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2015年上半年杭州楼市分析报告浙报传媒地产研究院一、前言2014年下半年，长达4年之久的“限贷”“限购”政策终于解除。
从2014年8月起，被压抑多年的需求爆发性释放。
8月至12月的5个月时间，杭州商品房成交5.5万套。
以13000套的成交量结束了2014年12月，也成就了2014年9万套历史次新高的成交量。
但是，从解禁的那一天开始，市场就隐隐担忧，由于压抑多年所释放出的以绝对刚需为主的巨大成交量能持续多久？市场能否持续乐观？15万套的库存如何消化？数十个楼盘的亏损（2014年6月本院所做的《杭州市房地产项目成本分析报告》，当时是42个楼盘，一年之后财务成本继续增加，亏损面已扩至近百个楼盘）如何破局？高库存，巨大的潜在供应量，无法解套的高价地，外来购房者的急剧减少……，使得我们不敢对于2015年的楼市过于乐观。
一系列的市场悬念留给了2015年。
我们不能认同某官方研究机构，甚至以2014年房地产市场投资额同比大幅度上升，为主要数据依据，得出“杭州楼市拥有健康体魄”的结论。
其实，2014年杭州房地产开发投资的高速增长完全是被动的，这一结论从简单数据比较就可以看出。
2014年杭州土地购置额比2013年下降了近500亿。
而2014年全市房地产开发投资却比2013年上升了24.2%。
说明其中有近千亿的投资是用于开工，是被动增长。
这类似于严重消化不良腹胀病人，不得不继续进食大量的食物。
我们相信数据，但是我们不简单迷信数据，我们更愿意科学分析数据。
终于进入2015年后，市场再度急剧冷却，解除限购的红利逐步消失。
加之中国经济下行加速，市场信心再度低迷。
以3月5日李克强总理《政府工作报告》为标志，表明中国政府对房地产市场的认识、判断、理念、政策和驾驭方式发生了根本逆转。
重新校正了对房地产市场的认识。
断然结束了长达10年之久的“调控”、“遏制”、“抑制”政策，转为“稳定”、“支持”、“扶持”政策。
3月30日，央行和国家税务总局两大救市政策同时出台。
目录1 杭州投资环境分析 (3)1.1 宏观经济发展状况 (3)1.2 政策对房地产业的影响 (4)2 杭州房地产市场概况 (6)2.1 房地产市场发展历程 (6)2.2 历年市场供需概况 (6)2.3 消费群体构成及演变分析 (8)2.4 行业竞争格局分析 (8)2.5 未来房地产市场发展趋势 (9)3 项目周边区域概况及项目竞争分析 ..................................... 错误！未定义书签。
3.1 区域市场概况 ................................................................... 错误！未定义书签。
3.2 区域在售楼盘情况 ............................................................ 错误！未定义书签。
3.3 未来5年市场预测............................................................ 错误！未定义书签。
3.4 项目周边配套设施研究 ..................................................... 错误！未定义书签。
3.5 项目周边竞争分析 ............................................................ 错误！未定义书签。
3.6 竞争分析预测 ................................................................... 错误！未定义书签。
4 地块分析.................................................................... 错误！未定义书签。
4.1 地块指标 .......................................................................... 错误！未定义书签。
滨江凯旋门
佚名
【期刊名称】《中国房地产（市场版）》
【年(卷),期】2016(000)007
【摘要】上海滨江凯旋门位于陆家嘴核心地段，紧靠黄浦江，是由新鸿基地产打造的豪宅，单价超过汤臣一品，成为上海单价第一，中国单价第四的顶级豪宅.【总页数】1页(P80-80)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.滨江带广场设计研究——以通化市滨江西路滨江带广场为例 [J], 金雅庆; 金家百
2.滨江带广场设计研究--以通化市滨江西路滨江带广场为例 [J], 金雅庆; 金家百
3.基于城市双修理论的滨江景观带的分析与改造
——以绵阳市涪江滨江景观带为例 [J], 朱琳
4.基于水陆一体化TOD理念的滨江更新策略
——以杨浦滨江船厂更新为例 [J], 金旖旎
5.工业遗产景观设计对公共空间日常生活的影响--以上海杨浦滨江与徐汇滨江为例[J], 钟毅
