青岛办公及酒店式公寓市场研究

一、青岛市酒店式公寓的出现青岛酒店式公寓产品出现较早酒店式公寓具有“自住”和“投资”的两大功效，既可以长期持有又可以享受到星级酒店的服务，比较适合大型企业作为异地办事处和中小型外资企业作为办公场所利用，因此在上海、深圳、北京等经济较发达的城市受到普遍欢迎。

而青岛作为一个风光秀丽的沿海城市，将在2008年作为奥帆赛的主赛场展此刻世人眼前，这座城市的知名度和佳誉度会取得普遍的传播，尤其最近几年来青岛的经济一直维持着较高的增加水平，因此对省内外和众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来此设立办事处或设置分公司，而且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成了它们的首选。

另外，青岛市最近几年来的房地产价钱持续维持着增加态势，房地产作为投资产品的增值保值性能取得了充分证明，尤其是沿海高级物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。

众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。

青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。

比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。

4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下取得了快速发展，同类产品的纷纷接踵推出。

青岛市酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象最为明显的即是很多项目在销售推行时期以“酒店式公寓”概念进行推行，可是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。

例如市南区海路子8号的瑞纳康都项目，在销售推行时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了%，可是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住，而且不能提供酒店式管理服务。

青岛写字楼市场的空置率分析［摘要］房地产业与经济发展密切相关，而写字楼的使用与投资又与当前经济环境密切相关，是影响经济发展的主要力量。

在当前市场条件下，青岛市写字楼市场的空置率相对偏高，不利于整合社会资源和规范房地产市场。

本文通过分析当前市场形势下青岛市写字楼的空置率，评价青岛市写字楼市场的运行情况，提出相应对策，促进写字楼市场的发展。

［关键词］写字数；空置率；经济发展；资源整合1 选题背景及依据通常来说，由于使用性质及收益回报的差别，一个城市的办公类物业价格要比住宅高。

但据笔者研究发现，在青岛市同类型区域，写字楼价格比住宅低很多。

房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的，而供求关系可以用空置率来分析，空置率也是反映市场运行情况的风向标。

因此，研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。

本文从青岛市写字楼市场的现状出发，通过对写字楼市场空置率情况的简单分析，综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。

2研究现状及相关定义由于经济发达、存量较大，西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。

Ｇ．Ｄ. Ｊｕｄ等在１９９０年提出，自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率；也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时，又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。

按国际通行惯例，商品房空置率的合理区为５％~１０％。

国内由于住房改革比较晚，关于空置率方面的研究是从20世纪９０年代开始的。

目前，我国的相关研究主要集中在市场波动状态下，商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。

写字楼不同于住宅，国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场，更不适用于写字楼市场。

综上，本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。

空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。

本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测，分析写字楼市场的供求情况，评价写字楼市场的运行情况。

青岛酒店市场调研报告书青岛酒店市场调研报告书青岛酒店项目市场调研报告调研地点:青岛调研时间: 8月23日—29日调研单位:海航酒店管理公司拓展部调研人员:陈绍中,邓军日期 : 8月30日一、青岛概况地理与历史地理位置与自然环境青岛位于山东半岛南端(北纬35°35'-37°09',东经119°30'-121°00')、黄海之滨。

青岛依山傍海,风光秀丽,气候宜人,是一座独具特色的海滨城市。

全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里,其中大陆岸线730公里,占山东省岸线的1/4。

海岸曲折,岬湾相间。

青岛现辖七区五市,总面积10654平方公里,总人口740.9万,其中市区1159平方公里,人口265.43万人。

青岛地处北温带季风区域,属温带季风气候。

市区由于海洋环境的直接调节,受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响,故又具有显著的海洋性气候特点。

空气湿润,温度适中,四季分明。

春季气温回升缓慢,较内陆迟1个月;夏季湿热多雨,但无酷暑;秋季天高气爽,降水少;冬季风大温低,持续时间较长,但无严寒。

历史沿革青岛是一座历史文化名城,中国道教的发祥地之一。

60 以前这里已有了人类的生存和繁衍。

东周时期建立了当时山东地区第二大市镇--即墨。

秦始皇统一中国后,曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。

秦代徐福曾率船队由琅琊山起航东渡朝鲜、日本。

汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山”祀神人于交门宫”,并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。

