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碧桂园集团房地产成本核算指导V2.0

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碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第1页共40页

1 碧桂园集团 房地产成本核算指导（V2.0版）

制度编码 FR-1-2-1 制度类型 □核心业务流程 ■部门支持流程 编写部门 集团财务资金部 审批人 伍碧君总经理 版本 修改情况 生效日期 V1.0版 初稿（试行） 2009-06-29

V2.0版 1、对付款成本项目进行了修订 2、新增了部分业态档案 3、对核算对象划分口径进行了更新 4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定 5、对成本核算准则进行了调整 6、增加成本财务接口业务规则 2013-01-01 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第2页共40页

2 目录

第一章 总 则 ........................................................................................................................... 3 第二章 成本核算的基本程序 ................................................................................................. 3 第三章 成本核算的基础工作 ................................................................................................. 4 第四章 确定成本核算对象 ..................................................................................................... 7 第五章 成本项及费用的核算 ............................................................................................... 11 第六章 科目设置 ................................................................................................................... 16 第七章 成本的归集与分配 ................................................................................................... 18 第八章 成本的结转 ............................................................................................................... 34 第九章 成本报表 ................................................................................................................... 37 第十章 成本财务接口业务规则 ........................................................................................... 37 第十一章 附 则 ......................................................................................................................... 40 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第3页共40页

3 第一章 总 则

一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。 三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。 四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章 成本核算的基本程序 一、成本核算的基本程序 确定成本核算对象

设置会计科目和账簿

确定成本分配方法

归集开发成本费用结转完工产品成本

结转完工产

品的主营业务成本

编制成

本报表 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第4页共40页

4 第三章 成本核算的基础工作

一、建立、健全原始记录制度 （一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料： 资料名 对应部门 作用 注意要点

拿地阶段

可行性报告 投资管理部 了解项目调研情况 成交确认书 投资管理部 了解土地情况 摘牌面积、土地款等 土地合同 投资管理部 了解土地情况 出让面积、土地款等

与政府约定的其他资料 投资管理部 如会议纪要、红头文件等，了解土地情况 注意土地出让过程中的特殊约定 土地款、相关税费及补偿款等票据 投资管理部 项目管理部 成本归集的依据 土地款发票是否齐全、合法、支付土地费用对应土地使用证信息 开发周期、开发计划 项目管理部 用于了解项目情况 掌握开发范围和开发不同环节时间

前期准备

立项文件 项目管理部 土地增值税需要信息、资料 了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围

开发数据简表、型号表 区域工程管理部、项目管理部 《开发数据简表》记录基底面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面积、可售建筑面积、建筑面积等数据。《型号表》记录各苑区型号构成、不同型号的相关面积数据等，随着项目报建、预售、竣工，面积数据会进行相应更新。均可作为成本拆分的依据。 1、根据现有的施工许可证、国土证上面所载的面积数据，核对《简表》的面积是否准确，并核对栋号是否齐全。 2、项目推进各阶段所发生的成本，按当月开发数据简表中最新数据处理，以后更新数据时对以前的成本分摊不进行追溯调整（重大差异除外）。 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第5页共40页

5 世邦六证表 项目总办 区域办公室 附有该项目从土地到竣工的相关信息，划分成本对象、成本拆分等均可参考上面相关信息 由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”、“竣工验收证”组成，应核对其是否准确

工程任务表 项目总办 参考其工程进度的安排 工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息

实际开工时间 项目部 部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断 开工时间及对应的开工苑区范围 明确自有物业与公共配套设施范围 项目管理部 判断作为“固定资产”或分摊成本进苑区的主要依据 各苑区动工时,应向业务部门了解自有物业情况，以便确定成本核算对象 与施工方及监理单位等签订相关工程合同 项目管理部、造价管理部 成本归集的依据 合同金额、合同范围、工程项目内容等

成本预算造价 造价管理部 成本归集、成本分析的依据 组成总包合同总金额的预算信息 成本核算对象资料 项目管理部、造价管理部 划分成本核算对象的依据 成本核算的载体与核心

项目建设

工程进度款、零星工程付款审批表 项目管理部、造价管理部 成本归集的依据 1、核对金额是否正确、工程款支付比例是否合理、造价是否按要求进行房地产项目划分等。 2、进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。 3、本期完成工程造价确认表应由施工方和监理单位签发。 4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。 5、形象进度说明项目管理部应已复核。 6、除造价部审核外的成本必须附明细资

支付工程款相关附列资料

代扣款项 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版 页码：第6页共40页

6 料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。

预售阶段

预售款监控银行资料 财务资金部 集团对于银行账户资料存档要求 监控协议 财务资金部 预售范围、推售时间 营销中心 预售时间及对应的苑区范围

预售占地和建筑面积 项目管理部 成本拆分的依据 核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理

销售物业交楼时间 营销中心 结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分 交楼时间及对应苑区范围 预售物业与施工区域对照表 营销中心 财务资金部 成本核算对算与销售苑区的对应关系 以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理

