房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-84
单选题
1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。
A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、替代原则
D、公平原则
2、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的()。
A、技术上可能
B、经济上可行
C、价值最大化
D、法律上许可
3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按()进行估价。
A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-75单项选择题1、城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益2、房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权3、建筑密度等于()与建筑用地面积之比。
A、总建筑面积B、土地总面积C、建筑顶层面积D、建筑基底总面积4、下列权利中，不属于土地使用权的是()。
A、建设用地使用权B、宅基地使用权C、土地承包经营权D、抵押权参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。
例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。
(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。
(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
(4)额外的利益或好处。
参见教材P50～51。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
参见教材P51。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
参见教材P51。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-83单选题1、供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是()。
A、经济适用住房B、棚改安置住房C、公共租赁住房D、限价商品住房2、廉租住房单套建筑面积控制在()m2以内，保证基本居住功能。
A、30B、40C、50D、603、保障性住房中，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售的是()。
A、经济适用住房B、公共租赁住房C、限价商品住房D、廉租住房4、我国基本住房保障制度不包括()。
A、廉租住房制度B、经济适用住房制度C、公共租赁住房制度D、商品房制度5、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于()。
A、5%B、7%C、10%D、15%答案：1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是保障性住房。
公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。
参见教材P7。
2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是保障性住房。
廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
参见教材P7。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。
从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。
参见教材P7。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
参见教材P7。
5、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-69单项选择题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。
A、空间布局B、方位C、坐落D、道路状况2、需要说明建设用地是农用地、未利用地。
对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。
A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制3、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（）。
A、户型B、面积C、层咼D、朝向4、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述,属于（）描述。
A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。
土地实物状况的描述主要说明下列方面：⑴土地面积;⑵土地形状；(3)地形、地势;⑷地质;⑸土壤;(6)土地开发程度;⑺其他, 例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。
农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。
建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：⑴建筑规模;⑵建筑结构;(3)设施设备;⑷装饰装修⑸空间布局;(6)建筑功能;⑺外观;⑻新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。
选项BCD属于区位因素。
参见教材P76~78。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。
土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。
低于房地产开发用地还要说明规划条件。
参见教材P78。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
选项ABC 属于实物因素。
参见教材P79~81。
4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
参见教材P80。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1212-95
多项选择题
1、运用比较法估价要消除以下()方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。
A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同
B、特殊交易情况与正常交易情况不同
C、成交日期与价值时点不同
D、可比实例状况与估价对象状况不同
E、理性和非理性购买人因素差异
2、下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括()。
A、收集交易实例
B、选取可比实例
C、建立比较基础
D、计算比较价值
E、分解比较系数
3、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有()。
A、走访房地产交易当事人
B、访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C、查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D、根据分析和经验得出客观资料
E、同行之间相互提供
4、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括()。
