产城融合背景下深圳市城市更新路径探索——以深圳市清水河片区更新为例

罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报项目需求书一、项目情况介绍（一）项目概况1、项目名称：罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报2、采购单位：深圳市罗湖区城市更新和土地整备局3、项目关键信息：（1（2）本项目服务期限：12个月。

二、项目技术及管理要求（一）项目背景清水河片区作为罗湖区北部门户，作为广深科技走廊和大梧桐产业带重要的增长极核，担负着承接城市核心区功能外溢及辐射带动外围功能组团的重任。

在发展要求、发展预期和发展格局均进一步提升优化的全新背景下，在相关用地条件满足重点更新单元政策要求的前提下，有必要结合近期轨道14号线和清水河枢纽站的开发建设，划定重点更新单元，从产业升级、功能重组、空间重构、服务完善、基础支撑等方面，统筹研究并综合制定站点辐射区域的系统升级与更新改造的总体纲领，重新赋予片区新的功能及发展目标，从而引导片区全方位系统提升，在区域竞合中持续助力罗湖乃至整个深圳的转型创新发展。

按照《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）要求“为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。

“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。

区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。

”本次工作即为罗湖区贯彻落实市政府工作部署，加快重点区域发展的重要举措。

我局现拟开展罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报的编制工作。

（二）规划范围项目位于深圳市罗湖区清水河片区，北接红岗路，东近广深铁路，南邻清水河一路，西近清水河四路。

项目用地位于规划轨道14号线、17号线（远期）清水河站200米以及轨道3号线草埔站500米半径辐射范围内，以及远期规划25号线及中运量空轨1号线与2号线。

深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。

为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。

二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。

早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。

同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。

（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。

2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。

3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。

4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。

三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。

这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。

同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。

四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。

这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。

（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。

综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。

在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

面向港产城融合发展的城市更新实践作者：***来源：《科技创新导报》2022年第06期摘要：随着全球经济一体化的不断深化，港口地区城市受快速增长所带来的负面影响，在其区域内形成一定冲突。

这样的发展形势给港口正产运营和区域城市居民的生活也带来了不良影响，必须要及时制定行之有效的港产城融合发展措施，才能够有效缓解“港口-城市”冲突。

因此，本文就以此为研究背景，深入分析了相对应的城市更新策略。

关键词：城市更新港口城市港产城融合发展策略一些历史悠久的港口城市受困于港口业务量激增和城镇快速向海扩张的双向挤压，原本功能单一的港口地区逐渐与城市用海用地需求产生了难以弥合的结构性矛盾，并且，伴随着城市经济结构的转型升级及航运船舶的大型化趋势，港口功能也有迁出内城向深水区发展的内在需求。

在我国城市和港口已进入高质量发展阶段的大背景下，沿海港口地区的城市更新运动正如火如荼地展开，在中国的海岸线上，同时上演着“港退城进”和“港城升级”的城市更新运动[1]。

本文是《城市更新背景下的老港改造》的第二篇文章，旨在通过总结国内外老港地区改造经验，剖析本院近期在青岛老港区、烟台港芝罘湾港区、大连老港区及营口港鲅鱼圈港区等承担的一批具有代表性的老港改造项目的实践和思考，探讨老港城市更新中的两种模式——“退港还城”和“港城共融”。

1老港区域城市更新思路变迁老港开发和改造是一个世界性现象，是港城关系与经济发展到一定阶段的客观反映，半个世纪来，世界各国对老港的改造开发热情不减，掀起了一波波的城市化改造热潮。

受不同时期社会生产力、临港产业结构及城市规划理念不同的影响，更新思路也呈现出由适应船舶变化和满足专业化要求的技术改造转为利用港区的土地和岸线资源进行城市化改造的趋势[2]。

其中，国外利用港区的土地和岸线资源进行城市化改造大致可划分为萌芽期、起步期、发展期和成熟期4个阶段（见表1）。

中国老港地区城市化改造始于1992年前后的上海黄浦江沿岸港区搬迁改造规划，后续大连、青岛、广州、秦皇岛、烟台等港口城市也陆续开展研究和实践工作。

融合现代化治理理念的深圳城市更新规划实践分析—以龙岗松元头贵坑更新项目为例摘要：深圳作为粤港澳大湾区发展核心引擎，城市建设由以快速增量模式逐渐转为高品质精品化存量开发。

在梳理深圳现有规划体系基础上，提出现代治理体系下的深圳城市更新规划应注重利益平衡、精细化管控及品质化提升的策略创新，并通过深圳实际案例予以论证分析。

关键词：现代化治理理念；城市更新规划、策略创新；引言：城市更新是主要针对城市社会复杂利益进行再分配，这意味着未来一定时间，深圳市城市发展将以建成区空间改善和土地循环利用为主[1]。

