二手房买卖须注意

二手房买卖须注意“八大陷阱”六大“雷区”看8大陷阱如何应对。

1、“卖房者”非房主。

对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。

因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。

2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。

如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

3、卖房者只是使用权人。

对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。

4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。

5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。

对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。

但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策：购房人一定要看清房屋性质。

7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。

对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。

消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。

工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。

申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。

由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

约定不明且缺乏诚信警惕二手房买卖合约陷阱近日，记者从佛山市中级人民法院民一庭获悉，不少二手房买卖案件，缘由多因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。

在当前一手房价依然坚挺的情况下，二手房因其价格相对便宜而广受置业者的青睐。

但在二手房交易中通常涉及买、卖、中介三方利益，稍微操作不慎就会引发纠纷。

本期推出“案说热点”栏目就是选取若干典型案例来解读其中陷阱，请经验丰富的法官从法律的角度来点评，提醒广大市民在二手房交易中应注意的一些法律事项。

案例一：买家悔约，赔了定金又折中介费家住禅城的李女士最近遇上了烦心事，本想通过房屋中介购买一套二手房，没想到在签订《房地产认购协议书》并向卖主支付了两万元定金后，才发现房屋税费过高。

在这样的情况下，李女士选择了中途悔约。

日前，佛山中院作出终审裁定，维持一审判决，李女士为此需向房屋中介支付服务费8000元。

事情源于去年11月8日，李女士作为买方、陈某作为卖方、禅城某房产经纪公司作为中介方共同签订了《房地产认购协议书》一份，约定陈某将位于禅城某区的房屋转让给李女士，总成交价为38.3万元。

李女士事前对陈某预售房屋有过了解并表示愿意购买该房屋。

合同条款约定李女士承担中介服务费8000元和房屋过户所需的一切税费，其中中介服务费在签订《广东省房地产买卖合同》时，以现金方式支付。

李女士于合同签订的次日向陈某支付了购房定金2万元，后因房屋税费过高而不再继续履行合同。

因此，房屋经纪公司将李女士告上法庭，要求其支付居间报酬。

案件一审期间，李女士提出抗辩意见，认为房屋经纪公司在签约的时候隐瞒了税费数额，并承诺实际缴纳的税费比较少，该抗辨意见由于没有证据支持，法庭没有采纳。

一审法院认为，房屋中介提供了居间服务，有权收取居间报酬，合同各方约定由李女士承担中介服务费，因此判决李女士败诉。

李女士上诉认为，她与卖方签订的认购合同只是一种买卖意向，房屋经纪公司主张居间费用的条件未成就（？）。

佛山中院审理认为，房屋经纪公司为陈某、李女士提供了订立合同的机会和媒介服务，并促成买卖双方签订《房地产认购协议》，该协议成立并生效，各方当事人应依约履行。

认购协议明确了房屋的地址和面积，并就房屋价款、税费承担等予以了详细规定，应认定买卖双方就案涉房屋的买卖达成了一致意见，并非只是为签订《广东省房地产买卖合同》做前期准备，因此一审法院认为房屋经纪公司已履行居间义务并促成了合同成立，有权向李女士收取居间报酬。

