下载文档原格式
郑宗保、湖北三岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）【审结日期】2020.10.30【案件字号】(2020)鄂06民终1027号【审理程序】二审【审理法官】王淑青张耀明陈瑞芳【审理法官】王淑青张耀明陈瑞芳【文书类型】判决书【当事人】郑宗保;湖北三岳房地产开发有限公司【当事人】郑宗保湖北三岳房地产开发有限公司【当事人-个人】郑宗保【当事人-公司】湖北三岳房地产开发有限公司【代理律师/律所】赵辉湖北巨天律师事务所;莫文焉湖北巨天律师事务所;林宗善湖北思扬律师事务所【代理律师/律所】赵辉湖北巨天律师事务所莫文焉湖北巨天律师事务所林宗善湖北思扬律师事务所【代理律师】赵辉莫文焉林宗善【代理律所】湖北巨天律师事务所湖北思扬律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】郑宗保【被告】湖北三岳房地产开发有限公司【本院观点】郑宗保与三岳公司签订的《商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。
【权责关键词】无效违约金不可抗力合同约定证据不足诉讼请求维持原判发回重审补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，郑宗保与三岳公司签订的《商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。
双方当事人在合同附件十一《补充协议》中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。
"该条系对非出卖人原因影响房屋交付而顺延交付时间的约定，未不合理的加重买受人责任，也未排除买受人的主要权利。
李音旋、济宁市任城区人民政府李营街道办事处房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省济宁市中级人民法院【审理法院】山东省济宁市中级人民法院【审结日期】2020.10.13【案件字号】（2020）鲁08民终4769号【审理程序】二审【审理法官】史海洋扈琳张思平【审理法官】史海洋扈琳张思平【文书类型】判决书【当事人】李音旋;济宁市任城区人民政府李营街道办事处;济宁鸿泰置业有限公司;济宁天元建筑工程公司;济宁市龙翔房地产开发有限公司;郭书俭【当事人】李音旋济宁市任城区人民政府李营街道办事处济宁鸿泰置业有限公司济宁天元建筑工程公司济宁市龙翔房地产开发有限公司郭书俭【当事人-个人】李音旋郭书俭【当事人-公司】济宁市任城区人民政府李营街道办事处济宁鸿泰置业有限公司济宁天元建筑工程公司济宁市龙翔房地产开发有限公司【代理律师/律所】金秀芬山东文康（济宁）律师事务所;吕忠良山东郭鲁涛律师事务所;龚方全山东舜鸿律师事务所【代理律师/律所】金秀芬山东文康（济宁）律师事务所吕忠良山东郭鲁涛律师事务所龚方全山东舜鸿律师事务所【代理律师】金秀芬吕忠良龚方全【代理律所】山东文康（济宁）律师事务所山东郭鲁涛律师事务所山东舜鸿律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李音旋;济宁市龙翔房地产开发有限公司;郭书俭【被告】济宁市任城区人民政府李营街道办事处;济宁鸿泰置业有限公司;济宁天元建筑工程公司【本院观点】山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见鲁政发（2009）17号文属于政府文件，上述文件代表当时山东省人民政府对农村住房建设与危房改造方面的精神，但通过上述文件并不能证实涉案房屋的开发建设亦是按照上述文件贯彻执行的。
根据济宁市城乡规划局针对涉案房屋颁布的建设工程规划许可证，上面载明的建设单位为济宁市任城区李营镇政府，但李营镇政府并未在有效期限内办理后续的手续；且李音旋系与鸿泰公司签订的房屋买卖合同，鸿泰公司收取了李音旋的房款并将涉案房屋交付给李音旋使用，双方亦约定了由鸿泰公司协助李音旋办理涉案房屋的产权证书；而李音旋并未提供充分有效的证据证实李营镇政府、龙翔公司与鸿泰公司之间。
富力（沈阳）房地产开发有限公司、祁凯文商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.01.06【案件字号】(2022)辽01民终19422号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】富力(沈阳)房地产开发有限公司;祁凯文【当事人】富力(沈阳)房地产开发有限公司祁凯文【当事人-个人】祁凯文【当事人-公司】富力(沈阳)房地产开发有限公司【代理律师/律所】朱晓明北京隆安(沈阳)律师事务所【代理律师/律所】朱晓明北京隆安(沈阳)律师事务所【代理律师】朱晓明【代理律所】北京隆安(沈阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】富力(沈阳)房地产开发有限公司【被告】祁凯文【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
