河南中牟县尚郡销推广策划案
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营销推广策划方案(最新5篇)推广营销策划方案篇一封面企业名称:乐喝喝策划书的名称:乐喝喝绿茶营销策划书策划完成日期及本策划适用时间段:因为营销策划具有一定时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。
企业开张伊始,尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点策划出一套营销策划计划。
本营销策划计划为期三个月,20__.5.1-20__-8.1 策划人:商务091第四组(林阳琼(组长)蔡洪历(市场部)卢丹丹王可元(销售部)林伟勉(客户部))策划投资金额:500万目录(一) 新产品营销简介(二) 计划提要(三) 营销现状分析(四) 问题分析(五) 目标(六) 营销策略(七) 行动方案(八) 营销预算(九) 控制正文(一) 新产品营销简介企业名:乐呵呵品牌名:原野绿茶广告语:给力健康,快乐就喝!产品介绍:乐呵呵原野绿茶是乐呵呵旗下的新开发的绿茶饮料品牌。
乐呵呵原野绿茶以健康为理念,把满足消费者的需求作为自己的最重要的使命,对市场格局的发展、变化有着高度的掌控和关注。
乐呵呵原野绿茶也针对市场和消费者的需求,做着与时俱进的改变,从呵护消费者的心理需求入手,倡导积极向上的生活概念和生活态度。
乐呵呵原野绿茶把16-25岁的学生和年轻上班族群作为自己的目标消费群。
因为这类人群普遍都是具备活力与进取心的好青年,有健康意识、追求成就感和自我认同,他们注重生活质量,懂得享受生活、追求时尚,但从不盲目跟随潮流。
乐呵呵原野绿茶的追求的健康理念是:讲求健康自然、乐观进取、自在不做作、亲和自信、具感染力。
作为一个新推出的绿茶饮料品牌,乐呵呵原野绿茶承诺把最好的品质带给消费者。
每一瓶绿茶之中都包含天然蜂蜜,自然健康、润口解渴,清新爽口的口感让你感觉不仅是在品味绿茶饮品,更能感受到乐呵呵原野绿茶带来的心情舒放、轻松自在和清新态度。
乐呵呵原野绿茶以给力健康作为品牌核心价值,用绿茶饮料的自然、健康、活力和生命力,向消费者传递自在轻松的感觉和健康的生活方式。
营销推广策划方案营销推广策划方案篇1今年初秋一到,乌市白酒市场就开始热闹了起来。
那么到底谁能在乌市市场中能分得一杯汤水,谁又能在乌市市场充分显示自己与众不同的魅力,那得看各家企业的各种市场营销方案是否贴近消费者,是否符合整个消费系统的规律,如果有了这两条,那么今年的市场至少你可以分得丰收的一小杯,天山剑来了,带着一种勇气和魄力来到这个西北边上的大城市,它又将是扮演一个什么样的角色进入这个市场呢?这就是策划的关键,本案旨在解决以下问题:1、营销队伍的基础建设;2、乌市营销网络的设计;3、乌市市场的营销导入;4、乌市市场的广告策略;5、乌市工作排期执行。
一、营销队伍的基础建设建立一支强硬的,有战斗力的营销队伍非常重要,这是赢得销售市场的基础。
但天山剑目前还谈不上营销队伍基础,还是属于一张白纸。
为此,建立一个有一定素质的营销队伍是非常有必要的,我们对营销队伍的按排,将走以下几步:第一、于本月x日起对现招的营销人员进行营销基础培训,培训的主要课程有:1、营销理念和白酒市场终端开发的要求;2、终端开拓的基本步骤3、营销网络的基本构架4、服务营销的心理观念5、白酒营销的基本技巧培训的主要办法采用互动、倒置的反逆向培训方式进行实践性培训,时间需要一个星期,市场模拟一个星期。
第二、定于本月x日开始进行队伍分工及市场自我完善:1、实际操作过程,完成月工作计划,周执行计划和自我心得完善,和市场的基本操作。
