扬州友谊广场商业项目营销策划执行报告53页

广场项目策划报告GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。

从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。

2.上海调整购房契税标准，取消政府补贴2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。

3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。

做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。

4.投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。

5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。

整个中环线（浦西段）可望2005年完成。

6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。

整个方案计划在2005年完成。

7.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。

其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。

8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。

综合体营销策划方案【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】】【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】本资料由智地网收集整理万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf万达_南京万达广场综合体项目整合推广策略报告_124页_2011年_相互广告.ppt万达_南京建邺万达广场城市综合体营销推广大纲_104p_外交私寓_大盘_销售策划方案.ppt 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城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4 其他影响因素1.4.1 区域性政策1.4.2 2008年奥运会1.4.3 人民币升值1.5 小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2 区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0 酒店市场5.1 整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2 区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0 公寓市场6.1 整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2 区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3 公寓部分小结6.4 案例分析与总结7.0 需求分析7.1 零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2 消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此购物所选择的交通工具每周购物频次消费者本次购物所购买的产品种类消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品购买者1年内购买的频次购买商品的场所消费者购买比例和年均消费次数对比图外出就餐频次就餐平均花费金额外出就餐地点就餐原因休闲娱乐活动频次喜欢或经常进行的休闲娱乐活动休闲娱乐活动平均花费金额休闲娱乐活动地点进行休闲娱乐活动原因如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施如果光顾,希望包含的餐饮设施？如果光顾,希望包含的商店及专业店？如果光顾,希望包含的服务类商家？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？当地消费者对品牌的认知度消费者对品牌的购买（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）8.0 市场机会分析（1）经济快速发展带来的市场机会（2）商业市场发展机遇（3）酒店市场发展机遇（4）写字楼市场发展机遇（5）公寓市场发展机遇【篇三：商业综合体项目各阶段策划】城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究? ◆商铺发展现状及布局情况? ◆商铺发展规划? ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆区域商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析? ◆地区间的销售动向? ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析?◆购买人群细分调查?◆年龄细分调查分析?◆经济状况细分调查分析?◆消费者交通和出行方式?◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究?◆道路类别及交通状况?◆项目地块自然与社会条件分析?◆顾客是否容易达到商业区?◆周边环境和公建设施?◆项目周围经济条件分析?◆项目swot分析九、商圈的确定和研究?◆商圈的范围的确定?◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析? 主要物业品种设定? 各物业品种的竞争分析? 各物业品种的竞争策略? 各物业品种的核心竞争力提炼? 项目的竞争定位二、项目主题定位? 项目主题描述? 主题的支撑点概述。

商业运营策划书范文（精选5篇）商业运营策划书范文（精选5篇）策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。

下面是小编整理的商业运营策划书范文（精选5篇），欢迎大家分享。

商业运营策划书篇1【开业前】1、前期的市场调查和分析;2、项目策划和招商推广：(1)、商场定位;(2)、形象包装;(3)、商场布局设计;(4)、目标商户组合;(5)、租金或分成比例之拟定;(6)、招商推广策略制定和实施，商业项目运营方案。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理;2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理;3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理;4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

方法一、兑现成功的一块筹码市场调研：定位核心调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等1、商圈研究(1)、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

(2)、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。

研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求(吃喝玩乐)等。

(4)、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

(5)、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究(1)、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

（房地产策划方案）扬州某商业地产项目策划万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。

（1）区域功能划分B1：百货超市、医药1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表1/2F：工艺礼品2F：少女服饰、饰品3F：淑女服装、内衣、针织品4F：男士服饰、男式皮鞋5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场7F：员工餐厅8F：仓库、办工区（2）经营特点偏高档专业经营，以服饰为主。

（3）经营费用主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。

如果是国际品牌还将给予政策优惠。

（4）经营状况万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。

商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。

经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档次不高，但客流量较大。

B：金鹰国际商城金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。

前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。

金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。

经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。

年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。

（1）区域功能划分1F：北区：化妆品、女鞋、钟表、照相器材南区：黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品2F：女性服饰、饰品、内衣3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包办公区5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点力向名品、规模方向发展。

以国际知名高档精品百货为主流。

（3）经营费用无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。

大王庙广场营销策划方案•策划宗旨：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为扬州具有划时代意义的标志性全生活广场。

•我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；•以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；•根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。

我们的目标•为扬州大王庙广场项目的开发建立利润保障发展模式；•为扬州大王庙广场项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；•为扬州大王庙广场项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；促进和加快大王庙广场项目的招商和销售速度战略目标•“大王庙广场”的战略目标是：在扬州市区东北角建立一个集旅游、餐饮、娱乐、沐浴、大型平价超市为一体的全生活广场，又一个主流商业圈，并以此提升城市的形象、优化、美化当地环境。

•在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的楼盘能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。

战略手段•“因地制宜、以人为本”，这是我们对大王庙广场项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。

就本项目我司对扬州的商业地产高端市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目一般都以现代风格为主流，而且离旅游区较远，而近2、3年仿古的建筑在扬州高端市场上却很少，并且本案大王庙广场位于风景秀丽的古运河畔，高桥路和竹西路交叉口的东南角，又是“大王庙”旅游景点，所以我司认为把本项目定位为一个具有浓郁的扬州古运文化背景的“全生活广场”，奠定本案在扬州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。