【权责关键词】撤销违约金恢复原状支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
现被上诉人未按照合同约定向上诉人支付购房款，已构成违约，故根据《商品房买卖合同》第七条之规定，上诉人享有合同解除权，一审判令解除合同并由被上诉人按照累计应付款的3%向上诉人支付违约金并无不当。
关于上诉人主张一审应适用《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款，而不应适用《商品房买卖合同》第七条的问题，虽补充协议亦有关于解除合同后违约责任的约定，但该约定写明在按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任后，另需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，增加了买受人的违约责任，按该标准计算违约金数额已明显超出被上诉人首付款金额，故一审适用《商品房买卖合同》第七条计算违约金并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。
徐毅、宋宸房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.09【案件字号】(2021)辽02民终6981号【审理程序】二审【审理法官】刘冬艳刘小南刘畅【文书类型】判决书【当事人】徐毅;宋宸【当事人】徐毅宋宸【当事人-个人】徐毅宋宸【代理律师/律所】赵博辽宁知泰律师事务所;于知渊辽宁知泰律师事务所;王永伟辽宁中和律师事务所【代理律师/律所】赵博辽宁知泰律师事务所于知渊辽宁知泰律师事务所王永伟辽宁中和律师事务所【代理律师】赵博于知渊王永伟【代理律所】辽宁知泰律师事务所辽宁中和律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐毅【被告】宋宸【本院观点】宋宸提供的其与万腾公司就其他房屋签订的抵债协议，与本案缺乏直接性，本院对其关联性不予认定。
本案争议焦点是案涉2020年9月9日的《房屋买卖协议》解除后徐毅是否已经向宋宸返还大连市甘井子区房屋的全部房款488159.80元。
宋宸在一审中自认收到徐毅返还的案涉房款22万余元，但对该22万余元具体包含哪些款项没有明确表述。
陈雪梅出具的收条中载明，“今收到徐毅代万腾建设工程有限公司还陈雪梅人民币20万元整。
案涉《房屋买卖协议》约定，甲方承诺如与安邦、法院及华融办理该房屋购房合同，购房发票时，无论何种原因导致该房屋最终不能(办理)购房合同、购房发票时，甲方无条件退款，退回金额为488。
【权责关键词】追认委托代理表见代理合同恢复原状第三人证据交换自认新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审查封拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】根据上述证据的认证情况，本院查明：2020年8月30日，陈雪梅通过平安银行大连甘井子支行向徐毅工商银行账户转账46106.04元，转账交易详情留言载明“代万腾垫付华融阳光尚城房子补税款(169B2303宋宸)”。
杨国强、黑龙江友联房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审结日期】2020.07.24【案件字号】(2020)黑01民终314号【审理程序】二审【审理法官】柳波王晓东宋凯【审理法官】柳波王晓东宋凯【文书类型】判决书【当事人】杨国强;黑龙江友联房地产综合开发有限公司【当事人】杨国强黑龙江友联房地产综合开发有限公司【当事人-个人】杨国强【当事人-公司】黑龙江友联房地产综合开发有限公司【代理律师/律所】任卫黑龙江卓峰律师事务所;户东序黑龙江卓峰律师事务所;张凯峰黑龙江东禹律师事务所【代理律师/律所】任卫黑龙江卓峰律师事务所户东序黑龙江卓峰律师事务所张凯峰黑龙江东禹律师事务所【代理律师】任卫户东序张凯峰【代理律所】黑龙江卓峰律师事务所黑龙江东禹律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】杨国强【被告】黑龙江友联房地产综合开发有限公司【本院观点】杨国强与友联公司于2010年12月26日签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约全面履行。
