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2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(四)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。
包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。
计划投资0．98亿元人民币。
至2001年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。
至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。
此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。
于是该公司将此工程转给公司乙。
在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。
请问：(2)<Ahref="javascript:;"></A>(3)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1){TS}如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益.则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。
(2)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(3){TS}该成片荒地的总价为（）。
<Ahref="javascript:;"></A>(4){TS}假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（）。
<Ahref="javascript:;"></A>(5)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(6){TS}评估时依据的建筑面积应为（）。
(7){TS}该公司委托评估应选择（）。
(8)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(9){TS}该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格为（）万元。
<Ahref="javascript:;"></A>(10){TS}同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为（）。
[ 例 4 — 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可⽐实例，有关资料见表 4 — 6 。
可⽐实例情况表 4-6可⽐实例 A可⽐实例 B可⽐实例 C成交价格5000( ⼈民币元／㎡ )650( 美元／㎡ )5500( ⼈民币元／㎡ )成交⽇期2005 年 1 ⽉ 1 ⽇2005 年 3 ⽉ 1 ⽇2005 年 7 ⽉ 1 ⽇交易情况+2 ％+5 ％-3 ％房地产状况-8 ％-4 ％+6 ％ 在表 4 — 6 的交易情况中，正 ( 负 ) 值表⽰可⽐实例的成交价格⾼ ( 低 ) 于其正常价格的幅度;房地产状况中，正 ( 负 ) 值表⽰可⽐实例的房地产状况优 ( 劣 ) 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
另假设⼈民币与美元的市场汇率 2005 年3 ⽉ 1 ⽇为 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇为 1 ： 8 . 3 ;该类写字楼以⼈民币为基准的市场价格 2005 年 1 ⽉ 1 ⽇⾄ 2005 年 2⽉ 1 ⽇基本保持不变， 2005 年 2 ⽉ 1 ⽇⾄ 2005 年 5 ⽉ 1 ⽇平均每⽉⽐上⽉下降 1 %，以后平均每⽉⽐上⽉上升 0 . 5 %。
试利⽤上述资料测算该写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格。
[ 解 ] 测算该写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格如下： ⽤列表法进⾏计算：可⽐实例 A可⽐实例 B可⽐实例 C成交价格5000 ( ⼈民币元／㎡ )650 ( 美元／㎡ )5500 ( ⼈民币元／㎡ )建⽴价格可⽐基础5000( ⼈民币元／㎡ )650 ＊ 8.4( ⼈民币元／ m2)5500( ⼈民币元／㎡ )交易⽇期调整[ （ 1 － 1% ） 3 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100[ （ 1 － 1% ） 2 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100[ （ 1 ＋ 0.5% ） 3 ＊ 100]/100交易情况修正100/102100/105100/97房地产状况调整100/92100/96100/106⽐准价格5300.51( 元⼈民币／㎡ )5442.93( 元⼈民币／㎡ )5429.79( 元⼈民币／㎡ ) 将上述三个⽐准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则： 估价对象价格(单价) = ( 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 )÷ 3=5391( 元⼈民币/㎡ )[ 例 4 — 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可⽐实例，有关资料见表 4 — 6 。
![[工程类试卷]2009年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s1/m/7e99f0d1770bf78a652954ed.png)
2009年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
（A）估价机构（B）估价师（C）估价报告使用者（D）估价委托人的估价需要2 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
（A）估价委托人（B）估价师（C）估价目的（D）估价对象3 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
（A）在用价值为市场价值（B）投资价值属于非市场价值（C）市场价值的前提之一是继续使用（D）同一估价对象可能有不同类型的价值4 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
（A）5000（B）12574（C）12650（D）139115 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
（A）了解某宗房地产的出租人权益价值（B）了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值（C）了解某地区地震后房地产价值的变化（D）了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
（A）易受限制（B）相互影响（C）独一无二（D）不可移动7 下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
（A）用途专业的房地产（B）价值较大的房地产（C）独立使用的房地产（D）不可分割的房地产8 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
（A）户型（B）楼层（C）层高（D）装修9 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
（A）谨慎价值（B）市场价值（C）残余价值（D）快速变现价值10 某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
09年房地产估价师考试房地产估价案例与分析预测试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)2005年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。
双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。
到2005年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。
钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。
请问：(2)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000 m<SUP>2</SUP>，售价3000元/m<SUP>2</SUP>，销售税费率为售价的7%。
销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m<SUP>2</SUP>的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?(3)张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m<SUP>2</SUP>，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价140万元。
张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(2)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?(3)某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要【答案】D【解析】估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。
任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。
2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象【答案】C【解析】价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。
3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。
实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。
在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。
