世联地产项目考评标准指引

XX企业集团《项目交付后评估管理指引》（内控资料，严禁外传）1.0 目的通过地产项目交付后评估，客观、全面地评价项目开发情况，总结经验、教训，实现持续改进。

2.0 适用范围集团所有地产板块竣工项目3.0 职责3.1 集团运营中心负责项目交付后评估的统筹工作，包括发出编制通知、组织评审、考核、归档等工作。

项目公司负责各部门后评估报告的整合、梳理、提报评审。

3.2 分工集团设计中心负责对设计管理进行总结及后评估；集团成本中心负责对成本管控进行总结及后评估；销售公司负责对营销状况进行总结及后评估；项目公司负责对项目报批报建、工程管理、合作方管理进行总结及后评估；物业公司负责对公共区域工程移交、业主户内工程移交、交付流程、业主交付后集中整改、质保期内维修、售后维修服务体系建立健全情况进行总结及后评估；以上各部门对各自分工工作负总责，对其他部门的工作负责配合。

各部门可结合过程中审计中心出具的报告进行编制。

3.3 集团财务中心负责项目财务（经营、税务筹划等）方面后评估的编制工作，单独提报给集团决策领导。

4.0 后评估完成时间4.1 项目公司、集团设计中心、销售公司、物业公司在竣工交付后90日内完成后评估工作。

4.2 集团成本中心在项目所有结算完成后30日内完成成本管控的后评估。

4.3 集团财务中心在竣工交付后90日内完成经营状况的后评估；在土地增值税清算评估报告经税务部门确认后30日内完成税务筹划的后评估。

5.0 后评估报告内容及要求5.1 基本概况各部门陈述本项目针对各自工作范畴的基本情况、相关指标完成情况。

5.2 设计管理评估5.2.1 项目实际完成的各项经济技术指标，与计划值对比分析总结；5.2.2 项目的外立面、门窗、入口大堂、公共空间、装修标准、机电配置标准、最终完成的户型标准、交楼标准等建造标准情况分析评估（根据需要配平面图、立面图、剖面图、实景照片等）；5.2.3 对项目建成后呈现效果与方案设计效果进行对比，需包含外立面效果、园林景观效果、精装修效果、门头、大堂等关键点效果等；明确未达预期的原因及对策；5.2.4 项目设计过程管理回顾与实施完成情况评估，包括概念策划、规划设计、单体立面设计、户型定位设计、景观设计、扩初及施工图设计等阶段的理念、招标、深化过程，设计单位配合情况，设计质量、进度控制。

（完整版）世联地产-房地产项目经理常规工作-经典深圳世联地产顾问股份有限公司项目经理工作手册二OO九年一月目录前言第一章项目经理岗位说明书…………………………………………………………（04-04）第二章项目经理工作准则……………………………………………………………（05-05）第三章项目经理岗位职责……………………………………………………………（06-06）第四章项目销售总攻略表……………………………………………………………（07-08）第五章项目经理工作流程第一节项目前期一、解读代理合同…………………………………………………………………（09-09）二、前期筹备工作…………………………………………………………………（09-09）三、组建销售团队…………………………………………………………………（09-10）四、组织销售执行…………………………………………………………………（11-11）五、前期进场储客…………………………………………………………………（12-12）六、项目正式开盘…………………………………………………………………（13-14）第二节销售中、后期一、团队建设及销售管理…………………………………………………………（14-14）二、销售难点攻关…………………………………………………………………（14-14）三、项目中期总结及结案沉淀……………………………………………………（14-14）四、协助项目入伙…………………………………………………………………（14-14）五、公司联动工作…………………………………………………………………（15-15）六、撤盘时的归档…………………………………………………………………（15-15）第六章开发商对接工作注意事项……………………………………………………（15-15）第七章认购书、房号、折扣的管理……………………………………………………（15-16）第八章深圳区域中心财务管理制度…………………………………………………（17-17）第九章项目经理考核管理……………………………………………………………（18-18）第十章客户危机防范与初步处理……………………………………………………（18-19）前言————致世联所有管理人的公开信致辛苦工作的世联管理人员：世联要努力提高服务质量和工作效率以满足房地产市场的需要，而你在其中扮演着至关重要的角色。