【权责关键词】催告撤销代理合同合同约定证人证言证据不足关联性质证诉讼请求另行起诉增加诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，杨国强与友联公司于2010年12月26日签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约全面履行。
根据合同约定，房屋总价款为3000万元，分两次于2011年12月31日前付清，但杨国强并未依约履行合同主要义务，其行为已构成根本性违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……"，据此规定，友联公司享有法定合同解除权，一审判令解除案涉房屋买卖合同、退房返款并无不当。
刘亚娟、郑州航空港区裕鸿置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2020.09.29【案件字号】(2020)豫01民终11979号【审理程序】二审【审理法官】周金【审理法官】周金【文书类型】判决书【当事人】刘亚娟;郑州航空港区裕鸿置业有限公司;河南天和商业管理有限公司【当事人】刘亚娟郑州航空港区裕鸿置业有限公司河南天和商业管理有限公司【当事人-个人】刘亚娟【当事人-公司】郑州航空港区裕鸿置业有限公司河南天和商业管理有限公司【代理律师/律所】朱庆祥河南步青律师事务所【代理律师/律所】朱庆祥河南步青律师事务所【代理律师】朱庆祥【代理律所】河南步青律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】刘亚娟【被告】郑州航空港区裕鸿置业有限公司;河南天和商业管理有限公司【本院观点】依法订立的合同应受法律保护。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证据交换质证诉讼请求缺席判决维持原判查封冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，依法订立的合同应受法律保护。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
按照刘亚娟与港区裕鸿签订的《裕鸿国悦府公寓定购协议》约定“自乙方按要求交齐首期款项之日起，至项目发出正式签约通知之日止，甲方对乙方已缴纳首期款项按年息10％给予资金补贴"，“如裕鸿国悦府项目未能于2019年10月31日前达到《商品房买卖合同》网签条件，则乙方有权要求退款，甲方须在15个工作日内退还本息"，因港区裕鸿未在2019年10月31日前达成网签条件，故按照合同约定港区裕鸿应退还刘亚娟购房款129344元和利息。
截止刘亚娟2020年7月1日起诉之日，港区裕鸿仍未向刘亚娟发出正式签约通知，也未能退还刘亚娟购房款129344元和利息。
李凯丽、刘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2021.03.17【案件字号】(2021)鄂01民终2727号【审理程序】二审【审理法官】张文浩【审理法官】张文浩【文书类型】判决书【当事人】李凯丽;刘欣怡;武汉金和易居房地产营销策划有限公司【当事人】李凯丽刘欣怡武汉金和易居房地产营销策划有限公司【当事人-个人】李凯丽刘欣怡【当事人-公司】武汉金和易居房地产营销策划有限公司【代理律师/律所】罗元桥湖北益之道律师事务所【代理律师/律所】罗元桥湖北益之道律师事务所【代理律师】罗元桥【代理律所】湖北益之道律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李凯丽;武汉金和易居房地产营销策划有限公司【被告】刘欣怡【本院观点】李凯丽提交的证据为拍照打印件，内容、印章不清，从时间上看，公告发布时间远晚于合同签订日期，以公告发布推定刘欣怡签订合同时即知晓房屋拆迁事宜，尚不能达到高度可能性的证明标准，对该证据的证明目的，本院不予采信。
父母是未成年子女的监护人，本案中，杨某、刘志国均为刘欣怡的监护人，但合同上仅有杨某的签字。
【权责关键词】完全民事行为能力追认撤销法定代理表见代理合同被监护人合同约定第三人法定代理人证人证言证据交换质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，父母是未成年子女的监护人，本案中，杨某、刘志国均为刘欣怡的监护人，但合同上仅有杨某的签字。
杨某与刘志国作为独立的民事主体，在签订合同时，夫妻关系已解除，故杨某的单方行为不具备表见代理的外观体现。
虽然刘志国曾经办理公证，但最终公证处未出具公证文书，不能以公证方式证实刘志国的意思表示，案涉合同因意思表示欠缺而未能成立。
本案的特殊之处在于案涉房屋的所有权人是未成年人，而未成年人由父母作为监护人代理其实施民事法律行为。
