房地产投资基金实务

私募股权投资基金会计及估值实务随着全球经济的发展，私募股权投资基金（PE Fund）已经成为一种重要的金融工具，为许多公司提供了资本注入和战略支持。

这种投资方式的成功运作离不开精确的会计处理和合理的估值方法。

本文将探讨私募股权投资基金的会计处理和估值实务，以期为相关领域提供一些实用的参考。

会计确认：私募股权投资基金的投资应当在满足特定条件时确认。

一般来说，基金的投入资金应当在基金层面确认，而投资项目的收益则应当在项目层面确认。

确认条件应包括基金的投资决策已经通过，资金已经实际投入被投资企业等。

会计计量：私募股权投资基金的会计计量应当反映其真实的经济价值。

投资成本应当按照实际投入的资金金额进行计量，同时考虑资金的时间价值。

还需考虑市场环境变化、政策调整等因素对基金价值的影响。

会计记录：私募股权投资基金的会计记录应当清晰、完整。

基金层面和项目层面的投资活动都应详细记录，包括资金流入、流出、剩余等。

还应记录投资项目的收益、损失等信息。

会计报告：私募股权投资基金的会计报告应当反映基金的投资活动及其财务状况。

报告应包括基金的投资策略、投资项目、财务状况、收益情况等内容，以便投资者做出决策。

估值目的：私募股权投资基金的估值目的是为了确定基金的投资价值，为投资者提供决策依据。

同时，估值结果也是基金管理人收取管理费的重要依据。

估值方法：私募股权投资基金的估值方法主要包括市场法、收益法和成本法等。

具体使用哪种方法取决于基金的特点和实际情况。

例如，市场法适用于有活跃市场的投资项目，收益法适用于具有稳定收益的投资项目，成本法则适用于投资项目尚未产生收益的情况。

估值步骤：私募股权投资基金的估值一般包括以下步骤：（1）了解投资项目的具体情况，包括行业趋势、市场竞争、财务状况等；（2）选择合适的估值方法；（3）进行估值计算；（4）考虑各种风险因素；（5）得出估值结果。

估值注意事项：在进行私募股权投资基金的估值时，需要注意以下几点：（1）市场环境的变化；（2）考虑政策风险；（3）合理估计投资项目的收益和风险；（4）保持谨慎态度；（5）遵循相关法律法规和会计准则。

房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲【房地房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮1 投资费用的组成及计算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费,生地, 1.1.3 前期工程费1.1.4 建安工程费1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法3 融资基本理论3.1 资金投入方式与来源3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资对于房地产项目来说～主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款,按贷款的期限划分,按贷款的用途划分,按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵,质,押贷款与抵,质,押物 (1)抵押贷款,2,质押贷款3.7 筹资决策4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地,1,资金投入量,2,资金来源4.3.2 规划设计与场地准备,1,资金需求,2,资金来源4.3.3 ?0以下工程,1,资金需求,2,资金来源4.3.4 主要结构工程,1,资金需求,2,资金来源4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3) ,1,资金需求,2,资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧,1,资金运作及风险回避,2,资金投入与回笼技巧,短线投资的资金投入与回笼技巧,长线投资的资金投入与回笼技巧,长短结合投资的资金投入与回笼技巧5 房地产项目融资现状与出路传统融资方式:自有资金+银行贷款现阶段融资方式:,1,自有资金+信托计划,2,股权融资+银行贷款,3,自有资金+房地产投资基金创新融资模式:,1,开发商贴息委托贷款,2,信托+房地产销售期权下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～荷塘月色作者: 朱自清这几天心里颇不宁静。

私募股权投资基金风险防控操作实务私募股权投资基金风险防控操作实务私募股权投资基金是指由一定数量的有限合伙人出资，在不公开募集方式下，由基金管理人管理并运作的专业投资基金。

