新政说辞

新政下的业务操作话术客户话述：1、人民币升值，境外热钱再次入市，他们不受限购和贷款影响，外国人本来就只能买一套，外币贷款利率低，而且政策宽松，这波力量会拉高房价。

同时人民币升值，将加速境外投资客进场，毕竟房价不涨还能够赚币值的利润，房价上涨更加是赚双份了，房价更是必涨。

2、中国的工业化城市化进程才刚刚开始，房子早晚要买，就普遍规律而言，早买与晚买的区别只有一个，晚买的一定是比早买的成本高，国家出政策也说明了房价还要涨，只是不想让它涨的过快，控制下节奏，向着良好的方向发展，政府都看好房地产要涨，我们没有理由不相信政府。

3、每年都会有政策出台，每年房价还是在涨，还是有人买卖房屋，房地产是国家的支柱产业，未来10年都不会变，不用担心会有泡沫，即使有，政府也不会让它破掉，放心买一定赚。

长线投资房产只是赚多少的问题，不用考虑赔钱的可能性。

4、因以家庭为单位限购势必造成客户在原购买基础上一步到位，加价购买更好、更大户型，豪宅必涨。

5、房产税，按年征收，羊毛出在羊身上，1000万的房子征收3，4万的税加在房价上毫无感觉，但单价上涨就会是事实，房价被逼涨。

6、上海市政府的人才引进计划，相信政府引进的必定是三高人群（高薪、高学历、高技术）这些人相信不会购买老公房，也不会住在郊区吧，豪宅肯定是首选7、土地供应减少，目前内环住宅土地供应基本停止，没有开发，就没有供应，需求量不减少，供应减少，房价必涨。

8、高品质生活追求，经过我司长期跟踪发现，购买豪宅的客户年龄越来越小，基本在30岁左右，这些客户更看中地段，周边配套，相信外环暂时达不到这些要求。

还有刚需，更具我司成交数据计算，在4月至9月购买住房自住的客户约占成交量的65%，刚需是不会讲究时机的，只为需要，所以房价必涨！9、房地产行业及附属行业占国家经济的60%，政府在外部（国际经济形式不好）环境下，将会更加刺激国内经济，有钱了，国人只卖贵的思想不会改变，星河湾就是例子，所以豪宅必涨，毕竟是身份的象征嘛！所以房价必涨！10、上海未来是国际化大都市，人口在聚集激增，需求仍然是客观强烈的，所以房价总体还是缓慢上涨。

