上海大通2019年山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策
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文档推荐
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2019年上海师范大学寒假社会实践报告页数:4
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2019年上海师范大学心理学考研参考书目页数:3
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2019上海和声-上海万科·未来之光整合传播推广案
智能化的互联
智联网是由各种智能体，通过互联网形成的一 个巨大网络。其目的是集小智慧为大智慧，群 策群力，帮助人们更好地认识世界，获得更好
的生活质量。
THE FUTURE LIFE OF A CITY
会学习会进步
智联网时代每一个物体不再冰冷，都将有自己 的IP，它们能够聪明的与世界、与人类实现互
动，甚至自我学习及动态演进 1.自主性 2.独立性 3.互动性 4.进步性
与上海共同生长 万科始终围绕“明天你将住在哪里”的命题
探索未来城市方向，引领未来生活方式 走在住宅进化的前列
THE FUTURE LIFE OF A CITY
面对未来，万科仍然创造前行
明天，我们将住在哪里？
万科宝山项目同样是这一愿景的实践
THE FUTURE LIFE OF A CITY
城视向北 远见未来
——对话上海——
VR/AR体验乐园
高精集聚 小联合国
一期未来导入 人口约8万人 未来汇聚世界 科技精英人才
THE FUTURE LIFE OF A CITY
群星云集 幸焉困焉
Tycoon gathered, who can break through?
THE FUTURE LIFE OF A CITY
项目
万科地块
1.6 35% 1130户
新城悦物业
89㎡3房 120㎡联排
云麓之城
新城、碧桂园 世茂、绿地
8栋11层精装公寓 12栋6层叠加 57961平方米 147546平方米
1.5 35% 932户
碧桂园物业
75㎡两房、90㎡三房 105-124㎡叠拼
招商地块
招商 17栋16-17层高层公寓 9栋6层的叠加/双拼 75011平方米 2442201.35平方米
智联网是由各种智能体，通过互联网形成的一 个巨大网络。其目的是集小智慧为大智慧，群 策群力，帮助人们更好地认识世界，获得更好
的生活质量。
THE FUTURE LIFE OF A CITY
会学习会进步
智联网时代每一个物体不再冰冷，都将有自己 的IP，它们能够聪明的与世界、与人类实现互
动，甚至自我学习及动态演进 1.自主性 2.独立性 3.互动性 4.进步性
与上海共同生长 万科始终围绕“明天你将住在哪里”的命题
探索未来城市方向，引领未来生活方式 走在住宅进化的前列
THE FUTURE LIFE OF A CITY
面对未来，万科仍然创造前行
明天，我们将住在哪里？
万科宝山项目同样是这一愿景的实践
THE FUTURE LIFE OF A CITY
城视向北 远见未来
——对话上海——
VR/AR体验乐园
高精集聚 小联合国
一期未来导入 人口约8万人 未来汇聚世界 科技精英人才
THE FUTURE LIFE OF A CITY
群星云集 幸焉困焉
Tycoon gathered, who can break through?
