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房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
房地产资产评估报告范文 怎么写房地产资产评估报告 呢?以下是 CN 人才网小编为大家精心搜集和整理的房地产资产评估报告 范文，希望大家喜欢! 房地产资产评估报告范文(一) 一、 委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、 委托方 名称：***公司 地址：*** 三、 估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、 估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共 9687.69 平方米。
其中主楼一幢，1-5 层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2，平均层高 3.6 米，建成于 2003 年，于 2007 年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证 号码为***。
副楼一幢，1-3 层，混合结构，建筑面积为 2257.57m2，平均层高 3.2 米， 建成于 2003 年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五、 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、 估价时点1 / 122014 年 8 月 15 日 七、 价值定义 采用公开市场价值标准 八、 估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如 下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、 估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定 。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
房地产资产评估报告【最新6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如计划报告、合同协议、心得体会、演讲致辞、条据文书、策划方案、规章制度、教学资料、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!Moreover, our store provides various types of classic sample essays, such as plan reports, contract agreements, insights, speeches, policy documents, planning plans, rules and regulations, teaching materials, complete essays, and other sample essays. If you would like to learn about different sample formats and writing methods, please stay tuned!房地产资产评估报告【最新6篇】资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。
第1篇一、报告概述本报告由XX房地产评估有限公司（以下简称“评估机构”）受委托，对位于XX市XX区XX街道XX号XX室的房屋进行拍卖评估。
评估机构根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国拍卖法》及相关法律法规，遵循独立、客观、公正的原则，对涉案房屋进行现场勘查、资料收集、数据分析等工作，现将评估结果报告如下。
二、评估目的本次评估目的为：为XX市XX区XX街道XX号XX室房屋的拍卖提供参考依据，确保拍卖活动公开、公平、公正。
三、评估对象评估对象为位于XX市XX区XX街道XX号XX室房屋，建筑面积为XX平方米，房屋用途为住宅。
四、评估范围评估范围包括涉案房屋本身、附属设施及配套设施。
五、评估基准日本次评估基准日为2023年4月1日。
六、评估依据1. 《中华人民共和国资产评估法》2. 《中华人民共和国拍卖法》3. 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）4. XX市房地产市场相关法律法规5. 评估机构相关评估方法和标准七、评估方法本次评估采用市场法、成本法和收益法三种方法进行评估。
1. 市场法：通过分析类似房地产的市场交易数据，确定涉案房屋的市场价值。
2. 成本法：根据房屋的重建成本、折旧等因素，确定涉案房屋的评估价值。
3. 收益法：根据房屋的租金收益、潜在收益等因素，确定涉案房屋的评估价值。
八、评估过程1. 现场勘查：评估机构对涉案房屋进行了现场勘查，对房屋的结构、设施、装修等情况进行了详细了解。
2. 资料收集：评估机构收集了涉案房屋的权属证明、规划许可证、建筑工程许可证等资料。
3. 数据分析：评估机构对类似房地产的市场交易数据、成本数据、收益数据进行了分析。
4. 评估计算：根据市场法、成本法和收益法，对涉案房屋进行评估计算。
九、评估结果1. 市场法评估价值：XX万元2. 成本法评估价值：XX万元3. 收益法评估价值：XX万元综合以上三种方法，本次评估结果为XX万元。
十、评估结论根据本次评估，涉案房屋的评估价值为XX万元。
第1篇一、报告摘要本报告针对位于XX市XX区XX街道XX号的房屋进行价值评估，评估目的为房屋征收补偿。
评估对象为该房屋的实体价值，包括房屋主体结构、附属设施等。
评估方法采用市场比较法、成本法和收益法相结合的方式，评估基准日为2023年3月1日。
经评估，该房屋的市场价值为人民币XX万元。