客户：国家对房地产市场打压，北京上海的房价都降价了，许昌房价也要降，还是等等再买的好。

答：是啊，北京上海的房价都两三万一平方，这么贵的房子政府早该管管了。

你说我们同样的价格买的水泥钢筋，凭什么他们卖两三万一个平方，我们卖两三千一个平方。

客户：人家土地成本贵啊，你们百十万一亩，人家几百万一亩。

（恭喜你，如果客户这样说就进了我们的圈套了。

接下来开始分析成本。

如果客户没有反应，可以直接过渡到成本）答：其实盖房子除了土地成本之外，其他的成本都差不多。

您看看，我给你算一算。

目前国内的建筑成本都差不多，一般多层的是850元/平，带电梯的是1300元/平。

许昌的土地基本上是一百万一亩地，按照我们容积率1.99来算，我们的土地成本合800元/平方。

（低容积率低密度，这里重点再介绍。

）税收方面，我们营业税5%，契税4%，这些差不多一平方又300块了。

还有其他的基础设施配套费，教育附加税，人防地质勘探外管网等等，这些又要一百块了。

水电暖气煤气配套等等这些还要100块。

小区的园林设计，我们请的是中国建筑设计研究院设计的，一平方造价就80块，我们6000平方的景观，开发商为了树品牌，也是下了本的啊。

（园林这块可以发散开，突出小区高绿化，与前期介绍卖点相呼应。

）您看，这些加起来，就已经两千六七了，其他的我们广告费用，管理费用，逢年过节的给领导上点菜的这都还没有算呢。

您说，房价如果要降，会降多少？会让开发商都去跳楼。

我们这里不比北京上海这些大城市，人家一个卫生间都买咱一套房，舍个领头都够咱首付了。

所以您就放心吧，咱这里房价降不了，市场只不过是涨价涨的慢一些。

第一步：房价高的原因，1通胀，人民币贬值，买房子保值。

2城市化进程，目前市区人口60万左右，政府规划2020年人口达到100万。

周边人口要进城。

第二步：城市的规划，东边的发展新区，老城区也要升级，城市要变大，四周都要扩展。

项目在政府规划的人口居住区内，对面要建一个20000平米的市政公园。

政府新政发布会发言稿尊敬的各位嘉宾、尊贵的各位媒体朋友们：大家好！我很荣幸能够在这个重要的场合，向各位介绍我们政府即将发布的新政策，并就此向大家发表一些观点和见解。

首先，允许我提出一个问题：当我们面对日益复杂的社会问题时，我们应该如何应对？作为政府的一员，我相信，我们的使命就是通过制定并实施新政策，为社会提供更好的解决方案。

那么，政府新政的发布意味着什么呢？首先，它意味着我们政府在不断与时俱进，积极应对社会变革的挑战。

新政策是基于对社会发展趋势和人民需求的深入研究与了解而提出的，它是一个全面而系统的考虑下的成果。

其次，新政策的发布是我们政府对民众负责的表现。

政府的职责是为人民谋福祉，保障他们的权益和利益。

通过新政策的出台，我们旨在满足人民的需求，促进社会的发展和进步。

接下来，我想要分享一下新政策的几个核心内容。

首先，这一政策旨在提升教育质量与公平。

我们认识到教育是国家发展的基石，是实现社会公正的重要途径。

因此，我们将加大投入，提高教师待遇，并建立公平的教育机会，以确保每个人都能获得良好的教育。

其次，我们将加强对环境保护的力度。

新政策将进一步加大环境保护力度，加强环境监测和管理，保护珍稀物种和自然资源。

我们将鼓励绿色出行和低碳生活方式，推动可持续发展。

同时，我们还将加大对医疗卫生领域的投入。

新政策将致力于提高医疗资源的配置效率，加强基层医疗服务能力，提高医疗技术的水平，让每个人都能享受到高质量的医疗服务。

最后，新政策还将加强对经济发展的支持。

我们将鼓励创新创业，提供良好的营商环境，促进就业增长和经济繁荣。

同时，我们也将加强对中小企业的扶持，为其发展提供更多的机会和支持。

尊敬的各位嘉宾、尊贵的媒体朋友们：政府新政的发布是为了实现社会的进步与繁荣，为了保障人民的权益与福祉。

作为政府的一员，我对新政策的发布感到非常自豪和兴奋。

我们希望通过这一政策的出台，为社会带来积极的变革。

但是，政府新政只是一个起点，更需要社会的共同参与和呵护。

新政下万科公园五号商业说辞2010.4.221、新政的目的●房地产业是我国最重要的支柱性产业之一，房地产市场长期健康、有序发展是政府的初衷。

●近期国务院出来的“新国十条”目的就是改变2009年以来融资囤地、房价上涨过快、投机性投资过多等非健康、非理性的现状，从而保证该行业的健康发展。

2、新政的主要对象●此次新政针对性强，精准度高，有压有保。

打压的是非理性的住宅市场，对商业市场没有影响；打压的是住宅市场过热投资以及投机性炒房，保的是普通民生。

●商业一直与经济同步发展，是城市经济繁荣的象征。

由于在首付比例、贷款年限以及贷款总额上限等方面的限制，商业物业的支付能力要求较高，商业地产与同区域内的住宅楼盘商住倒挂现象明显，商业地产目前仍然处于一个价值洼地。

