停车位管理费标准

金额单位:万元工程总概算建设单位管理费1000以下1.510001000×1.5%=151001-50001.2500015+(5000-1000)×1.2%=635001-1000011000063+(10000-5000) ×1%=11310001-500000.850000113+(50000-10000) ×0.8%=43350001-1000000.5100000433+(100000-50000) ×0.5%=683100001-2000000.2200000683+(200000-100000) ×0.2%=883200000以上0.1280000883+(280000-200000) ×0.1%=963建设单位管理费费率控制表

建设单位管理费建设单位管理费系指建设单位为建设项目的立项、筹建、建设、竣（交）工验收、总结等工作所发生的费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用。费用内容包括：工作人员的基本工资、工资性津贴、社会保险费用（基本养老、基本医疗、失业、工伤保险）、住房公积金、职工福利费、工会经费、劳动保护费、办公费、会议费、差旅交通费、固定资产使用费（包括：办公及生活房屋折旧、维修或租赁费，车辆折旧、维修、使用或租赁费，通讯设备购置、使用费、测量、试验设备仪器折旧、维修或租赁费，其他设备折旧、维修或租赁费等）、零星固定资产购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、职工教育经费、工程招标费、合同契约公证费、法律顾问费、咨询费、业务招待费、建设单位临时设施费、完工清理费、竣（交）工验收费、各种税费（包括：房产税、车船使用税、印花税等）、安全生产管理费和其他管理性质的开支。建设单位管理费以建筑安装工程费总额为基数，按表4—1的费率，以累进办法计算；其中建安工程在3000万元以下项目，建设单位管理费按表4—1费率的1.2倍计算，建安工程费在20000万元及以下项目，建设单位管理费按表4—1费率的1.1倍计算。费率(%)算 例工程总概算

序号 省市名称 代建费用标准 财务支付方式

基本代建管理费 投资节余分成

1 财政部 [2004]300号文件规定，不高于建设单位管理费 ------------ 通过代建单位支付

2 浙江省 代建项目管理费计入项目初步设计概算，以此取代原建设单位管理费。代建项目管理费的指导性标准另行制定 按节余资金的10%-30%提取，最高不超过200万元 直接拨付各参建单位

3 浙江省杭州市 报批稿：指导性标准另行制定 节约建设资金的10%提取节约资金奖励，奖励资金从项目节余资金中开支，但最高奖励金额不超过代建管理费的30% 直接拨付各参建单位

4 浙江省杭州市余杭区 代建项目管理费一般通过招标确定，暂定不超过项目建设工程总造价（含市政、土建、景观、配套工程，不含前期费用）的1%-3%， 按节余资金的10%--30%提取，最高奖励不超过200万 直接拨付给各参建单位，自筹资金通过代建单位支付

5 浙江省宁波市 以批准的初步设计概算为基数，按规定计算建设项目管理费，建设单位提取其中的１０％，用于前期工作；代建单位管理费通过招标投标确定，但最高不能超过建设单位提取后的项目管理费余额 节余的30%作为奖励 直接拨付给各参建单位

6 浙江省舟山市 未明确取费标准，要求具体在代建合同中予以明确。代建项目管理费计入项目初步设计概算，以此取代原建设单位管理费。 奖励资金按节余资金的10％到30％提取，但最高奖励金额不超过100万元 直接拨付给各参建单位

7 浙江省嘉兴市 代建项目管理费计入项目初步设计概算，以此取代原业主单位管理费。代建项目管理费的指导性标准另行制定。 奖励金额按节余资金的10%到30%提取，但最高奖励金额不超过100万元 直接拨付给各参建单位

8 北京市 按国家和北京市财政部门规定，前期代建为建管费的30%；建设实施代建为建管费的70% 不低于30%的政府投资节余作为奖励 通过代建单位支付 9 重庆市 按重庆市财政局会同发改委印发《政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定》执行，不作浮动，与代建范围、内容相匹配，实行分段计取，1000以下21000×2%=20