THE FUTURE LIFE OF A CITY
项目
万科地块
1.6 35% 1130户
新城悦物业
89㎡3房 120㎡联排
云麓之城
新城、碧桂园 世茂、绿地
8栋11层精装公寓 12栋6层叠加 57961平方米 147546平方米
1.5 35% 932户
碧桂园物业
75㎡两房、90㎡三房 105-124㎡叠拼
招商地块
招商 17栋16-17层高层公寓 9栋6层的叠加/双拼 75011平方米 2442201.35平方米
2019河南洛阳国宝花园别墅写字楼等商业项目推广172p
去年房地产市场销售强力开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛 ，支撑房价持续向上攀升；
5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况和市场预期下，容易引起房价再次 飙升，增加调控的难度。
宏观政策调控未来市场预测
短期内市场调整难以避免
“暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 ”，实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2019年“9.27”房贷新政的政策力度。 从政策作用机理上看，这些政策将收缩购房者的资金杠杆，达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看，预计市场将很快进入观 望期，并在下半年出现一定程度的调整。
2019河南洛阳国宝花园别墅
写第字一楼章等回商归业项分目析推的广性1质72p
2019，江湖秩序已成
2019，注定是房地产行业最艰难的一年 这一年，我们遭遇了国家坚定不移的宏观调控政策，连续18个月毫不放松 这一年，我们面临着继08年以来最淡薄的客户消费欲望，观望情绪空前浓厚 这一年，我们肩负着国宝花园八年以来最沉重的销售任务，年销售金额10个亿，回款6个亿
万科认为，CRM是以客户为核心的市场策略，要真正能够一对一地 了解到消费者的行为习惯、居住模式、审美倾向，这一切仅仅通过技术 是不可能实现的，它必须通过传统的人与人之间的交往来实现。实际上 ，“万客会”已经成为一个天然的实验室。在万科开发“优诗美地”的 前期，曾对万客会的会员做过问卷调查，通过调查掌握到户型、价格等 方面客户最为关心的信息，为该项目的开发起到了相当有价值的参考作 用。
۞ PART2：审视2019
201‘9 我们做到了
迄今为止，年度总销售金额超过8亿元，累计完成签约金额超过4.5亿元， 香泊湾仅余88套、国宝华府去化率达到80%、香泊湾临街商铺几近售罄，
5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况和市场预期下，容易引起房价再次 飙升，增加调控的难度。
宏观政策调控未来市场预测
短期内市场调整难以避免
“暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 ”，实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2019年“9.27”房贷新政的政策力度。 从政策作用机理上看，这些政策将收缩购房者的资金杠杆，达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看，预计市场将很快进入观 望期，并在下半年出现一定程度的调整。
2019河南洛阳国宝花园别墅
写第字一楼章等回商归业项分目析推的广性1质72p
2019，江湖秩序已成
2019，注定是房地产行业最艰难的一年 这一年，我们遭遇了国家坚定不移的宏观调控政策，连续18个月毫不放松 这一年，我们面临着继08年以来最淡薄的客户消费欲望，观望情绪空前浓厚 这一年，我们肩负着国宝花园八年以来最沉重的销售任务，年销售金额10个亿，回款6个亿