3、世界级北京与CBD的商务氛围带来更多高端成熟的商务人士，由此也将带来更巨大的需求，如办公、娱乐、消费等。

●北京将成为全世界面积最大的CBD目前，世界上敢称为拥有CBD的城市仅十个，有：纽约、东京、伦敦、巴黎、多伦多、洛杉矶、悉尼、香港、上海、北京。

●十三届人民代表大会第三次会议上，“世界城市”成为未来北京发展的新定位。

则意味着北京将进一步与国际接轨，其国际化程度也将进一步提高。

●CBD区域内高档写字楼云集，一直是国内外知名企业选址的首选区域，吸引了众多商务人士。

经济的需求导致CBD区域内甲级写字楼入住率高，平均租金达每月每平方米约220元人民币。

五星级酒店入住率高，日租价格1000元以上。

——数据统计截至2009年12月30日4、作为拥有全球最大CBD的北京，写字楼租金水平远远低于世界其他CBD的写字楼，处于明显的价值洼地。

全球CBD区域写字楼租金对比：5、与区域住宅比较，投资回报率最高6、产品价值●CBD区域唯一的低密度、花园、独栋办公建造全球首个“低碳商务区”是此次CBD东扩区的目标，随着市场发展，此类低密度绿色独栋写字楼在未来将有较大需求。

●CBD区域唯一的lof t产品形式办公，空间灵动自由，可利用性强。

房产优惠政策说辞见解以“我”为客户第一人称谈自己的心理说辞想法：如果我是客户要买房去售楼部，直觉反应第一感觉最为客观，好就是好，有利就是有利，关键在于销售人员热情服务建议引导。

央行降息，限购政策取消，住房公积金等相关有利政策如果客户要购买房子或有意向购买房子，广大群体都会关注房产相关政策，因为客户的本性都是出于自己的利益，要学会利用客户的本性去热情引导输入自己的房子产品。

这些具体交流体现在和客户交流各个层面。

比如，和客户语言交流时，涉及兴趣爱好，工作环境，购买房子的意向以及你对客户家人的所处环境进行简单沟通了解，和客户有一个直接说话的交流平台，在谈及到当下相关政策实施对房产的看法，为客户分析购房分期和一次性，房产优惠政策下的看法，让客户先浅谈说出自己的感受，不要急于给予答案销售对房产政策见解。

注意:引导客户关于说出自己关于政策影响时，要认真聆听，客户本身了解自己所需，要听出客户所表达的意思，也要听到客户不想表达的意思，这是心理坎，帮他利用政策慢慢引导解答，一方面要欣赏赞同客户所说，彼此建立相互信赖关系。

有的作为商业投资购房买商铺他们有可能比我们更懂市场政策，要了解他们的真实需求，根据气氛设计出自己的问题，了解政策下他们注重的是价格质量还是发展能力，真实需求到底是什么，要有耐心服务力要周到。

政策之下，有的客户喜欢拒绝，作为销售要喜欢拒绝，你要利用拒绝的优势，反方向引导央行降息政策带来的好处，诸如，住房公积金西安市下降，而咸阳市未改变，降息普及全国，利用自身所处优势，可以告诉客户西咸一体化概念，咸阳市房价相对于比较平稳合适，周围环境空气好，学区房价位合适，引导客户心理。

让他感受得到很舒服。

如果客户真心买房，他会选择买。

关键在于销售的能力，让客户留下。

房产相关政策下只是一种因素，有可能不在客户的考虑之内，只是顺水推舟买房，接下来由销售主导，利用政策慢慢引导刺激客户心理购房。

上周第一次踩盘，假设如果我是客户，我会心里在想会遇见一个怎样的销售。

关于郑15条销售说辞一、郑15条重要内容是什么？暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。

二、住房限购政策的实施区域？本次住房限购政策是在郑州市市内五区和郑东新区实行；在区域范围上与1月6日实施的住房限购政策有明显不同三、关于居民家庭是如何认定的？居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。

成年子女在提供的证明资料后可以作为一个独立家庭购房。

四、本市户籍和非本市户籍是如何认定的？➢家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭；➢本市户籍居民家庭包括6县（市）【巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市，中牟县】、上街区、高新区、经济技术开发区的居民；➢驻郑部队现役军人和现役武警在提供军（警）身份证明原件、复印件和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后，视同本市户籍居民。

本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民；五、对现有住房是如何认定的？➢居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。

