浅谈房地产开发与城市规划

第1篇一、前言随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场已成为国民经济的重要支柱产业。

房地产开发企业作为市场的主要参与者，其战略规划的正确与否直接关系到企业的生存和发展。

本规划旨在为房地产开发企业提供一个全面、系统的战略规划方案，以指导企业在激烈的市场竞争中实现可持续发展。

二、市场分析1. 宏观经济环境（1）国家政策：我国政府近年来出台了一系列房地产调控政策，旨在抑制房价过快上涨，保障房地产市场的健康发展。

（2）货币政策：央行通过调整存款准备金率、利率等货币政策工具，对房地产市场进行调控。

（3）财政政策：政府通过财政支出、税收优惠等手段，支持房地产市场的健康发展。

2. 行业竞争态势（1）市场竞争激烈：随着房地产市场的不断扩大，企业数量增多，市场竞争日益激烈。

（2）品牌效应凸显：消费者对房地产产品的品牌认知度越来越高，品牌效应逐渐显现。

（3）产业链整合加速：房地产企业通过产业链整合，降低成本，提高竞争力。

3. 消费者需求分析（1）住房需求持续增长：随着我国人口增长和城市化进程的推进，住房需求将持续增长。

（2）消费者关注品质：消费者对房地产产品的品质要求越来越高，追求绿色、环保、智能化等。

（3）消费观念转变：消费者对房地产产品的消费观念逐渐从“有房”向“好房”转变。

三、企业战略目标1. 企业愿景：成为我国房地产市场的领军企业，为消费者提供高品质、高性价比的房地产产品。

2. 企业使命：为消费者创造美好生活，为社会创造价值。

3. 企业战略目标：（1）市场份额：在市场竞争中，企业市场份额逐年提升，成为行业领军企业。

（2）品牌知名度：提升企业品牌知名度，树立良好的企业形象。

（3）产品品质：确保房地产产品质量，满足消费者需求。

（4）经济效益：实现企业经济效益的持续增长。

四、战略规划1. 产品战略（1）产品定位：根据市场需求，开发高品质、高性价比的房地产产品。

（2）产品线规划：丰富产品线，满足不同消费者的需求。

浅谈开发区控制性详细规划调整的意义和思路摘要：本文针对目前开发区控制性详细规划编制及后续调整的问题，探讨其调整的意义和必要性，并对开发区控制性详细规划编制及调整提出初步的想法，增强规划的合理性、可操作性及弹性，一定程度上减少不必要的规划调整，增强规划编制的严肃性。

关键词：开发区；控制性详细规划；调整；思路1 引言当前很多开发区控制性详细规划调整非常频繁，调整的原因很多，既有控制性详细规划编制本身的问题，也存在开发区发展变化过大的情况，同时也有部分开发商或工业企业自身利益的述求。

调整过于频繁即不利于规划部门规划管理，也不利于规划的严肃性和稳定性，因此有必要对开发区控规调整进行研究。

2 开发区规划普遍存在的问题（1）管理体制不顺，规划主体不清晰目前，各地开发区的管理体制大都呈现“小而全”的特征，但它与城市政府的关系是否通顺，则未引起足够重视，城市规划管理机构往往也是这种局面。

以南昌市某开发区为例，规划权虽名义在市规划局，但实际由开发区规划建设局负责，后为规范职能，虽市规划局名义上派出驻区规划分局实施规划管理，但实际仍是由开发区规划建设局同样一批人负责，规划主体不清晰，对于规划编制及调整事宜，若市规划局与开发区规划建设局意见向左，则难以操作，需再协调。

由于管理机构上的重叠，造成了管理上的混乱。

（2）急功近利，规划受损有些开发区急功近利，置规划原则于不顾，盲目迁就投资者，甚至拿规划设计要求作为筹码，随意提高容积率等规划指标，降低绿化和环保要求以吸引投资。

而作为管委会下属的规划管理部门亦不敢直谏，唯恐将项目“吓跑”。

开发区欲招天下客，关键在于创造良好的投资环境，而这种环境的形成绝非依靠规划的让步，相反，科学合理、严肃权威的规划设计和规划管理倒是良好投资环境的不可缺少的构成之一，真正有实力、有胆识、有见地的投资者，不是看中你规划的随意性，而是看规划是否具有严肃性和权威性。

3目前控规编制中存在的问题对于开发区而言，土地的性质至关重要，工业用地还是居住用地或公建用地，土地价值及对周边区域的影响差别极大，由此决定了控规尤其是开发区的控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度，而这需要从经济、空间、经济及土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中往往并没有完全考虑到，主要在于：（1）产业用地划分过于机械，与实际情况有一定脱节与城市其他地区不同，开发区中工业用地比例较大。

浅谈房地产项目开发报建工作中的经验与体会摘要：房地产项目开发报建工作是一项资源密集型的系统性工作，对内衔接了企业内部设计、成本、营销、财务、工程管理等各部门，对外与施工单位、设计单位、监理单位以及政府各个职能部门对接，收集材料，办理相应手续，还需要了解并运用相关政策，沟通协调相关事项，工作内容贯穿房地产项目开发建设全周期。

在工作过程中，需要考虑各种因素，任何一个环节一旦被忽视，出现错误，不仅会延长项目开发的周期，而且项目建设的成本也将大大提高，因此，房地产企业开发报建工作人员应具备相关专业知识，具备一定的沟通协调能力，对待工作认真细致。

本文对房地产项目开发报建工作的实操经验和体会进行了分析研究。

关键词：房地产项目；报建；经验；体会引言：报建工作贯穿房地产项目开发全过程，各个环节都需要由相关机构进行登记和审核，各项环节的相关手续和审批文件是项目成功开始的基础和保证。

