权证知识

1、房子赠与给非直系亲属，怎么办理？需要交纳哪些税费？答：先要去公证处做公证，再去房产局过户，受赠方要交纳3%的契税和20%的个人所得税。

2、关于外籍人士买卖房：买卖双方中只要有一人为外籍人士（含港澳台），在送件前买卖双方必须带上身份证原件、产权证土地证原件、存量房合同原件一份去长江路南京公证处做合同公证。

同时，买卖双方所有人必须全部到场办理，一个工作日后取公证书。

请各位伙伴提前做好安排。

地址：长江路99号，长江贸易大楼7层（江苏省南京市南京公证处）费用：合同价*千分之二作息时间：上午：8:30-12:00 下午：14:00-17:30 电话：84799863 另：外国人买房前要去安全局备案(有外销资质的房屋除外)3、房改房、商品房、继承房交纳营业税及个税时产权取得时间的计算依据是什么？答：1）房改房：以证载日期、公有住房买卖契约日期、购房款发票日期，按“孰先”的原则。

2）商品房：以证载日期、契税完税凭证中的填发日期，按“孰先”的原则。

3）离婚、夫妻更名、换证、补证等方式取得的住房：以上手取得时间连续计算。

4、房改房专业知识：1）居住权出售手续：①所在房管所领上市合同，然后和买房人签出售合同②要房内成年户口人同意签字，租赁证上人夫妻同意，并和买房人办理买卖公证③移出原房内的户口，交易双方带着公证过的合同，户口本，身份证，一起到所在区房产经营公司办理过户手续，交纳每平米（租赁证上面积）200元过户手续费，领取新租赁证。

2）参加房改手续：①房管所领取表格，结算清所有房租和物业费，②身份证，户口本，共同居住人同意房改的证明去所在区房产经营公司申请③审查7-15天左右④交费（换算成建筑面积后每平880元，当然还可以按年代，楼层，工龄等打折），并签定买卖契约⑤3-6个月左右，房产局通知取产权证，⑥带着买卖契约及复印件，身份证，产权证，去所在区房产局办理土地证⑦1个月后领土地证⑧要注意的是，现阶段南京房改政策有比较大的改变，很多居住权是不能参加房改的，最好在购买前向房管所咨询清楚，以免造成不必要的损失和纠纷。

5、继承的房产手续如何办理？1）产权人生前有公证过的遗嘱，死亡后做遗嘱生效公证，然后去房产局办理更名手续。

2）无遗嘱，须去公证处做继承公证，凭公证书原件去房产局办理更名手续。

（做公证时所有继承人及配偶均需到场）6、存量房买卖预告登记如何办理？答：华侨路房产局二楼21号窗口办理，买卖双方带身份证原件和复印件，产权证原件和复印件，1份存量房合同（买卖双方到窗口再签名），填写一份〈存量房买卖预告登记申请书〉，交纳80元费用后窗口开具1张凭证。

有效期：受理之日起三个月内。

三个月后自动解除。

如三个月内来送件，送件之前买卖双方带身份证原件和凭证到21号窗口先将预告登记解除。

（注：做预告登记时，如果卖方不到场，受委托人持的委托公证书上必须要有委托人授权受委托人的预告登记的权限哦，否则预告登记是做不起来的；有抵押的也可做预告登记，配图时产权人最好确定好几人名字，不然送件时加名字需重新配图）7、有关户口：非南京户口的客户买了60平方的房子，落户南京的房子里，如果在不满五年的情况下卖房，恰好买房人又是非南京户口，那么买房人的户口不能马上落户。

（注：有一特殊情况请关注：产权人是集体户口（或南京本地户口），其配偶（外地户口）通过夫妻投靠入户，这样的情况也需待配偶入户南京满5年，才能落其它外地户）8、关于经济适用房的有关政策：答：经济适用房有拆迁安置，拆迁偿还，中低价商品房三种。

目前只有拆迁安置房（房产证上的产权来源为拆迁安置）在缴纳营业税个税的时候可以按拆迁安置协议日期算起满不满五年。

其余的都按契税或证载时间孰先的日期算。

经济适用房可以按发票上的时间去南京市房改办打印上市确认书，能打印到就可以上市交易。

上市交易有哪些费用：经济适用房满五年后上市交易有二种情况：一缴收益金（收益金的计算方法：{本次转让核定的契税计税金额-（原购房交纳契税计税金额+原契税实缴金额）}*50%。

二不缴收益金（只有征地拆迁补偿取得的经济适用房可不要缴收益金）以上是否要缴费在《南京市经济适用房上市确认书》会注明。

办理维修基金；可按总额的3%交纳或按50元/平方(不带电梯)、90元/平方(带电梯)交纳，按孰低来交办理流程：1、申请（房改办受理）-丰富路127号一楼2、审核出具《南京市经济适用住房（上市）确认书》（房改办）3、配图（一楼测绘窗口）4、打印《南京市经济适用住房登记申请书》（一楼服务区）5、签订《交易资金托管协议》（三楼资金监管窗口）提交资料（二楼受理窗口）6、审核制证7、缴费发证（三楼发证大厅）注：至少收益金部分要到三楼做资金托管9、父母的房产如何给未成年子女答：父母的房产给未成年子女只能通过赠与的方式。