万科认为，CRM是以客户为核心的市场策略，要真正能够一对一地 了解到消费者的行为习惯、居住模式、审美倾向，这一切仅仅通过技术 是不可能实现的，它必须通过传统的人与人之间的交往来实现。实际上 ，“万客会”已经成为一个天然的实验室。在万科开发“优诗美地”的 前期，曾对万客会的会员做过问卷调查，通过调查掌握到户型、价格等 方面客户最为关心的信息，为该项目的开发起到了相当有价值的参考作 用。
۞ PART2：审视2019
201‘9 我们做到了
迄今为止，年度总销售金额超过8亿元，累计完成签约金额超过4.5亿元， 香泊湾仅余88套、国宝华府去化率达到80%、香泊湾临街商铺几近售罄，
2019金石东方至尊提报方案97p 共98页
5 4
6 3
2
1
2个空中热带花园： 4#楼的33层及5#楼33层设置空中热带花园 4个主题公园： 4#17层——阳光花园 5#17层——日本枯山水主题公园 6#33层——室内沙滩观海公园 6#17层——mini果岭练习场
其他景致建议
利用一层架空层，打造独树一帜的室内公园；增加社区绿化面积，增加邻里交流空间，提升社 区文化，其次通过室内公园外延的处理，使得社区环境与建筑融为一体 。
其他景致建议
打造西海岸最长樱花长廊，利用有序的樱花树阵，增加项目卖点的同时，隔阂高层与花园洋 房，增强其私密性。
尊—享受亚洲顶级尚品生活
社区强调社区人文环境营造 引入国际顶级物业顾问公司 提供亚洲顶级管家式服务
六重安防系统、 私属会所、私人健康顾问等尊贵服务。
引入国际知名物业顾问
设有商务中心和管家式物业增值服务 ①代理服务
景又适宜居住。
项目诊断
其他：
a、立面别树一帜，堪称“地标”。 B、“小居”-“豪宅”产品线丰富。 C、共享东方金石大厦客户资源。 D、拥有矿业企业客户资源。
项目诊断
A
周边众多高端滨海项目同期入市
B
本案的资源优势周边竞品都有
C
竞品三居比本案二居总价更低
D
竞品多为全国知名的开发商
保利
海岸 水城
国越
价格如何达到甚至超过保利？ 如何让客户选择我们的产品？
欧欧美美世世纪纪花花园园二二期期 主50体00完0㎡成三分之一
2高0层19年6月份
红红树树林林
土74地00平00整㎡
预 度假计式20酒19店年公底寓
相似地业态、相近的地理位置、较大的市场存量
竞品项目综述
上海金山枫泾镇总体规划文本
上海金山枫泾镇总体规划文本目录上海金山枫泾镇总体规划文本 (1)目录 (1)上海金山枫泾镇总体规划文本 (1)第一章总则 (1)第1条 1第2条 1第3条 1第4条 1第5条规划依据 (1)第6条规划目标 (1)第7条规划原则 (1)第8条规划期限 (1)第9条规划区范围 (2)第二章经济社会发展战略 (2)第10条战略任务 (2)第11条战略目标 (2)第12条战略措施 (2)第三章镇域发展规划 (2)第10条镇域人口规模 (2)第11条村镇体系结构 (2)第12条镇域空间发展模式 (3)第13条镇域空间发展战略 (3)第14条镇域土地使用分区 (3)第15条镇域建设用地规模 (3)第16条镇域产业布局规划 (3)第17条镇域社会事业规划 (4)第18条镇域综合交通规划 (4)第19条镇域市政设施规划 (5)第20条镇域防灾工程规划 (5)第21条镇域环境保护工程规划 (5)第三章城镇性质与规模 (5)第22条城镇性质 (5)第23条人口规模 (5)第24条用地规模 (5)第四章城镇用地布局结构 (6)第25条城镇用地布局结构 (6)第26条一心 (6)第27条四轴 (6)第28条四片 (6)第29条整体联动发展 (6)第五章城镇土地使用规划 (6)第30条城镇居住用地 (6)第31条行政中心用地 (6)第32条商业文化中心用地 (6)第33条教育设施用地 (7)第34条体育设施 (7)第35条医疗卫生设施用地 (7)第36条工业仓储用地 (7)第37条道路广场用地 (7)第38条绿地用地 (7)第39条河流水域用地 (7)第40条城镇建设发展备用地..................................错误！未定义书签。