2、完成服务与沟通的软性实践,进行全面与终端商的沟通实践,与兄弟片区的总结交流,完成心理的沟通总结分析。
3、市场排期表制作的基本技能操作。
第三,营销队伍的区域划分,完成营销队伍的组织合成。
二、乌市营销网络的设计营销网络是营销队伍在市场中运作的战场,网络建立的科学与否,是企业走向成功的关键,为此,我们对营销网络进行初步设计。
营销网络的分类:a、基础零售终端分为a、b、c三类基础酒店终端分为a、b、c三类b、基础酒店的市场网络方案基本属于市场基础层消费,而乌市的特点是基础零售终端由于区域的不一样,其投入的方式也不同。
产品的营销推广策划方案5篇商业策划的内容非常广泛,大到城市商业空间的布局调整、现代化商业街区的建设,小到一个店铺的促销活动。
为确保活动或事情高质量高水平地开展,举办一个活动就需要我们事先制定活动方案,活动方案是对具体将要进行的活动进行书面的计划。
你是否在找“产品的营销推广策划方案”,下面小编收集了相关的素材,供大家写文参考!产品的营销推广策划方案精选篇1一、项目简介:凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。
预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
产品营销推广策划案5篇产品营销推广策划案(精选篇1)一、概述公司已经正在实行全国连锁销售。
现在准备在__一城市建立手机连锁店。
我在该市做了全面的调查,对该市人文情况有一定的了解。
公司派我到该市调研和开发当地市场。
通过这10天里对该市市场的调查和研究,了解了该市的手机市场,并于_月__日完成了本公司在该市连锁经营的营销方案。
该方案可以帮助公司了解该市的手机市场,也可以指导我们开发该市市场的实际营销工作。
二、市场现状分析(一)用户分析1、目标市场通过市场调查问卷,随机抽查结果显示,我们的产品消费人群大多是追求时尚、处在时尚前沿的人群,主要以工厂职工,学生、刚毕业的大学生和接受时尚前沿的青年。
另外一些老年人和听力差的人群也会成为我们的客户。
工厂职工和青年购买我们的手机,是为追逐时尚,消费水平能力较低,一般在1000元左右。
老年人和听力差的人群,主要是看重音量大、音质好字体清晰的效果,老年人虽有购买能力,可是却不会轻易购买,但可从亲情上,以礼品的方式打入市场。
听力差的人群也是该手机的主要消费人群。
但青年人前提是以男性为主,老年人则无须考虑性别。
2、消费偏好在市场调查中发现:消费者普遍容易接受中低档产品;喜欢进口的品牌机和质量好的国产手机;消费者希望手机个性化,希望有专门量身定做的手机;消费者购买手机的主要用途是与人联络,工作需要和顺应流行趋势;手机最多是打电话和发短信。
3、购买模式在市场调查中发现:普通大众更换手机的时间是2年左右;价位在1000-元;通常在专卖店或大卖场购买手机;最注重的是手机的功能、品牌和款式,提供客户所需要的产品这成了我们连锁企业的优势。
4、信息渠道在市场调查中发现:消费者了解一款新上市的手机主要是电视、网络、宣传单和同学朋友之间的相互交流,宣传单的效果较差,消费者普遍喜欢同学朋友之间相互交流。
电视与网络能够加大我们手机在消费者之间的知名度。
消费者接触最多的媒体是……和本地电视台以及报纸杂志等,他们最信任的媒体是__电视台。
营销策划方案策划模板5篇为了确保工作或事情顺利进行,常常要根据具体情况预先制定方案,这需要我们事先去了解透彻,才能写出方案。
方案是书面计划,是具体行动实施办法细则,步骤等。
下面是小编为大家收集的营销策划方案策划模板例文,希望你喜欢。