二、评估依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》3. 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）4. 《房地产估价技术规程》（GB/T 50292-2015）5. 评估机构内部管理制度及操作规程三、评估方法1. 市场比较法：通过对相似房屋的市场成交价格进行分析，确定评估对象的市场价值。
2. 成本法：根据房屋的建造成本、折旧等因素，确定评估对象的市场价值。
3. 收益法：根据房屋的租金收入、运营成本等因素，确定评估对象的市场价值。
四、评估过程1. 收集资料：收集评估对象的权属证明、房屋结构、用途、面积、建成年代、周边环境等资料。
2. 实地勘查：对评估对象进行实地勘查，了解房屋的实际情况。
3. 确定评估方法：根据评估对象的特点和资料情况，选择合适的评估方法。
4. 数据分析：对收集到的数据进行整理、分析，确定评估参数。
5. 计算评估价值：根据评估方法，计算评估对象的市场价值。
6. 编制评估报告：将评估过程、结果、结论等整理成评估报告。
五、评估结果经评估，该房屋的市场价值为人民币XX万元。
六、评估结论1. 评估对象位于XX市XX区XX街道XX号，为住宅性质。
2. 评估对象房屋主体结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为XX平方米。
3. 评估对象周边配套设施完善，交通便利。
4. 评估对象市场价值为人民币XX万元。
七、评估风险提示1. 评估结果仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素发生变化。
2. 评估过程中可能存在信息不对称、数据不准确等问题，影响评估结果的准确性。
3. 评估结果仅针对评估基准日，后续政策调整、市场波动等因素可能导致评估结果发生变化。
第1篇一、评估目的本报告旨在对位于XX市XX区XX路XX号房屋进行价值评估，为甲方（以下简称“委托方”）提供可靠的住房价值参考依据。
本次评估遵循公正、独立、客观的原则，以市场价格为导向，综合考虑房屋的物理状况、区位条件、周边环境等因素，对房屋的价值进行合理估算。
二、评估对象1. 房屋地址：XX市XX区XX路XX号2. 房屋结构：钢筋混凝土结构3. 建筑面积：120平方米4. 房屋用途：住宅5. 房屋产权：个人产权三、评估方法本次评估采用市场比较法、成本法、收益法三种方法相结合的方式，以市场比较法为主要评估方法，结合成本法和收益法进行修正和验证。
1. 市场比较法：通过对同类房屋的成交价格进行统计分析，结合房屋的区位、面积、结构、装修等因素，确定房屋的市场价值。
2. 成本法：根据房屋的重建成本、折旧等因素，估算房屋的价值。
3. 收益法：根据房屋的租金收益、投资回报率等因素，估算房屋的价值。
四、评估过程1. 资料收集：收集房屋的权属证明、产权登记信息、房屋图纸、周边环境资料、房地产市场信息等。
2. 现场勘查：对房屋进行实地勘查，了解房屋的物理状况、结构安全、装修情况等。
3. 数据分析：对收集到的数据进行整理、分析，确定房屋的价值影响因素。
4. 评估计算：根据评估方法，对房屋的价值进行计算。
5. 结果审核：对评估结果进行审核，确保评估的准确性和合理性。
五、评估结果根据以上评估方法，经计算得出，位于XX市XX区XX路XX号的房屋评估价值为人民币伍拾万元整（￥500,000）。
六、评估依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》2. 《房地产估价规范》3. 《房地产估价准则》4. XX市房地产市场价格信息5. 房屋权属证明、产权登记信息、房屋图纸等资料七、评估结论本次评估结果表明，位于XX市XX区XX路XX号的房屋价值为人民币伍拾万元整。
评估结果仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、供需关系等因素而有所差异。
房地产估价结果报告范文报告目的：本报告旨在对位于XX市的一处房地产进行评估和估价。
该房地产位于市中心地区，拥有优越的地理位置和发展潜力。
通过本报告，我们将对该房地产的评估结果进行详细的分析和解释，为投资者提供决策依据。
评估方法：我们使用了多种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
通过综合运用这些方法，我们得出了该房地产的估价结果。
市场比较法：市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过与相邻区域相似的已售房屋进行比较来确定估价。
我们收集了XX市市中心地区相似房地产的销售记录，并将其与待评估房地产进行了比较。
根据前几年的销售数据和市场趋势，我们推测该房地产的市场价值在XXXX万元左右。
收益法：收益法是另一种常用的房地产估价方法，它基于该物业的未来收益来评估价值。
我们考虑了该房地产的租金收入潜力以及预期的市场增长率，并进行了现金流分析。
根据我们的估算，该房地产的收益法估值为XXXX 万元。
成本法：成本法主要关注该房地产的重建成本，并考虑了物业的折旧和维护费用。
我们通过调查和研究市场上类似物业的重建成本，并结合该房地产的当前状态和建筑年限，得出了该房地产的成本法估值为XXXX万元。
综合估值：综合考虑了市场比较法、收益法和成本法的结果，我们得出了该房地产的综合估值为XXXX万元。
需要明确的是，该估值结果只是一种参考，并不代表该房地产的确切市场价值。
估价报告：风险提示：投资房地产存在一定的风险，包括市场风险、政策风险和经济风险等。
投资者应明晰风险，并在参考该估价结果的基础上，结合自身风险偏好和投资能力做出决策。
结论：综上所述，我们对位于XX市市中心地区的该房地产进行了评估和估价。
根据我们的估算，该房地产的综合估值为XXXX万元。
我们建议投资者在决策前进行更为详细和全面的尽职调查和风险评估，以确保做出最明智的投资决策。
优秀房地产估价报告案例一、估价项目背景。
咱就说啊，有这么个事儿。
有个大哥，他呢想把自己在[具体小区名称]的房子卖了。
