土地增值税申报操作手册(20160807周翔) (2)

土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。

如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。

具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。

（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

综合纳税申报表操作手册
功能概述
将城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税的纳税申报表进行了简并优化，实现“一表申报”，促使财行税纳税申报更加规范、便捷、智能，有效提升纳税人获得感和满意度。

将税源信息采集从申报信息中分离出来并前置。

纳税人在进行每个税种的申报时，需先维护税源管理信息。

根据每个税种实际情况，纳税人可在申报期前填写税源信息表，也可在申报期填写。

税源信息填报完成后，系统自动生成申报表，纳税人确认后申报。

综合纳税申报操作指引
-----土地增值税税源采集及申报
土地增值税税源信息采集（清算查账）
（1）功能路径：【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【综合纳税申报】，点击菜单进入综合纳税申报界面，选择土地增值税税源采集，如图所示：
（2）进入土地增值税税源信息采集界面，需要进行土地增值税项目新增的，可点击【新增项目】按钮，进入土地增值税项目报告采集界面，填写必录项信息后，点击保存，提示新增成功，完成土地增值税项目登记。

如图所示：
（3）点击【新增采集】按钮，“新增申报类型选择”选择：土地增值税税源信息采集（清算查账），点击【新增采集】，如图所示：。

土地增值税、资源税专项申报操作说明一、大厅申报（一）未签订三方协议的纳税人1、进入MIS2.0系统【税收征收新（2014）】模块”，选择合适的征收模块。

2、录入课税数量或计税金额后，点击【确定】按钮。

点击【确定】按钮后，有减免税信息的，弹出减免税明细申报表；没有减免税信息的，点击【保存】或【保存打印】3、有减免税信息的，录入减免税金额后，点击【确定】。

没有减免税信息的，跳过本步骤4、核对实缴金额后，点击【保存】或【保存打印】按钮。

5、申报完成后，进行专项申报信息补采。

进入进入MIS2.0系统【税收征收新（2014）】模块”，选择【申报信息专项采集】模块。

6、输入计算机编码，查找该纳税人后，点击【采集】按钮。

7、在弹出的对话框中选择合适的专项数据采集表进行补采。

8、补充采集相关数据信息后，点击【下一步】。

9、查看减免税相关信息后，点击【确定】按钮。

没有减免税信息的，跳过此步骤10、核对补充采集相关数据信息无误后，点击【申报】。

（二）已签订三方协议的纳税人1、进入MIS2.0系统【税收征收新（2014）】模块”，选择【专项申报代申报】2、录入计算机编码查出纳税人后，点击【代申报】按钮。

3、选择三方协议开户行及账号后，点击【申报】按钮。

4、录入申报相关信息后，点击【下一步】按钮。

5、录入减免税相关信息后，点击【确定】按钮。

没有减免税的，跳过此步骤6、核对相关信息后，点击【申报】按钮。

二、网上申报已签订三方协议且在纳服平台注册过的纳税人必须使用纳税人客户端进行土地增值税和资源税的专项申报，而不能在纳服平台上进行专项申报。

纳税人客户端提供两种登录方式，对已经办理CA数字证书的纳税人通过CA证书方式登录使用客户端，对没有办理CA数字证书的纳税人通过用户名+密码方式登录使用客户端，用户名与密码同纳服平台一致。

使用CA数字证书登录客户端的纳税人可使用的功能包括：土地增值税和资源税的专项申报、其他税种的综合申报、申报表签章及电子档案归档、涉税事项办理、数据采集等功能。

金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。

1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。

1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。

2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。

3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。

第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。

社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。

2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。

●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。

如图是辅助区域打开页面图2- 1如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。

图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。

土地增值税申报流程及所需资料土地增值税分销售转让新建房屋(房地产开发纳税人)与销售转让旧房屋及建筑物(非房地产开发纳税人)两种纳税人，因其成本费用的扣除内容不同，土地增值税的计算方法也不同，况且，还存在预征、清算、核定征收三种情况，因此，土地增值税纳税人在办理纳税申报时除报送纳税申报表外，还应区分不同情况报送相关的资料。