营销策划方案策划模板篇1一、市场环境分析:1.我店经营中存在的问题(1)目标顾客群定位不太准确,过于狭窄。
总的看我市酒店业经营状况普遍不好,只要原因是酒店过多,供大于求,而且经营方式雷同,没有自己的特色,或者定位过高,消费者难以接纳,另外就是部分酒店服务质量存在一定问题,影响了消费者到酒店消费的信心。
我店在经营中也存在一些问题,去年的经营状况不佳,我们应当反思目标市场的定位。
应当充分挖掘自身的优越性,拓宽市场。
我酒店目标市场定位不合理,这是导致效益不佳主要原因。
我店所在的金桥区是一个消费水平较低的区,居民大部分都是普通职工。
而我店是以经营粤菜为主,并经营海鲜,价格相对较高,多数居民的收入水平尚不能接受。
但我店的硬件水平和服务质量在本区都是上乘的,我们一贯以中高档酒店定位于市场,面向中高档消费群体,对本区的居民不能构成消费吸引力。
(2)新闻宣传力度不够,没能在市场上引起较大的轰动,市场知名度较小。
我店虽然属于__集团(__集团是我市著名企业)但社会上对我店却不甚了解,我店除在开业时做过短期的新闻宣传外句再也没有做过广告,这导致我酒店的知名度很低。
2.周围环境分析尽管我区的整体消费水平不高,但我店的位置有特色,我店位于__国道旁,其位置优越,交通极为方便,比邻商院、理工学院、机电学院等几所高校,所以过往的车辆很多,流动客人是一个潜在的消费群。
大学生虽然自己没有收入,但却不是一个低消费群体,仅商院就有万余名学生,如果我们可以提供适合学生的产品,一低价位吸引他们来我店消费,这可谓一个巨大的市场。
3.竞争对手分析我店周围没有与我店类似档次的酒店,只有不少的小餐馆,虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实力,但其以低档菜物美价廉吸引了大量的附近居民和学生。
以我给的标题写文档,最低1503字,要求以Markdown文本格式输出,不要带图片,标题为:许昌城标尚郡解决方案# 许昌城标尚郡解决方案## 项目概述许昌城标尚郡是一个位于中国许昌市的高端住宅项目,整体规划面积约为1000亩,由多栋高层和别墅组成。
项目采用现代化的设计理念和装修风格,力求为业主提供舒适的居住环境和全方位的生活配套设施。
然而,在项目推广和销售过程中,面临了一些挑战和问题,需要制定相应的解决方案。
## 问题分析在许昌城标尚郡项目推广的过程中,主要遇到了以下几个问题:### 1. 销售速度缓慢尽管许昌城标尚郡的地理位置优越,并且具备高品质的房产产品,但销售速度却相对缓慢。
主要原因是目标客群未能有效地接收到项目的信息,以及竞争对手的存在。
### 2. 缺乏线上推广渠道目前,项目的推广主要集中在传统的线下渠道,如展览会、房展、渠道代理等。
然而,随着网络普及率的提高,线上推广已成为促销的重要手段之一。
但目前项目缺乏线上推广渠道,导致无法有效覆盖更广泛的潜在客户。
### 3. 营销策略局限性当前的营销策略主要集中在传统的广告宣传、佣金回扣等方式,缺乏个性化的服务和创新的宣传手段。
基于上述问题,制定以下解决方案以推动许昌城标尚郡的销售和推广。
## 解决方案### 1. 提高项目知名度为了提高项目的知名度,可以采取以下措施:- 定期组织开放日,邀请潜在客户参观项目,深度了解产品及优势;- 与当地的房地产中介合作,提供高额佣金,吸引其推广项目;- 主动参与当地的房产展览会,展示项目的独特之处和优势。
### 2. 拓展线上推广渠道为了覆盖更广泛的潜在客户,应该优化线上推广渠道,具体措施如下:- 建设项目官方网站,并提供详细的项目信息;- 制作宣传视频,上传至各大视频平台,吸引用户观看和了解项目;- 利用社交媒体平台,如微信、微博,发布项目的最新动态和优惠活动;- 合作或委托第三方互联网渠道,进行线上推广,如房天下、搜房等。
策划营销推广方案5篇方案是对未来重要工作的最佳安排,具有很强方向性规划的文体之一。
