房产经纪人培训七名师制作精品资料

1 / 11 / 11 / 1
第七部分：商业地产交易典型个案详细分
析
：商业地产投资分析和要点1案例
开始席卷重来。，“打压” 从两年前走出政策商业地产成为业内讨
论最多的问题，分析：
“如何投资一个高回报的商业而商业地产在近些年一直是人们竟
相追捧的投资点。事实上，
地产”那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如也一直是
投资者不变的关注话题。
何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？
商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范
等。 不可忽视小环境
能够互在商业业态互不冲突的前提下，一个好的商业地产项目首
先要具备统一的街区形象，
如果在一因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。共同
带动其稳步发展。相协调，
家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营
及销售一定有所影响。
而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良
性物业管理模式的地产
因此在投资商业地产中，还可以创建一个良好的销售环境。公司
不仅可以满足商家日常所需，
不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。
商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具
有 临街商铺潜力大
规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆
品、小商品等业态形式，但缺
而临街商铺适合小型商业地产的短期投资。乏自由的经营时间且
很难形成自身的品牌形象，
1 / 11 / 11 / 1

形成特色容易树立自身的品牌形象，拥有较大的发展空间，则避
免了大型商厦的种种弊端，
店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生
命力，更适合大、中型商业
因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街地产的长
期投资，如餐饮、娱乐等。
所以对于一个成临街商铺将不在审批、兴建，在今后的政府规划
和商业设施建设中，商铺，
熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。
邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商
业 成熟社区是根基
天井式的共享空主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。
街区式的商业布局、形态，
循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，间、例如本市南
市商形成一个固定消费网。
因此选择一个成熟就预示着未来商业的跨越式发展。万平方米高
档社区的兴建，200圈周边
它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的社区也是商
业地产投资中至关重要的。
高低。
开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性
循环 良性循环是关键
创造良好广告效应从而提升该地段的价值，不仅能形成统一的商
业形象，的饿运作模式，带
动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。
如近期常常出现的目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的
因素， 注意避免弊端
得不到品难以形成规模优势，使其管理难以统一，产权分割就给
商业地产带来了众多弊端，
其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费租金呈混乱状态。
投资风险较大，牌做依赖，
1 / 11 / 11 / 1

往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展
进程。产权出售则打群体，
建立自己独特的经不仅可以进行长期维护，使其成为商家的固定
财产，破了这一尴尬境地，
还可以将其进行转让、在一定的基础上进行稳步发展，博得广大
消费者的感性认识，销风格，
租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权
地产投资是相对稳定的。
周遍环境及投资金额，在商业地产投资中人们往往注重地段、
商业管理决定升值空间
统一殊不知商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空
间，很少去关心其商业管理。
避免商业业规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，业态
的合理区隔，的形象定位，
增强其企业实力。故此选择一定期的整合推广，更带动了其超大
的客流量，态的混乱不堪。
*12（商铺月阻金=投资回报率个商业管理成熟的商业地产项目也
是投资者首要考虑的问题。
商铺总价。/个月）

2000年。3，租期B日出租给1月2年2000有一套坐落于东方路
的办公室，A，2案例
B办理了抵押登记并书面告知了，C将该办公房抵押给A日，1
月6年C日，1月2年2001。
搬出，B要求D日，1月2年2001买下办公房。竞买成功，D请
求拍卖办公房以实现抵押权，
拒绝。B
A分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人之间抵
押关系；C和抵押权人
要处之间的租赁关系等。B和原承租人D新的买受人之间的租赁
关系；B和承租人A出租人
1 / 11 / 11 / 1

条对此有65第《担保法司法解释》关键要理清抵押和租赁二者
之间的先后顺序。理此纠纷，
“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有
效期内对受让人不具规定：
65”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”
规则。根据有约束力。
D条， 搬出。B无权终止租赁合同并要求
，孙先生想买门面房做生意，通过房产中介，他看中了沈先生手
头一处房产，并3案例
与沈先生签定了一份定金协议。协议签定后，孙先生多留个心
眼，到有关部门进行了查询，
经交涉无沈先生只对二楼拥有产权。惊讶地发现协议上所说的两
层门面房分属两个产权人，
沈先生，要求解除合同，并要求双倍偿还定金。 果，孙先生到
法院告了
并解万元，1孙先生也有审查不严的责任，沈先生应返还定金原
合同无法履行，分析：
但由于双方的理解不同导致房屋无窗体底端双方签定的合同是合
法有效的，除双方的合同。
孙先法交付，所以合同应该解除。鉴于孙先生在签协议时，沈先
生已将产权证交给他查验，
生还误以为一到二层的房屋均归沈先生所有，所以对其双倍返还
对此也有审查不严的责任，
定金的要求不能支持。
，市区王女士委托中介与卖方谈价购买二手商铺，由于是新建楼
盘对方的产权还4案例
但在商需要注意点什么？另外商铺的开价买主认为高了点，准备
一次付清房款，没有办好。
万多元。1谈范围内弄不懂的是隔壁同样大小商铺居然通过不同
中介每平方米开价高出
1 / 11 / 11 / 1

最好先去该商铺所在的房产交易首先如果没有产权证无法在交易
中心登记备案。分析：
是否受司法确认该商铺是否抵押、状况和房屋用途状况，中心查
询所购商铺的权属状况宽、
是否是商业用途等。另外，由于是一次性付清房款，而目前对方
的产证还没有办理出限制、
建议可预付定金，等对方产证出来后再付剩余房款。如来，应该
考虑到你的资金风险问题，
果对方是按揭的话，才能到房地产交易中心办理过户手续。就需
要对方先付清购房贷款余额，
更一是隔壁商铺拥有的房型更佳、可能有以下几种原因造成：关
于商铺同地不同价的问题，
是挂牌价并非成交价。三不排除某些中介有意 靠近社区入口或者
人流要道等有利因素。二
利用投资者的比较心理抬高某个商铺的价格。
个大客户的求租电话，中介在了解客户的相关要求 ，某中介写字
楼分行接到一5案例
并联系客户相关负责人看了著名甲级写立即着手收集较为符合相
关条件的写字楼资料，后，
但都不能完全满足客户的要求。中介没有气馁，他们利用强大的
网络和资讯优势，找字楼，
（证到某座大厦，除了外型别具一格、区域位置好等的优势外，
其内部配套设施也是为客户
4拥有已经安装好并可以使用的量身订造：券类公司）可以很好
的满足证券公司个卫星锅，
的供电房接驳22的电办供应，并可根据客户的不同要求由130
对信息方面的要求；有
水管直小时冷冻水，24大厦内空调的大功率发电机；1500配有
两台功率为至所租楼层：
及电池可放在横梁上；等平方米，/千克200吨；楼板承重量8
㎜，约可供应冷量32径
1 / 11 / 11 / 1

等。客户相关负责人在认真考察了大厦的具体情况后，感到非常
满意，在中介的促进下，4
1903层，租赁面积为24日，客户和大厦签订了租赁合同，租下
了招商银行大厦的第5月
万元。至23.7875平方米，月租金为/元125个月，租赁单价3
年，免租期3平方米，租期
此，一宗大笔写字楼租赁交易圆满达成。
作为做商业地产的，因为面临公司的要求都比较高，所以要站在
客户的角度，以分析：
而不是努力去推销自己手中的房源，必能获得客户的满意，这
样，专业的眼光来帮客户挑选。