这种基金形式在我国已经逐渐成为股权投资的主流方式。

然而，与之伴随的是各种各样的风险。

在这篇文章中，我们将探讨私募股权投资基金的风险防控操作实务。

1. 市场风险的防范市场风险是指由于外部环境、政策变动、行业周期等因素，导致基金投资方向和策略无法顺利实施，从而带来的投资损失风险。

为了防范市场风险，私募股权投资基金需要在投资前进行市场研究，了解各种行业的市场运作、政策和竞争情况，并根据市场研究结果制定相应的投资策略和风险控制措施。

2. 投资风险的控制投资风险是指投资者投资的标的企业在经营发展、市场营销等方面出现困难或者失败导致投资收益低于预期的风险。

为了防范投资风险，私募股权投资基金应该通过对目标企业的各种情况进行全面了解，从估值、资金结构等方面进行有效的风险控制。

3. 内部管理风险的避免内部管理风险是指由于基金管理人自身的管理问题带来的风险，包括运营风险、道德风险和业务风险等。

针对这种风险，私募股权投资基金应该加强自身的内部管理，建立健全的基金管理体制和内部控制制度，加强内部风险监测和控制，通过定期公开披露基金财务状况等方式保持信息的透明性，增强基金管理的公信力。

私募股权投资基金风险防控操作实务具有复杂性和系统化，并且与时间密切相关。

私募股权投资基金管理人需要时刻关注基金的风险情况，及时进行风险控制和调整，以确保基金资产的安全和保障有限合规人的权益。

只有通过科学成熟的风险防控措施，才能让投资者更为有效地参与股权投资市场，并实现稳健的财富增长。

侧袋机制在私募基金实务中的应用探讨一、侧袋机制的概念及作用侧袋机制是指私募基金管理人为了解决资金管理和分配问题，而设立的一个独立账户。

通常情况下，私募基金管理人会将筹集到的资金分为“主袋”和“侧袋”两部分，其中“主袋”用于正常的投资运作，而“侧袋”则用于管理人自身的投资或者其他特定的投资项目。

通过侧袋机制，私募基金管理人可以更加灵活地进行资金管理和分配，提高资金利用效率，降低投资风险。

侧袋机制在私募基金实务中起到多方面的作用。

侧袋机制可以帮助私募基金管理人将资金有效地分配到不同的投资项目中，降低集中风险。

侧袋机制可以满足投资者的个性化需求，一些对冲基金或者私募股权投资者可能有更高的风险偏好或者更长的投资期限要求，通过侧袋机制可以更加灵活地满足这些需求。

侧袋机制可以帮助私募基金管理人更好地管理自有资金，提高整个基金的绩效，对于一些新兴的行业或者市场，私募基金管理人可以通过侧袋机制更主动地进行投资。

对冲基金等特定类型的私募基金也可以通过侧袋机制更好地管理风险。

对冲基金通常会面临着市场波动和流动性风险，通过侧袋机制可以为不同类型的投资项目提供更加灵活的管理，同时也可以帮助对冲基金更好地应对市场风险。

三、侧袋机制存在的问题及挑战虽然侧袋机制在私募基金实务中有着广泛的应用，但是也存在一些问题及挑战。

侧袋机制可能会增加投资者的不确定性，由于侧袋机制涉及到管理人对不同投资项目的分配，可能会导致投资者对于基金的风险和绩效表现产生疑虑。

侧袋机制需要管理人具有更高的专业素养和风险控制能力，尤其是在对冲基金等高风险投资中更是如此。

侧袋机制可能存在潜在的道德风险，管理人可能会将更多的投资分配到侧袋中，以获取更高的利润，而忽略了主袋中的投资项目。

四、侧袋机制的发展趋势随着我国资本市场的不断发展和改革，侧袋机制在私募基金实务中可能面临着一些新的发展趋势。

随着市场的不断成熟，投资者对于资金的管理和分配越来越关注，私募基金管理人需要适应投资者的需求，提供更加个性化的投资解决方案，而侧袋机制恰好可以满足这一需求。

孟晓苏1949年12月出生于江苏省苏州市，汉族，中共党员。

北京大学文学学士、经济学硕士、博士，高级经济师。

现任中国房地产开发集团公司董事长，中国房地产开发集团总裁，中国房地产业协会副会长。