但是他不知道这房子到底值多少钱，心里没底儿啊。
这时候就找到我们估价公司了，想让我们给他的房子估个合理的价钱。
二、估价对象描述。
1. 房屋基本情况。
这房子啊，是个挺不错的住宅。
它位于[小区具体位置]，比如说在小区中间那栋楼，不临街，所以不会被马路上那些汽车喇叭声吵到，很安静。
是个[X]层的房子，总共[总楼层数]层，这楼层高度刚刚好。
既不会因为太低被前面的楼挡住阳光，也不会因为太高坐电梯等半天或者担心水压不够啥的。
建筑面积是[X]平方米，户型是那种很经典的[户型描述，比如三室两厅一厨一卫]，客厅特别宽敞，一家人在客厅看电视、做运动都很方便。
卧室的布局也很合理，每个房间都有窗户，通风特别好，夏天都不用老开空调，自然风一吹，倍儿爽。
2. 房屋装修情况。
一进门就能感觉到这房子装修得很用心。
地面铺的是那种高档的实木地板，光脚踩上去可舒服了，还冬暖夏凉的。
墙面刷的是环保的乳胶漆，颜色搭配得很温馨，不是那种花里胡哨的，看着就特别有家的感觉。
客厅的天花板做了简单的吊顶，装了几盏很有设计感的吊灯，晚上打开灯，整个客厅都亮堂堂的，很有氛围。
厨房呢，是那种整体橱柜，灶台、洗菜盆啥的设计得都很人性化，做饭的时候特别顺手。
卫生间的瓷砖也都很精致，还有个大浴缸，工作累了一天，在浴缸里泡个澡，那简直是享受。
3. 小区配套设施。
这个小区的配套设施那也是杠杠的。
小区里面有个大花园，里面种满了各种各样的花花草草，还有一些小亭子。
夏天的时候，老人们在亭子里下棋、聊天，孩子们就在花园里跑来跑去，玩得可开心了。
还有个游泳池呢，不过是那种收费的，但是对于业主有优惠。
这对于喜欢游泳的人来说，可太方便了。
另外，停车位也很充足，不用担心回家没地方停车。
小区的安保措施也做得很好，门口有保安24小时值班，还有门禁系统，外来人员都得登记，住在这儿可安全了。
房地产估价报告四篇篇一：房地产估价报告估价项目名称：XX区XX，27号楼1单元501委托人：估价机构：XX职业技术学院房地产估价人员：估价作业日期：20XX年9月25日估价报告编号：致委托方函致XXX：受您的委托，我们对您持有的位于XX区XX，27号楼1单元501的房地产交易价值进行评估。
估价对象XX区XX，27号楼1单元501，结构为框架，建筑面积125平方米加地下室22.2平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为20XX年6月28日。
估价目的是为确定房地产交易价格，提供参考依据而评估房地产交易价格。
估价时点为20XX年09月30日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。
估价对象在估价时点20XX年9月30日的交易价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：室内125平方米加地下室22.2平方米估价总价：80.94万元大写：捌拾万玖千肆百元整估价单价：6475.20元/㎡XXXXXXXXXXXX公司20XX年估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
房地产估价报告通用9篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产估价报告估价项目名称：内农大职院教学楼房地产抵押评估报告委托估价方：内农大职院受委托估价方：房地产评估咨询有限公司估价人员：估价日期：2011年4月25日至2011年4月26日估价报告编号：目录致委托方函 (3)估价假设和限制条件 (4)估价结果报告 (5)估价技术报告 (10)附件 (26)2致委托方函内农大职院：我公司受您委托，于2011年4月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。
估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。
估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2011年4月25日。
经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡特此函告土右齐房地产评估咨询有限公司法人代表：二〇一一年四月二十六日3联系电话：估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。
2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。
二、本估价报告使用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。
敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。
6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。
本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》4房地产估价结果报告一、委托方委托人：内农大职院地址：包头市土右旗内农大职院教学楼联系电话：二、估价方受托单位：房地产评估咨询有限公司法定代表人：房地产评估咨询有限公司资质等级：叁级详细地址：土右旗估价咨询公司三、估价对象1、估价对象基本情况估价对象位于包头市土右旗内农大职院教学楼，地处内农大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。
房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于2011年建盖完成。
土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
2、估价对象产权状况根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为内农大职院，无共有权人。