竣工验收

初步和最终结算资料 造价管理部 成本归集的依据 核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等

工程发票 项目管理部、造价管理部等 成本归集的依据 工程款发票是否齐全、票据是否合法

实测占地和建筑面积等 项目管理部 成本拆分的依据 核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理

二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。 房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公

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碧桂园集团全成本管理科目(定案版)

碧桂园集团全成本管理科目(定案版)

其他公共配套设施，含车位的亏损分摊。
工程建设其他类，如监理、咨询服务等
各类监理工程费用。
招投标代理服务、造价咨询服务。
各类工程保险费用（不含施工方自身承担的保险费用）。
创优100发生的相关费用。
工程已完工，非施工方保修范围且不属于施工方原因产生的维修或更新费用。
工程正常建安成本外需另外增加的工程赶工费用 交楼前的开荒清洁费用 交楼前的相关物业管理费用 定期结转到开发成本的间接费用。 营销类费用，薪酬后勤类：与营销人员相关的薪酬、后勤、佣金类费用（如工资、福利、补助、招聘、服装、佣金等）。日 常支出类：与营销人员相关的日常费用（如差旅、办公、业务招待、租赁、模型、固定资产等）。宣传推广类：营销推广相 关的媒体广告、营销活动、推广外聘合作（非软硬装的推广气氛包装及制作费用如看楼通道气氛包装等、营销创作性的外 聘）、城市展厅软硬装、推广物料采购（含无法开工程发票部分的围档喷画）及媒体公关费等。
地上粗装修
03.01.04
门窗工程
单元门
入户门
外立面门窗
防火门及防火卷帘
03.01.05
公共部位装修
楼梯间装修
入户大堂装修
电梯间装修
电梯轿箱装修
03.01.06
外立面装修
外立面干挂石材
外立面幕墙工程
外立面涂料装修
外立面块料装修
03.01.07
栏工程（阳台露台护窗栏杆）
03.02
室内精装修工程
03.02.01
红线外园建绿化景观、道路、路灯等全部景观环境费用。
室外小区管网布置 指小市政范围内的室外安装工程，含路灯、电缆套管工程，绿化淋养系统、给水工程、消防工程等；园建配套的水电安装工 程含。室外供水、供电、供暖、燃气、电视、电信网络、环保、防雷八大专业的工程范围，以整个小区或项目整体布局考虑的非 个包体括设社施区。监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。 含碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工 程。 指为小区配套服务的公共设施。 包括为方便业主而建造的交通网络网点、大型的跨河、跨区桥梁工程、属于公建性质的会所、属于公建性质的活动中心、配 套酒店工程及配套的医院等 教育配套工程（含土地成本、前期费用、建造成本、基础设施及配套资产购置，含操场设施等，配套资产是否考虑以与校园 所有权人的具体协议为准）。 指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等），含简装费用。 样板房与售楼部装修成本（含软装及相应配套）。 样板房、售楼部软装饰，含各类展示电器等。 样板房的软装饰，含各类展示电器等。 售楼部的软装饰，含各类展示电器等。 样板房、售楼部装修 样板房装修 售楼部装修
碧桂园动态成本检查要点及指引

碧桂园动态成本检查要点及指引


科目拆分错误每发生一份扣1分，合计10分； 成本归集错误每发生一份扣1分，合计10分；
淆、潜在风险较高事项
合同、无合同费用、签证、变更、付款、结算资
料要求每月及时更新 核对将合同付款情况计入合同台帐中，无合同费
无合同费用（包含工程类费用及非工程类费用、 其中非工程类费用包含三费一税等）
用（包含工程类费用及非工程类费用、其中非工 程类费用包含三费一税等）计入无合同费用台账
补录时间与签证变更实施时间间隔在2个月内的的每份扣0.5分； 补录时间与签证变更实施时间间隔超2个月的，每份扣1分。 按区域季度内纳入考核的所有项目累计后平均计。（开工-结算后评估） 4、抽查结算资料，如发现系统没有的签证变更，每份扣3分； 5、检查发现无理由将签证变更打包签零星合同的，按金额扣分，50万以内，扣3分， 50~100万扣6分，100~200万扣9分，200~300万扣12分，500万以上扣15分。
序号 指标类 别
动态成本管控要点 基础业务
1 合规 上报及时性
2
线上线下一致性（总成本）
3
合同、签证、变更、结算
及时登记及时刷新
合同台帐中
4
预估变更与预估结算金额
依据充分并实行动态调整
5
待发生成本台帐
明确计算依据和详细说明
动态成本
数据质量
6
动态表内数据准确性
计算、链接公式准确
7
科目准确拆分和归集
已发生
《动态成 月度动态成本变动分析
10
本及经营 每月上报动态表附带对项目风险分析 指标变动
台账》
风险项指： 1、政府所承诺的各项优惠条件无法或可能无法按合同执行； 2、因销售变化可能造成的成本增加或超支； 3、项目所在地重大市场变化可能造成的成本增加或超支； 4、当地已出台可能造成成本增加或超支的相关政策； 5、可能造成成本增加或超支的已出现的地基处理及不良地质； 6、可能造成成本增加或超支的项目管控缺陷（如设计、工程管理存在的漏洞等）； 7、其他可能造成成本超支的事项。 评估报告应明确（包括但不限于）： 1、事由或过程； 2、对成本的影响额，是否会引起成本超支； 3、事件产生原因； 4、应对措施。 上报时限：当存在风险事项时，风险报告随当月动态成本表一并上报。
碧桂园集团产品成本优化建议落实手册

