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公园商店营销策划方案一、项目概述随着城市化进程的加快，城市公园作为绿色生态的一部分，日益受到人们的重视和喜爱。
公园商店作为公园内的商业设施，提供便利服务和商品销售，为公园增添了活力。
本次商店营销策划方案旨在通过提升公园商店的形象、增加商品种类和优化服务流程，提升公园商店的销售额和用户满意度。
二、目标市场分析1. 目标消费群体：- 常住附近的居民：方便购物、用餐；- 公园游客：提供休息、取暖和补给。
2. 市场规模：根据公园的日均游客量和周边居民人口数量，预计目标市场规模为2000人/天。
3. 竞争对手分析：- 附近超市：提供全面的商品选择和较低的价格。
- 周边小吃摊点：提供便捷的小吃服务。
- 在公园内开设独立商铺的商家：提供特色商品和更舒适的购物环境。
三、市场定位本次策划的公园商店将以以下特点作为市场定位：- 提供便利的购物体验和丰富多样的商品供应；- 强调品质和价格的平衡，价格适中；- 平等对待各类消费者，强化服务意识，满足不同需求。
四、产品与服务1. 基本产品：提供各类生活必需品、绿色食品、特色伴手礼等商品供应。
2. 增值服务：- 公园商店会员计划：提供会员折扣、会员积分等优惠，鼓励客户保持忠诚度。
- 快餐服务：为游客提供快捷、卫生、美味的快餐，满足大众化需求。
- 座位区域：提供舒适的座位区域，供游客休息、聊天，或者等待快餐。
- 电子支付：提供便捷的电子支付方式，满足消费者多样化的支付需求。
- 物流配送：为居民提供商品配送服务，解决老年人或者购买大件商品的消费者的购物痛点。
五、营销策略1. 提升形象：- 通过优化公园商店的门面设计，增加绿植装饰，打造舒适宜人的购物氛围。
- 引入可持续发展的原则，使用环保材料，推广绿色商品。
- 细化店内陈列和布局，方便消费者浏览和购买商品。
2. 多元化商品供应：- 根据市场需求调整商品种类和数量，提供多样化的选择。
- 合理安排商品陈列位置，便于消费者查找和购买。
公园摆摊促销活动方案策划一、活动背景公园是人们休闲娱乐、锻炼身体的重要场所，也是商家开展促销活动的理想场地。
通过在公园进行摆摊促销活动，可以一方面增加商家的知名度和销售额，另一方面也给公园的游客带来更多的娱乐和购物选择。
为了让摆摊促销活动取得最好的效果，需要精心策划和组织。
二、活动目标1. 增加商家的知名度和销售额：通过摆摊促销活动，让更多的人了解和购买商家的产品或服务，提高销售额。
2. 提高公园的吸引力：通过举办多彩的促销活动，吸引更多的人来公园游玩、购物和娱乐。
3. 提升游客的体验感：通过优质的服务和精心策划的活动，增加游客的满意度，提升游客的体验感。
三、活动内容1. 主题：为了增加活动的吸引力和趣味性，可以选择一些有趣的主题，如夏日狂欢、家庭乐园等。
主题可以根据不同季节、节日等来进行调整。
2. 摆摊项目：根据商家的类型和特点，选择适合的摆摊项目。
可以包括食品、服饰、饰品、玩具等，以满足不同人群的需求。
3. 促销活动：可以设置一些促销活动，如买一送一、打折促销、限时特价等，吸引更多的顾客参与购买。
4. 娱乐活动：可以组织一些娱乐活动，如小品演出、音乐表演、游戏互动等，增加活动的趣味性和参与度。
四、活动策划1. 规划布局：根据摆摊项目和活动内容，合理规划摆摊的位置和布局，确保摆摊区域的通行顺畅和安全。
2. 招募商家：与商家进行洽谈，邀请符合活动主题的商家参与，确保摆摊项目的多样性和质量。
3. 宣传推广：通过各种宣传渠道和媒体进行广泛宣传，如报纸、电视、社交媒体等，提前告知游客活动的时间、地点和内容。
4. 策划活动：精心策划各项活动内容，把握好时间和节奏，确保整个活动的顺利进行。
5. 安全保障：制定相应的安全保障措施，加强人员和设备的安全管理，保证游客的安全和秩序。
五、活动执行1. 摆摊布置：提前安排好商家的摆摊位置和布置，确保整个摆摊区域的整洁和美观。
2. 吸引顾客：通过促销活动和娱乐节目，吸引更多的顾客参与和购买，增加商家的销售额。
