房地产估价报告估价项目名称：内农大职院教学楼房地产抵押评估报告委托估价方：内农大职院受委托估价方：房地产评估咨询有限公司估价人员：估价日期：2011年4月25日至2011年4月26日估价报告编号：目录致委托方函 (3)估价假设和限制条件 (4)估价结果报告 (5)估价技术报告 (10)附件 (26)2致委托方函内农大职院：我公司受您委托，于2011年4月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。
估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。
估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2011年4月25日。
经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡特此函告土右齐房地产评估咨询有限公司法人代表：二〇一一年四月二十六日3联系电话：估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。
2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。
二、本估价报告使用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。
敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。
6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。
本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》4房地产估价结果报告一、委托方委托人：内农大职院地址：包头市土右旗内农大职院教学楼联系电话：二、估价方受托单位：房地产评估咨询有限公司法定代表人：房地产评估咨询有限公司资质等级：叁级详细地址：土右旗估价咨询公司三、估价对象1、估价对象基本情况估价对象位于包头市土右旗内农大职院教学楼，地处内农大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。
房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于2011年建盖完成。
土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
2、估价对象产权状况根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为内农大职院，无共有权人。
四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2011年4月25日六、价值定义5联系电话：此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。
七、估价依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国担保法》；（4）《城市房地产抵押管理办法》；（5）《内蒙古自治区建设工程材料及设备价格信息》2010年10月、11月；（6）《内蒙古自治区建设工程重置价计价规则》；（7）《内蒙古自治区施工台班费用计价办法》；（8）《工程建设定额基本理论与实务》；（9）2006年《内蒙古自治区安装工程消耗量定额》；（10）2006年《内蒙古自治区建设工程措施项目计价办法》；（15）《内蒙古自治区建筑装饰工程消耗量定额》（2006年上下册）；（16）《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额》（2006年上下册）；（17）估价对象现场查看记录；（18）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；（19）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；（20）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。
1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。
房地产估价师不应带着自己的好恶、6情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。
房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
2、合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。
最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
4、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为教学，无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
7联系电话：十、估价结果本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点2011年4月25日的市场价格为人民币.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡十一、估价人员：房地产评估咨询有限公司十二、估价作业日期2011年4月25日至2011年4月26日十三、估价报告应用有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。
十四、房地产变现能力分析房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。
2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。
3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。
4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。
根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易8费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。
6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。
十五、房地产抵押估价报告风险提示（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。
而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。
（五）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。
估价技术报告一、个别因素分析9联系电话：估价对象位于包头市土右齐内农大院内，地处土右齐郊区，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。
房屋总建筑面积为145.9㎡，砖混结构，房屋于2011年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简单装修，估价对象所在层数为一层，内有一天井，现为五层楼房。
土地使用权类型为出让，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
二、区域因素分析1、坐落：估价对象位于包头市土右齐内农大院内。
2、交通条件：该处交通条件较好，距天马路约30米，有多路公交车通过。
3、公共配套设施：估价对象周边有农业银行，工商银行，基础设施完善，公共配套设施较完善。
4、环境条件：街道卫生较好，道路宽敞，环境较好。
三、市场背景分析1、土右城市建设现状：今年以来，土右齐按照包头市中心城市总体规划和土右齐城市总体规划，积极实施城市化战略，努力推进城市化进程，积极抓住国家、省扩大内需的政策机遇，把加快城市建设作作为应对金融危机、保持经济增长、增强发展后劲、促进民生改善的重要举措，大力优化环境，加快项目进度。
截至目前，城市基础设施配套逐步完善，纵横交错的城市道路网架已实现，“两横、三纵、五片区、三大体系、三个控制区”的绿化布局基本建成。
4、土右齐房地产市场分析：2008年蒙自市完成房地产开发投资10.42亿元，同比增长128.86%；新建施工面积43.08万平方米，销售面积43.62万平方米，同比增长35.11%；空置面积4.36万平方米，其中，住宅占10%，非住宅占90%，同比增长1.36%。
