深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告委托方：韦利珍正中联行（深）房字[2011]第4-0027号项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日电话：传真：目录一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。
二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。
三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。
四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。
（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。
（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。
（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。
（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。
（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。
（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。
（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。
（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。
（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。
（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。
（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。
（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。
（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。
（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。
五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。
六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。
七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。
一、致委托方函韦利珍：承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据您提供的资料，依据我国现行的有关法律、法规、制度的规定，遵循“独立、客观、公正、合法、谨慎”的原则，按照《房地产估价规范》和公允的技术标准，选用科学的估价方法，结合估价人员的经验和对影响房地产价格因素的分析，经过认真测算，确认上述估价对象在2011年03月14日的评估总值为人民币壹佰捌拾玖万叁仟柒佰元整（RMB1,893,700元整)，预计转让税费RMB1,143元，评估净值RMB1,892,557元，评估结果详见《评估结果明细表》。
注：本报告各项附件为报告书重要组成部分，不可分割对待，本报告正文共15页。
深圳市正中联行土地房地产评估有限公司法定代表人：估价师注册号：96二○一一年四月十五日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员李翠已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
6、本报告为本公司独立完成，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：估价师注册号：51二○一一年四月十五日三、估价的假设和限制条件（一）估价假设条件1、我们估价的是现时价，即在估价时点对房地产进行合理销售的最佳价格，假设：（1）该估价对象可以在公开市场上自由转让，不考虑特殊买家的额外出价。
（2）有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情进行议价；（3）在此期间房地产价格将保持稳定；2、本报告并未考虑该房地产所设定的抵押、担保等可能影响其价格的因素限制，亦未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
（二）估价限制条件1、本报告结果仅反映估价对象在本次估价目的公开市场条件下的客观公允价值，该结论仅适用于本次评估，不对其它用途负责。
2、报告中产权等有关资料由委托方提供，资料的真实性由委托方负责；如委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对拟估物业有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。
3、我方仅对房屋进行一般性的察看，并未接受进行内部结构测试的要求，因此，不能完全确定物业有无内部缺损。
4、本报告所采用的币种为人民币。
5、未经本公司同意，不得向评估报告审查部门以外的单位和个人提供本报告，也不能将全部或部分内容发表于任何公开媒体。
四、估价结果报告（一）委托方委托方：韦利珍（二）估价方估价机构全称：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司法定代表人：罗小秋地址：深圳市福田区深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦A栋2801号资格等级：国家贰级（证书编号：2054）（三）估价对象1、估价对象位置及区域环境本次估价对象位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园，北临滨河大道，东临东涌路；毗邻玫瑰湾、绿柳居等物业；周边有中联购物中心、岁宝百货、工商银行等商业配套设施；附近有福田体育公园、下沙小学等市政配套设施，生活便利；沿线有26、103、212等多路公交车经过，交通便利。
2、估价对象权属状况我们根据委托方提供的深房地字第69号《房地产证》记载获悉：韦利珍为深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G物业之权利人，使用权来源为市场商品房，宗地号为B108-0052，土地用途为商业、住宅用地，使用年限为70年，从2003年09月22日至2073年09月21日止，房屋用途为住宅，登记日期为2006年04月07日。
3、估价对象概况1）、估价对象状况：法定用途：住宅实际用途：住宅使用现状：正常使用总层数：共28层所处楼层：第18层建筑面积：65.30平方米2）、装修情况:估价对象外墙贴瓷片，内部墙面及天花均为乳胶漆，楼地面为抛光砖，门窗用材进户为钢门、装饰木门、铝合金窗；厨房及卫生间为防滑瓷砖地面，墙面瓷片到顶；其他设施有：管线暗设、地面停车场等。
该住宅室内水电设施齐全，通风采光良好，带独立车库，用于自住，现正常使用。
3）、维修保养状况:估价对象所在建筑物于2005年11月28日竣工，外部保养情况为：良好，内部保养情况为：良好。
（四）市场背景分析1、深圳市2010年宏观经济概况2010年，深圳全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。
其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。
工业规模再创新高，发展质量进一步提升。
全市规模以上（下同）工业增加值4092.63亿元，增长13.8%；工业总产值规模达到18211.75亿元，比危机前增加2351.64亿元。
全社会固定资产投资增长平稳。
全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。
港口和集装箱吞吐量超历史水平。
社会消费品零售总额增速继续高于GDP增速。
全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%，从趋势看，第一至第四季度累计增速分别为18.3%、16.1%、15.7%和17.2%。
出口、进口规模再创历史单月新高。
据海关统计，全市进出口总额3467.49亿美元，增长28.4%。
12月份当月进口147.41亿美元，当月出口237.34亿美元，均创历史单月进口、出口新高。
财政收入、银行贷款增长平稳。
全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%；地方财政一般预算支出1265.27亿元，增长26.4%。
2、深圳房地产市场综述深圳是我国首批设立的经济特区之一，经过三十年的发展业已成为全国经济中心城市,是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影,深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽，是中国对外交往的重要国际门户，是中国改革开发的试验田；深圳作为毗邻香港的特殊地理位置及良好的投资环境吸引大量的投资者进驻深圳，深圳的房地产市场需求始终保持着较高的水平；近年来“深港创新圈、深港同城共建国际大都会”规划、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《深圳市综合配套改革总体方案》等政策规划的出台，不仅是珠三角地区和深圳经济特区改革发展的一次重大历史性机遇，也是推进深港合作的一次重大历史性机遇，有利于深圳走向世界。
这一系列举措在一定程度上刺激了深圳房地产市场，特别是外国公司视进驻深圳为其进入中国的桥头堡，对扩大投资抱有积极的态度；优良的投资环境和旺盛的经济活力，每年吸引大量全国各地人才来此创业，由此带来对深圳房地产潜在强大刚性需求，而且近年来深圳市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来良好的预期。
2010年，是深圳楼市的“政策调控年”，楼市遭遇了史上最严厉、最频繁的宏观调控，包括“国十一条”、“新国十条”，六次上调存款准备金率、两次加息以及限贷令限购令等，调控措施取得了一定的成效。
深圳房价由一季度的疯狂飙涨，转为二季度的快速回落，三季度房价再次呈现飙升势头，四季度房价在限购令等的遏制下温和回落，在价格较低的6-7月份、11-12月份，新房成交均价约在18000 元/平方米，远低于全年成交均价20205元/平方米。
3、宏观调控措施及房地产市场运行趋势分析2010年先后出台的一系列调控政策，对遏制高房价、打击炒房起到了良好的控制作用，促进房地产市场朝着健康的方向发展。
从目前市场的现状来看，房价有所回落，交易量有所放大，但从市场的接受度来看，目前的房价仍然偏高，近20000元/平方米的房价，不是广大普通民众所能够承受的，社会呼吁政府加大调控的力度和深度，促进房价进一步回落。
展望未来，房价调控任重道远，政府需从增加保障房、增大楼市供给、打击投机等多方面、多环节调控房价，让老百姓实现“居者有其屋”的梦想，2011年，政府有可能出台新的举措调控楼市，楼市的政策风险将不可避免。