目录目录 (1)第一章总论 (1)项目名称 (1)项目建设单位 (1)可研报告编写单位 (1)可研报告编制依据 (2)研究范围内容 (2)项目概况 (2)研究结论及建议 (6)第二章背景及必要性 (7)项目提出的背景 (7)项目建设的必要性 (9)第三章需求分析 (11)市宏观商业市场特点分析 (11)市零售业市场发展趋势与前景分析 (11)项目区市场调研及分析 (12)项目SWOT分析 (13)第四章建设地址及建设条件 (15)建设地址 (15)项目建设条件 (15)项目地配套条件 (17)第五章总体方案设计 (20)发展定位 (20)第六章建设方案设计 (23)设计依据 (23)改造内容 (23)土建方案 (24)设备方案 (27)公用辅助工程 (29)第七章节能 (41)设计依据和标准 (41)能耗指标计算分析 (42)节能措施和效果分析 (43)节水和水资源利用 (44)第八章环境影响分析 (45)环保设计依据 (45)环境质量现状 (45)建设期环境影响分析及防治 (46)运营期环境影响分析及防治 (48)环境影响评价 (49)第九章劳动安全与消防 (50)安全卫生 (50)消防 (51)第十章项目实施管理与招投标 (54)项目实施管理 (54)项目建设工期与实施进度安排 (60)第十一章组织机构与人力资源配置 (61)组织机构 (61)人力资源配置 (62)人员培训计划 (63)第十二章投资估算与资金筹措 (64)投资估算编制依据 (64)总投资估算 (64)12.2.2资金筹措 (67)第十三章财务评价 (68)财务评价依据 (68)财务评价基础数据 (68)财务评价指标的计算 (69)不确定性分析 (71)财务评价综合结论 (72)第十四章风险分析 (74)风险分析概述 (74)项目风险的防范对策 (75)第十五章社会效益分析 (78)改变城市面貌，提高城市品位 (78)改善投资环境，配合经开区发展步伐 (78)吸纳就业人口，缓解城市就业压力 (78)第十六章结论与建议 (80)建议 (80)第一章总论项目名称xxxx改造项目项目建设单位项目承办单位：xxxxxxxx成立于xxxx年，分为地上x层、地下x层，是以（全客层、全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。

德阳·文庙商业广场项目德阳·文庙商业广场项目【营销执行报告】汉龙地产暨席董事长台鉴：根据本项目近段时间销售中出现停滞的问题，结合敝司与贵司、瑞安登公司的详细沟通及对德阳市场的详细了解与分析。

在此敝司就存在的营销问题进行针对性拟定营销执行方案，其余有关具体市场问题不在此复述。

本项目问题点所在：整体商业定位模糊楼层价格定位不准总价制约投资面窄投资保障系统不足招商支撑营销不足经营管理模式模糊商业推广主题不明缺乏商业炒作系统当我们明确问题后，就旨在针对性解决问题，而问题的症结点就是：采取什么方式既让投资者愿意投资又能感受到有保障，也能够让贵司不会出现后期长期、大量贴补？在此敝司针对上述问题围绕核心点：营销模式问题引发出：营销支撑问题营销推广手段第一部分核心·营销模式汉龙地产利益基点：目前沉淀物业迅速变现回笼；确保投资收益利润目标只值；出售目前沉淀物业后期不能出现投资者闹事风险。

达成“利益基点”的核心策略：出售价格与营销策略必须无抗性并使市场接受；只有降低“返租”量才能确保贵司投资收益利润目标实现；只有延长“返租”时间才能使出售目前沉淀物业后期不会较短时间出现闹事风险。

3.1、物业总余量：（针对2＃楼商业物业部分）3.2、物业统一“返租”范围量：（由于目前国家政策不允许“返租”，在推广中不能采用该词）只针对一楼除临广场部分的街铺以外的所有内部商铺部分；计算模式：一楼剩余总量－目前临广场街铺划小1/3目前临广场街铺划小1/3＝原街铺面积－1/3 即4935.52㎡－约3054.16㎡＝2225.16㎡总量约为：2225.16㎡（需将敝司重新规划商铺进行准确面积核算出来后最终确定）； 控制总量：在2225.16㎡基础上相对减少“返租”部分总量，计划减少后出售的“返租”总量控制在：2225㎡左右，这种控制仍然必须作出如下考虑：将2＃楼除临广场部分门面外需返租策略才能出售部分采取分片再划分出： 返租区：2225㎡左右；投资经营区：即投资者既投资购买商铺又要求自己经营尚品者，但前提是要由销售环节控制这部分投资经营者所经营的商品符合整体商场区域定位的业种；约1012.26㎡；调整建议：后期如果“投资经营区”如果出现滞销，可再根据实际情况调整策略。

壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。

从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。

2.上海调整购房契税标准，取消政府补贴2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。

3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。

做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。

4.投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。

5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。

整个中环线（浦西段）可望2005年完成。

1.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。

整个方案计划在2005年完成。

2.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。

其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。

3.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。