王宏喜,韦崇玲与王柯红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院【审结日期】2020.07.22【案件字号】(2020)陕04民终1325号【审理程序】二审【审理法官】彭永刚张军海韩瑶【审理法官】彭永刚张军海韩瑶【文书类型】判决书【当事人】韦崇玲;王宏喜;王柯红;周国强【当事人】韦崇玲王宏喜王柯红周国强【当事人-个人】韦崇玲王宏喜王柯红周国强【代理律师/律所】耿渭杰陕西民律师事务所;李建科陕西仁和万国律师事务所【代理律师/律所】耿渭杰陕西民律师事务所李建科陕西仁和万国律师事务所【代理律师】耿渭杰李建科【代理律所】陕西民律师事务所陕西仁和万国律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】韦崇玲;王宏喜;周国强【被告】王柯红【本院观点】关于焦点1本案当事人虽未签订书面合同，但就买卖合同内容在平等自愿基础上协商一致，意思表示真实，且已经履行了主要的义务，该房屋买卖合同有效。
【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错无过错返还财产诚实信用原则第三人鉴定意见新证据重新鉴定诉讼请求书面审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与原审法院已经查明的事实一致。
本案争议焦点为：1、当事人双方房屋买卖合同是否成立有效；2、合同是否能够履行，是否应当予以解除；3、鉴定意见能否作为定案依据；4、双方当事人的过错如何确定。
【本院认为】本院认为：关于焦点1本案当事人虽未签订书面合同，但就买卖合同内容在平等自愿基础上协商一致，意思表示真实，且已经履行了主要的义务，该房屋买卖合同有效。
上诉人韦崇玲认为该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的强制性规定而无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性强制规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。
谭桥发、刘明林房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省韶关市中级人民法院【审理法院】广东省韶关市中级人民法院【审结日期】2021.10.19【案件字号】(2021)粤02民终1983号【审理程序】二审【审理法官】韩文锋赖凯文彭志光【文书类型】判决书【当事人】谭桥发;刘明林【当事人】谭桥发刘明林【当事人-个人】谭桥发刘明林【代理律师/律所】陈爱玲广东韶大律师事务所【代理律师/律所】陈爱玲广东韶大律师事务所【代理律师】陈爱玲【代理律所】广东韶大律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】谭桥发【被告】刘明林【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】社会公共利益代理合同合同约定本证证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-15 01:12:31谭桥发、刘明林房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书广东省韶关市中级人民法院民事判决书(2021)粤02民终1983号当事人上诉人(原审原告)：谭桥发。
委托诉讼代理人：陈爱玲，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘明林。
委托诉讼代理人：刘彬(刘明林之子)。
审理经过上诉人谭桥发因与被上诉人刘明林房屋买卖合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2021)粤0282民初379号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称谭桥发上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘明林立即赔偿谭桥发经济损失共计31046.94元；2.一审、二审诉讼费用由刘明林承担。
事实和理由：一审法院认定事实错误，刘明林所交付给谭桥发的柴房属于违建物，该事实刘明林在一审法院第二次开庭庭审时已当庭承认交付给谭桥发的柴房是与另外几户房主在没有办理建筑许可证的情况下自行建筑的柴房，而不是最初购房时开发商所交付的柴房。
