创新推动中国经济发展
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一８一
万方数据
创新推动中国经济发展
四、研究发展轨迹。把握周期规律 中国经济发展有周期，中国产业发展也有周期规律。研究和实践证明，中
国的产业已经经历了四个完整的周期，其中五年增长、两年低落，七年为一个 周期。而这个周期也恰恰反映了中国的经济周期。宏观调控的目的是反周期， 就是尽量拉长发展期，减短低落期，有一个运营周期之说。当然，周期不可能完 全被运行，它是规律．但是人的主观意识和政府的调控应该朝着这个方向努 力。形象地说，就是在天热的时候要帮助这个孩子脱掉衣服，天冷的时候加上 衣服，因为人体体温调节需要外力来帮助。这就叫宏观调控。但是我们看到的 不是抑制周期，反而是加大周期，这些年因为调控力度扩大，加剧了周期的波
关系恶化，造成了房价进一步上涨，最近五年每年递增１１％。从中，我们可以看 到房价增幅在十年里出现了两次跳跃，每一次跳跃都是因为宏观调控。但每次 跳跃都与预期相反，我们都知道，增加供应才能抑制价格，政府却用双紧方针同 时紧缩银根和打压供应，结果是调控一次房价上涨一次，越调控越上涨。 正是“国五条”的出台，造成了现在的问题。限购严重扭曲了供求关系，２０１２ 年土地购置量同比下滑了３０％。限购抑制了新的投资，新开发量增速为负值，政
布式的发电厂，应该建到老百姓的房顶上，只想依靠出口用国外的消费来带动
国内的生产，是靠不住的。有人提出来用补贴的方式买空调电器，但是老百姓 不能买房子买空调也没有地方可放。格力空调董事长董明珠说，任何扶持政 策不需要，只要房子卖得出去他的空调电器就能卖得出去。可见，忽视老百姓 的现实需求，总想脱离实际地用直接补贴代替某个产业是不切实的。中国确立 房地产作为新的经济增长点才十年，这个新的增长点仍然在有力地拉动经济。 政府早就确定最终消费是住房、汽车、旅游业和服务业。中国经济发展不能单
府开发保障房投资量增速也为负值。更糟糕的是一些地方政府为了完成短期房
价调控目标，抑制高价房出售。现在限购已经打麻药成瘾了，只要不打就会上涨。 此外．国五条中的限购限贷加增税条款，都是对老百姓不利的。很多家庭为了买 房卖房甚至采取离婚的方法。如此，政策效果与其制定初衷完全背道而驰。 但是，并不能因为这些问题全面否定国五条，它也有其积极意义。比如：增
一大国。从１９９６年钢铁超过一亿吨到现在的８．８亿吨，１５年增长了７．８倍。其
中６０％的钢铁材料是用于房地产和其它基础建设，这６０％又有效拉动了其它 ４０％ｏ当时房改课题组对拉动需求的测算结果为，一百亿元的房地产投资可以 带动国民经济其它部门产出２８６亿元，由此出现了２．８６这样一个拉动力系
数。现在这个拉动力系数已经远远落后，当时还没有外墙保温、光纤入户这样
认识的误区，并在此基础上把握经济发展的关键因素，提出了一系列创新性的改革建议，为 推动我国经济发展提供政策参考。
关键词：经济发展；创新；改革
中图分类号：Ｆ８１２．２
文献标识码：Ａ
文章编号：１６７３—６８０Ｘ（２０１３）０２—０００５—０８
回顾三十年的改革开放历程，正是诸多创新引领了中国的发展。展望未来，
的高科技．金融保险也没有进入到房地产领域，后来金融业特别是抵押贷款的
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创新推动中国经济发展
应用加大了拉动力。即使按照原有的系数来计算，现在房，为什么在房地产旺盛的 时候国民经济发展．为什么打压房地产龙头其它行业就萎缩。正是因为如此， 温总理曾经明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业。 这些年人们的认识越来越偏颇，认为房地产业绑架了国民经济，宁愿经济 降到底也不要房地产的ＧＤＰ，认为房地产拉动的都是落后产能，中国应当搞 高科技。这明显脱离了中国实际。前些年力推的光伏、风电目前出现大问题， 就是因为只考虑出口，不考虑国内内需。光伏产业在国内并不是不能发展，分