第六章城镇交通规划.. (9)第41条道路性质等级与路况控制 (9)第42条停车场 (10)第43条公共加油站 (10)第44条公共交通系统 (10)第七章城镇绿化与景观规划 (11)第45条公共绿地 (11)第46条居住区绿地及专用绿地 (11)第47条老城区绿化 (11)第48条生态防护绿地 (11)第49条道路绿带 (11)第50条景观规划体系 (11)第51条景观节点 (11)第52条景观轴线 (11)第53条整体风貌 (12)第八章基础设施专项规划 (12)第54条给水工程 (12)第55条排水体制 (12)第56条污水排水 (12)第57条雨水排水 (12)第58条供电工程 (13)第59条电信工程 (13)第60条邮政工程 (13)第61条有线电视 (13)第62条燃气工程 (13)第63条工业热力 (13)第64条管线综合 (13)第65条防洪排涝 (13)第66条抗震工程 (13)第67条消防工程 (13)第68条人防工程和生命线系统 (14)第69条环境卫生 (14)第70条环境保护目标 (14)第71条大气污染防治措施 (14)第72条水污染防治措施 (14)第73条声环境质量控制措施 (14)第74条工业噪声污染防治 (15)第75条固体废弃物综合治理 (15)第九章历史文化保护规划 (15)第76条保护范围 (15)第77条保护目标与原则 (15)第78条保护分类 (15)第79条保护内容 (15)第80条保护基本要求和措施 (15)第十章近期建设规划 (15)第81条规划实施管理 (15)第82条建设分期 (15)第83条分期建设重点 (16)第84条近期主要建设项目 (16)上海金山枫泾镇总体规划图集 (18)上海金山枫泾镇总体规划文本第一章总则第1条为适应上海市郊区成为上海生产力布局调整重点带来的郊区城镇新一轮发展的形势，适应金山西部工业区及上海市“一城九镇”试点镇建设发展的要求，以金山区区域规划要为指导，从区域角度考虑整个地区的城镇空间发展关系和产业发展布局，特制定本规划。
2019最新【精品】年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想(最终版)金丰易居普润 化学
上海普润房地产顾问有限公司
3
李嘉诚：
决定房地产价值的因素，第一是地段！第二是地段！第三还是地段！！！
地段至于项目的重要性不言而喻，高价值的地理区位即决定 一个项目的发展平台，报告开篇，我们就从地块所在的大区位和 小区位来研判地块竞争力！
上海普润房地产顾问有限公司
4
【小区位研判之地理位置】
崇明板块内，但隶属于江苏启东
•长江隧桥全长25.5公里，隧桥的开通打破了崇明孤岛的地理环 境，加强与外界的沟通。
•陈海公路为崇明目前的主干道，目前进入启隆乡需通过陈海公 里绕道而行。
长江隧桥的开通极大提升了客户导入的能力，但地块目前的通达性依然不佳
上海普润房地产顾问有限公司
8
【小区位研判之配套设置】
启隆乡
地块
南门
启隆乡乡政府处商业配套仅供满足日常生活需求
南门作为崇明老城区，集中崇明区域内 最齐全的商业配套
地块周边人气较为匮乏，无配套
上海普润房地产顾问有限公司
9
【小区位研判之价值评估】
•地理位置：隶属于启东，在此前提下新政对 地块的影响将加剧
•交通通达：位于崇明最北端，区域内人气极 度匮乏，但长江隧桥的开通提升了地块的认 知，
•地块资源：一线江景为地块的核心资源，如 何解决1500亩农业地块问题为破题的关键。
20000
10000
30000 25000 20000 15000 10000 5000
0
0
长江隧桥的开通带来区域价值的提升 2009年7月
2009年8月
2009年9月
2009年10月
2009年11月
2009年12月
2010年1月
2010年2月
招商蛇口上海青浦区徐泾北大型社区27-04地块(新亚洲风格轻奢豪宅)项目方案 上海联创