而妇女节在我国又被人们称为女神节,在这一天人们会根据不同的活动方案来举办不同的女神节活动。
你是否在找“策划营销推广方案”,下面小编收集了相关的素材,供大家写文参考!策划营销推广方案(篇1)一、中国医药市场环境的分析1)医药企业的竞争环境建国_多年来,我国医药产业经历了不平坦的发展历程,为人民的生命健康事业做出了巨大贡献。
自我国第一批医药代表1988年出现在施贵宝公司,90年代初,以外资企业的医药代表进入终端医院促销为端始,临床推广并成为国内医药企业推动销售竟相仿效的一种模式,经过十多年的发展,随着越来越多的医药企业的进入,由外企到国企,私企,由少数到多数企业,不断的蔓延和发展,并在国内非良性的土壤中发生变化,以前那种临床推广发生了质的变化,医药代表不在仅仅是药厂和临床医生之间的产品顾问,给医生兑付处方费几乎成为促销的金科玉律。
一些中小企业为求生存,临床工作成了促销药品的一大法宝,药厂和经营单位均把医院工作作为市场竞争的主战场,纷纷向医院派驻医药代表,销售代表的良秀混杂,为追求个人利益而忽视了社会和企业的整体利益,使药品市场走向了一条畸形之路。
同时伴随着那种无序,管理部门的管理脱节,恶性竞争带来的药价虚高这就是当前的医药市场环境,改变目前状况,不仅是主管部门的难题,也是医药企业想跳出这一怪圈的难题。
2)WTO下的医药竞争环境随着我国加入WTO,医药行业的进一步开放,一些国际上的大制药企业和大的商业流通企业的进入,使我国的医药企业进入了一个整合期。
国内一些制药企业以前以仿制为主的药品,由于药品的疗效以及知识产权的问题,其竞争力将会大为下降,以前国外企业是通过代理销售的模式也将发生改变,终将影响整个医药环境。
3)国家医药政策及医疗改革对医药市场环境的影响9月30日医药行业反商业贿赂自查自纠结束,卫生部正在抓紧制定商业贿赂范围,进一步明确贿赂与正常商业赞助之间的界限,并对于如何防治打擦边球制定出标准和细则。
【导语】为了确保事情或⼯作科学有序进⾏,时常需要预先制定⼀份周密的⽅案,⽅案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书⾯计划。
以下是整理的营销策划⽅案,欢迎阅读!1.营销策划⽅案 ⼀.前⾔ 随着我县经济的发展,新⽣中⼩企业的适量不断增加。
对中⼩企业进⾏资信评估、担保与反担保、追偿、清算与重组业务、置业担保等业务应运⽽⽣。
其蕴含的商机⽆可限量。
本次⼴告宣传主要从络,电视媒体,实体⼴告,和信息群发四⽅⾯进⾏,从⽽到达增加公司知名度,扩展业务等⽬标。
⼆.市场分析 (⼀)企业经营状况分析 经过公司领导和员⼯的共同努⼒,我们公司取得了良好的收益。
资产运营平稳。
可是公司此刻所⾯临的⼀个重⼤问题是知名度不够。
公司要追求进⼀步的发展,就必须加⼤业务拓展的⼒度,进⼀步宣传品牌,增强企业的知名度。
(⼆)产品分析 公司的主要产品是为中⼩企业供给资信评估、担保与反担保、追偿、清算与重组业务、置业担保。
能供给这⼀业务的企业在我县很少(可写具体数字)所以我们所⾯临的竞争不强,公司的业务在市场中占有相当⼤的份额。
我们更应当注重品牌的发展。
因为当产业发展进⼊成熟阶段,品牌就成为产品及企业竞争⼒的⼀个越来越重要的因素。
(三)市场分析 近年来,我县的中⼩企业数量不断增加,(此处可加具体数据),并且刚起步的企业资⾦链是不完整的,中⼩企业在发展的开始和过程中很容易出现资⾦短缺的状况,所以我们存在着很⼤的客户群体。
(四)消费者研究 中⼩企业主要是经过媒体的途径了解本公司所供给的服务。