1 / 7 李贵红等与郑凯文等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】北京市第三中级人民法院 【审理法院】北京市第三中级人民法院 【审结日期】2021.07.27 【案件字号】(2021)京03民终9539号 【审理程序】二审 【审理法官】蒋巍 【文书类型】判决书 【当事人】姜晨曦;李贵红;郑凯文;闫鹏 【当事人】姜晨曦李贵红郑凯文闫鹏 【当事人-个人】姜晨曦李贵红郑凯文闫鹏 【代理律师/律所】赵晶晶天津世杰律师事务所;张宇帅天津世杰律师事务所;贾东辉北京市京师律师事务所;陶可馨北京市京师律师事务所 【代理律师/律所】赵晶晶天津世杰律师事务所张宇帅天津世杰律师事务所贾东辉北京市京师律师事务所陶可馨北京市京师律师事务所 【代理律师】赵晶晶张宇帅贾东辉陶可馨 【代理律所】天津世杰律师事务所北京市京师律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判 2 / 7
【原告】姜晨曦;李贵红 【被告】郑凯文;闫鹏 【本院观点】郑凯文、闫鹏与姜晨曦、李贵红签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效。 【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【更新时间】2021-12-23 04:13:45
李贵红等与郑凯文等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 北京市第三中级人民法院 民事判决书 (2021)京03民终9539号 当事人 上诉人(原审被告)：姜晨曦。 上诉人(原审被告)：李贵红。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵晶晶，天津世杰律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张宇帅，天津世杰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：郑凯文。 被上诉人(原审原告)：闫鹏。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾东辉，北京市京师律师事务所律师。 3 / 7
二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶可馨，北京市京师律师事务所实习律师。 审理经过 上诉人姜晨曦、李贵红因与被上诉人闫鹏、郑凯文房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初19963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人姜晨曦、李贵红的委托诉讼代理人张宇帅，被上诉人闫鹏、郑凯文的委托诉讼代理人贾东辉、陶可馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二审上诉人诉称 姜晨曦、李贵红上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回闫鹏、郑凯文的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由闫鹏、郑凯文承担。 事实和理由：1．闫鹏、郑凯文主张支付违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，其已丧失主张违约金的胜诉权。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》第九条第四款约定的并非是因未履行户口迁出义务就不起算诉讼时效。根据合同约定以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条规定，本案诉讼时效自涉案房屋所有权转移日的第11日起算，闫鹏、郑凯文至诉讼前并没有向姜晨曦、李贵红主张过违约责任，闫鹏、郑凯文提起诉讼时早已过诉讼时效。2．关于涉案房屋户口问题涉案合同仅对当事人具有法律约束力，无权为他人创设权利和义务。姜晨曦、李贵红已经将二人户口迁出，现存的户口为案外人。案外人姜爱俭与李贵红已登记离婚，姜爱俭名下没有房产也没有其他政策将户口迁出。要求姜晨曦、李贵红承担违约责任是违背了公平原则及合同相对性的原则。3．一审判决认定的违约金金额亦显系过高。闫鹏、郑凯文未就自己的损失进行举证说明，调整后的金额仍然过高。涉案合同约定的违约金系数额确定的一次性违约金，一审法院认为被上诉人仍有权主张2021年3月8日以后的违约金扩大了合同约定的范围，违反法律规定。4．双方本可以通过协商解决争议的案件，未能达到妥善解决结果。 二审被上诉人辩称 闫鹏、郑凯文辩称，同意一审判决，不同意姜晨曦、李贵红的 4 / 7