清朝末年,青岛已发展成为一个繁华市镇,昔称胶澳。

1891年6月14日(清光绪十七年),清政府在胶澳设防,是为青岛建置的开始。

1897年11月,德国以”巨野教案”为借口派兵强占青岛。

19 第一次世界大战爆发,11月,日本侵占青岛,取代德国对青岛进行军事殖民统治。

19 ,中国近代史上著名的”五四运动”便是以”收回青岛”为起因。

Sweeping over the Management管理纵横 | MODERN BUSINESS 现代商业85关于青岛长租公寓市场的调查研究高晓飞　青岛国信置业有限公司　山东青岛　266000摘要:2017年，伴随政策红利的不断落地和全国性公寓品牌陆续入青，青岛长租公寓市场进入加速发展期。

为准确把握青岛长租市场发展脉络，笔者实地调研万科泊寓、世联红璞2家全国领军品牌，并大量挖掘政策、行业等相关统计数据，形成对青岛公寓发展简史、发展现状、背景及驱动力分析的基本判断。

关键词:青岛；长租公寓市场；调研研究一、青岛长租公寓行业发展简史(一)萌芽期：2012年，青岛一站快租房产经纪有限公司(简称：一站快租)成立，是青岛最早的青年公寓运营商，从事托管式房屋包租管理和公寓运营。

(二)自然发展期：2013-2016年，公寓市场发展速度较慢，租赁市场仍以散户-中介-租客的传统模式为主，知名长租品牌较少，规模较大的10家左右，多以本土公寓品牌为主，总体房屋规模近2万间，其中最大的长租公寓品牌是“一站快租”，房屋数量3000多间。

同时，青岛城市自身的强旅游属性，促使诸多酒店如丽晶御筑、住美、三度空间、V家等开始采用旺季做酒店日租、淡季做长租公寓的模式。

但这些长租多属于单店经营，未形成规模优势。

2016年底，房地产中介系长租公寓品牌美丽屋进驻青岛，分散式经营，市内有多处房源。

(三)加速发展期：2017年，受政策红利和市场推动双重因素影响，长租公寓进入发展快车道。

全国公寓品牌商万科泊寓、世联红璞相继在青岛开业，且在筹备后期项目投入；龙湖冠寓、旭辉、链家自如处于前期调研阶段。

截至2017年底，万科泊寓、世联红璞、一站快租等有较高的品牌知名度。

二、发展背景及驱动力分析(一)发展背景。

1.房价大幅攀升，人口流动规模扩大，租赁市场存在一定发展空间。

(1)房价大幅攀升：2016年前后，受全国房价飙升影响，青岛主城区及周边区域价格大幅上涨，涨幅创历史新高，房价持续高企，逐渐超出普通家庭的承受能力。

青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、酒店式公寓概念（一）酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

（二）酒店式公寓的户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

（三）酒店式公寓的规划设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

二、产权式酒店概念（一）产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。

产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。

（二）产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。

这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。

青岛五星级酒店市场调研一、上半年青岛楼市地产分析、综述年第季度青岛市全市生产总值达到亿元，同比增长，经济运行相对平稳，主要经济指标均平稳增长，年前个，青岛市实际利用外资额达到亿美元，同比增长，由于受到外围经济的影响，其增速较去年大幅下降个百分点。

住宅市场住宅价格上涨幅度趋缓、刚需占主导统计数据显示，年前个青岛房地产投资增速较去年同期下降了个百分点。

年前个青岛市商品住宅销售面积为万平方米，较去年同期下降，区域性住宅价格的下降也迫使全市住宅价格上涨幅度趋缓，年前个，青岛市商品住宅价格环比上涨至每平方米元。

网上房地产交易中心数据显示，年至青岛市一手住宅成交量环比大幅上涨至万平方米，在住宅市场如此不明朗的情况下成交量出现大幅上涨主要受以下因素影响：首先，青岛多家银行对首套房执行折购房利率优惠；其次，平方米的中小户型成交量约占总成交量的，一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策影响小；最后，开发商低价开盘以价换量。

