无锡房地产市场分析报告
第一部分城市投资环境分析
一、城市概况
1．鱼米之乡，吴文化发源之地
无锡市位于江苏省东南部，北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38′，长江三角洲江湖间走廊部分。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。无锡水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。
无锡历史悠久，是一座具有三千多年历史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里（现锡山市梅村镇），号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前202年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名“无锡”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元497年，无锡县名称沿袭不变。1949年设无锡市。
2．分七区，辖两市
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。无锡市下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。
3．人口密集，外来人口众多
2005年末全市户籍人口为447.19万人，其中市区223.57万人，江阴市117.77万人，宜兴市105.85万人。全市迁入人口7.24万人，其中外省迁入1.86万人，占迁入人口的25.69%，迁出人口3.21万人，其中迁往省外0.75万人，占迁出人口的23.36%。人口密度935人／平方公里（市区2182人／平方公里）。
行政区土地面积（平方公里）人口数（人）人口密度（人/平方公里）
全市4,787.614,448,648934
市区1,622.642,215,8281,378
崇安区17.59184,72310,510
南长区22.43315,14114,141
北塘区31.02251,5298,091
锡山区454.36432,133957
惠山区327.12377,7161,164
滨湖区631.50463,815746
新区138.63190,7711,416
江阴市987.531,172,3761,193
宜兴市2,177.431,060,444486
来源：无锡统计年鉴
总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2004，全市人口总计增长2.89％。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区较强的人口汇聚能力。总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。
二、城市经济
1．实力雄厚，江苏三甲
从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，1996－2000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至1999－2000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元人民币。
2. 建筑业稳定发展
建筑业保持稳定发展。2005年全社会建筑业完成增加值122.10亿元，较上年增长17.9%。实现利润5.13亿元，税金总额4.85亿元。施工房屋建筑面积2454.49万平方米，房屋竣工面积1277.06万平方米。
3. 固定资产投资增速放缓，投资结构优化
2005年全社会固定资产投资完成1114.13亿元，较上年增长24.7%。其中，规模以上固定资产投资1072.75亿元，较上年增长23%。在规模以上固定资产投资中，基本建设投资625.16亿元，较上年增长27.5%，更新改造投资252.01亿元，略有增长，房地产开发投资195.58亿元，较上年增长48.4%。分经济类型看，国有投资192.21亿元，较上年下降4.9%；三资投资236.58亿元，较上年增长24.5%；其他类型投资643.95亿元，较上年增长34.1%。全年基础设施建设投资253.85亿元，较上年增长12.2%。50万元以上投资（不含房地产）项目投产3036个，项目建成投产率为71%；新增固定资产761.95亿元，固定资产交付使用率为69.4%。2006年前11个月无锡市完成全社会固定资产投资1295.39亿元，同比增长7.8％。
4. 居民可支配收入逐年增长
2004年，无锡人的人均可支配收入达到13,588元，在江苏全省仅次于苏州，位列第二，高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与GDP增长同步的水平。2006年1－11月无锡市城市居民人均可支配收入达到16630元，超过去年全年水平，同比增长13.4％。
来源：无锡统计年鉴
5. 对外贸易增势强劲
2005年，进口、出口总额双双突破百亿美元，实现了历史性突破。2004年外贸进出口总额218.46亿美元，较上年增长51.9%。其中，进口总额108.23亿美元，较上年增长53.4%；出口总额110.22亿美元，较上年增长50.5%。全年新批外资项目897个，协议注册外资65.14亿美元，较上年增长30.1%，到位注册外资32.58亿美元，较上年增长20.6%，到位注册外资中有验资报告的金额为20.96亿美元。新批超千万美元项目388个，协议注册外资57.14亿美元，占全市比重的87.7%。服务业利用外资快速发展，协议注册外资10.49亿美元，较上年增长30.5%，占全市的比重达到16.1%。
6. 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较，明显落后于沪、深，接近杭州
从四个城市10年GDP的总量来看，10年前，无锡仅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之间逐渐拉开差距。无锡的GDP增量明显落后于这两个城市，发展显得较为滞后。直到2003年后，无锡的GDP总量又开始回升追赶逐渐接近杭州的水平。
从增幅来看，深圳近十年内一直保持10－20％之间的高位平稳增长（2004年深圳异常增长是因为统计数据调整了700亿），显示出强劲稳定的增长势头，是四个城市中发展最好的。
而上海长时间来经济总量发展速度一直较为平稳，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出现加速增长，这一趋势一直保持至今。
而无锡在2001年之前一直保持10％或以下的增长速度，2002年开始，其增速甚至已经超过杭州与上海，2004年增长超20％，2005年略有所放缓，显示出后发有力的发展势头。