然而，房地产项目本身存在施工周期长、过程复杂等特点，这便要求工作人员在保质保量完成项目的前提下，规避开发中存在的不确定因素，优质高效地进行房地产项目报建工作，为项目施工、营销等各环节保驾护航，从而实现经济效益的最大化。

一、房地产项目报建前提1.具备房地产开发资质房地产项目开发前，必须具备相应的开发资质，根据相应的资质，进行相应的房地产项目开发准备工作。

一般情况下，企业或自然人取得土地使用权后应第一时间办理房地产开发资质证书。

2. 具备一定的经济实力房地产项目开发投资巨大，投资额度高达数亿甚至几十亿，为了避免开发过程中资金链出现问题，造成项目开发失败，最终烂尾，政府在加强监管的同时也对房地产企业的资金情况做出了要求，比如《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，由此规避房地产项目开发过程中的资金风险。

3.配备相关的技术人员房地产项目的开发过程是多部门协作的过程，包括最基础的建筑规划设计、工程施工管理、材料采购、成本控制、项目营销，财务费用收支以及本文研究的开发报批报建，还包括人力等后勤部门，以及投资拓展、拆迁等部门，各个部门应配备专业的技术人员，各个专业技术人员必须相互协同合作，才能更好地完成项目开发。

浅谈如何进行城市规划管理【摘要】针对城市规划管理中出现的新趋向，从城市规划面临的挑战、如何迎接这一挑战，以及城市规划管理对投资环境的重大影响方面阐述了城市规划管理应有的基本思路。

【关键词】城市规划；管理；投资环境；城市建设前言城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。

改革开放以来，我国的城市建设和发展步入了一个新的时期，形势很好，城市正处于一系列激烈的社会经济变革之中，面对经济体制转轨、产业结构调整、城市急剧扩张和城市化进程日益加速等诸多变化，传统城市规划受到了空前的挑战。

一、正确认识城市规划城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。

1.1 面临的挑战在计划经济条件下，城市规划被认为是“国民经济计划的继续和延伸”。

因此，城市规划对城市建设的调控主要采取的是一种机械的目标管理和计划控制的方式。

但是随着改革开放不断深入，社会主义市场经济的逐步建立，城市建设也逐步由以前的政府投资行为，转变为市场调节为主的多元投资行为。

城市的开发建设表现为多种经济法人之间的利益关系，或者是经济法人与公众利益的关系。

传统的计划经济条件下形成的城市规划体制无论在自身机构、管理机制、还是规划方法等方面都难以适应这种新的经济关系。

归结起来就是，我们传统的城市规划管理机制还难以协调市场经济条件下产生的多种经济法人之间以及多种经济法人与公众之间的利益关系。

这就是我们面临的一个新的挑战。

1.2 如何迎接这一挑战首先，要树立规划的资源意识。

城市规划不仅是一种重要资源，而且是一种能直接产生经济效益的资源。

市场经济条件下，土地使用权的取得主要通过有偿出让、转让。

土地出让转让的关键是土地价值问题。

尽管影响土地价值的因素是多方面的，但就具体某一块用地来说，它的价值往往由城市基础设施配套完善情况和城市规划确定的开发条件来决定。

土地开发的概念土地开发的概念土地开发是指对未经利用或已经利用但未充分的土地进行规划、设计、建设和管理的过程。

它涉及到土地资源的综合利用，包括城市规划、房地产开发、工业园区建设、农村土地整治等方面。

一、城市规划城市规划是指对城市空间结构和功能进行系统性调整和优化的过程。

它涉及到城市布局、交通网络、公共设施和环境保护等方面，旨在提高城市的居住质量和生产效率。

在城市规划中，土地开发是一个重要的环节。

通过对未经利用或已经利用但未充分的土地进行规划和设计，可以有效地满足城市人口增长和经济发展的需要。

二、房地产开发房地产开发是指对土地资源进行综合利用，通过建设住宅、商业和办公等不同类型的房屋来满足人们不同层次的生活需求。

在房地产开发中，土地开发是一个非常重要的环节。

通过对土地资源进行评估和选择，可以确定最适宜建设不同类型房屋的区域，并根据市场需求和投资回报率等因素进行开发。

三、工业园区建设工业园区是指以土地为载体，集中安置一定规模的企业和产业，形成相对独立的生产和生活空间。

在工业园区建设中，土地开发是一个非常重要的环节。

通过对土地资源进行评估和选择，可以确定最适宜建设工业园区的区域，并根据不同行业的需求进行开发。

四、农村土地整治农村土地整治是指对农村土地资源进行规划、设计和管理，旨在提高农村经济效益和环境质量。

在农村土地整治中，土地开发是一个非常重要的环节。

通过对未经利用或已经利用但未充分的土地进行规划和设计，可以有效地提高农民收入和改善生活条件。

总之，土地开发是一项综合性的工程，需要涉及到城市规划、房地产开发、工业园区建设、农村土地整治等多个领域。

通过科学合理的规划和管理，可以实现对土地资源的有效利用，并为人们提供更好的生活和工作条件。

浅谈房地产开发流程【摘要】笔者在办理某小区房地产开发手续过程中，奔波于各部门之间逾百次，方理清头绪，完成小区建设，并整理此文，供广大同仁参考，免走弯路。

【关键词】房地产；开发1 项目的立项即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。

项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。

2 项目的规划及施工图设计按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。

项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。

项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

3 项目的招标主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。

房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。

但是工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

4 项目的管理项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。

项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。

同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。