对中⼩企业来说公司所供给的服务也是现阶段所必需的,有需求必然就会有市场。
三.⼴告战略 服从公司整体宣传策略,树⽴产品形象,同时注重树⽴公司形象。
长期性,在必须时段上推出⼀致的⼴告宣传。
⼴泛性,选择多样化的宣传⽅式同时注重抓宣传效果好的⽅式。
把握时机,灵活变通 四.⼴告策略 (⼀)络宣传 在企业⽐较集中的站做⼴告。
像企业关注的信息平台,当地的信息类站,门户类站等。
市场推广策划案范文1一、背景随着我国经济的发展和市场环境的变化,企业在推广产品和服务时也需要不断地更新自己的营销策略,以适应不同的市场状况和消费者需求。
本策划案所涉及的企业为某化妆品品牌,在市场上已经具有一定的知名度,但由于同类产品过多,需对其进行一次比较全面的推广。
二、目标1.以“美丽归来”为主题,将品牌形象与消费者购物体验相结合。
2.推出新产品,强化品牌特色,扩大市场知名度。
3.改善客户服务,促进消费者忠诚度,提高既有客户复购率。
三、策略与措施1.以“美丽归来”为主题,进行品牌推广宣传。
通过投放广告、举办活动等方式,将“美丽归来”作为品牌代表,引导消费者进入品牌门店,体验品牌产品和服务。
同时,将此主题在品牌官方网站和社交媒体上进行宣传,吸引更多潜在客户关注品牌。
2.推出新产品,加强品牌特色。
以新产品为切入点,扩大品牌知名度和市场份额。
通过与品牌形象相契合的包装和广告宣传,吸引更多潜在客户购买,扩大市场影响力。
3.改善客户服务,提高客户满意度和忠诚度。
通过推出会员制度和优惠活动等方式,增加客户参与品牌的积极性和粘性。
同时加强客户服务和售后服务,提高客户感受度,促进既有客户复购率。
四、预期效果1.品牌知名度提高,市场地位升高。
2.新产品推出后,促进消费者购买意愿提高,市场销量增长。
3.消费者满意度提升,忠诚度提高,品牌形象更加稳健。
市场推广策划案范文2一、背景近年来,糖果市场逐渐走向饱和,同类产品众多,市场竞争日趋激烈,本市场推广策划案所涉及的企业为某糖果品牌,属于中高端品牌,消费人群较为固定,但需进一步拓展市场。
二、目标1.提升品牌知名度,塑造品牌形象,拓展市场份额。
2.推出新品,强化品牌特色,提高产品质量,增强消费者购买欲望。
3.改善客户服务体验,促进忠诚度提升。
三、策略与措施1.明确品牌定位,打造糖果品牌形象。
通过宣传品牌愿景,强化品牌文化内涵,打造具有高端质感和品牌代表性的形象,提升消费者对品牌的认知度和信赖度。
销售推广活动方案5篇销售推广活动方案1一、确定商品促销时间节相对其它大节来讲消费规模较小,商品需求面窄,所以五一的促销期间不益太长,我们建议在x——x天之间。
考虑到部分顾客五一出游,及信息传递至顾客所需的时间,所以促销期应安排在x月x日起至x月x日止为益。
二、确定促销商品顾客的基本需求是能买到价格合适的'商品,所以促销商品的品项、价格是否具有吸引力将影响促销活动的成败。
一般来说促销商品有以下四种选择:1、节令性商品2、敏感性商品:敏感性商品一般属必需品,市场价格变化大且消费者极易感受到价格的变化,如鸡蛋、大米即是。
选择这类商品作为促销商品,在订价上不妨稍低于市面价格,就能很有效地吸引更多的顾客。
3、众知性商品:众知性商品一般是指品牌知名度高、市面上随处可见、容易取代的商品,选择此类商品作为促销商品往往可获得供应商的大力支持,门店的促销活动与大众传播媒介的广泛宣传相结合,如化妆品、保健品、饮料、啤酒、儿童食品等。
4、特殊性商品:主要是指超市自行开发、使用自有品牌、市面上无可比较的商品,这类商品的促销活动主要应体现商品的特殊性,价格不宜订得太低但应注意价格与品质的一致性。