对此，深圳市陆续出台一系列政策文件，包括《深圳市城市更新办法》《城市更新单元规划审批操作规范》等，提出把控新增用地规划，并积极改造用地规划，利用综合整治、功能改变、拆除重建等方式，加快增量时代向存量时代转变进程。

然而，城市更新在带来更高市场盈利空间的同时，也面临异常复杂的利益关系，以及生活成本提高、社会壁垒形成、生活方式单一等问题，所以，深圳的城市更新须结合融入现代城市治理体系，有效规避追求高开发强度而忽视城市空间品质、千城一面的城市风貌以及对原始社会结构的破坏、对历史文化的侵蚀等，为发挥存量模式优势提供研究基础。

1现代化治理理念概述现代化治理理念是城市更新重要理论基础，其核心要义是坚持以人民为中心，以开放的姿态提升核心竞争力，以基层党建引领焕发活力。

城市是人民的城市，人民是城市的主人，城市治理必须牢固树立人民为主思想，精心打磨每一细微之处，包括城市道路、市容整治、城市社会秩序、整顿与维护治理等，为城市居民提供更好的公共服务，真正让城市成为人民幸福美好生活的有力依托[2]。

深圳市是我国快速城市化的代表，面临城市空间资源紧缺压力，是推行城市更新制度建设的样本城市，在制度改善、经济发展、激发市场积极性、盘活存量土地等方面均取得良好成效。

探究其本质根源，深圳更新规划设计融合现代化治理理念可从以下几点展开论述：（1）注重公众参与和公众需求满足。

深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。

深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。

2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。

可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。

本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。

关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。

一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。

经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。

总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。

（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。

深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。

2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。

规划引领和政策管控双视角下的更新实施路径探索 ——以深圳城市更新为例缪春胜，王旭，谭艳霞摘要：深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，经过六年多的快速更新实践和探索，过程中取得了很 大的成绩，成为众多兄弟城市调研和学习的对象。

但是，更新实施过程中也遇到了比较棘手的问题，之前 一直在通过政策管控的思路去解决问题。

自今年开始，恰值城市更新专项规划编制的开篇之年，深圳市更 新主管部门便积极探索通过规划引领和政策管控“两只手”来共同完善城市更新的管理。

目前，规划和政 策提出的解决思路与路径设计已经逐渐在更新实施过程中得到很好应用，并初步取得了良好的市场效果， 此规划引领和政策管控的探索经验可为全国其他城市提供借鉴和参考。

关键词：城市更新，问题导向，规划引领，政策管控，实施路径1．背景与研究综述1.1 背景短短 30 来年间，深圳就从一个小渔村发展成为超大型的现代化城市，创造了人类城市 发展史上的奇迹。

作为率先发展地区，深圳在社会经济、城市建设等各方面取得巨大成就的 同时，也最先遇到转型发展的瓶颈问题，受到土地和空间、能源和资源、环境、人口等方面 的制约，城市发展面临诸多困难和挑战，产业升级和空间布局优化的任务十分艰巨，城市内 部发展不均衡的问题仍然突出。

特别是经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾、 城市 功能在空间上的“二元”结构及原特区内外服务水平、环境质量差异较大的问题，已成为制 约城市快速发展的最主要因素。

全面推进城市更新，向存量土地要效益，已成为深圳挖掘用地潜力、拓展发展空间、优 化城市结构、促进特区一体化建设的必然选择。

此外，城市更新还是深圳高举“创新引领” 大旗，加大产业结构调整力度、加速淘汰落后生产力、加快转变发展模式，实现“保增长、扩内需、抓创新、优结构、重民生”方针的重要抓手。

自 2004 年深圳市启动城中村改造， 特别是 2009 年以来， 深圳城市更新充分利用广东省 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》政策，解决了存量用地协议出让和 更新范围内历史遗留用地产权处理的问题，建立了利益共享机制，走在了全国的前列。

更新统筹语境下的清水河轨道枢纽片区“站城一体”开发路径初探付克强，王鹏摘要：存量时代下，深圳的城市更新已进入追求高品质增容的发展阶段。

清水河片区作为深圳未来的十七个重点开发区域之一，将借助轨道交通建设机遇，践行“站城一体开发”模式，有效提升土地价值和城市品质。

而传统城市更新单元规划面临功能同质，空间破碎，利益失衡和实施无序等困境。

基于此，本文引入更新统筹的创新模式，结合“站成一体开发”的特征和内涵，从产城功能融合，高效紧凑空间，均衡更新利益和精明实施四个层面提出更新统筹策略，并为类似的更新开发提供一定经验借鉴。

关键词：存量规划，城市更新，更新统筹，站城一体开发，清水河片区1引言未来的深圳，定位于国际创新中心，而目前深圳的城市建设总体已经形成了“高度建成、高强规划、高密人口”的状态。