动。比如２００７年打压经济，提出了双防方针，导致２００８年经济降到谷底，后来
金融海啸来了发现不对，又赶快改。这样，每次调控都是上一次的后补。造成了 经济急上急下，不利于经济发展。 事实上，商品房领域，包括土地市场，都应该要放开，并不需要这样过度的 政府调控。现在新一届的领导人提出了经济人要发挥市场的配置资源的基础 作用，要认识到市场的力量是行政力量难以替代的。又重提当年的市场经济观 点．而城镇化这个最大潜力只有通过制度性改革才能实现。为了实现改革．我 们需要动手术。改革就是革命。我们首先需要调整政府调控，要把操控的手换 成市场的手。这是自我革命．需要有壮士断腕的决心和气魄。 按照中国的经济发展规律，今年应该是一个上升之年。中国经济从低谷到 高涨也有一个发展规律，一定要按照四步走，每一步都不能走错。第一步就是政 府加大投资缓解经济萎缩。第二步是在１９９８到２０００年启动房改。用楼市，用最 终消费带动经济发展。但是这次走到半路就被宏观调控限购打断了．增加了向 前走的难度。第三步是２００４、２００５年实体经济得到发展。包括钢铁、水泥、制造 业、运输业都发展起来了。第四步是２００６年股市走出低迷，逐渐进入牛市。超越 周期，没有最终需求拉动，想提前振兴制造业，是做不到的，股市当然也会持续
加商品房供应量，加大住房投资和建立插销机制，推动土地和金融改革，都是 值得肯定的措施。下一步，我们需要淡化房价。一旦低收入者得到保障，新家庭 全面解决住房问题，中高收入者其实并不关注房价下降，他们关注的是资产升
值。所以今后解决调控僵局要做好这么几步：首先要加大保障房，解决民生；第 二是化解地方债；第三是增加商品房供应量；第四是房产税要适当推出；第五是 扭转金融体系。总的来说，政府要避免过度调控，加强务实，特别是保障房建设。
说房地产调控是经济下滑的重要原因。 经济调控能抑制经济发展，能把若干相关产业推入困境。唯独压不住的是 房价上涨。历年房价上涨数据显示，在启动房改早期的时候，房价每年递增３％；
推动房改后，从２００３到２００８这五年，忽略了保障房建设，房价每年递增８．５％；
最近五年虽然有所重视保障房建设，但是打压它的需求，抑制了生产，导致供求
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创新推动中国经济发展
百姓真正拥有住房也刚处于起步阶段。并且，我们的城镇化率很低。大约是 ５２％，实际上相当一部分农民名为在城市，实际不在城里。对此情况，李克强总
理用了不同的数据，五亿多和八亿多，五亿多的城里人和八亿多的农民，比数
据还要低。一个１４、１５岁的年轻人有可能会得老年病吗？因此，中国的房地产 业出现泡沫也至少是在三十年后。当前一些专家过早地提出了房地产泡沫论。 而且误把降低房价当成调控目标。 对于限购，作为一种短期打麻药的行为是可取的，但不能光打麻药不治 病，否则长期下去将使得相关产业受到损害。去年上半年国民经济大幅度下 滑，包括钢铁、水泥、有色、物流、煤炭、电力，也包括家用、家电、装修、保险、纺 织等，很大部分原因在于限制均衡消费。这不仅造成了实体经济消费相关产 业困难，也造成了土地市场堪忧、地方财政困难等问题。关于土地财政问题我 们要推翻，但从现实来看，这还是地方政府的主要经济来源，以致租金上涨，租 房者受害。股票市场从２００１年调控前到２０１２年，股指一路走低。最低时上证 指数只有１９４９点，惨不忍睹。国家税务总局发言人准确地回答了这个问题．他