写字楼市场租赁市场表现平平年第季度无新增供应投入市场，但由于受外围经济的影响，外埠来青的企业数量有限，青岛市写字楼租赁市场表现平平，市场上多数公司还是选择平方米以下的办公面积，全市甲级写字楼市场的吸纳量为平方米，空置率环比下跌个百分点至。

高空置率促使租户在谈判中的议价能力提高，迫使全市甲级写字楼的租金环比下降至每每平方米元，其中，高品质物业集中的市南的租金则环比下降至每每平方米元。

但在写字楼租赁需求方面，仍有三个积极的信号促使我们对青岛甲级写字楼市场保持乐观态度：首先，调研数据显示青岛市年第季度就业需求预期呈乐观态势，其净雇佣前景指数为；其次是从政策层面，作为青岛市重点建设的金融区域，市南和崂山会吸引越来越多的跨国公司以及企业总部入驻；最后，年前个青岛市全市外商投资额为亿美元，较去年同期增长。

商业市场商业优质物业扩张明显年前个，青岛市消费品市场仍保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到亿元，同比增长，青岛在零售方面的潜力进一步彰显，进驻青岛的商业地产商也越来越多。

青岛商业地产调研报告青岛是中国东部沿海城市，也是山东省省会。

作为重要的商业中心和港口城市，青岛的商业地产市场一直处于活跃状态。

本篇报告将对青岛商业地产市场进行调研，分析市场现状和发展趋势。

一、市场概况青岛商业地产市场包括办公楼、商场、酒店等多个细分领域。

目前，市场供需相对平衡，但竞争激烈。

青岛中心商务区的商业地产租金价格稳定，而市区外围地区租金相对较低。

二、投资机会1. 办公楼：青岛是众多大型企业和金融机构的所在地，办公楼需求量大。

未来，随着更多公司进入青岛，办公楼市场有望增长。

2. 商场：随着城市人口增加和消费水平提高，商场需求稳步增长。

尤其是购物中心和综合体的发展前景较好。

3. 酒店：青岛是热门的旅游城市和会展中心，酒店需求大。

此外，随着青岛国际旅游岛的发展，酒店市场将迎来更多机会。

三、市场挑战1. 市场竞争激烈：青岛商业地产市场竞争激烈，各类商业设施争夺客源。

投资者需认真研究目标市场，制定差异化经营策略。

2. 租金价格波动：青岛商业地产市场的租金价格受多方因素影响，存在一定的波动性。

投资者需关注市场动态，把握时机。

四、发展趋势1. 健康生活方式：随着人们对健康生活方式的追求，青岛商业地产市场对健康餐饮和健身设施的需求将增加。

2. 低碳环保意识：青岛是国家低碳示范城市，低碳环保意识较高。

商业地产投资者应注重环保建设，符合市场需求。

3. 数字化经营：随着智能科技的发展，商业地产市场也开始数字化经营。

投资者应关注数字化技术的应用，提升商业地产的竞争力。

综上所述，青岛商业地产市场在竞争激烈的同时也拥有投资机会。

投资者应关注办公楼、商场和酒店这三个具有发展前景的细分领域。

同时，要注意市场挑战，制定差异化经营策略。

未来发展趋势包括健康生活方式、低碳环保意识和数字化经营，投资者应顺应市场需求，提供符合时代潮流的商业地产产品。

青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。

最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。

随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。

在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。

政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。

1.1 商务一区1.2 商务二区分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。

数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。

在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。

其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。

崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。

因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。

1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。

规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。

共有A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。

共有579 户，车位有359 个。

青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。

众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。

一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。

香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。

随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。

长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。

目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。

该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。

青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。

目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。

江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。

该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。