开发成本核算办法

开发成本核算办法指导 1. 目的：为了规范公司成本核算工作，保证开发成本核算的真实性、准确性和有效性，加强公司对成本开支的控制管理和分析对比，提高公司的经济效益，特制定本办法。 2. 适用范围：公司下属从事房地产开发经营的控股公司和受托经营的非控股公司。 3. 术语和定义 3.1. 开发成本是指公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。 3.2. 开发成本根据其核算对象的最终用途可分为以下四类： 3.2.1. 土地开发成本：指公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 3.2.2. 房屋开发成本：指公司开发各种房屋所发生的各项费用支出。 3.2.3. 配套设施开发成本：指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 3.2.4. 代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋、配套设施等工程所发生的各项费用支出。 3.3. 成本核算对象 3.3.1. 成本核算对象确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3.3.2. 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆，以保证成本核算的准确性。 3.3.3. 成本核算对象应结合项目开发地点或区域、结构类型、用途、施工图预算、规模、周期、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象： 3.3.3.1. 一般开发项目：一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 3.3.3.2. 同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目：开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以合并为一个成本核算对象。在开发完成归集实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例分配各幢房屋的开发成本。 3.3.3.3. 规模较大、工期较长、产品类型不同、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。 3.3.3.3.1. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 3.3.3.3.2. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 3.3.3.3.3. 同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 3.3.3.4. 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 3.4. 成本项目： 3.4.1. 土地费用指为取得土地使用权而发生的各项费用。包括土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、缴纳的契税及印花税等税金；拆迁补偿费；大市政建设配套费；土地闲置费；场地平整费、勘察设计费、土地面积丈量测绘费、土地使用权批复费等。 3.4.2. 前期工程费是指取得项目土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费用。 3.4.2.1. 项目前期报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。包括人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。 3.4.2.2. 规划设计评估费：项目立项后的总体规划设计、建筑工程方案设计（初步设计），施工图设计等各项设计费，可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费，环境评估、交通评估、消防评估等费用。 3.4.2.3. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 3.4.2.4. 三通一平费：为达到施工要求而发生的修建道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用 (包括开工前垃圾清运费)等。 3.4.2.5. 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 3.4.2.6. 其他费用：预算编审费，环境监测费，挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费。 3.4.3. 建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目（房屋建筑物2米以内）的各项设备费、材料费、工程施工费、装修费等。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。 3.4.3.1. 土建工程费： 3.4.3.1.1. 基础工程费：土石方、桩基、基坑支护费、桩基检测费、基础处理费、桩基咨询费等； 3.4.3.1.2. 主体工程费（含±0以下部分）； 3.4.3.1.3. 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 3.4.3.2. 安装工程费： 3.4.3.2.1. 电气安装工程费：主体工程内的照明、电表等电气设施的设备费及安装费）； 3.4.3.2.2. 弱电安装工程费（主体工程内的通讯、监控、有线电视等智能化系统及其安装费）； 3.4.3.2.3. 给排水安装工程费（主体工程内的上下水、水表等给排水设施的设备及其安装费）； 3.4.3.2.4. 电梯安装工程费（主体工程内的电梯及其安装、调试费）； 3.4.3.2.5. 空调安装工程费（主体工程内的中央空调、户式空调等设备及其安装费）； 3.4.3.2.6. 消防安装工程费（主体工程内的自动喷洒、消防栓、报警系统等消防设备及其安装费）； 3.4.3.2.7. 煤气、燃气安装工程费（主体工程内的供气管线等设施及其安装费）；采暖安装工程费（主体工程内的供热设施及其安装费）； 3.4.3.2.8. 门窗安装工程费（主体工程内的门、窗及其安装费）； 3.4.3.2.9. 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 3.4.3.3. 装修工程费：公共部位装修费，粗装修费（交房验收标准），精装修费（精装修合同）。 3.4.3.4. 工程监理费：指支付给聘请工程监理单位的费用。 3.4.3.5. 其他费用：工程保险费、现场垃圾清运费、文明施工费、零星工程费等。 3.4.4. 基础设施费指项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目以外的供电、供水、供气、供热、道路、排污、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，与大市政接口的费用，以及向水、电、气、通讯等公司缴纳的费用。 3.4.4.1. 供电工程费：变电、配电设备的购置费、安装费及电缆铺设费、增容费等。 3.4.4.2. 给排水工程费：自来水、雨水、污水、防洪等给排水设施的建造等费用。 3.4.4.3. 供热工程费：暖气管道的铺设费等 3.4.4.4. 供气工程费：煤气、燃气管道的铺设费、增容费、集资费等。 3.4.4.5. 道路工程费：开发项目内的道路铺设费。 3.4.4.6. 通讯工程费：电话、宽带网络等线路的铺设、配套费。 3.4.4.7. 电视工程费：有限电视的线路铺设费等。 3.4.4.8. 照明工程费：项目内路灯照明设施的费用。 3.4.4.9. 绿化工程费：项目内草坪、栽花、种树的绿化支出、设计费。 3.4.4.10. 环卫工程费：项目内垃圾箱等环境卫生设施支出。 3.4.4.11. 其他费用：项目内围墙、围栏、大门支出、监控工程等 3.4.5. 公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体内容可区别以下情况： 3.4.5.1. 在开发项目内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 3.4.5.2. 在开发项目内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 3.4.5.3. 在开发项目内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 3.4.5.4. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 3.4.6. 开发间接费用指公司（现场管理机构）为组织和开发项目而发生的各项间接费用。包括： 3.4.6.1. 现场管理费用：开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 3.4.6.2. 利息及借款费用：开发的项目竣工前，为借入的资金支付的利息支出及相关的手续费（应冲减使用前产生的利息）、汇兑损益。 3.4.6.3. 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由相关单位代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 3.4.6.4. 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 3.4.6.5. 其他费用：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 3.4.7. 下列开支不得列入成本 3.4.7.1. 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。 3.4.7.2. 对外投资支出。