代建管理费标准论文

摘要：目前对于代建管理费取费标准的研究多是针对完全竞争项目即企业型代建模式，事业型代建模式的代建费与原来的建设单位管理费类似，因此较少涉及。虽然在很多的关于代建制的论文中都涉及代建取费问题，但大多都只是作为一个小节，其相关的内容大多是列举当前代建费取费的现状，不合理的原因分析而提出改进意见，而没有就代建单位的具体支出作详细研究；但代建取费偏低却是不争的事实，也是业内的共识。对于代建取费研究的特点：不够具体，缺少实证研究。

1 引言

目前，各地政府在将项目建设管理的工作、责任和风险通过代建合同移到代建单位的同时，却没有建立起合理的代建管理费的取费标准，由此引发了一些负面情况，抵消了一部分实行代建制所带来的积极成效，影响了代建制工作的深入开展。各地代建制工作主管部门、理论界的众多专家和学者对现行的代建管理费标准表达了强烈的担忧，并对出台合理的代建管理费标准给予了深切的呼吁。

合理的代建管理费是各项代建管理目标得以全面实现的物质保证。如何确定合理的代建管理费标准，已成为目前代建制领域亟待研究和解决的一个重要问题。

2 国内外研究现状

国际上并没有“代建制”这种说法。这一说法最初产生于我国一些地方政府规定用其财力投资的工程项目需委托专业单位代为建设管理的文件。然而“代建制”下政府投资项目的监管是属于政府投资项目监管的重要组成部分。对于政府投资项目的监管，西方国家尤其是美欧国家都在不同程度上进行过许多研究。在发达国家和地区，政府投资项目是作为政府采购的一部分，因此对其所采取的管理方式也就是基于政府采购制度。政府采购制度在西方大约于20世纪70—80年代兴起，目前比较流行。

国内方面，目前对代建制取费标准的研究主要集中于代建制取费现状和问题的讨论，对政府投资管理模式的研究大多侧重于理论研究或比较研究，相对来说行业研究机构代建制研究成果比较丰富。

刘松桥（2004）和康克龙（2005）均指出项目代建费不宜直接套用《墓本建设财务管理规定）（财建〔2003〕394号）中的“建设单位管理费”，这样易导致代建取费较低，而宜依据工作内容、难度和承担的旅任，在政府指导价的引导下由市场主体确定[11]。康克龙还指出了确定代建取费的标准和形式的原则：采用比例弹性制取费；使用人和代建人签订代建合同时，如概算中的建安费已定，将代建费签成具体数额，而不是比率[10]。洪欣（2006）指出由于政府与代建方信息的不对称，导致代建费的确定是一个博弈的过程。站在政府的角度，分析得出由政府支付的代建费可由代建方的管理费用、代建单位的利润和代建单位因承担相应风险可能要支出的风险金三部分构成；并针对确定代建费中存在的问题，提出了一些建议。邓娇娇（2007）通过对若干代建制试点的代建管理费取费相关办法（规定）的综述，总结分析了代建取费相关的现状和存在的问题，初步探索了解决现存问题和完善我国代建管理费取费机制的方向和路径。从代建人风险偏好的角度，按照效用最大化原则建立了代建取费方案设计模型，并对模型进行求解，得出了代建取费的最佳设计方案[22]。对代建制某一方面的局部改进是通过“局部用力”或者“分散用力”来实现的，因此，其对代建项目管理绩效的改善是有限的，导致改善效果相对来说不是非常理想。李静（2005） 和严玲（2005）则从费用的构成、发生阶段等方面，对比分析了代建费和建设单位管理费，指出代建费不能等同于建设位管理费。这些研究或从项目委托人的角度进行探讨，或以费用构成为出发点展开分析，但都忽视了项目代建人为代建取费的直接关系人的风险偏好对于取费方式、内容等的影响。

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停车位物业管理费

在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。