收稿日期：２０１３－０４—１０ 作者简介：孟晓苏（１９４９一），男，江苏苏州人，中国房地产开发集团理事长，经济学博士。 一５一
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创新推动中国经济发展
等。这些年以来，我们看到正是因为推动了住房商品化．才使得老百姓的居住 条件得到了明显改善，生活得更有尊严。
值得注意的是，房改必须考虑到大量低收入者的存在。在当时房改方案里
中国的国情，最显著的一点是城镇化率非常低，大大落后于发达国家。中
国的城镇化率是１００年前的美国、５０年前的日本和４０年前的韩国的水平。５０ 年前，即上世纪６０年代，正是日本经济蓬勃发展的时期，也是日本产品遭到全
世界谴责的时期，６０年代把东洋货当做假冒伪劣产品。由此可见。任何国家都
经历了这样一个阶段。也是在６０年代，日本雄心勃勃地提出了城市规划，而中 国在党的“十八大”上提出了城镇化计划，两者惊人地相像。在城市规划的推动 下，６０年代日本住房迅速发展，没有出现泡沫，日本的房地产泡沫是出现在８０ 年代末９０年代初，也就是三十年之后。而中国房改从启动到现在才１５年，老
纯依赖出口，我们更重要的任务是扩大内需。李克强总理也提出中国经济要
进行结构调整．而最大的结构调整就是扩大内需。
三、正视中国国情。调整房产政策
前几年所有专家都在说房价是泡沫．甚至中国经济也是泡沫。这些观点主要 来自于海外。什么是泡沫？弹得动、吹就破的才叫泡沫。但是最近三年我国历史上
最严厉的楼市调控政策，也没有使房价跌落，表明这并不是泡沫。在２５年前有人
提出来了泡沫．１９８９年北京房价达到每平方米１６００元，上海房价最贵为每平方 米２３００元，以当时的收入水平，一个大学毕业生１００年的收入也买不起房子。然 而．现在２５年过去，这些房价不但没有下降，反而大幅上涨使房产价值增加了好 几倍。为什么中国屡屡预言房价下跌的专家们就没有一次预测准确过呢？这个问 题的本质，是因为这些人对中国国情缺乏认识，中国与外国的国情是不一样的，依 靠外国的国情来预测中国的房价，这是舍本逐末，所以才会出现这么多的误判。
２０１３年第２期
总第１１６期
上海金融学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｆｉｎａｎｃｅ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ
Ｎｏ．２，２０１３ Ａｐｒ Ｎｏ．１１６
创新推动中国经济发展
孟晓苏
（中国房地产开发集团公司，北京１０００３７）
摘要：本文通过对我国房地产行业各种突出问题的深入剖析，揭示了当前政策和社会
也只有改革和创新，才能推动中国经济的发展，真正实现中国梦。中国梦是强国
梦，中国梦也是励志梦。改革中的矛盾只能用改革的办法来解决，只有坚持推进 改革，才能换来市场经济。建议采取以下几项改革措施，切实推动中国经济发展。
一、参与住房设计，完善保障体系
住房建设是国民经济新的增长点。房地产是国民经济的支柱产业。这一观 点早在２００３年就被写人了国务院文件，现在越来越被大家所认可。中国居民 在经历了八十年代到九十年代的三次排浪式消费之后，下一波消费将集中在 住房和汽车上。“美国梦”（Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｄｒｅａｍ）的本意并不是我们如今所熟知的 演绎与延伸意义。而是六十年代美国提出的一个消费口号，追求对象是私人住 房与家庭轿车。据此，“中国梦”（Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｄｒｅａｍ）也应具有这一含义。 党中央、国务院清醒地认识到了居民消费结构的这一转型，提出了把住房 建设培育为新的经济增长点和新的消费特点。１９９８年７月国家发布房改方 案，七项政策推动了住房商品化的进程，包括自给刺激消费，改革住房制度，完 善供应体系，发展住房金融，放开二级市场，减免过高税费和推动住宅商品化