一、房地产开发纳税人应报送的资料。

房产开发企业销售新建房屋缴纳土地增值税需扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的加计扣除项目金额，因此，应区分不同情况报送相应的资料。

(一)正常申报应报送的资料。

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报;纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。

申报时应随纳税申报表报送以下资料:1、房屋产权、土地使用权证书。

2、土地转让、房产买卖合同。

3、与转让房地产有关的资料。

包括:取得土地使用权所支付的价款凭证，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

3、根据税务机关要求提供房地产评估报告，即:当税务机关认定纳税人提供的转让房地产取得的收入或者扣除项目金额不实，不能作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。

(二)清算申报应报送的资料。

房地产开发纳税人符合三种情形之一时，应进行土地增值税清算，并自满足清算条件之日起90日内办理清算手续:①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。

房地产开发纳税人符合四种情形之一时，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应在收到清算通知之日起90天内办理清算手续:①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;③省税务机关规定的其他情况。

土地增值税申报模块企业操作步骤一、土地交易登记网上办税服务厅——涉税业务——网上办税——房地产项目管理——土地登记交易——点击左上角“受让申请”——申请表中按土地转让合同填写——上传附报资料中能提供的资料影印件（大小不超过5M）——提交——等待税务机关审核（可通过查询列表查询状态）二、土地基本信息变更（需要分期开发、涉及土地拆分的企业进行填写）网上办税服务厅——涉税业务——网上办税——房地产项目管理——土地基本信息变更——查询已经登记的土地信息——点击需要变更的土地信息——进入土地基本信息变更申请修改需变更的内容。

可在土地拆分里对地块进行分类拆解，合计面积要与土地总面积相等。

——提交——等待税务机关审核（可通过查询列表查询状态）三、房地产项目登记（已取得发改委立项文书的企业进行填写）网上办税服务厅——涉税业务——网上办税——房地产项目管理——房地产项目（变更）登记——首次录入的企业点击“登记——填写“房地产项目信息登记表申请”——选择房地产项目对应的土地信息进行关联——上传发改委批准文件影印件——提交——等待税务机关审核（可通过查询列表查询状态）四、房地产项目变更登记（需要变更的企业进行填写）网上办税服务厅——涉税业务——网上办税——房地产项目管理——房地产项目（变更）登记——查询已登记项目——选择需变更的项目，点击“变更“按钮——填写变更的内容——提交——等待税务机关审核（可通过查询列表查询状态）五、房地产项目信息备案录入涉税业务－网上办税－房地产项目管理－房地产项目信息备案录入——查询、选择相应的房地产项目，点击“备案”——在“录入备案资料”栏，点击备案资料名称下拉菜单，选择需要填报的资料名称，填写文字信息，上传资料，保存——备案下一条信息，操作同上。

注意：对已填报资料，需要修改的，点击修改，自动做一次查询，在“录入备案资料”栏，可修改信息，上传资料。

六、房源信息登记录入涉税业务－网上办税－房地产项目管理－房源信息登记录入——点击“导入”——选择房产项目，上传excel文件（需按模板填写，必填项均填写代码，模板可下载）。

金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。

1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。

1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。

2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。

3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。

第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。

社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。

2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。

●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。

➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。

图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。

土地增值税客户端操作手册项目登记房屋信息1．先写纳税人信息纳税人信息写如下：“纳税人识别号”、“纳税人名称”、“项目编号”、“许可证编号”必须填写；房屋编号为纳税人提供，规则为4位，在同一项目中，编号不可以重复。

