房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程

第七章房地产开发房地产开发是通过量种资源的组合利用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。

房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。

本章首先论述了城市、城市开发和城市开发与城市计划的彼此关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。

第一节城市开发与城市计划一、城市开发房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。

（一）城市的概念城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有普遍社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。

就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。

每一座城市都有其肯定的地域范围，在这必然的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，二者是一种“点”与“面”的不同。

第二，规模经济性。

城市是商品经济发展到必然阶段的必然产物，城市由小变大的进程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。

因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。

第三，社会复杂性。

城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。

可是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下组成与农村不同的社会群体。

因此，咱们将城市概念归纳为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。

（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或地域的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。

城市的功能定位往往是一个城市在一按时期内建设总方针的综合表现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。

房地产开发简答题、论述题一、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的利用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地利用权或改变利用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。

不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，别离为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地利用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地利用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在必然程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。

一般适用于经济条件好、交通便利、区位优良的地段。

5．房地产项目主要的定价方式有哪些？房地产项目的定价方式主要有：本钱加成定价法、竞争价钱定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8．物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：按照有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。

43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。

44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。

45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。

40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。

41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。

42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。

第一章1。

房地产开发与经营的含义是什么?房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发;狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

房地产经营:是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

2。

理解房地产开发与房地产经营的关系。

将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题;与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么?房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4。

简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。

投资机会选择；项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段；物业管理5。

房地产开发前期工作的主要内容.完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调,安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。

第二章1。

宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素;政策法规因素微观环境：供应者;生产者；顾客；竞争者；社会公众2。

市场需求预测的影响因素.竞争状况人口统计分析趋势分析3。

简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。

经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理"（百度）:获取项目的最大收益(净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。

收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法4。

基础知识篇第一章房地产行业一、房地产概念及特点1．房地产的概念房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。

因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。

房地产在物质上有三种存在形态：●单纯的土地●单纯的房屋●土地房屋的综合体2．房地产的特点特点：位臵的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性。

a)房地产位臵的固定性土地是自然的生成物，它的位臵是不可移动的。

房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。

房地产位臵上的固定性使房地产的使用受到的地理位臵的制约和影响。

b)房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。

甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。

c)房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。

房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。

d)房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。

房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。

由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势.3．房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等；（6）房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

房地产投资开发的六个阶段与四种风险管理摘要：伴随着城市化进程的有序推进，房地产发展的程度和规模也得到了扩大，房地产板块迅速崛起，这篇文章阐述了房地产投资开发的六个阶段的主要内容，并且有针对性的对于整个房地产投资开发过程中会出现的主要风险因素进行了分析阐述，以期规避风险，实现房地产开发的稳步推进。

关键词：房地产；投资；六个阶段；四种风险管理；引言：房地产的投资开发过程是一种非常复杂的过程，是指资本拥有者将其资本按照相关的程序投入到房地产行业，以期在其中获取预期收益的一种经济活动。

我国房地产目前处于成长期往成熟期过渡的阶段，房地产企业在投资过程中出现各种各样的问题以及风险，一项房地产投资想要获得成功，就必须认真规划每一个阶段，针对未来出现的风险提前规避，有计划、按步骤、循序渐进、有条不紊的开展工作[1]。

一、房地产投资开发的六个阶段1、可行性研究阶段房地产投资开发的可行性研究阶段是房地产投资的重要前期阶段，可行性研究是在实施某一项投资之前，对此项目的各个方面进行研究评估，确定此项目的可行度和收益度。

按照其工作内容大体上划分为三部分：投资机会的寻找和选择、初步可行性研究、详细可行性的研究。

在可行性研究阶段，主要是为投资者提供一些可以进行投资的项目，在投资者确定某一项目有利可图之时，对此项目进行初步考察分析，进行评估预算。

可行性研究阶段研究的不仅仅是一个方案，而是多个方案，在众多方案中选择最合适的方案[2]。

2、前期工作阶段在选择出能实现投资者预期目标的方案后，确定具体的项目，然后进行初步投资分析，开发商要列出在开发之前估计的因素，在签署购买土地使用权合同前，将估计的因素精确化，虽然可能会因为项目预期收益达不到理想结果而被放弃，但将预估的因素精确化是必须的进程。

前期工作阶段工作步骤稍微有点多，具体包括项目立项、资金运作策略、开发权的获取、项目策划的定位、项目规划设计、规划建筑审批、项目开发运作的报告编制和审批、营销策划与策略的制定、建设资金筹措。

第一章导论1.1 房地产房地产是房产和地产的总称。

由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。

房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。

在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。

b5E2RGbCAP讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”2、居住者的角度：安身立命安居乐业归属感3、业界的角度：房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的：社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

p1EanqFDPw1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。

产业结构.docDXDiTa9E3d房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

RTCrpUDGiT 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。

房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。

没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。

5PCzVD7HxA1.4 房地产开发的特点开发成本高,投资量大。

开发建设期长,投资周转慢。

市场具有地区性和分散性。

需求具有稳定性。

涉及面广,综合性强。

成交价格在某一范围内具有不确定性1.5 房地产开发分类根据开发工程所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。

根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。

根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。