最新物业管理实习报告
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最新物业管理实习报告范文
在实习过程中，我在管理处指导老师的热心指导下，
积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
我所实习的xx物业管理有限公司，隶属于xx集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型
住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。xx花园是其所管辖的物业管理项目之一。 xx花
园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000 平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26 人，
其中：管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习
中，我采用了看、问等方式，对xx花园管理处的物业管理
工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管
理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的
设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业
管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并
持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、
体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进
行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开
展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。
xx物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都
争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上
的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，
管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的
企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，
制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。
管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、
下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定
量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为
因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了
考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的
危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争
力。
在实习中，我看到一套由xx物业合作自行设计开发的
“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物
业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源
的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“保安”
的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业
主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提
升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的
水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核
心竞争力。
三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良
性互动。
xx物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，
在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。成立了xx
俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日
常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处
处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上
岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。
新物业管理办法
济南市人民政府令 第253号 《济南市物业管理办法》已经 11月21日市政府第62次常务会议讨论经过，现予公布，自 2月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改进人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。 本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法经过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。 第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。
第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。 第五条县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。 第六条市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理。 各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区住房保障管理部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。 城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。 第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。
《物业管理实务I》形考作业答案 作业1 一、名词解释 1．物业-----指正在使用或可投入使用的各类建筑物及附属设施、设备、相关场地等。 2．物业管理-----指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定对物业进行维修、养护，维护小区的公共秩序和卫生，满足业主需求的活动。 3．建筑物区分所有权----多个业主共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各个业主对建筑物专有部分享有的专有所有权。 4．管理规约-----全体业主就物业的管理、使用及所有关系以书面形式所作的自治规则。 二、填空题 1．从物业管理角度，物业的内容主要包括物业公共服务、特色服务、中介服务等三方面。 2．物业的自然属性包括二元性、不可移动性、长期性、多样性。 3．前期物业管理阶段包括了接管验收、用户入住、产权备案和业主委员会等。4．物业服务企业按业务性质划分，可分为委托服务型、租贷经营型、委托代理型等类型。 5．对一些专项管理和服务，物业服务企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘专业公司负责。但不得将整体管理转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人。 6．物业管理委托合同终止时，必须向业委会移交租用房屋，管理档案和财务资料、公共物，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 7．建筑物区分所有建筑物的管理，主要包括复合性、专有所有权的主导性、一体化、登记公示性、主体身份多重性等特征。 8．现代区分所有建筑物的管理，主要包括物的管理和人的管理两大部分。9．管理团体的模式，可以归纳为非法人的团体、法人团体、管理团体法人、判断实务上法人资格等四种模式。 三、选择题 1．物业使用权是在推心行所有权的两权分离制度后形成一种子（C） A．物权B．使用权 C．经营管理权D．房物承租权 2．目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（D） A．城市新建住宅小区管理方法 B．住宅专项维修资金管理方法 C．城市住宅小区竣工综合验收管理办法 D．物业管理条例