案例二：卖方违约，被判双倍返还定金与李女士遭遇类似麻烦的还有顺德大良的翁先生。

翁先生是大良某小区的业主，2009年10月12日翁先生和罗女士、某房屋中介签到订买卖合同一份，约定翁先生以44万元的价格将涉案房产转让给罗女士。

双方在合同中就现金支付、房屋交付、违约事项、解约条件等作了明确具体的规定。

签订合同当天，罗女士将定金3万元交付给翁先生。

后因翁先生未如约履行房屋过户手续被罗女士告上法庭，罗女士要求判令翁先生立即返还定金3万元并赔偿损失3万元。

法院审理期间，翁先生抗辩称，过户不成功是罗女士故意拖延所致。

但是翁先生的抗辩意见很快被房屋经纪提交的移动客户清单反驳，该证据证实，房屋经纪曾多次联系翁先生办理过户手续，但翁先生均以各种理由推搪。

据了解，翁先生的房屋办理了银行按揭，因没按期还款，早在2009年8月26日就被法院查封。

法院审理查明，此次交易无法完成乃翁先生怠于履行合同义务所致，于是判令翁先生除返还定金3万元外，还需按照合同约定的违约条款赔偿罗女士3万元。

案例三：未尽居间义务不得收取居间报酬与李女士、翁先生不同的是，将阮小姐告上法庭的房屋经纪公司。

去年7月15日，阮小姐与A地产经纪公司签订《中介服务协议》，约定由A公司向阮小组提供中介服务，阮小姐授权A公司为其在佛山物色适当物业。

协议条款约定，阮小姐承诺在签订本协议后不会直接或通过其他中介、其他途径与该物业的业主联系，否则视为违约。

上述协议签订后，A公司为阮小姐物色了禅城区某小区的房产，并带阮小姐进行了现场考察。

同年7月29日，阮小组通过B地产经纪公司购买了该处房产。

为此A公司将阮小组告上法庭，要求阮小姐赔偿损失。

一审法院认为，A公司虽没促成交易，但其已向阮小姐提供了媒介服务，并开始履行义务，而阮小姐却经其它中介公司与业主达成房屋买卖合约，不履行与A公司约定的合同义务，故阮小姐已构成违约。

阮小姐上诉称《中介服务协议》属格式条款，因显失公平，应属无效条款。

佛山中院审理认为，《中介服务协议》的条款属格式条款，其中关于购房者不得通过其他中介与物业业主联系，否则视为违约的条款，侵犯了购房者的自由选择权，加大了购房者的责任，免除了中介机构提供更好服务的责任，故该条款无效。

通常情况下，购房者在购买房屋时，会通过包括中介公司在内的媒介寻求符合其要求的房产。

在此过程中，购房者可能通过多间中介公司查看多处房产，在售房者不是独家委托某一中介公司出售房产时，购房者完全有可能从不同的中介公司了解到同一房产的相关信息。

购房者有权在比较和鉴别后，从诸中介公司中挑选一间为其提供居间服务。

本案中，房产业主并非独家委托A公司销售案涉房产，也就意味着阮小姐从其他中介公司也能获得案涉房产的信息。

阮小姐经过比较、鉴别后，挑选B房屋经纪公司为其提供居间服务，并不构成违约。

法官点评：二手房交易应遵守诚实信用原则诚实信用、意思自治（？）是民法的基本原则。

买卖合同签订后，当事人即应依约履行，否则将承担违约责任。

二手房交易，买卖双方一般很少正面接触，大部分都是在房屋经纪的介绍下完成交易。

按照交易习惯，买、卖双方达成意向后，通常会在房屋经纪的主持下签订房地产交易协议。

该类协议一般由房屋经纪提供，在审判实践过程中，该类协议尽管会存在部分条款无效的情形，但全部无效的情形极为鲜见，因此对买、卖双方具有较大的约束力。

二手房交易纠纷，除上述三种情形外，还有“一女二嫁”、“阴阳合同”等类型，究其根源，皆因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。

案例中的李女士和翁先生就是当中的典型个案。

市民在选购或者出售二手房源的时候，应当向有关房产部门详细了解相关流程和税费等问题。

签订合同时应注意保护自己的权利，在买卖合同中尽量详细的约定付款方式、交房及办证时间、税费承担及违约责任等事项。

如果有需要约定但合同范本中却没有涉及的内容，可签订补充协议予以完善，不要因为不好意思或怕麻烦而盲目相信口头承诺。

详细了解、充分协商、诚实信用，买、卖、房屋经纪三方只有严格遵守上述三项准则，才会促进二手房交易市场的健康发展。

□法官履历吕振云，国家四级法官，毕业于西南政法大学，从事民事审判工作长达6年，曾获“调解能手”荣誉称号。

卖二手房避开重重“雷区”随着近几年武汉房地产市场的火爆，二手房成交量也逐步攀升。

虽然每年有三四万套的成交量，但二手房交易中一些陷阱，一直是困扰很多市民的大问题，本报也经常接到类似投诉。

为了让更多人在二手房买卖过程中避免上当受骗，记者采访了多位业内人士，通过典型案例，为您提供交易参考和警示。

“打包价”：名为省税费实为报高价牟利案例：近日，在汉口杨汊湖买了一套二手房的王女士告诉记者，她准备提取公积金还贷。

提取公积金要求职工出具购房时的契税发票，她这才想起来，契税发票中介一直没给。

王女士随后找到去年帮她买房的经纪人张某。

张某称当时王女士交易过户采取的是“打包价”方式，没有契税发票。

原来，去年王女士想买的这套房子是面积超过140平方米的次新房，原房主刚办完房产证和土地证。

经纪人张某帮她算了一笔账，称根据政策，这套房是非普通住房，过户时要缴纳的营业税、个税和办理两证的费用约为12万元。

王女士有点犹豫，加上税费，总房价已超出其承受范围。

最后张某游说王女士，他们可以通过“打包价”的方式帮她过户。

这其中，由于要做低评估价等原因，她的总税费可以降至10万元，但是没有发票。