•葛洲坝虹桥紫郡 •发展商：葛洲坝 •在售均价：新盘待售 •楼面地价：27309元/ ㎡ •容积率：1.6 •建筑面积： 6.23万㎡ •主力面积段:112-184 ㎡
•首创禧瑞里 •发展商：首创 •在售均价：新盘待售 •楼面地价：28530元/㎡ •容积率：1.1 •建筑面积：1.88万㎡ •主力面积段:91㎡洋房、135-146叠墅。
•仁恒西郊花园（售罄） •发展商：仁恒 •收盘价：58000元/㎡ •楼面地价：15498元/ ㎡ •容积率：1.8 •建筑面积： 24万㎡ •主力面积段:147㎡以上
•万科天空之城（在售） •发展商：万科 •在售均价：59798元/㎡ •楼面地价：3674元/ ㎡ •容积率：2.3 •建筑面积： 53.88万㎡ •主力面积段:90-125 ㎡
产品 面积区间 户型 形式 （平米）
面积占 套数占 对应细分客户群
比
比
产品价值敏感点和排序
高层
75-80
2房2厅1卫 16%
19%
•追求品质的都市新贵 •首置/品质/大虹桥区 域
① 小两房产品，区域空白，总价可控 ② 有限空间内满足功能需求，保证主卧、
客厅基本面宽及功能空间面积 ③ 主卧大飘窗实现赠送空间
竞争策略： 1、回避高端红海竞争，寻求差异化错位产品设置
板块主力竞争为90-100平三房及120-140平四房产品间的竞争，70-80平小两房及80-90平小三房 为“市场空白”，项目回避大面积竞争，主动切入小面积产品的“市场空白”，在90-100平三房 竞争中，挖掘产品溢价点，强势占据“主流市场”。
•中核电青浦项目 •发展商：中核电 •在售均价：新盘待售 •楼面地价：9750元/ ㎡ •容积率：2.0-2.5（商住） •建筑面积： 7万㎡ •主力面积段: 90-140㎡3-4房
•首创禧瑞里 •发展商：首创 •在售均价：新盘待售 •楼面地价：28530元/㎡ •容积率：1.1 •建筑面积：1.88万㎡ •主力面积段:91㎡洋房、135-146叠墅。
•仁恒西郊花园（售罄） •发展商：仁恒 •收盘价：58000元/㎡ •楼面地价：15498元/ ㎡ •容积率：1.8 •建筑面积： 24万㎡ •主力面积段:147㎡以上
•万科天空之城（在售） •发展商：万科 •在售均价：59798元/㎡ •楼面地价：3674元/ ㎡ •容积率：2.3 •建筑面积： 53.88万㎡ •主力面积段:90-125 ㎡
产品 面积区间 户型 形式 （平米）
面积占 套数占 对应细分客户群
比
比
产品价值敏感点和排序
高层
75-80
2房2厅1卫 16%
19%
•追求品质的都市新贵 •首置/品质/大虹桥区 域
① 小两房产品，区域空白，总价可控 ② 有限空间内满足功能需求，保证主卧、
客厅基本面宽及功能空间面积 ③ 主卧大飘窗实现赠送空间
竞争策略： 1、回避高端红海竞争，寻求差异化错位产品设置
板块主力竞争为90-100平三房及120-140平四房产品间的竞争，70-80平小两房及80-90平小三房 为“市场空白”，项目回避大面积竞争，主动切入小面积产品的“市场空白”，在90-100平三房 竞争中，挖掘产品溢价点，强势占据“主流市场”。
•中核电青浦项目 •发展商：中核电 •在售均价：新盘待售 •楼面地价：9750元/ ㎡ •容积率：2.0-2.5（商住） •建筑面积： 7万㎡ •主力面积段: 90-140㎡3-4房
熔铸现代理念打造商贸名城——崛起于杭州湾北岸的上海金山国际贸易城
更 瞩 目的成 绩与辉 煌 。
２创 新模 式 ， 城 多业 。在一 期成 功开 发 的基 础 ． 一 上 ，上海金 山国 际贸 易城在 公 司董 事长 夏 灵勇 的果
上 海 金 山 国 际 贸 易城 市场 经 营 管 理 有 限公 司 ｌ Ｏ年发 展 ， 体经 过 了以下三 个历程 ： 大
成一 个 非常 庞大 的社 会商 业综 合体 ， 能解决 近万 人 的就 业 岗位 ， 通过 市场 带动相 关产 业 的发 展 。 年 并 今 ４月 ，整 个 二期 市场 的全面 招商 工 作 也 已全 面 正式 启 动 ，诚迎 国内外 的知名 五金 建材 企业 和 总代 理商 加盟 入驻 得意 家装 饰广场 。