某购物公园销售策划执行方案某购物公园销售策划执行方案一、背景某购物公园是一家集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体，具有广阔的市场前景和潜力。
针对市场趋势和顾客需求，某购物公园需要做出一系列销售策划，以促进销售和提高利润。
二、目标1、增加顾客群体针对不同的顾客需求，吸引更多新的、潜在的、稳定的顾客，同时加强对老顾客的维护和服务，提高顾客满意度和忠诚度。
2、提高销售额通过提供有价值的产品和服务，改善购物体验，增加每个顾客的购物价值和量，同时改善营销策略，提高销售效率和、利润水平。
3、优化企业结构通过制定科学合理的规章制度，提高企业内部管理、组织、服务、协作及效率，形成高效有序的营销管理机制，达到企业的稳步发展。
三、策划方案1、优化商品结构针对购物公园的商家和顾客的需求，采用精简结构，保留购物公园的核心品牌，同时围绕商品的主题和排列顺序进行重新编排，增加宣传标语和促销细节说明，培养顾客购物的兴趣和欲望，提高购买率和购买力。
2、加强前台服务购物公园将对前台演示和服务人员进行调整，配备更多的优秀人才，提高服务质量和水平，同时设置多个客户服务区域，便于顾客咨询，解决问题和查询情况。
协调各个服务区域之间的横向和纵向职能分配，与后台管理进行无缝协作和协调，确保顾客获得一流的服务体验。
3、推出优惠活动购物公园通过统计当地市场对不同类别的商品需求情况，加大打折力度，增加组合销售策略和赠品奖励机制，在关键时期推出大众及遍及各类群体的促销活动，如节日特惠、整个牌子大促、收银满额抽奖等等；善用各种购物的节日进行卖场布置，吸引消费者的眼球，激发购物欲望，增加营销效果。
4、优化营销渠道采用网上购物、微信购物、手机APP等多元化渠道，扩大线上销售市场和优化线下销售网络,使顾客在各种环境下都能享受到一流的购物体验。
营造简洁、高效、人性化的线上销售平台，扩大企业网店的公众化和品牌化，提升客户关系，吸引新顾客，同时强化面对面的销售方式，实现线上及线下销售互通，实现“全渠道销售”。
公园商品营销方案策划书3篇篇一公园商品营销方案策划书一、活动背景随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，越来越多的人开始关注户外活动和休闲娱乐。
公园作为城市居民休闲娱乐的重要场所，具有很大的发展潜力。
为了满足消费者的需求，提高公园的经济效益，我们制定了本营销方案。
二、活动主题“走进自然，畅享生活”三、活动目的1. 提高公园的知名度和美誉度，吸引更多的游客前来消费。
2. 增加公园的商品销售额，提高经济效益。
3. 推广公园的品牌形象，增强品牌影响力。
四、活动时间和地点1. 时间：[活动时间]2. 地点：[公园地址]五、活动内容1. 特色商品展销：在公园内设置特色商品展销区，展示和销售具有本地特色的商品，如手工艺品、农产品、特色小吃等。
2. 主题活动：举办主题活动，如摄影比赛、花卉展览、文化表演等，吸引游客参与，增加公园的人气和知名度。
3. 互动体验：设置互动体验区，让游客参与互动游戏、DIY 制作等活动，增加游客的参与度和体验感。
4. 优惠促销：推出商品优惠促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引游客购买商品。
六、活动宣传1. 线上宣传：利用社交媒体、公园官网、旅游网站等平台发布活动信息，吸引游客关注和参与。
2. 线下宣传：在公园内设置宣传展板、海报等，宣传活动内容和优惠信息。
3. 合作推广：与旅行社、酒店、景区等合作，推广活动信息，扩大活动影响力。
七、活动组织与实施1. 成立活动筹备组：负责活动的策划、组织、实施和协调工作。
2. 招募志愿者：招募志愿者参与活动的组织和服务工作。
3. 保障措施：加强安全管理，保障游客的人身和财产安全；加强环境卫生管理，保持公园的整洁和美观。
篇二公园商品营销方案策划书一、背景随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，越来越多的人选择到公园进行休闲娱乐和锻炼身体。