在增量空间供给极为有限的条件下，城市的转型和竞争力提升需要创新城市空间的供给模式，挖掘土地潜力，增容提质。

清水河片区位于罗湖区北部边缘地区，清水河片区现状建设用地为183ha，建成区面积165ha，已高度建成，片区内主要为低效的传统物流园。

作为深圳市的重点开发区，未来城市更新将作为清水河城市开发建设的主要手段，提升存量土地的效益和潜力，缓解深圳城市发展空间不足的瓶颈，保障城市公共服务和机能的完善。

2高质增容下的清水河片区站城一体开发的需求2.1回望清水河：城市“背面”的价值洼地作为一种经济规律，城市用地都在竞争中不断向配置效益更高的使用功能转换，产业梯度转移是不可避免的，也是必要的。

而清水河片区曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储群区。

但是受自然地理条件和交通组织、市政配套与环境等发展条件制约，该片区内社会经济发展和城市建设水平明显滞后于周边区域。

目前片区内仍然保留着仓储物流园区的基本功能，但由于产业层次较低，大量物流设施和设备闲置，大片仓储区域的土地使用效率低下。

在城市土地资源极为匮乏，追求高效集约发展的背景下，清水河低效粗犷建成环境与城市未来的高价值诉求形成极大的落差（图1）。

深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。

下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。

1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。

福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。

2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。

3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。

通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。

4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。

5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。

通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。

6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。

7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。

通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。

8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。

9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。

-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。

2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。

3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。

4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。

5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。

6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。

7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。

记忆的延伸——深圳笋岗-清水河区域城市设计
董讯
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2015(000)021
【摘要】城市的快速发展在短时间内对城市基础设施和生活环境提高明显,但是快速城市化也给深圳带来了不能忽略的未来发展阻力.随着城市产业结构调整和人口变化,城市化进程迈入了深化发展阶段的城市更新.在此过程中突出的问题是:如何深入思考城市特色和场所精神?如何在城市发展带来的物质收益与精神延续之间寻得平衡?这将是未来城市设计中值得重视的问题.
【总页数】3页(P6-8)
【作者】董讯
【作者单位】英国卡迪夫大学 CF10 3WA
【正文语种】中文
【相关文献】
1.城中村设计中的蒙太奇——以深圳罗湖区笋岗交通枢纽设计为例
2.深圳水库结合笋岗泄洪闸对深圳河的防洪作用
3.从供应链的角度观察和评估物流发展对区域经济的贡献:以深圳笋岗物流园区为例
4.发展中的深圳市笋岗实业股份有限公司
5.发展中的深圳笋岗——清水河物流园区
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产城融合与城市更新城市是现代化的重要产物，而城市更新则是城市现代化的重要内容。

随着城市的不断发展，城市更新和产城融合越来越成为城市发展的必然趋势。

产城融合与城市更新之间的关系十分密切，二者相互促进，共同推动城市的现代化发展。

一、产城融合的定义与意义产城融合，即是将产业和城市有机地结合在一起，通过优化空间布局，打造特色产业，吸引优质人才，提升城市品质，实现城乡一体化，推动城市高质量发展的战略。

产业是城市的生命线，而城市则是产业的重要承载地，产城融合则是在优化产业结构，提升城市品质，推动城市发展的过程中实现的一种战略性的融合。

产城融合的意义在于，它可以促进城市的可持续发展，实现经济、社会、环境三个方面的协调发展。

此外，它还可以提升城市品质和文化底蕴，塑造城市特色和风貌，增强城市的吸引力和竞争力。

同时，产城融合还可以实现城乡一体化发展，弥合城乡差距，减轻城市压力，优化资源配置。

二、城市更新的定义与目标城市更新，即是对城市旧区进行改造和提升，以利于城市现代化的建设。

城市更新的目标是实现城市品质的提升和功能的优化，使城市更适宜人类居住和生活，同时解决城市发展中遇到的各种问题，如工业遗存，城市旧区，楼宇老旧，环境污染等问题。

城市更新的核心是改善旧城区的环境质量和提高城市品质，推动城市向现代化、科技化、智能化、绿色化方向发展。

同时，城市更新还可以激活城市的潜力和动力，促进城市的经济和社会发展，吸引更多的人才和资源投入到城市建设。

三、产城融合与城市更新的关系产城融合与城市更新之间的关系十分密切。

城市更新是建设具有现代化标准的城市的重要手段，而产城融合则是实现城市更新的重要内容，二者可以互相促进，共同推动城市的现代化发展。

在城市更新过程中，应该重视产城融合的要求，通过协调和整合城市产业与城市建设，实现城市产业结构的升级和优化，改善城市的生产和生活条件，增强城市的吸引力和竞争力。

在产城融合过程中，城市更新也是产城融合的重要内容，通过城市更新，可以提升城市的品质和活力，为产业的发展提供更好的环境和条件。

片区控规层面“协商式”更新规划方法探索——以“深圳华为片区发展单元规划”为例赵若焱胡章【摘要】借鉴深圳城市更新单元专项规划的经验，思考项目式协商规划问题，反思控制性详细规划编制的方法，并以深圳华为片区发展单元规划为例，探索与实践片区控规层面进行协商式规划的方法。