➢也就是说，已经拿到房本和虽然没有拿到房本，但已经网签合同的住房。

只看购房人购房时的住房套数。

六、对共有产权住房套数是如何认定的？➢对居民家庭成员之间共有产权的住房，前面对居民家庭的界定已经和明确了这里不在多做解释。

这里主要说非居民家庭成员之间共有产权的情况。

➢非居民家庭成员之间拥有共有产权的住房，可由共有人自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下，其他共有人在购房时提交公证材料，作为购房资格审查依据。

房产经纪人新政话术房产最新政策应对话术针对客户1、是的，现在新的政策是出来了，可以省一部份税收了，所以现在这个阶段买房子的人都在看房，一旦有合适的，就立刻出手购买了，所以你们有考虑要买房子就要加快速度了。

由于好房源不等人。

2. 现在可能有些房东还没关注这个最新政策，所以我们可以趁这个时间差，抓紧跟房东谈价格，直接出手。

3. 现在已经有些房东蠢蠢欲动，想要涨高价了。

所以趁现在有些房东还孤掌难鸣时候，抓紧出手，不然省下的税收也是让房东受益了。

4.新政开头执行了，可以省一点税和贷款额高了首付款底了，买房子的人多了，房东的选择性大了，到时候价格就更难谈了。

所以趁现在还有一点房源库存量在出售的时候要赶快出手了。

5. 2021年的时候也有这样的政策出来，当时整个泉州从5月份起到10月份半年的时间房价平均涨了1100多元一平米，也就是买一百平米的房子价格就涨了超过10万，而税收才省了3万左右。

所以我们要买房子肯定要快了，假如再不快的话可能到时候只能高价才能买得到比较优质的房子了。

针对房东：新的房产政策要执行了，对我们有利，房价要涨了，所以我要多卖几万了1．是的，现在新的政策是出来了，不过我们作为房东首先要明白国家为什么会出这样的政策。

现在全国各大城市，特殊是中小城市房源存量严峻过量，一手二手房源存量按2021年消费速度来衡量需要4-6年才能消费一个周期，明显的供过于求。

房地产开发商面临空前大的压力，而房地产商是银行的贷款最大户，房产商的问题直接对银行业造成巨大的影响。

国家出台这样的政策最主要的作用是要对房源存量消费多销售一部份出去而已。

2．再看一下晋江的房地产市场，超过60%的小区入住率未达到50%，大量安置房的入市对房产的价格影响是特别直接的。

而且晋江高科技的企业原来就不多，更多的是一些加工类型的企业，现在国家重点在打扶植的一些高科技和服务型的企业，所以现在在晋江的外来人口也越来越少了。

这也导致购房人变少了，这也会对房价造成影响3．现在许多售楼部的也都有要找我们合作，叫我们帮出售他们的新楼盘。

新国八条统一说辞针对2011年新出台的国八条，预计会对市场和客户方面产生如下影响--观望气氛加重，客户担心房价会产生较大波动，主要表现在以下几方面：1、政府问责制，担心地方政府会出台一系列相关细则政策来避免中央问责；2、二套房贷首付提高至60%，担心更多的投资或改善型客户会因为资金问题暂时搁浅房产购置计划；3、二手房交易税费增加会全面打击房地产市场；4、媒体舆论会大肆宣传房产降价言论；建议从以下三大方面进行分析：一、政策引导1、温总理上任时说过要在他的任期内，让房价降低下来，因此，在09年下半年以来房地产市场新政频频颁布，但是到最后对于房价并没有起到抑制作用，其主要有两点：一、通货膨胀加剧了人民币的贬值速度，同时市场上热钱较多，现在对于投资渠道来讲，客户并没有太多选择，黄金的高位价格以及它的稳定性不及房产安全，股市和期货这两年行情一般，投资风险较大，而房地产行业，从06年以后价格大幅上涨，房产的增值、保值能力相对于其它渠道来讲，更加稳定、安全；二、加快城市化进程步伐是国家政府倡导的主流发展方向，导致大批城镇居民变成城市居民，城市人口基数的快速增长，必然会拉动城市房地产的快速发展和需求量的提升，需求量的急剧增加和市场供应量不足的矛盾，必然会导致房价的上涨，所以房价肯定是不会降的。