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示
物业管理实务第一单元(1-3章)复习题 一、名词解释题 1．物业 P1 2．物业管理 P5 3．委托性的特约服务 P16 4．针对性的专项服务 P15 5．常规性的公共服务 P13 6．物业管理企业 P26 7．企业资质 P30 8．委托服务型物业管理企业 P26 9．建筑物区分所有权P51 10．成员权 P59 11．管理规约 P62 二、填空题 1．早期的物业管理产生于19世纪60年代的__英国 ___，而现代的物业管理则产生于20世纪初的美国______，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的 ___香港___。 2．按照物业的使用功能的不同，物业可以分为__ 居住物业、__商业物业__ ____、__工业物业______、其他用途物业等4类。 3．管理的四大要素是指_____机构与人员___、___固定资产_____、__资金与运 作______、__环境与生态______等。 4．按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为 ___常规性公共服务__、针对性的专项服务、_______委托性特约服务_______等三大类。 5．物业管理的策划阶段包括了物业管理的前期介入；__制定物业管理方案_；_ _选聘或组建物业管理企业____等三个基本环节。 6．物业管理的启动阶段包括了_____物业的接管验收_________、_____用户入住_____、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式 成立等四个基本环节。 7．物业管理企业按业务性质划分，可分为____委托服务型物业管理企业___、租赁经营型物业管理企业、____委托代理型物业管理企业______等类型。 8、物业管理企业组织机构的基本类型，主要有直线制__直线职能制、事业部制_ ___等三种。 9．对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘__专业公司____但不得将______整体管理责任权力及利益___转让给其他人或单位，不得将___专项业务_______承包给个人。 10．建筑物区分所有权具有___复合性_______、____专有所有权的主导性_____、一体性、登记公示性、权利主体身份的多重性等特征。 11．建筑物区分所有权由______专有所有权__、共有所有权（共用部分持分权）和__成员权_____等几部分的权属关系构成。 12．建筑物区分所有权人不仅是专有所有权人__，也是__共有所有权人__管理团体成员－ 三、混合选择题 1．从物业管理的角度，物业是指（ C ） A一个建筑群 B一个居住小区（大厦） C已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施 D房屋 2．管理的机构是围绕（ A ）能够正常循环而设置的。 A封闭系统 B管理环节 C开放系统 D职能需要
西安市十五届人大常委会审议通过了新修订的《西安市物业管理条例》，将报省人大常委会批准。下面我们一起来了解一下最新的《西安市物业管理条例》有什么变化吧! 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条
市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 第二章前期物业管理 第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 第九条
物业管理条例释义-第三十五条 物业服务合同的订立、形式与内容 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。 条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。 依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。 物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。 关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。 物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。 双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过 程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委
物业管理实务 第一章物业管理企业 第一节概述 一、物业管理企业的概念和特征 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点： 第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利,承担民事的责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。 第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。 二、物业管理企业的分类 物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。 （一)按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业 全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 2.集体所有制物业管理企业 集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其他机构负责组建,管理街道区域内的物业或其他物业。此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自建开发的各类房产。 ３.民营物业管理企业 民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。 4.外资物业管理企业 外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。 5.其他物业管理企业
新物业法全文 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。 本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。 本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。 各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。 物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 第二章物业管理区域 第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。 单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。 零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。
（管理制度）新物业管理条 例
国务院新《物业管理条例》全文 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分内容摘编刊登以飨读者。修改内容 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 壹、将第十条第壹款修改为：“同壹个物业管理区域内的业主，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，且选举产生业主委员会。可是，只有壹个业主的，或者业主人数较少且经全体业主壹致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十壹条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（壹）制定和修改业主大会议事规则；“（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金；
“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用书面征求意见的形式；可是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主能够委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十壹条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3之上的业主且占总人数2/3之上的业主同意；决定本条例第十壹条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、