当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。
在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
【说明】新教材已将“在用价值”改为“现状价值”。
4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案1. 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要答案：D解析：暂无解析2. 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象答案：C解析：暂无解析3. 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：暂无解析4. 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B解析：暂无解析5. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额答案：D解析：暂无解析6. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案：D解析：暂无解析7. 下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产答案：C解析：暂无解析8. 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B解析：暂无解析9. 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(二) 总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>(3)<Ahref="javascript:;"></A>二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(2){TS}对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/㎡。
(3){TS}采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在估价时点时的价格等于（）。
(4)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(5){TS}需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。
(6){TS}利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。
(7){TS}不属于待开发的土地是（）。
(8)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(9){TS}收益法的本质是（）。
(10){TS}以资金时间价值观念考虑.收益性房地产的价值就是其来来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（）因素。
三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)(1)<Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;">四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。
09年房地产估价师考试房地产估价案例与分析预测试题(3) 总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>(3)<Ahref="javascript:;"></A>二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)根据下列题干，回答{TSE}题：(2){TS}设备的折旧额为（）。
(3){TS}长寿命项目的折旧额为（）。
(4){TS}以下说法中错误的是（）。
(5)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(6){TS}在采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。
(7){TS}估价机构评估出该商业楼在2004年3月1目的公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5%的趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）。
(8){TS}假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。
下列表述中正确的是（）。
(9)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(10){TS}买方实际付出的价格为（）元/㎡。
<Ahref="javascript:;"></A>(11){TS}在百分率法中，交易情况修正系数应以（）作为基准来确定。
<Ahref="javascript:;"></A>三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
⼀、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有⼀个最符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号。
) 第 1 题⼀个估价项⽬中的估价⽬的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使⽤者 D.估价委托⼈的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题⼀个估价项⽬中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托⼈ B.估价师 C.估价⽬的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在⽤价值为市场价值 B.投资价值属于⾮市场价值 C.市场价值的前提之⼀是继续使⽤ D.同⼀估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题李某购买的商品房交付后，经检测室内空⽓质量不符合国家标准。
预计李某治理空⽓污染的费⽤为5000元，并延迟⼊住3个⽉。
当地类似商品房的⽉有效⽑租⾦为3000元，运营费⽤占有效⽑租⾦的15%。
若⽉报酬率为0.5%，则室内空⽓质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题下列经济活动中，不需要进⾏房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇⼟地使⽤税额 【正确答案】： D 第 6 题任何⼀宗房地产只能就地开发、利⽤或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利⽤的这⼀特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制 B.相互影响 C.独⼀⽆⼆ D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题下列房地产中，变现能⼒相对较强的是( )。
A.⽤途专业的房地产 B.价值较⼤的房地产 C.独⽴使⽤的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
2009年《房地产估价案例与分析》一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%.1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。
A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（）。
A.1035.0 B.1066.1 C.1150.0 D.1184.54.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。
A.9734.2 B.10218.3 C.10407.5 D.10458.8（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
A.按工业用途估价B.按居住用途估价C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。
A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题9.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。
A.交通条件B.产业集聚度C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度10.该宗房地产的再次抵押价值为（）。
A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1.合法原则（略）。
2.最高最佳使用原则（略）。
3.替代原则（略）。
4.估价时点原则（略）。
九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。
综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）。
十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（略）（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表附件（略）四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。
错处不超过四个。
如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。
本题最多扣至0分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。
一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。
一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。
容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。
例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