三、中国目前产业结构发展不均衡。

中国经济快速增长现在靠工业已经远远满足国际市场的发展步伐，中国政府对每年GDP增长目标又十分看重，房地产行业为百业之首，房地产行业的高速发展能够带动上下游几十个行业的快速发展，对中国GDP增长起到举足轻重的作用，因此，意味着中国政府要保经济增长，就不会完全舍弃房地产行业。

另外一个层面，各地政府要靠卖地和土开发税收来完成中央下达的经济增长目标，去年，郑州城市税收的近6成来自于房地产行业，地王的频出也使得地方政府对国家下发政策的执行力大打折扣；2、新政强调执行差别化银行信贷，说明中央政府主要目的在于打压高房价城市，郑州目前均价基本在6000左右，不在全国重点关注城市之列，新政还要求政府问责制，中央要求地方政府，一定要将房价抑制下来，出台新国八条应该也是为了强调重点热点城市要出台限购令，而郑州的限购令已经出了细则，而且是先于国八条出台，郑州政府在不违背中央政府规定前提下，划定二环以外为以后的发展区域，既执行了中央下达的政策，也不会对地方政府的经济造成重大影响；3、新政要求二套房首付提高到60%，利率不低于基准利率1.1倍，其实郑州区域二套房的客户一般为改善性住房需求，这些人一般都是有一定的经济基础，本身对于以前的50%到60%，只是10%的首付增加，对他们而言并没有太大问题，而他们其实更关注的是利率的增加，而新国八条并没有在以前基础上执行更高的利率，所以说影响并不大；4、新政的另外一层含义，是目前国内高房价的问题比较尖锐，出台抑制政策也是为了安抚民心，平民怨，让老百姓感觉到政府并不是什么都没有做，也借此机会，给自己一个台阶下。

金融保险二手房金融按揭贷款新政应对话术新政内容：90 平方米之上的首套房贷首付比例严控在30%之上，二套房首付比例更达到50% 之上。

同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及之上住房贷款暂停发放。

1、问：听说国有银行取消首套房 7 折优惠答：您说的不错，目前四大国有银行已经基本收紧首套住房首付 2 成利率 7 折的优惠政策，但仅是国有银行，邮政银行，交通银行，浦发银行等很多资本银行仍在调整中，通过我们的努力，如果您抓紧时间定房，仍是有机会的！2、问：当下二套房款首付不低于50℅，那我要比以前首付很多钱啊?（分俩方面进行解答）答：壹、针对首次购房为壹次性付款者：二套房目前是以家庭为单位，配偶，父母名下有房产，再次买房均为二次购房，首付款不得低于 50℅，但目前银行的贷款系统只能核实您的贷款证信信息，如果您上次购房是壹次性，很庆幸的告诉您，银行依然能够按首次购房贷给您款的，但也请您抓紧时间定房，系统在不断完善，不久以后房产系统有可能会和银行联网，那时再界定是否是二套购房就可想而知啦，请您抓住这个机会！二、针对首次购房为按揭借款但有能力承受高首付者：以您的实力，这项政策对您的影响不大，且且这对您来说也是壹次机会，当下有很多投资客户都在低价抛ft房子，就像股票壹样，这时正是您收购的大好时机，且且等市场好转了，您又能够卖个好价钱。

3、问：当下国务院已经下发通知啦，第三套购房停止放贷，那仍适合投资房产吗？答：首先如果您能ft具1 年之上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的本地居民，依然能享受三套住房贷款，但正如您所说，你是做房产投资，作为投资您因该规避壹切能减少的投资成本，银行利息是不小的投资成本，你如果选择壹次性投资房产会减少很多譬如银行评估费，担保费等不必要的投资成本，这样您的房产才更具投资价值！4、当下国家对二手房政策比较严厉，房价会不会降啊？答：温总理是说过要：“坚决遏制房价过快上涨。