祖父母及其他人的房产给未成年小孩可以选择赠与或者买卖的方式。

10、交换的房屋如何交税？答：契税：按差额交个税营业税：按税费政策各交各的，如免税没有发票；如交税有购房发票送件时个人需带上身份证原件，单位需提供1、单位的公章2、组织机构代码证3、营业执照副本原件4、法人授权委托书5、委托人身份证；若有差额需提供不动产发票；房屋交换协议书（合同）11、关于商品房办证时减人名的问题答：只有两种情况下可以去掉人名：1、两个人必须是夫妻关系，在办证时就可以凭结婚证、身份证、夫妻双方到场，一个人放弃，可直接去掉一个人名字2、两个人离婚了，凭离婚证、身份证、双方到场可直接去掉一个人名字如果有银行贷款，需要去银行，经银行同意盖章才能办理上述只有这两种关系可以直接去名，其他都要待新证办出后以买卖份额的形式12、增减所需材料？答：可以凭结婚证，夫妻关系证明或可以证明夫妻关系的户口簿、身份证、夫妻双方到场，一个人放弃，可直接去掉一个人名字，加名字也是一样办理。

填写房屋权属登记申请书（非转移类）。

双方的约定协议或法院判决书，调解书。

（自行约定的，须双方到场签字），房屋已经有抵押的，需要银行同意变更的证明。

13、约定份额怎么办？答：约定份额需双方同时到场，携带身份证办理（如房屋有贷款无法办理）14、如老人等无民事行为能力的人卖房所需要的手续答：1、需去法院判决一个人为其的监护人，此判决必须是终审判决2、然后由监护人带上相关材料（户口本、判决书、身份证等）去做承诺公证，和未成年的承诺公证差不多3、带上公证书，判决书，身份证，户口本等正常送件另：精神病患者及植物人等情况卖房需专业性医院开证明，监护人凭医院证明去法院开具监护证明15、单位买卖房屋，需要交纳的税费有哪些？过户时需要提供哪些答：单位买房：3%的契税，手续费与个人买房一样，根据房屋性质来交单位卖房：全额的8.6%（5.6%的营业税和3%的土地增值税）或差额的35.6%—65.6%（差额5.6%的营业税和30%—60%的土地增值税）过户时需要提供：1、单位的公章。

2、组织机构代码证。

3、营业执照副本原件 4、法人授权委托书 5、委托人身份证16、个人抵押：房子个人抵押给个人的，三种情况不能做：1）房子有未成年人;2）房子本身有抵押没还清的;3）经济适用房.17、部队房产如何过户？答：如产权来源为部队，则需产权人至部队同意出售证明后方可办理，所盖公章须与办证时公章一致。

18、商业用房（非住宅）税收政策?答：买方：契税3% 交易手续费5元/平米产权登记费550元/套卖方：土地增值税（差额的30%或全额的3%），营业税（差额的5.6%或全额的5.6%），个税（差额的20%或全额的20%）【若选择按差额缴纳，那么营业税个税和土地增值税都必须全按差额缴纳，若选择按总额缴纳，那么营业税个税和土地增值税都必须全按总额缴纳】交易手续费5元/平米19、享受契税优惠的条件是什么?开首次购房证明需带哪些材料？答：在南京市区范围内无产权住房（含买卖契约已鉴证的商品房），购买144平方米以下（含）、容积率1.0以上（含）的普通住房。

（以家庭为单位，包括未成年子女）开首次购房证明需携带：已婚：夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年子女身份证明、收件单（以上均需原件）未婚：身份证、民政局出具的单身证明、户口本（以上均需原件）20、拆分的房屋如何办过户？答：之前房产证上是两户，现卖其中一户，需先拿房产证配图（需十个工作日），出了两户的图纸后送件，送件时一户正常卖，一户重新办证，可同步进行。

21、公积金政策、可贷额度计算方式？答：1）市行公积金个人最高可贷额度为20万元，即夫妻双方最高可贷额度为40万元；省行公积金最高可贷额度为30万元，即夫妻双方最高可贷额度为60万元注：如夫妻双方一方为市行、一方为省行，市行一方做主贷人夫妻最高可贷40万元，省行一方做主贷人夫妻最高可贷50万元2）暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款：夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

计算公式：公积金贷款年限及额度计算公式{月缴存额/(缴存比例*0.02)*0.45*12}*可贷年限例：个人和单位月缴存金额各200元，公积金缴存比例为10%，女性：35岁，可贷额度计算方法为：（200+200）/（10%*0.02）*0.3*12*（55-35）=144000元，其中0.45为公积金系数，55为女性可贷款年龄，男性为60周岁。

22、如果公积金断缴了能不能贷款？答：公积金需要在购房本地连续、足额缴满6个月以上，才能申请公积金贷款23、外地贷过款还完,在南京能否算首套？答：只要征信报告有过贷款记录就不能算首套，目前银行征信系统全国联网。

如只有一套房，贷款已结清且卖掉，目前在邮政银行可算首套。

24、纯商贷款，能不能用公积金每年转？答：每年的上半年可将公积金账户的钱转至还款的商业性贷款账户里，需先到银行开借款证明，单位开支票和联系单，带上借款合同至本单位公积金开户行办理。

注：如在邮政银行做的商业贷款，目前无法用公积金每年转25、商业房的贷款政策？答：个人购买商业用房，首付5成，利率上浮10%，只能贷10年。

26、40平米以下的房子是不是只能用公积金贷款？答：不能全部认定，40平以下单身公寓，或是次新房，个别银行可做商业性贷款。

40平以下且老房龄需要做纯公积金贷款。

27、之前贷过公积金且未还完，再次商代能否算首贷？答：看征信报告是否有过贷款记录来界定。

28、产证上写成年小孩名字，父母做共同还款人，父母名下有过贷款，孩子没有，能否算首套？答：主贷人收入证明不够，父母作为共同还款人，名字不在产证上，开收入证明，算首套的有交行，工行，深发（父母名下有房或外地户口无社保也可）29、目前银行对二套房的认定？答：凡符合以下条件之一的，列入二套房贷范围:1）、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；2）、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；3）、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的；4）、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。