公园作为城市绿地的重要组成部分，不仅提供了人们休闲娱乐的场所，也是城市文化和形象的重要展示窗口。
为了提高公园的经济效益和服务质量，我们制定了本商品营销方案，旨在通过引入多样化的商品和服务，满足游客的需求，提升公园的知名度和美誉度。
岳阳光宏购物公园商业项目市场营销策划报告52DOC市场营销策划报告目录前言第一部分项目整体进展战略一、岳阳商业地产市场分析二、项目定位三、项目进展目标四、项目整体进展十大原那么五、项目消费群定位分析六、项目整体竞争策略七、项目〝永续经营工程〞九大打算八、项目整体价格策略第二部分项目营销推广打算一、销售目标二、产品力整合与提升三、四大推销原那么四、推广时期划分五、推广时期划分表六、各时期推广策略七、广告费用及分配安排前言光宏商业广场整体营销推广策划方案，是我司按照新长江公司开发及经营光宏商业广场的总体战略思想，结合新长江地产自身进展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和打算方案。
其旨在为光宏商业广场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。
本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现进展商的预期目标。
光宏商业广场整体营销推广策划案是在项目前期市场调查和产品策划报告的基础上，对项目可行性综合研究，专门是项目投资分析研究的基础上拟定的。
要紧包括整体及各时期销售策略、传播策略及媒体策略、销售治理及传播费用预算等方面的内容。
并就上述要紧内容做出初步判定，确立以后项目营销推广的行动方案，并在以后的各项营销推广操作中有打算执行。
第一部分项目整体进展战略一、岳阳商业地产市场分析(一)、整体市场状况1、市场供应严峻饱和，供应投放量供大于求。
据不完全统计，在今一年内，岳阳商业物业可营业面积从10万平米将上升到近30万平米，目前的可销售商铺面积达到20万平方米以上，在售或立即销售商业项目将近10家。
2、营销观念大幅度超前于市场产品设计，营销推广水平领先于产品设计水平在岳阳商业业态中，传统百货业差不多落后于时代的进展，因此传统百货商场多加以改、扩、建，以适应时代的进展；现代连锁超市的市场尚处于培养时期，阻碍力不大；现代购物广场在市场营销推广中占据了主导地位，如汇泽商业广场、世纪风情领先引入大量广告投放，同时进行项目概念包装，从而树立起一种极具诱惑力的现代购物中心的形象，在市场中占据了良好的形象，促进了项目的开发和销售的顺利进行。
公园广场营销策划方案范文一、项目背景分析随着城市化的不断发展，公园成为城市居民休闲娱乐的重要场所之一。
为了增加公园的知名度和吸引更多的游客以及商家的关注，开展公园广场的营销活动显得尤为重要。
本文将针对公园广场的营销策划方案进行详细分析和规划。
二、目标定位及分析1. 目标定位：通过营销活动，提升公园知名度，吸引更多游客前来游玩，促进公园消费的增长。
2. 目标群体：主要以城市居民和游客为主要群体，同时兼顾商家的参与和支持。
三、市场调研1. 了解公园的现状：了解公园的位置、面积、设施、活动等情况，包括当前公园的知名度、游客数量、游客满意度等。
2. 调查目标群体需求：通过问卷调查等方式，了解目标群体对公园广场的关注点、期望和需求等。
四、营销策划1.品牌建设：（1）公园定位：根据公园的位置、面积、环境等特点，确定公园的定位。
例如，可以将其定位为“城市绿心”或“家庭休闲娱乐场所”。
（2）品牌命名：根据公园的定位和特点，给公园起一个易于记忆和传播的名字，例如“欢乐公园”、“和谐花园”等。
（3）品牌形象设计：设计一个富有公园特色的logo，并将其应用于公园的宣传物料、广告、网站等中。
2.线上推广：（1）构建官方网站：开发一个专门的官方网站，提供公园的信息、活动通知、预订服务等，以便更好地与目标群体互动。