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【关键字】精品新鸿基上海滨江凯旋门别墅均价将高达20万每平据媒体报道，连桩都没打好，大楼建设还需4年，开发商新鸿基就已经放话，其开发的上海滨江班师门别墅将达15万～20万元/平方米，相当于世界一线豪宅价格。
如此高调，是试探市场反应的烟幕弹，还是真做中国最贵豪宅？对此新鸿基华东区有关部门负责人表示，公司要做中国最好的项目，而不是最贵的，“20万元/平方米是误读”。
一位上海业界人士说，滨江班师门已触及中国最为敏感的价格神经，一旦搞砸，极有可能成为“汤臣一品(论坛相册户型样板间地图搜索)第二”。
两年前，也是在房价飙涨背景下，汤臣一品因涉嫌价格虚高、自我炒作等被查。
2005年6月，新鸿基旗下显锐投资有限公司以31.85亿元，竞得小陆家嘴占地6万多平方米的潍坊新村地块，楼面地价高达20178元/平方米，当时创下了上海土地招拍挂以来的单宗地块交易的最高总价。
4个月后，临近的汤臣一品率先开盘，凭借11万元/平方米的均价，坐上“中国第一公寓豪宅”的宝座。
去年底，新鸿基项目规划通过审批，取名为滨江班师门，由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅以及低层住宅建筑群组成。
10幢高层公寓均为大户型设计，每幢面积超过370平方米，部分超大户型的面积更是达460~560平方米。
今年初新鸿基人士对媒体称，滨江班师门的公寓售价将在8万元/平方米之上，而在2011年开售的近10栋临江顶级别墅单价，将打破附近汤臣一品长久以来保持的上海住宅房价的最高纪录，达到15万～20万元/平方米，每栋售价在1亿元以上。
据悉，滨江班师门面积最小的公寓为370平方米，总价一般在3000万元以上。
开发商对“中国最贵豪宅”颇有顾虑，随后新鸿基的态度发生急变。
今年5月，新鸿基地产华东区负责人表示，滨江班师门无意成为上海最贵的住宅。
他认为是“媒体误解了项目价格”。
项目两年之后才能上市，价格不可能现在就具体报出来。
观点上海豪宅已经非理性“已经出现非理性。
”上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，上海房价已经脱离了大众承受能力。
上海滨江凯旋门项目环境影响报告书简写本(网络版供公众阅览)1项目基本情况(1)项目名称：上海滨江凯旋门项目。
(2)建设性质：新建房地产项目，用地性质为商业住宅综合用地及商业金融用地。
(3)建设地点：黄埔江畔——浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块（E18A地块）。
地块呈长约450米，宽约150米的长方形地块，东临浦明路，南临潍坊西路，西至规划滨江公共绿地，北临张杨路。
(4)建设内容：规划总用地面积：61413.5m2。
发展高层住宅、公寓式办公楼、会所、低层住宅区、双层地下停车库及其它商业规划和相关配套设施，总建筑面积约245,730 m2（含地库87,886m2），绿地面积20,910.7 m2，绿地率35.1%。
(5)项目投资：项目建设总投资为4.95亿人民币，其中环保投资约495万，占总投资的1%。
(6)建设进度：整项工程拟于2010至2011年建成，分二期开发：一期包括高层住宅（T1~T7），公寓式办公楼下沉式商业广场，会所，以及场地北半侧的联排低层住宅和双层地下停车库；二期包括高层住宅（T8~T16），场地南半侧的江景联排低层住宅和单层地下停车库。
2区域环境质量总体能满足项目建设要求2.1.1项目地区环境质量状况(1)陆家嘴地区监控点2006年SO2年日均浓度为0.053mg/m3，NO2年日均浓度为0.057mg/m3，PM10年日均浓度为0.075mg/m3；项目地区环境空气质量符合二级标准要求。
(2)黄浦江市区河段的水质总体来说属于IV类水质，主要污染因子为TP，为Ⅴ类和劣Ⅴ类标准，其次为NH3-N，为Ⅳ类和Ⅴ类标准。
(3)本项目在地块范围内设置了3个土壤监测点。
各监测点的土壤样品pH值、Pb、Cu、Cd、Zn、As、Hg均符合国家土壤质量标准二级标准；石油类含量明显低于美国土壤标准中对植物和环境不造成危害和污染的土壤石油类限值。
(4)声环境监测结果显示：基地昼间环境噪声值为70.0～51.8 dB(A)，夜间为55.1～46.7 dB(A)；东边界受界外交通噪声的一定影响；位于上海港煤炭装卸公司内部的测点，受其装卸机械作业影响，昼间、夜间环境噪声超标现象较为严重。
（一）2015年杭州市房地产市场整体分析2015年可谓是杭州楼市的“丰收年”。
自2015年2月以来，一系列利好楼市的政策相继出台：央行连续宣布降准降息、两会释放出利好房地产市场的信息、公积金政策也做出相应的调整、特别是3.30日，再出重磅新政，公积金首套住房首付比例下调到20%，商贷首套房最低为25%、营业税免征期限由5年缩减至2年。
利好政策的连续释放，促使杭州房地产市场异常火爆。
这一年，杭州楼市成交创下天量，多个热门板块出现“地王”，多家房企销售额创下新高，购房者心态也逐渐显示逆转。
2015年全年杭州市区商品房成交高达12.8万套，总面积1331.8万平方米、总金额高达2155.1亿元。
经统计，与去年杭州市商品房成交量相比增加了3万6千多套，上涨了39.35个百分点。
更值得一提的是，2015年的成交数据全面刷新了杭州楼市的历史记录，创几年来历史新高。