碧桂园集团产品成本优化建议落实手册

建议部门：设计研究院、河南区域
建议： 毛坯交楼挂石别墅增加中央空调版图纸供选择，预留中央空调位置，取消空调板，简化立面，节约造价。 节约成本约48~50 元/㎡(空调飘板土建成本、石材铺贴人工成本)；
以BJ240N（3S）石材版为例， 节约约为12010.53元/套 以BJ480N（3S）石材版为例， 节约约为23472.36元/套
省约1782元/单元。
厨房与生活阳台排水立管平面图（优化前）
厨房与生活阳台排水立管平面图（优化后）
17、住宅公共区域选用碧桂园自主研发专利产品：一体化集成灯
建议部门：设计研究院、总工室、惠深区域、北京区域、综合六分院
建议：采用碧桂园自主研发已获国家专利的一体化集成灯（专利号201621485100.9）。 成本：以18层YJ140T为例，一个单元楼梯可节约成本5147元，折合成单位面积为 1.01元/米²。（已在沪苏、惠深区域试用）
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集团产品成本优化建议落实手册（一）
产品联合评估专项工作小组
集团各中心、区域、子公司：
2017年，产品联合评估专项工作小组搜集总部各职能部门、各综合分院、各 区域设计管理部1561条建议。
经多轮筛选，多方认证，并征求相关部门意见，经领导批准后，有33条建议 需要相关部门在今后的工作中贯彻落实。现将其整理成册，方便大家落实及监督， 今后还陆续会有建议制作成册推出。
分体空调板
中央空调室外机
BJ240N（3S）南立面（分体空调版）
•
BJ240N（3S）南立面（中央空调版）
3、YJ115-9 前室C7窗取消，保留栏杆（南方且非台风地区适用）
建议部门：综合五分院
• 现状：YJ115-9 前室C7窗（900x2350，全开启）位于凹位，且上部有防火挑檐板，非台风地区基本无雨水。 • 建议：取消此窗，保留栏杆，可节省成本。
碧桂园全成本管理考核办法

碧桂园全成本管理考核办法

附件 1：碧桂园集团全成本管理考核办法（2017 版）起草成本管理中心成本管理部签发审定版本V4.02017 年1 月目录一、总则 (3)二、考核目的 (3)三、考核原则 (3)四、考核依据 (3)五、考核范围 (4)六、考核内容 (4)七、考核评分细则及评分办法 (6)八、激励办法 (6)九、评审部门及流程 (8)十、免考核申请 (8)十一、其他 (8)一、总则（一）经历“理得清”和“预得准”两个阶段后，集团全成本管理已步入“控得住”的发展阶段。

为推进专业管控做实、进一步提升集团全成本管理水平，特修定本办法。

（二）本办法适用于集团房地产板块各国内区域，海外区域和其他板块参照执行。

二、考核目的（一）推动专业管控做实、实现项目成本有效管控，服务项目“做一个成一个”。

（二）引导全成本工作在项目一线得到更规范、更专业、更有效的落地。

三、考核原则（一）坚持公开、公平、公正的考核原则。

（二）以目标成本和动态成本为核心，以过程规范和有效成果为考核导向。

四、考核依据（一）集团签发的里程碑计划。

（二）经集团审批的目标成本和合约规划。

（三）经集团和区域审核确认的项目成本文件（包括但不限于预售成本定价、底线价格成本、成就共享成本、同心共享成本、后评估等）。

（四）其他专项资料：成本台帐、行业对标分析、数据库资料等。

五、考核范围（一）集团所有已开工、未完成结算后评估的项目/期区，本文统称项目。

（二）考核以季度为周期，季度内某项目未涉及的考核项，当季不考核，不占该项目考核权重。

（三）符合“考核范围（一）”条件，但因特殊原因不适合参与考核的，按本文第十条申请免考核并通过后可不参与考核。

六、考核内容。