上诉请求。闫鹏、郑凯文并未超出诉讼时效，对方的违约行为一直在持续发生。 原告诉称 闫鹏、郑凯文向一审法院起诉请求：请求判令姜晨曦、李贵红支付郑凯文、闫鹏逾期迁出户口违约金276000元。 一审法院查明 一审法院认定事实如下：2015年11月14日，郑凯文、闫鹏与姜晨曦、李贵红签署《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》(以下简称买卖合同)，出卖人为姜晨曦、李贵红，买受人为郑凯文、闫鹏，约定姜晨曦、李贵红以总价276万元的价格将位于北京市朝阳区某处房屋(以下简称涉案房屋)出售给郑凯文、闫鹏。买卖合同第九条约定，姜晨曦、李贵红应在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因姜晨曦、李贵红自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应向郑凯文、闫鹏支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。 2016年，郑凯文、闫鹏取得涉案房屋不动产权证书。2016年12月，郑凯文、闫鹏的户口迁入涉案房屋。 郑凯文、闫鹏提供电话录音一份，称是2020年8月的通话录音。电话里是闫鹏，对方是一名男子，闫鹏称从2016年开始就催促姜晨曦、李贵红迁户了，现在自己要卖房，还是想让姜晨曦、李贵红把户口迁出。对方称现在房子里只有自己的户口了，但是自己没有房子，户口没办法迁出，让郑凯文、闫鹏到法院起诉。姜晨曦、李贵红称说话对方不是姜晨曦、李贵红，与本案无关。 姜晨曦、李贵红提供户口本，用于证明姜晨曦、李贵红及姜晨曦之子之户口已于2020年6月迁出涉案房屋。郑凯文、闫鹏对此予以认可。 双方当事人均认可，姜晨曦的父亲姜爱俭的户口还在涉案房屋之中。经核实，上述情况属实，本案于2021年3月8日进行了庭审，截至庭审之时，姜晨曦、李贵红仍未完成户口迁出。姜晨曦、李贵红称一时无法将姜爱俭的户口迁走，郑凯文、闫鹏要求依 5 / 7
法判决。 一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，郑凯文、闫鹏与姜晨曦、李贵红签订的买卖合同系双方真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法、有效，对双方具有约束力。双方当事人就户口迁出条件及时间做出明确约定，姜晨曦、李贵红未依约将户口迁出，其行为构成违约，应当承担违约责任。姜晨曦、李贵红辩称本案已过诉讼时效，经查，截至本案法庭辩论之时，姜晨曦、李贵红仍未将户口完全迁出，仍处于事实违约状态，故对于上述意见不予采纳。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金数额，姜晨曦、李贵红主张违约金约定过高，要求酌减，郑凯文、闫鹏未就姜晨曦、李贵红逾期迁出户口给其造成的损失举证证明，故一审法院根据合同约定、涉案房屋价格、郑凯文、闫鹏损失、姜晨曦、李贵红过错程度等因素，酌定自违约之日至2021年3月8日期间的违约金为180000元。本次判决后，如因姜晨曦、李贵红仍未迁出户口而产生新的损失，郑凯文、闫鹏可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、姜晨曦、李贵红于判决生效后七日内向郑凯文、闫鹏支付迟延迁出户口违约金18万元；二、驳回郑凯文、闫鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为 本院认为，郑凯文、闫鹏与姜晨曦、李贵红签订的买卖合同系双方真实 6 / 7
意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方应当依照合同约定履行各自的权利和义务。姜晨曦、李贵红未按照合同约定将户口迁出，其行为构成违约，应当承担违约责任。郑凯文、闫鹏向一审法院起诉，并未超出法定诉讼时效。 关于违约金数额，一审法院根据合同约定、涉案房屋价格、郑凯文、闫鹏损失、姜晨曦、李贵红过错程度等因素，酌定自违约之日至2021年3月8日期间的违约金为180000元并无不当。虽案外人姜爱俭与李贵红已登记离婚，但买卖合同第九条约定“姜晨曦、李贵红应在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续”，因此“办理完成原有全部户口迁出手续”是姜晨曦、李贵红在房屋买卖合同约定下的义务。姜晨曦、李贵红上诉主张合同约定不应约束其他当事人的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，姜晨曦、李贵红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由姜晨曦、李贵红负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 落款 审 判 员 蒋 巍 二〇二一年七月二十七日 法官助理 赵 霄 书 记 员 王秋岩 7 / 7
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。
