注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义1
土地增值税纳税申报和纳税审核
一、土地增值税的基本规定
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让
房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税
（2）转让房地产过程中双方纳税情况
转让方：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税
承受方：契税、印花税
从2008年11月1日起
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
对个人销售住房暂免征收土地增值税
【例题1·多选题】（2008年）注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租，但未办理相应产权转移手续
[答疑编号6496100101]
『正确答案』ABD
『答案解析』选项C公益性捐赠房产，不需征土地增值税。选项E出租，未办理产权转移
不缴纳增值税。
【例题2·单选题】（2009年）某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本为300万元）。对该项投资，正确的税务处理是（）。
A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税
D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税
[答疑编号6496100102]
『正确答案』C
『答案解析』纳税人以不动产投资，共担风险，不需缴纳营业税。房地产开发企业以其自
行开发的房产投资入股，缴纳土地增值税。
【例题3·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。
A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.房产所有人将房屋产权用于抵债的
D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的
E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的
[答疑编号6496100103]
『正确答案』CE
『答案解析』被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，免征土地增值税。个人之间互换自
有住房，免征土地增值税。
（二）税率：四级超率累进税率
二、土地增值税的纳税申报和纳税审核
计税依据：转让房地产所取得的增值额。