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创新推动中国经济发展
四、研究发展轨迹。把握周期规律 中国经济发展有周期，中国产业发展也有周期规律。研究和实践证明，中
国的产业已经经历了四个完整的周期，其中五年增长、两年低落，七年为一个 周期。而这个周期也恰恰反映了中国的经济周期。宏观调控的目的是反周期， 就是尽量拉长发展期，减短低落期，有一个运营周期之说。当然，周期不可能完 全被运行，它是规律．但是人的主观意识和政府的调控应该朝着这个方向努 力。形象地说，就是在天热的时候要帮助这个孩子脱掉衣服，天冷的时候加上 衣服，因为人体体温调节需要外力来帮助。这就叫宏观调控。但是我们看到的 不是抑制周期，反而是加大周期，这些年因为调控力度扩大，加剧了周期的波
关系恶化，造成了房价进一步上涨，最近五年每年递增１１％。从中，我们可以看 到房价增幅在十年里出现了两次跳跃，每一次跳跃都是因为宏观调控。但每次 跳跃都与预期相反，我们都知道，增加供应才能抑制价格，政府却用双紧方针同 时紧缩银根和打压供应，结果是调控一次房价上涨一次，越调控越上涨。 正是“国五条”的出台，造成了现在的问题。限购严重扭曲了供求关系，２０１２ 年土地购置量同比下滑了３０％。限购抑制了新的投资，新开发量增速为负值，政
布式的发电厂，应该建到老百姓的房顶上，只想依靠出口用国外的消费来带动
国内的生产，是靠不住的。有人提出来用补贴的方式买空调电器，但是老百姓 不能买房子买空调也没有地方可放。格力空调董事长董明珠说，任何扶持政 策不需要，只要房子卖得出去他的空调电器就能卖得出去。可见，忽视老百姓 的现实需求，总想脱离实际地用直接补贴代替某个产业是不切实的。中国确立 房地产作为新的经济增长点才十年，这个新的增长点仍然在有力地拉动经济。 政府早就确定最终消费是住房、汽车、旅游业和服务业。中国经济发展不能单
府开发保障房投资量增速也为负值。更糟糕的是一些地方政府为了完成短期房
价调控目标，抑制高价房出售。现在限购已经打麻药成瘾了，只要不打就会上涨。 此外．国五条中的限购限贷加增税条款，都是对老百姓不利的。很多家庭为了买 房卖房甚至采取离婚的方法。如此，政策效果与其制定初衷完全背道而驰。 但是，并不能因为这些问题全面否定国五条，它也有其积极意义。比如：增
一大国。从１９９６年钢铁超过一亿吨到现在的８．８亿吨，１５年增长了７．８倍。其
中６０％的钢铁材料是用于房地产和其它基础建设，这６０％又有效拉动了其它 ４０％ｏ当时房改课题组对拉动需求的测算结果为，一百亿元的房地产投资可以 带动国民经济其它部门产出２８６亿元，由此出现了２．８６这样一个拉动力系
数。现在这个拉动力系数已经远远落后，当时还没有外墙保温、光纤入户这样
认识的误区，并在此基础上把握经济发展的关键因素，提出了一系列创新性的改革建议，为 推动我国经济发展提供政策参考。
关键词：经济发展；创新；改革
中图分类号：Ｆ８１２．２
文献标识码：Ａ
文章编号：１６７３—６８０Ｘ（２０１３）０２—０００５—０８
回顾三十年的改革开放历程，正是诸多创新引领了中国的发展。展望未来，
的高科技．金融保险也没有进入到房地产领域，后来金融业特别是抵押贷款的
一６一
万方数据
创新推动中国经济发展
应用加大了拉动力。即使按照原有的系数来计算，现在房，为什么在房地产旺盛的 时候国民经济发展．为什么打压房地产龙头其它行业就萎缩。正是因为如此， 温总理曾经明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业。 这些年人们的认识越来越偏颇，认为房地产业绑架了国民经济，宁愿经济 降到底也不要房地产的ＧＤＰ，认为房地产拉动的都是落后产能，中国应当搞 高科技。这明显脱离了中国实际。前些年力推的光伏、风电目前出现大问题， 就是因为只考虑出口，不考虑国内内需。光伏产业在国内并不是不能发展，分