物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1：老物业公司不愿退出怎么办？ 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，最终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。 当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2：业委会当家人可擅作主张吗？ 2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。 律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。 事件3：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？
2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。 律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4：开发商能随意更换物业公司吗？ 2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。 事件5：物业公司与中介为何发生冲突？ 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾，原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高，其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介，中介公司当然于心不甘，双方冲突起来。
房地产物业管理法
第十章物业管理法 一、学习指南 通过本章学习，学员应掌握物业管理的概念、了解我国物业管理立法的现状。 二、重点难点 什么是物业管理？ 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 一、选择题 1、物业管理公司管理权源于（） A行政机关 B业主大会 C业主 D开发商 2、业主大会的常设机构和执行机构是（） A业主 B物业管理公司 C居民委员会 D业主委员会 3、物业管理的基本业务工作应该是（） A针对性专项服务 B常规性公共服务 C委托性的特约服务 D行政性管理 4、对物业管理委托合同享有批准权的是（） A居民委员会 B业主委员会 C房产管理部门 D业主大会 5、物业管理和服务不应该是（） A统一 B全方位的 C多层次的 D行政性的 6、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由下列哪一个机构选聘（） A城建主管机关 B居民委员会 C建设单位 D房管部门 7、下列以业主委员会作为常设机构和执行机构是（）
A业主大会 B开发商 C物业行政管理部门 D物业管理公司 8、物业管理的最高决策机构是（） A物业管理公司 B业主委员会 C业主大会 D物业行政管理部门 9、具体进行物业管理行为的主体是（） A物业管理公司 B全体业主 C业主大会 D物业行政管理部门 10、物业管理委托合同的生效须经（） A工商行政管理部门批准 B业主委员会批准 C业主大会批准 D城建主管机关批准 11、物业管理的基本主体是（） A业主 B物业管理公司 C业主大会 D业主委员会 14、物业管理与业主委员会的关系不应当是（）A委托人和受委托人关系 B服务人和被服务人关系 C平等关系 D管理和被管理关系 15、物业管理最基本，最经常的内容是（） A日常综合服务与管理 B系统的协调 C物业管理人员的监督管理 D规章制度的执行 16、下列不属于业主委员会的权利的是（） A通过业主委员会的章程 B召集和主持业主大会 C代表业主签订物业管理委托合同 D监督物业管理公司的物业管理工作 17、以下不属于现代化物业管理特点的是（）A专业化 B行政化 C社会化 D市场化
物业管理实务 一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题） 药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒
《物业管理实务》课程练习题 一、单选题 1?下列物业管理公司形式，哪一种不是按照股东出资形式来划分的。（D ） A物业管理有限责任公司 B物业管理有限公司 C股份合作型物业管理公司 D私人型物业管理公司 2下列哪一种模式不是物业管理企业常见的模式（ B ） A房地产建设单位的附属子公司或部门 B外资物业管理企业 C独立的物业管理企业 D物业管理集团公司 3?物业管理企业取名，必须满足（C）的规定。 A《宪法》B《工商管理条例》C《公司法》D《合同法》 4?根据《公司法》的规定，服务性有限责任公司最低限额的注册资本为（C）万元。A3 B 5 C10 D20 5?二级和三级物业服务企业资质办法和管理由（ C ）负责 A国务院建设主管部门 B省、自治区人民政府建设主管部门 C直辖市人民政府房地产主管部门 D设区的市级人民政府房地产主管部门 6?新设立的物业管理企业，其资质等级按最低核定，并设（B）年的暂定期。 A半年B 一C二D三 7?目前物业管理机构设置中，普遍采用的一种形式是（ B ） A直线制B直线职能制C事业部制D矩阵制 8?下列哪个师不是总经理室的“三师” （C ） A总经济师B总工程师C总规划师D总会计师 9.（C）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A物业管理投标
B物业管理企业选聘 C物业管理招标 D物业管理企业竞标 10?物业管理的招标主体不包括（ B ） A物业的建设单位 B房地产主管部门 C业主大会 D物业产权人（政府机关或物业产权部门） 11?下面不是物业管理招标的类型的是（D） A按照项目服务内容划分 B按招标主体划分 C按项目服务的方式划分 D按物业产权划分 12.根据物业的不同类型，可以将物业招标分为（D） A住宅项目和写字楼项目 B住宅项目和商业项目 C商业项目和非商业项目 D住宅项目和非住宅项目 13?物业管理招标方式包括（A） A公开招标和邀请招标 B公开招标和非公开招标 C协议招标和邀请招标 D住招标宅项目招标和非住宅项目 14?物业管理招投标的基本原则是：物业管理招投标应依法组织实施，招投标过程要（D）A公开、合理、平等 B公开、公平、合理 C公开、合理、公正 D公开、公平、公正
物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围
对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系
物业管理条例 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业管理企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条业主大会履行下列职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
物业管理常见案例分析 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
?物业管理常见纠纷解析 案例一：业主家中地板渗水怎么办 去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作： 1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点； 2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责； 3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修； 4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。 有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。 点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。 案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办 每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。
国务院新《物业管理条例》全文 根据《中华人民国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分容摘编刊登以飨读者。修改容 根据《中华人民国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业；
“（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地