图1 2011-2015年杭州市商品房成交量及同比增长率毫无疑问，2015年是杭州楼市的“收获年”。
从4月份起到12月份杭州楼市连续9个月每月新房的成交量均超过万套。
图2 2015年1-12月份商品房成交量成交结构方面，刚需群体仍然是市场主体，成交占比过半。
这部分产品因为面积小总价低受到市场的青睐，表现特征为价格敏感；改善群体需求在“330”政策实施后大量爆发，成交比例明显上升。
从市场区域来看，2015年杭州市住宅市场的成交以余杭区、萧山区、江干区、拱墅区为主。
余杭区、萧山区占据市场主要份额，产品主要以刚需为主。
下半年，改善需求大量爆发后，主城区改善楼盘成交量明显上涨，江干区、拱墅区等优质区域出现供不应求，区域分化现象日益加重。
存量方面，截至2015年12月，杭州全市商品住宅存量1085万平方米（90137套），动态去化周期11个月。
改善需求得到释放，成交开始回升，一直以来居高不下的库存开始缓缓下降，商品住宅市场正在逐步迈向康复状态，但库存依旧是不可忽视的主要问题。
房地产滨江国际城项目可行性研究报告第一章申报单位及项目概况第一节项目基本概况项目名称：XX国际城房地产开发项目建设单位：XX市XX房地产开发有限公司法人代表：建设地址：XX镇XX路南侧、XX路西侧规划用地：66667平方米建筑面积（计容）：132993.8平方米建筑密度：27.9%容积率：1.995绿地率：30%主要建设内容：本项目主要建设2幢32F（底层为商业）、2幢21F、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅、1幢3F多层商业用房，同步配套建设物业管理用房、配电用房、垃圾收集、公厕、等附属用房，并建设道路、绿化、供电、燃气等配套工程。
计容总建筑面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米；配套公建建筑面积2760平方米，不计容建筑面积29893.41平方米。
投资规模：本项目总投资估算55341万元，其中：土地费用14832万元、前期工程费2884万元、建安工程费25537万元、工程配套费4293万元、预备费295万元、建设期贷款利息7500万元。
本项目预计销售收入85207万元，管理费及销售费用1730万元，上缴税金及附加6763万元，总成本费用63834万元，可实现税后利润16030万元。
第二节项目申报单位概况XX市XX房地产开发有限公司(以下简称该公司)成立于2011年4月6日，注册地址：XX经济开发区XX路1号502—508室，注册资本：5000万元。
公司经营范围：许可经营项目——房地产开发经营；一般经营项目——房地产信息咨询服务、物业管理；拟申请房地产开发资质贰级，公司经营期限30年（2011年4月6日—2031年4月5日）。
公司现有各类管理人员约28名，公司领导层为从事多年房地产开发经营的专业人士，专业知识结构合理，工作经验丰富。
2011年2月，我公司通过挂牌竞标方式取得了TX2011—01幅XX镇XX路西侧、XX路南侧地块的国有土地使用权，土地出让面积为66667平方米，国有土地使用权出让合同编号为“3212832011CR0021”，小区暂定名：XX国际城，用途为商业、住宅用地，使用年限为商业用地份额40年、住宅用地份额70年。
杭州城东北小户型置业需求调查报告调查目的：1）通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州城东北小户型房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的市场推广提出建设性建议。
2）通过杭州城东北区域市民、市场经营者和企业员工典型抽样问卷调查，充分了解杭州城东北对小户型消费的需求，并将需求有效地融合在市场推广中。
调查地点：东新路、机场路、笕丁路、华丰路、沈半路、石祥路、石桥路、秋涛北路、临丁路，丁桥镇区、汽车东站、火车东站附近市场，如安琪尔等。
调查对象：区域内所有市场、企业、以及个体经营者。
调查内容：1）企业或市场以及区域内人数及人群分布，2）区域内各企业与市场人群购房意向与动机，3）区域内个企业与市场人群置业选择，4）区域内个企业与市场人群对丁桥认知。
调查方法：重点抽样调查、人员访谈、实地观察、文献调查、网络查阅调查人员：阳光顾问信息部调查时间：2007城东北市场调查报告根据甲方要求，本次调研对对包括东新路、机场路、华丰路、沈半路、石祥路、石桥路、秋涛北路、临丁路，丁桥镇区等街道在内的大城北区域进行调查。
本次调查区域在地理位置上位于杭州城市的东部和北部，在行政区域上分别属于杭州下城区北部、拱墅区东部和江干区三个不同的区域，分布范围广、跨度大。
一、区域人口1.拱墅区拱墅区东部包括半山镇、大关街道、上塘街道和拱宸桥街道等社区，区域户籍人口约15万左右。
A.半山镇：区域面积20.7平方千米，人口3万人，下辖5个社区、4个行政村。
B.大关街道：辖区面积1.6平方公里，现有居民住户20553户，常住人口约6万人。
街道下属八个社区：东苑、西苑、南苑、德胜、翠玉、八丈井等。
C.上塘街道：面积13.5平方千米，辖区范围内人口3.02万人。
辖10个社区（假山路、八丈井、红建河、绍兴路、善贤、七古登、拱宸、瓜山、皋亭、蔡马）。
D.拱宸桥街道：面积4.23平方千米，人口约4.67万人，辖6个社区。