动。比如２００７年打压经济，提出了双防方针，导致２００８年经济降到谷底，后来
金融海啸来了发现不对，又赶快改。这样，每次调控都是上一次的后补。造成了 经济急上急下，不利于经济发展。 事实上，商品房领域，包括土地市场，都应该要放开，并不需要这样过度的 政府调控。现在新一届的领导人提出了经济人要发挥市场的配置资源的基础 作用，要认识到市场的力量是行政力量难以替代的。又重提当年的市场经济观 点．而城镇化这个最大潜力只有通过制度性改革才能实现。为了实现改革．我 们需要动手术。改革就是革命。我们首先需要调整政府调控，要把操控的手换 成市场的手。这是自我革命．需要有壮士断腕的决心和气魄。 按照中国的经济发展规律，今年应该是一个上升之年。中国经济从低谷到 高涨也有一个发展规律，一定要按照四步走，每一步都不能走错。第一步就是政 府加大投资缓解经济萎缩。第二步是在１９９８到２０００年启动房改。用楼市，用最 终消费带动经济发展。但是这次走到半路就被宏观调控限购打断了．增加了向 前走的难度。第三步是２００４、２００５年实体经济得到发展。包括钢铁、水泥、制造 业、运输业都发展起来了。第四步是２００６年股市走出低迷，逐渐进入牛市。超越 周期，没有最终需求拉动，想提前振兴制造业，是做不到的，股市当然也会持续
加商品房供应量，加大住房投资和建立插销机制，推动土地和金融改革，都是 值得肯定的措施。下一步，我们需要淡化房价。一旦低收入者得到保障，新家庭 全面解决住房问题，中高收入者其实并不关注房价下降，他们关注的是资产升
值。所以今后解决调控僵局要做好这么几步：首先要加大保障房，解决民生；第 二是化解地方债；第三是增加商品房供应量；第四是房产税要适当推出；第五是 扭转金融体系。总的来说，政府要避免过度调控，加强务实，特别是保障房建设。
说房地产调控是经济下滑的重要原因。 经济调控能抑制经济发展，能把若干相关产业推入困境。唯独压不住的是 房价上涨。历年房价上涨数据显示，在启动房改早期的时候，房价每年递增３％；
推动房改后，从２００３到２００８这五年，忽略了保障房建设，房价每年递增８．５％；
最近五年虽然有所重视保障房建设，但是打压它的需求，抑制了生产，导致供求
一７一
万方数据
创新推动中国经济发展
百姓真正拥有住房也刚处于起步阶段。并且，我们的城镇化率很低。大约是 ５２％，实际上相当一部分农民名为在城市，实际不在城里。对此情况，李克强总
理用了不同的数据，五亿多和八亿多，五亿多的城里人和八亿多的农民，比数
据还要低。一个１４、１５岁的年轻人有可能会得老年病吗？因此，中国的房地产 业出现泡沫也至少是在三十年后。当前一些专家过早地提出了房地产泡沫论。 而且误把降低房价当成调控目标。 对于限购，作为一种短期打麻药的行为是可取的，但不能光打麻药不治 病，否则长期下去将使得相关产业受到损害。去年上半年国民经济大幅度下 滑，包括钢铁、水泥、有色、物流、煤炭、电力，也包括家用、家电、装修、保险、纺 织等，很大部分原因在于限制均衡消费。这不仅造成了实体经济消费相关产 业困难，也造成了土地市场堪忧、地方财政困难等问题。关于土地财政问题我 们要推翻，但从现实来看，这还是地方政府的主要经济来源，以致租金上涨，租 房者受害。股票市场从２００１年调控前到２０１２年，股指一路走低。最低时上证 指数只有１９４９点，惨不忍睹。国家税务总局发言人准确地回答了这个问题．他
收稿日期：２０１３－０４—１０ 作者简介：孟晓苏（１９４９一），男，江苏苏州人，中国房地产开发集团理事长，经济学博士。 一５一