片区控规层面协商式更新规划要求更关注市场与经济要素，给予市场更多的规划弹性空间。

具体方法包括：从地块控制走向单元控制、谨慎考虑规划的弹性与刚性要求、重视经济评估的作用与影响、关注博弈与协商的层次性。

【关键词】城市更新；协商式规划；控制性详细规划新世纪以来，随着中国城市日益走向市民化社会，市民权利得到社会的广泛重视。

在城市规划领域，城市规划作为重要的公共政策，也面临着如何协调多元社会利益诉求，维护多元利益平衡的问题。

城市规划将逐步从传统的“自上而下”的、强调政府主导的规划，向以“协商和妥协”为基础，重视各方利益平衡的协商式规划转变。

协商式规划强调“规划要充分反映不同利益群体的社会诉求，平衡各方利益，通过充分的沟通和协商达成一致的认识。

”深圳是全国最先面临空间资源紧约束，以城市更新作为主要供地手段的城市。

基于“强市场、强社会、弱政府”社会特征，在强大的市场力量和组织性较强的村集体面前，深圳选择了一条市场主导的城市更新道路。

更新规划必须面对相关利益人的诉求，只有促成更新各利益方达成共识，才能保障规划实施，深圳由此展开“协商式规划”的探索。

1．深圳城市更新单元专项规划：协商式规划实践《深圳城市更新办法》和《深圳城市更新办法实施细则》①明确提出：允许原土地权益人和开发主体为代表的市场力量提出开发项目和更新范围、进行拆迁赔偿谈判、组织编制更新单元专项规划、并根据规划进行开发建设。

深圳的城市更新是典型的市场主导模式。

可与之形成对比的是北京、重庆、上海、宁波等地的政府主导模式：更新项目一般由政府提出，由政府主导的公司负责确定拆迁赔偿条件、盘整土地，在完成建筑清拆和土地整理后，土地以公开招投标的方式出让给开发主体。

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。

一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。

要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。

前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。

但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。

据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。

而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。

可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。

二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。

《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。

首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。

其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

以深圳为例谈城市更新项目合作全流程城市更新项目是推动城市现代化建设的重要举措，也是一个国家战略性新兴产业。

它不仅涉及城市管理、产业规划、土地利用等方面，还需要很多不同领域的企业和机构的合作才能完成。

本文以深圳为例，介绍城市更新项目合作全流程。

1.项目前期准备在城市更新项目启动之前，各方需要进行充分准备工作。

首先，需要确定更新计划，指定项目负责人，制定项目计划和工作方案。

其中项目负责人需要有城市规划、土地、建筑、金融等相关专业背景，能够协调各方资源，推动项目进展。

同时，在项目启动前需要进行市场调研和前期洽谈。

市场调研需要明确项目所在地的市场现状、用地政策、市场需求等信息，以便更好地制定项目计划。

前期洽谈是为了吸引投资和寻找合作伙伴，包括设计公司、建筑公司、金融机构等。

在深圳，市规划局和招商局等机构经常组织相关会议，为吸引投资和寻找合作伙伴提供平台。

2.规划设计阶段城市更新项目的规划设计是项目的重要部分，它能够协调各方意见，为实施提供基础。

该阶段需要包括城市规划、建筑设计、景观设计等多个专业领域的协作，由项目负责人协调统筹。

在深圳，市规划局会成立专业团队，协调各方意见，并为项目提供专业意见。

同时，一些知名的设计公司，如华赢建筑设计事务所、权健国际、香港大都会建筑设计等，也会参与到城市更新项目的规划设计中。

3.土地成交城市更新项目所需要的用地，一般是由政府通过招拍挂等方式进行土地出让。

土地成交的过程中需要竞标胜出，才能获得出让权，并按照出让合同规定的要求开展项目建设。

在深圳，土地成交由深圳不动产交易中心（以下简称“深交所”）进行。

深交所会公开出让用地，有条件的企业和机构可以通过竞标的方式获得用地权。

此时需要提交开发计划、可行性分析报告、开发设计方案、技术方案等文件。

4.建设施工阶段在城市更新项目进入建设施工阶段后，需要选定施工单位，建立施工队伍，按照工程规划、设计图纸等要求进行施工。

施工期间需要遵守环保、安全等要求，完成工程建设的各个环节。