1968年2月-1978年2月北京汽车制造厂工人、分厂党办副主任1982年1月-1983年4月中共中央宣传部干部1983年5月-1988年3月任国务院万里副总理秘书1988年4月-1990年12月任全国人大常委会办公厅秘书局副局长1991年1月-1992年5月任国家进出口商品检验局局长兼党委副书记1992年5月-2000年8月任中国房地产开发集团公司总经理、中房集团总裁2000年8月至今任中房集团公司党委书记、董事长、中房集团总裁兼任：中国房地产业协会城市开发专业委员会主任委员中国企业改革与发展研究会副会长中国企业管理协会、中国企业家联合会、中国建筑业协会、中国土木工程学会、中国城市科学研究会常务理事中国詹天佑基金会副主席北京大学不动产研究中心兼职研究员北京经贸大学、上海财经大学、西北建工学院、武汉城建学院、建设部干部管理学院教授主要论著和研究：1990年以来，主编和撰写了《走向繁荣的战略选择》、《房地产投资与交易》、《投资基金理论与实务》、《现代企业制度实务全书》等10余部著作。

另在国内外报刊上发表论文80余篇，在国内外报刊、电视台接受访谈60余次，在新华社国内动态清样撰稿10余篇。

主持完成《中国房地产指数系统设计》课题，通过国务院发展中心组织的专家评审。

主持完成国家重点软科学课题《住房建设成为新增长点的政策研究》，通过了国家科技部和国家建设部组织的专家评审。

五、主要社会兼职1.中国高等院校市场学研究会理事2.北京市工程咨询公司专家委员。

会计实务-资管产品管理人及投资人缴纳增值税若干注意事项《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第四条规定：资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

该文在业界引起强烈反响，大家对政策理解不一。

为此，国家税务总局专门对该条款作了解读，内容如下：本条政策主要界定了运营资管产品的纳税主体，明确了资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，应以资管产品管理人为纳税主体，并照章缴纳增值税。

资管产品，是资产管理类产品的简称，比较常见的包括基金公司发行的基金产品、信托公司的信托计划、银行提供的投资理财产品等。

简单说，资产管理的实质就是受人之托，代人理财。

各类资管产品中，受投资人委托管理资管产品的基金公司、信托公司、银行等就是资管产品的管理人。

原营业税税制下，对资管类产品如何缴纳营业税问题，《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税[2006]5号）已有明确规定。

增值税和营业税一样，均是针对应税行为征收的间接税，营改增后，资管产品的征税机制并未发生变化。

具体到资管产品管理人，其在以自己名义运营资管产品资产的过程中，可能发生多种增值税应税行为。

例如，因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费），应按照直接收费金融服务缴纳增值税；运用资管产品资产发放贷款取得利息收入，应按照贷款服务缴纳增值税；运用资管产品资产进行投资等，则应根据取得收益的性质，判断其是否发生增值税应税行为，并应按现行规定缴纳增值税。

实务中，应注意下列操作要领：一、管理人增值税处理办法（一）资管产品（证券投资基金、信托、银行理财产品、资产支持证券等）基本为契约型，私募股权投资基金以公司型、合伙型、契约型等形式存在。

对于契约型资管产品，管理人用资管产品进行投资，若需要缴纳增值税，以管理人为增值税纳税人。

对于财税〔2016〕140号文件颁布之前既有的资管产品需要缴纳的增值税，在资管产品的账务中列支核算，文件颁布之后发行的资管产品，管理人在设计金融产品时可通过提高服务费的形式承担需要缴纳的增值税。