万方数据
创新推动中国经济发展
等。这些年以来，我们看到正是因为推动了住房商品化．才使得老百姓的居住 条件得到了明显改善，生活得更有尊严。
值得注意的是，房改必须考虑到大量低收入者的存在。在当时房改方案里
中国的国情，最显著的一点是城镇化率非常低，大大落后于发达国家。中
国的城镇化率是１００年前的美国、５０年前的日本和４０年前的韩国的水平。５０ 年前，即上世纪６０年代，正是日本经济蓬勃发展的时期，也是日本产品遭到全
世界谴责的时期，６０年代把东洋货当做假冒伪劣产品。由此可见。任何国家都
经历了这样一个阶段。也是在６０年代，日本雄心勃勃地提出了城市规划，而中 国在党的“十八大”上提出了城镇化计划，两者惊人地相像。在城市规划的推动 下，６０年代日本住房迅速发展，没有出现泡沫，日本的房地产泡沫是出现在８０ 年代末９０年代初，也就是三十年之后。而中国房改从启动到现在才１５年，老
纯依赖出口，我们更重要的任务是扩大内需。李克强总理也提出中国经济要
进行结构调整．而最大的结构调整就是扩大内需。
三、正视中国国情。调整房产政策
前几年所有专家都在说房价是泡沫．甚至中国经济也是泡沫。这些观点主要 来自于海外。什么是泡沫？弹得动、吹就破的才叫泡沫。但是最近三年我国历史上
最严厉的楼市调控政策，也没有使房价跌落，表明这并不是泡沫。在２５年前有人
提出来了泡沫．１９８９年北京房价达到每平方米１６００元，上海房价最贵为每平方 米２３００元，以当时的收入水平，一个大学毕业生１００年的收入也买不起房子。然 而．现在２５年过去，这些房价不但没有下降，反而大幅上涨使房产价值增加了好 几倍。为什么中国屡屡预言房价下跌的专家们就没有一次预测准确过呢？这个问 题的本质，是因为这些人对中国国情缺乏认识，中国与外国的国情是不一样的，依 靠外国的国情来预测中国的房价，这是舍本逐末，所以才会出现这么多的误判。
２０１３年第２期
总第１１６期
上海金融学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｆｉｎａｎｃｅ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ
Ｎｏ．２，２０１３ Ａｐｒ Ｎｏ．１１６
创新推动中国经济发展
孟晓苏
（中国房地产开发集团公司，北京１０００３７）
摘要：本文通过对我国房地产行业各种突出问题的深入剖析，揭示了当前政策和社会
也只有改革和创新，才能推动中国经济的发展，真正实现中国梦。中国梦是强国
梦，中国梦也是励志梦。改革中的矛盾只能用改革的办法来解决，只有坚持推进 改革，才能换来市场经济。建议采取以下几项改革措施，切实推动中国经济发展。
一、参与住房设计，完善保障体系
住房建设是国民经济新的增长点。房地产是国民经济的支柱产业。这一观 点早在２００３年就被写人了国务院文件，现在越来越被大家所认可。中国居民 在经历了八十年代到九十年代的三次排浪式消费之后，下一波消费将集中在 住房和汽车上。“美国梦”（Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｄｒｅａｍ）的本意并不是我们如今所熟知的 演绎与延伸意义。而是六十年代美国提出的一个消费口号，追求对象是私人住 房与家庭轿车。据此，“中国梦”（Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｄｒｅａｍ）也应具有这一含义。 党中央、国务院清醒地认识到了居民消费结构的这一转型，提出了把住房 建设培育为新的经济增长点和新的消费特点。１９９８年７月国家发布房改方 案，七项政策推动了住房商品化的进程，包括自给刺激消费，改革住房制度，完 善供应体系，发展住房金融，放开二级市场，减免过高税费和推动住宅商品化