高 品质 的商业 形象 、 园式 的购 物环 境 ， 国际前 沿 公 与
的现代 购物 中心 接轨 。
二期 得意 家装 饰广 场 的建筑 和 商业 空 间规划 集
大 型商场 和 商业街 的优 点于 一 体 ， 具 公 园的绿色 、 兼 休闲、 放松 、 舒适 的特 征 ， 汇集 国 内外 知 名 品牌 厂 家 和 总代理 商 ， 打造 上海 西 南规模 最大 、 品种最 多 的精 品五金 、 建材 直 销 中心 ； 造 大 空 间 、 打 个性 化 的 品牌 主题 体验 馆 ， 引进 知名 电器连 锁卖 场 等 ， 建 总部 并 构 级 品牌展 示和 分销 合 作平 台 ， 同时 ， 司也将 设 立专 公 业 的 品牌 管 理和营 销 企划 部 门， 采取 体 验营 销、 联盟 营销 、 网络 营销 、 客户 俱 乐部 、 团购 促 销 等 各种 营销
进入一 个 良性循 环 的轨 道 。
业金山” 中责 任重 大 ， 发展前 景 充满信 心 。 对 金 山 目前是 上海 市拥 有 土地 较 多的 区 ，虽城 市 化 进程 相对 减慢 ， 但在 未 来 ， 随着“ 十二 五 ” 山新城 金 商 业规 划 的逐步 落 实 ， 五金 建材 等 方面 的需 求 ， 对 将 会 源源 不 断 ， 同时 ， 目前上 海金 山国际 贸易城 的商 以 业 体量 ， 上海 西南 具有 一 定 的唯一 性 ， 在 并能 更好地 满 足上 海市 企业 及 居 民 以及 浙 东地 区居 民对 五金 建 材 及家 具方 面的采 购需 求 。更 为难得 的是 ，０ ２年 ， ２１ 金 山区政府 围绕 金 山国际 贸易城 ，重新规 划 该 区域 产业定位， 划地 ３ ０ ０ ０亩 ， 原 来 的 工业 区规 划 转 变 将 为金 山 区现 代服 务 业商 务 中心 ，这 为上海 国际 贸易
创邑-融创中国壹号院2019-2020整合推广方案
從第壹到唯壹
One Sino Park
From One To Only
融创品牌 從第壹到唯壹
中国最具投资价值上市公司 中国房地产一行行业领导公司品牌
中国房地产最佳雇主企业
融创 一行行业第一一的一气度
2015年年北北京壹号院为新星融创皇冠上的明珠 2019年年谁才能为巨星融创加冕
融创集团sunac
2020年 全球第三大金融中心 纽伦海时代全新格局
泛海集团 . 外滩项目品牌形象构想
Oceanwide Group. The Bund Project Brand Image Design
创邑机构呈现
200万方全球地标商业
Global luxury skyline
外滩源-全球奢侈品旗舰荟萃地 & 老码头-世界人文码头时尚目的地 & 董家渡-世界生态商业典范PARK-MALL & BFC-世界文化剧场商业典范
壹号院至高点
壹落子落子 伟大重塑
One Sion Park
项目显性价值
Top1品牌 品牌的信心
融创壹号院 全球顶级资产
Top1区域 时代的信心
Top1项目 客户的信心
纽伦海时代 传奇 董家渡 世界金融心 1公里城市图腾
Top1产品 产品的信心
万国建筑群 外滩顶层光辉
从壹号到壹号院 外滩等了176年
中国一文化中创新基因的宜和系
以“传统精神，当代表达”为内核，即在尊重传统一文化传承的同时，融一入具有国际化意识的审美潮流。
罗斯福会所 百达翡丽源邸
外滩源
外滩源
半岛酒店 PENINSULA
外滩茂悦
宝丽嘉 W酒店 波特曼酒店
Hyatt BELLAGIO 金光中心 八埭头
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以“传统精神，当代表达”为内核，即在尊重传统一文化传承的同时，融一入具有国际化意识的审美潮流。
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