无论选择何种商品作为促销品都应牢记两个基本要点:一是选择消费者真正需要的商品;二是能给消费者增添实际的利益。
三、确定促销主题和主力商品群促销主题是超市向顾客的诉求重点,是引起顾客消费心理共鸣的主要工具。
节促销主题有几个主流。
一是以酬宾让利为主题的低价形象诉求;二是换季购物为主题的新品推广诉求;三是以促销活动的主要形式为主题的促销诉求。
将诉求目的标语化便构成了促销宣传广告上的促销主题。
四是以长假休闲购物为主题;五是以春游、旅游为主题。
如:酬宾、惊喜狂购(数十种名优商品的大幅降价,以家庭消费品为主)劳动光荣、低价有礼(数十种名优商品的大幅降价,以家庭消费品为主)开心度长假、低价总动员(出游用品、饮品、休闲食品、即食品特价)清凉一夏、低价风暴(夏凉家纺、夏凉家电、防晒型化妆品、饮料)欢欢喜喜庆、清清爽爽过夏季(夏凉家纺、家电、化妆品、饮料)乐翻天、购物拿大奖(有奖销售、刮刮卡等)购物有乐趣、吃上再拿上(游戏互动促销大规模的品尝买赠活动)四、确定促销方式促销方式促销方式从市场营销学的角度来划分,大体有人员促销、广告促销、特种促销、公共关系促销、企业形象促销五种:1、人员促销:人员促销是通过推销员口头宣传,说服顾客,实现商品销售的一种直接促销方式。
中牟[尚郡]营销推广策划案 第一部分 市场解读 第一节 中牟房地产市场概况 中牟县为介于郑州和开封之间的一个县市。郑汴一体化,中牟带来了前所未有的发展机遇。郑州东区的发展,已经触及到了中牟县的境内。中牟县也在积极向西发展,和郑州靠拢,借区位优势融入大郑州,县工业羽翼渐丰。 中牟县房地产近两年来开始活跃。中牟县房地产市场发展在短时间内出现了一个高层次的飞跃,投放的产品品质较高,各项目的竞争力同样跃升至一个新层次,置业者冲动、感性的置业观念正向理性置业过渡。 目前中牟房地产市场出现一边热的现象,中牟老城内基本没有规模化地产经营,所有稍具规模的地产产业建设均在中牟新城区出现,并且集中于新县委周边及郑汴大道两旁,呈带状分布。产品以多层为主,小高层、高层建筑亦有出现。 中牟新城区房产整体销售均价在1600—1800元/㎡之间。单套总价跨度较大,总体在10万—40万之间。最贵的如[金帝城],二期预期单价高达2400元/平方米,便宜的如[祥瑞花园],顶层成交价在1350—1500元/㎡。 从户型上看,以二房、三房为主力,其次为四房、一房次之,高端别墅物业的供应量极少。 从面积上看,二房面积范围以65—85㎡为主;三房面积范围以90—120㎡为主;四房面积在140㎡左右;一房供应较少,主要出现在[星城国际]高层设计中,面积在30—55㎡,户型鲜有创新。 从风格上比较而言,[金帝城]的立面和[蓝爵世家]的楼顶设计可圈可点。 从物业管理方面来看,整个中牟县地产市场中产品品质的提升已经远远超出了物业服务提升的速度,开发商对物业服务的提升意识尚未上升到成熟市场的高度,而置业者的短视又恶化了开发商对物业服务的态度。 总体来说,中牟的早期建筑产品缺乏现代城市人居的园林景观意识,但2年来新近设计开发的楼盘整体规划已有相当提高。“以人为本·品质人居”的概念已经被写入产品规划,如[金帝城]的园区业主公交直通车等,已经把人居的适宜度作为提升楼盘整体品质的重要手段而被应用。 通过以上分析不难发现,尽管郑汴城际通道改变了中牟房价,但其房地产市场总体上仍处于相对初级的发展阶段。但因中牟县特殊的地理区位,和省内其它县级城市相比,具有极大的发展空间,可以预计在未来5年,中牟县将迎来房地产发展和需求的快速增长,而发展的最大契机就是郑州新火车站的全面启动和专业化服务型产业的进驻。 第二节 消费者区域置业观念认知 中牟新城区为快速成长型区域,县政府等一系列政府机关新址的建成搬迁已经带动区位价值的快速提升。 