世联（溪湖小镇）销售中心案场管理手册第一章销售案场主要功能分区说明一、客户接待区1、等候迎接来访客户（规范动作：按照轮序前台迎宾台保证2人，站姿端正,精神饱满,致客户：欢迎参观）2、销售代表引领客户入场参观（统一话术：请问先生/小姐是第一次过来么？之前哪位同事接待过您？请问您怎么称呼？我叫XXX，您可以叫我小X。

接下来由我来给您做详细介绍)3、解说项目区域模型：4、解说项目沙盘:5、为客户递送宣传资料、放大户型亮点、准确无误的给客户做好置业计划。

6、其他空闲的同事,为正在谈客户的同事,倒水。

二、公示区公示:1、五证（预售证、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）2、商品房买卖合同范本、前期物业服务协议、业主临时公约；3、展示项目各类奖项，位置抢眼、便于观看。

三、洽谈区1、提供访客洽谈,目的以成交为主，尽量集中客户对产品的注意力，可完成客户登记。

2、如无特殊情况，把所有需要洽谈的客户，集中到洽谈区，提高旺场的气氛。

四、签约区私密性较强，气氛较为融洽。

1、进一步解答客户问题；2、完成最终成交；3、办理签约等系列手续。

五、服务区1、服务时间按照销售案场营业时间，平日工作时间公司规定的上班时间——17：30(夜市服务时间，晚上工作时间另行制定）；2、人员设置应该保证工作时段有2 名销售服务人员为客户提供服务；3、提供各种免费饮料品种：纯水、一次性水杯、优质茶叶等;4、项目开盘或销售活动期间提供贴心式服务：如糕点、水果。

六、样板示范区1、房屋材料样板或精装修样板房，供客户参观;2、样板房需要配备保安、保洁等服务人员为客户提供服务;第二章销售代表岗位职责职责一:销售目标的完成主要任务：完成个人年度创收指标及指定的项目月度创收指标。

衡量标准:月度创收指标、年度创收指标、成交手数、成单率。

职责二:完成销售流程主要任务：1、按照公司有关规定进行客户登记及填写客户成交记录。

2、协助成交客户办理交款手续、签署合同、办理按揭手续及入伙手续.衡量标准：相关客户信息系统的考核结果。

目录一、市场分析 (1)（一）宏观市场状况 (1)1. 供给状况 (1)(1) 房地产开发投资额 (1)(2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例 (2)(3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积 (2)2. 需求状况 (3)(1) 商品房销售面积 (3)(2) 商品房销售价格 (3)3. 供给与需求的匹配状况 (3)(1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较 (3)(2) 商品房销售面积与竣工面积的比较 (4)(3) 新建商品住宅空置率 (4)(4) 商品房价格增幅与GDP增长率等的比较 (5)(5) 房价收入比（可选项） (5)（二）片区市场状况 (6)二、可研报告中各产品分期售价的确定 (7)（一）比较法确定当前时点的销售均价 (7)1. 区位打分法 (8)(1) 区位打分表 (8)(2) 计算方法 (8)(3) 操作说明 (9)2. 产品打分法 (10)(1) 产品打分表 (10)(2) 计算方法 (10)(3) 操作说明 (11)3. 区位、产品综合权衡 (12)（二）分期价格的确定 (12)本项工作的主要目的是通过对项目地块所在城市的宏观市场状况、竞争状况以及其所在片区市场状况的分析来把握项目的市场前景；并且以当地市场上现有项目作为参照，通过比较法确定项目规划中各产品形态的可能的价格定位。

一、市场分析（一）宏观市场状况1. 供给状况(1) 房地产开发投资额要求：图表说明。

(2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例要求：图表说明。

(3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积要求：图表说明。

2. 需求状况(1) 商品房销售面积要求：图表说明。

(2) 商品房销售价格要求：图表说明；按年度统计，最近一年的数据要求按照季度统计。

3. 供给与需求的匹配状况(1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较(2) 商品房销售面积与竣工面积的比较要求：图表说明。

(3) 新建商品住宅空置率要求：图表说明。