鞋类。

目前阶段经营状况良好，商场的转让费很高，根据位置不同，转让费在5—20万元，虽然转让价格很高，除了一些极差的位置，基本没有转让的店铺。

6.旺毫超市（图标8）旺毫超市位于解放路中心地带，紧邻三亚汽车站，该位置原为万豪超市，后合同期到期，原房主继续经营超市，延续了原来的字音，将“豪”字更改为“毫”，旺毫超市主要经营旅游食品。

7.丝绸服装城（图标9）该服装城在2017年11月开业，是由一浙江人将该处物业的二楼整体租赁下来，分割小商铺进行对外租赁，该商场主要经营中老年服饰，由于三亚的“养老族”也是很大的消费群体，所以该商场的经营状况良好，商场的租金随着三年旅游季节的淡旺季而变化，主流户型为9㎡，淡季价格为100元/天/商铺，11月份旺季租金高达400元/天/商铺。

8.一方百货（图标10）一方百货位于解放路南段，该区域较解放路步行街位置相比客流较少，一方百货共计8层，商场建筑面积2.3万㎡，一楼经营珠宝、手表等项目，二楼经营中年女装，三楼经营童装，四楼经营部分男装及家居用品，四楼以上均是儿童培训教育等项目，该百货服饰类、休闲类商品占比很小，商场的客流也较少，三楼以上出现了商铺空置现象，目前已经转型过度为培训教育类商场，虽然在众多大商场中经营项目无特色，但27家培训教育类业态还是可以支撑其生存发展。

9.宝胜广场（图标11）宝胜广场总建筑面积1.3万㎡，商场的经营状况不好，整个商场的业态无互动性，为了生存业态业态呈现拼凑式状态。

一楼经营电脑耗材，经营状况不好，商铺空置接近50％，二楼为家电业态，三楼目前空置，四楼经营古玩，古玩城开业三年，目前商铺空置60％。

10.第一农贸市场（图标13）第一农贸市场位于新建路，市场一楼主要经营海鲜类商品，很多旅游人群在此市场购买海鲜，在周边很多专业的海鲜代加工店面加工。

农贸市场的二楼三楼为良智服装城，该服装城2013年开业，商场商家有800余户，商场物业条件较差，通道均不足2米，消防通道也很少，一直有传闻说该市场要动迁，但一直没有实行。

该商场主要经营低档服饰类商品，二楼的经营状况良好，三楼很多店面转让。

门前的新建街为服装夜市，很多商家白天在店经营，晚上出来出摊摆夜市，也由此看出该区域是解放路商圈低端消费的集中地。

四、解放路商圈商户基数解放路商圈的商户基数主要针对解放路地下商场周边的商业，外围的购物中心及第一农贸市场的商户基数没有计算在内。

业态特点1. 解放路沿街手机通讯49家、眼镜15家、旅游工艺品17家，传统服饰类品类占比小，可以看出解放路沿街的租金较高，沿街的商业多为品牌形象店和高利润行业。

2. 传统服饰类品类多集中在解放路步行街。

3. 解放路业态较为齐全。

4. 把传统商品化为一类，旅游食品和工艺品划为一类，餐饮类单独划分，制作出下表，通过饼图可以看出，解放路商圈的服装鞋帽购物类项目占比60％，旅游产品高达16％，可以看出解放路商圈是本地消费结合旅游消费的商圈。

家 家五、商圈的租金情况从下表可以看出，解放路周边的租金波动很大，沿街租金自北向南呈现递减的趋势，北段的小商铺的租金在30元/天/㎡以上，到中段至南段，租金在10元/天/㎡左右。

楼层租金呈现由一层向上“跳楼式”下降，解放路步行街一楼经营旅游工艺品的摊位租金极高，而且没有对外进行转让的商家，到二楼、三楼的租金就下降到10元以下。

通过对客流的分析，由于天气原因解放路白天的客流量少，夜间的客流极大，客流的走向主要在一楼沿街，一楼商业大多针对旅游人群，二楼以上商业针对的是本地及部分旅游购物人群，夜间二楼以上的客流不大，这也是租金为什么一楼和楼上的租金差距如此悬殊的原因之一。

传统购物类60%旅游产品16%小吃13%餐厅3%宾馆1%其它7%基数比传统购物类旅游产品小吃餐厅宾馆其它六、商铺销售价格解放路商圈内的商铺分为两部分，商场内部及沿街商铺，这些商场及沿街商铺建设年代较早，最初的销售价格不具有参考价值，因为解放路商圈的租金整体偏高，所以目前阶段没有销售的商铺。

三亚市商品城商圈及大东海商圈的沿街底商的销售价格均在4万元/㎡以上，位置较偏的区域的沿街商铺也不低于2.5万元/㎡，下面针对三亚市吉阳区的沿街底商商铺销售价格做了价格摸底，数据如下：五、商圈特点1.业态齐全解放路商业从商业街形式为起源，商业沉淀年限久远，又因其原为三亚市唯一商圈，所以传统商业业态较为齐全。

2.旅游商品占比较高由于三亚为旅游城市，大量的游客进入也使得商圈内旅游产品的数量在加大，从基数上看旅游产品数量占比已经达到16％，因为一些旅游食品超市面积都较大，如果按照面积计算，旅游产品的占比会更高。

3.商圈夜晚活力高于白天三亚为热带海洋性季风气候，全年平均温度高达25.7，日照时间长，因为天气的原因也使得消费人群习惯日落后出来购物，所以解放路商圈的客流高峰期都在夜间。

4.租金波动大解放路商圈的客流由本地客流和旅游客流组成，旅游商品主要集中在一楼沿街，二楼以上为传统购物类项目，旅游客流对传统购物类商品的需求量不大，所以造成一楼商铺到楼上商铺的租金跳崖式下降。

核心区域一楼的租金均在30元/天/㎡以上，二楼以上租金在10元/天/㎡以下。

5.外围家庭生活消费，内部老商圈为年轻群体、旅游人群消费解放路外围购物中心交通便利并且停车方便，吸引周边的本地中高收入人群消费。

解放路老商圈内停车困难，公共交通发达，商品的档次也偏向于中低端，吸引了本地的中低收入的年轻人、学生进行消费，同时解放路沿线的快捷及低端宾馆数量较多，也吸引了很大量的中低端消费的旅游人群。

6.核心区域无空间发展，转让费较高解放路以步行街为首商场的物业都由商场自持，没有进行对外销售，所以使得经营较早的商家的优先承租权价值更高，目前一楼沿街的转让费要20万以上。