图1.12．房屋类型填写房屋类型共有六种，分别为“经济适用房”、“廉租房”、“公共租赁住房”、“其他保障性住房”、“其他住房”、“非住房”。

在Excel中选择，不允许手工录入。

如图1.2图1.23.填写行政区域“行政区域”为该住房所在的区域，填写方式和“房屋类型”相同，只能选择下列框中的行政区域，如图1..3;图1.34填写房屋状态“房屋状态”为本次登记时，房屋的销售情况，填写方式和“房屋类型”相同，只能在下列表中选择，不允许填写其他值;如图1.4图1.4预缴申报附表信息预缴申报共有六张表，分别为“经济适用房申报表”、“廉租住房申报表”、“公共租赁房申报表”、“其他保障性住房申报表”、“其他住房申报表”、“非住房申报表”。

各申报表，通过主表下的链接进入。

1．填写主表信息主表信息必须填写“纳税人识别码”、“纳税人名称”、“项目编号”、“项目名称”；如图2.1所示。

图2.12. 打开附表信息打开Excel后，在“在房地产开发企业预交土地增值税申报表（附表）”中分别有“经济适用房申报表”、“廉租住房申报表”、“公共租赁房申报表”、“其他保障性住房申报表”、“其他住房申报表”、“非住房申报表”的链接（见图2.1）。

选择相应的链接，会出现相应的报表。

如图2.2所示。

图2.23．填写各申报附表信息（1）在各申报附表中，如图2.2所示，第一行为标题信息（如经济适用申报表），标题后面的括号内容为该申报表中房屋的类型代码如011表示经济适用房；（2）附表中包括“房屋编号”、“地址及室号”、“建筑面积”、“销售价格”、“本期申报收入”、“累计申报收入”。

其中“房屋编号”必须为4位（该编号必须已进行房屋登记，且房屋登记中该编号的房屋类型与选择的附表一致），“累计申报收入”不能为负数。

金税三期工程土地增值税登记、申报用户操作手册第一章项目登记1. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）操作步骤1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】办理人员进入项目登记页面。

在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。

2．按规定录入项目登记信息。

３.点击<保存>按钮，项目登记成功。

系统自动产生土地增值税项目编号。

注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。

第二章申报2. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）操作步骤1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】办理人员进入申报页面。

在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

2．录入需要的申报数据：３.点击<保存>按钮，申报成功。

注意事项1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。

2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。

3. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）操作步骤1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】办理人员进入申报页面。

在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。

土地增值税纳税申报表(从事房地产)操作说明在【申报纳税（费）】—【在线填写申报表（税）】界面, 点击“土地增值税纳税申报表（从事房地产）”，进入申报表页面，如下图所示：点击“获取不动产项目编号”，获取需要申报的项目，如下图所示：系统将会弹出不动产项目信息选择界面，选择需要申报的不动产项目,如下图所示:选择项目“确认”后会自动跳转到申报表界面，需要自行填写申报信息，如下图所示：报表保存成功后，提示是否进行下一步[提交申报表]操作？点击现在进入将进入到申报表提交的界面，如不想进入提交申报表，请点击“以后再说”。

如下图所示：进入到提交申报表界面，勾选上相应的申报表点击“确定”。

如下图所示：提交申报表成功后，提示“您是否进行下一步[网上委托扣缴税（费）]操作？”点击现在进入，将进入到网上委托扣缴税（费）界面，如不想现在扣款，请点击“以后再说”。

如下图所示：进入网上委托扣缴税（费）界面，选择需要扣款的信息点击划款。

如下图所示：系统会弹出网上委托扣缴税（费）款明细，核实无误后，点击确认扣款。

如下图所示：点击“确认扣款”后，系统提示“您确实进行网上划款吗？”点击“确定”，划款成功即可。

如下图所示：注意事项：1、土地增值税纳税申报表(从事房地产)报表，对非房地产企业增加提示框，提示内容为：“房地产企业在项目竣工前转让房地产取得的收入，应预征土地增值税。

您登记的行业类型为非房地产企业，请核实行业类型和税种认定是否准确，如有错误请到地税办税服务厅进行修改。

”如下图所示：2、纳税人登记类型为房地产业，不会弹出提示框。

3、进入“土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用用)(一)”申报表界面，系统自动校验税种是否添加房产子目，如尚未添加房产子目，将会弹出“无房产子目，请联系税管员添加”的提示。