规划中的新区自然景观优美,规划合理,市政配套将逐渐成熟、完善,其居住、生活等方面的优势将在近几年中彰显。 作为联系郑州、开封两城市的交通纽带,新火车站、郑开高速、郑开大道、郑汴路、航海东路的建设和贯通,为中牟区位价值提升带来强劲动力,预期增长空间巨大。 中牟县在郑汴一体化带动之下,工、农、商及服务产业前景被大众认可并且已经吸引商家关切、进驻,规模化、产业化经营指日可待,置业者投资信心强劲。 通过我司的实地市场访谈及研究,绝大多数的目标消费者对新区的发展相当认可。我们认为这种可贵的期待源于两个方面: 一方面是中原城市群战略,郑州、开封一体化及其之间必然形成的带状城市发展布局,和中牟县行政中心的东移,从投资收益的稳健保证、未来居住、工作的便利出发自然形成的置业期待心理; 另一方面是高端消费者对通过高品质物业、县域居住环境提高居住质量的期待。 第二部分 项目综合竞争分析 第一节 项目竞争分析
中牟县房地产近两年来开始活跃。目前市场在售的有祥瑞花园、蓝爵世家、金帝城、鑫城花园、星城国际等。随着郑汴一体化的加速及政府的力挺,中牟县房地产市场发展在短时间内出现了一个高层次的飞跃,投放的产品品质较高,各项目的竞争力同样跃升至一个新的层次,置业者冲动、感性的置业观念正向理性置业过渡。 ⊙ 金帝城 ⊙ 开 发 商 河南金恒基地产发展有限公司 售楼地址 郑汴路与宝锋街交汇处 承 建 商 —— 行销企划 —— 项目地址 郑汴路与宝锋街交汇处 售楼电话 项目定位 缔造中牟人居传奇 推广主题 高品质,低价位,都市人的田园领地! 主力户型 三室二厅 主力面积 135——147平方米 工程进度 已封顶 业态规划 由6栋小高层和26栋多层组成。一期9栋多层,22米楼间距
价格策略 一期300套左右房源,剩余100套左右,四层:1868元/㎡,均价1730元/㎡左右 二期200多套房源,排号100多个 前10名排号客户1千抵1万,前20名客户2千抵1万,前30名客户3千抵1万
其 他 25万平米项目较大,天然气,可通地暖。物业:元 ⊙ 祥瑞花园 ⊙ 开 发 商 郑州市世群房地产开发有限公司 售楼地址 郑汴路与未来路交叉口东100米路北(郑州) 郑汴路与宝峰街交叉口北150米路西(现场) 承 建 商 —— 行销企划 —— 项目地址 郑汴路与宝峰街交叉口北150米 售楼电话 项目定位 心灵驿站·和谐人居 推广主题 ----- 主力户型 三室二厅 主力面积 70-130平方米 工程进度 已建4层
业态规划 项目占地万平米,总建筑面积万平米, 7栋多层,现建其中6栋。 22—38米楼间距,绿化率45% 住宅52715平米,商业4380平米。
价格策略 1F 1685、2F 1784、3F 1827、4F 1723、5F 1634、6F 1382,均价1670元/㎡ 排号策略,收取2万订金 6月开始销售 其 他 天然气等配套,物业:元 ⊙ 优诗美地 ⊙ 开 发 商 河南三江置业 规划设计 —— 项目地址 中牟新城经五路与纬二路交叉口(县一高北侧) 售楼电话 项目定位 心灵深处的情缘 推广主题 向西,轴心之城 总建面积 30亩(6幢) 容 积 率 — 绿 化 率 30% 工程进度 一期封顶落架 交房日期 2007.12 销售进度 一期开盘售罄,二期即将动工 业态规划 U型规划,项目共6幢,一期首推3幢,分2期开发,2层底商; 核心卖点 升值潜力、区域环境
价格策略 一期开盘均价1340元/㎡,优惠约3% 二期暂未开盘(预计价格1700元/㎡)