四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2011年4月25日六、价值定义5联系电话：此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。
七、估价依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国担保法》；（4）《城市房地产抵押管理办法》；（5）《内蒙古自治区建设工程材料及设备价格信息》2010年10月、11月；（6）《内蒙古自治区建设工程重置价计价规则》；（7）《内蒙古自治区施工台班费用计价办法》；（8）《工程建设定额基本理论与实务》；（9）2006年《内蒙古自治区安装工程消耗量定额》；（10）2006年《内蒙古自治区建设工程措施项目计价办法》；（15）《内蒙古自治区建筑装饰工程消耗量定额》（2006年上下册）；（16）《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额》（2006年上下册）；（17）估价对象现场查看记录；（18）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；（19）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；（20）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。
1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。
房地产估价师不应带着自己的好恶、6情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。
房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
2、合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。
最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
4、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为教学，无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
7联系电话：十、估价结果本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点2011年4月25日的市场价格为人民币.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡十一、估价人员：房地产评估咨询有限公司十二、估价作业日期2011年4月25日至2011年4月26日十三、估价报告应用有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。
十四、房地产变现能力分析房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。
2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。
3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。
4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。
根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易8费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。
6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。
十五、房地产抵押估价报告风险提示（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。
而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。
（五）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。
估价技术报告一、个别因素分析9联系电话：估价对象位于包头市土右齐内农大院内，地处土右齐郊区，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。
房屋总建筑面积为145.9㎡，砖混结构，房屋于2011年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简单装修，估价对象所在层数为一层，内有一天井，现为五层楼房。
土地使用权类型为出让，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
二、区域因素分析1、坐落：估价对象位于包头市土右齐内农大院内。
2、交通条件：该处交通条件较好，距天马路约30米，有多路公交车通过。
3、公共配套设施：估价对象周边有农业银行，工商银行，基础设施完善，公共配套设施较完善。
4、环境条件：街道卫生较好，道路宽敞，环境较好。
三、市场背景分析1、土右城市建设现状：今年以来，土右齐按照包头市中心城市总体规划和土右齐城市总体规划，积极实施城市化战略，努力推进城市化进程，积极抓住国家、省扩大内需的政策机遇，把加快城市建设作作为应对金融危机、保持经济增长、增强发展后劲、促进民生改善的重要举措，大力优化环境，加快项目进度。
截至目前，城市基础设施配套逐步完善，纵横交错的城市道路网架已实现，“两横、三纵、五片区、三大体系、三个控制区”的绿化布局基本建成。
4、土右齐房地产市场分析：2008年蒙自市完成房地产开发投资10.42亿元，同比增长128.86%；新建施工面积43.08万平方米，销售面积43.62万平方米，同比增长35.11%；空置面积4.36万平方米，其中，住宅占10%，非住宅占90%，同比增长1.36%。