项目优势 价格较低 项目劣势 规模小,一期开盘时证件不齐全,缺乏有力卖点支持 ⊙ 宏田·水岸鑫城2期 ⊙ 开 发 商 河南宏田置业有限公司 售楼地址 商都大道中段 承 建 商 —— 行销企划 —— 项目地址 商都大道中段 售楼电话 项目定位 行政级·水岸名宅 推广主题 醉景生活 醉情一生 主力户型 三室二厅 主力面积 120——140平方米 工程进度 2期封顶 业态规划 小区占地1000亩,分四期开发,由7层纯多层组成 价格策略 二期(进入尾盘阶段,尾盘均价2050元/㎡) 13幢多层,均价1900元/㎡。1层2150元/㎡(带花园)、3层价格2050多元/㎡、5层价格1930元/㎡ 必须带买地下室(地下室提前已配好10-20㎡),价格600元/㎡ 一期剩余少量顶层复试140㎡,1400元/㎡左右。 优惠:一次性付款优惠2%,按揭优惠1%
其 他 项目带26万平方米主体湖,总体规划及景观设计好。项目从一室到三室共19种户型 第二节 项目地块价值分析
项目地块位于中牟县新区核心地带,规划中的宝峰街西侧,郑汴路以南,航海东路以北,地块面积计260亩,四周方正,北、东、南三面临路,距离郑州新火车站约十公里,距离郑东新区CBD约15公里,沿郑汴路白沙镇附近规划有专业建材集散市场。 地块范围三公里内分布有郑州轻工业学院美术分院、县人民检察院、县人民法院、县公安局、县人民政府、县第一人民医院分院、中牟小学(初级中学)、中牟一高、郑州外国语学校中牟分校、规划中的商贸广场等,市政配套相对完善。 中牟土地市场竞争已经进入白热化,各开发商竞相重金置地,置地囤积已然成风,该地块周边土地已被瓜分而毕。沿地块一公里内在建的有金帝城、蓝爵世家,已经交房的有优诗美地,竞争环境激烈,客户分流现象严重。从长远看,该地块周边必然形成中牟县规模化住宅群,形成优越的居住示范区,因居住人流而带动的商业地产势必出现并更加优化该区域人居环境。综合来看,该地块在住宅建设方面具有较强竞争力,物业增值后劲强大。 第三节 项目SWOT分析
⊙ 潜力优势:项目位于中牟新区位置,对接郑东的前沿地带,其政治、经济地位无可撼动,升值潜力巨大。 ⊙ 项目规模:项目占地260亩,规模弘大,利于资源整合。 ⊙ 教育资源:县一高、外国语学校咫尺之遥。 ⊙ 行政配套:法院、检察院、公安局、县政府、地税局、财政局、国土局、电业局、电信局信路即至。 ⊙ 交通便捷:出则即是商都大道,也将是中牟最靓丽的迎宾大道,现通有郑汴公交,出行方便快捷。 ⊙ 居住价值:项目距离车流量较大的郑汴路稍有距离,闹中取静,必将成为极具居住价值的高尚生活乐土。
⊙ 基础配套:新区与老区配套落差巨大,生活基础配套严重缺乏。 ⊙ 周边环境:地块南面是相对废弃的老郑汴路,卫生、管网、市场等配套仍显劣势,坐落环境较差。 ⊙ 介入时机:2006年起是中牟房地产市场增量较大的一个时期,且品质相对较高,市场的激烈竞争已经形成,而本项目入市时机稍晚,处于不利地位。 ⊙ 市场份额:因土地征用开发年限的限制等原因,2007年底至2008年初又将是中牟房地产市场投放量激增的一个时期,市场的白热化的竞争及不确定性,限制了本项目的影响力和号召力。
⊙ 宏观经济:股市大盘5500点紧逼投资者的心理防线,撤股置房已经成为投资者更为现实、积极、稳妥的投资方式,加之“10·1”起已经试行的《物权法草案》更加增强了投资者的投资信心。 ⊙ 发展趋势:新区众多新项目,使本区域地产市场成熟,本案可以借区域项目之势及中牟西进之势。 ⊙ 区位认可:新区整体环境较好,目标群体对本区域信心逐步增大。 ⊙ 资源集中:教育配套资源与事业单位客户集中。 ⊙ 差异营销:本项目的开发时间要晚于周边其它项目,可以最小限度的减少产品同质化,增强市场竞争力。 ⊙ 专业市场:郑州新火车站、建材市场的规划和建设势必拉动中牟经济的另一次飞跃,市场投资信心的增 强势必刺激房地产业的高速发展。