（2）社交媒体推广：开设公园的社交媒体账号，通过发布各类有趣的内容、活动信息等，吸引更多的粉丝和关注，并积极回应粉丝的反馈和建议。
3.线下宣传：（1）户外广告：在公园周边重要交通路口设置户外广告牌，宣传公园的特色、优势和活动信息。
（2）合作伙伴：与当地知名企事业单位、媒体等建立合作关系，共同推广公园，例如举办合作活动、互换宣传资源等。
（3）活动发放宣传单页：在公园门口、售票处、停车场等易触达的地方，发放宣传单页，介绍公园的特色活动、场地租赁等内容。
4.活动策划：（1）节假日活动：利用国庆、春节、清明假期等重要的节假日，举办有吸引力的活动，如灯光秀、文化展览、儿童游乐活动等，吸引更多游客前来。
公园项目营销策划方案模板一、背景分析随着人们对健康生活的追求和环境保护意识的增强，公园已成为城市居民休闲娱乐、运动健身的重要场所。
然而，由于城市公园的滞后建设、少量设备和缺乏新颖的活动形式，部分城市公园的吸引力有待提升。
因此，我们计划开展一项公园项目营销策划，以提升公园的知名度和吸引力，实现公园项目的可持续发展。
二、目标定位1. 提升公园的知名度：通过品牌宣传和市场推广活动，提升公园知名度，吸引更多的游客。
2. 提高公园的吸引力：增加公园的娱乐设施和活动项目，提供更多丰富多样的体验，增加游客满意度。
3. 实现公园项目的可持续发展：通过营销策划，提高公园的收入，创造可持续的经济效益。
三、市场调研通过市场调研，了解目标消费群体的需求和偏好，以及其他竞争对手的情况，为后续的营销策划提供依据。
四、营销策略1. 品牌宣传：通过线上线下多渠道发布公园的宣传信息，提高公园的知名度。
可以参考以下方案：a. 线上宣传：通过社交媒体、官方网站、微信公众号等平台，发布公园的活动新闻、游乐设施介绍等信息，与粉丝互动。
b. 线下宣传：利用电视、广播等传统媒体，发布公园的广告，增加公园的曝光率。
2. 优化游园体验：增加公园的娱乐设施和活动项目，提供更多丰富多样的体验。
可以考虑以下措施：a. 增加儿童游乐设施：在公园内增加儿童乐园、水上游乐设施等，吸引家庭游客。
b. 举办特色活动：组织丰富多样的活动，如音乐会、文化节、运动比赛等，吸引不同群体的游客。
c. 提供环保体验：增设环保主题区域，如生态探险区、植物园等，教育和引导游客关注环境保护。
3. 提高客户满意度：注重服务质量，提升客户满意度。
可以考虑以下措施：a. 增加服务人员：增加公园的服务人员，提供更加周到的服务，解决游客的问题和需求。
b. 提升设备品质：加强对设备的维护和更新，确保设备的安全可靠性。
c. 推行会员制度：设立会员制度，为会员提供优惠、积分等福利，增加客户粘性和忠诚度。
公园集市活动方案策划书3篇篇一公园集市活动方案策划书一、活动主题“畅享集市乐趣，共度美好时光”二、活动目的本次公园集市活动旨在通过丰富多样的内容和互动体验，为参与者打造一个充满欢乐和创意的购物和社交场所，同时也为公园带来更多的人气和活力。
三、活动时间和地点时间：[具体日期]地点：[公园名称]四、活动内容1. 特色商品展销：设立多个摊位，展销各种手工艺品、特色美食、文化创意产品等，让参与者感受到独特的购物体验。
2. 美食街区：引入各种美食摊位，提供丰富多样的美食选择，让参与者品尝到各种美味佳肴。
3. 娱乐表演：安排精彩的文艺表演、音乐演出、魔术表演等，为参与者带来视听盛宴。
4. 亲子互动区：设置亲子互动游戏、儿童游乐设施等，让家长和孩子一起度过愉快的时光。
5. 创意手工体验：提供手工制作材料和指导，让参与者亲身体验手工制作的乐趣。
6. 互动游戏区：设置各种互动游戏，如投壶、射箭、套圈等，让参与者在游戏中获得乐趣。
五、活动宣传1. 社交媒体宣传：利用、微博、抖音等社交媒体平台进行宣传，发布活动信息和照片，吸引更多的人关注和参与。
2. 线下宣传：在公园周围、社区、学校等地张贴活动海报，提高活动的知名度。
3. 合作伙伴宣传：与相关机构和企业合作，通过他们的渠道进行宣传，扩大活动的影响力。
六、活动执行1. 活动现场布置：在活动前一天完成现场布置，包括摊位设置、美食街区搭建、娱乐表演舞台搭建等。
2. 活动现场管理：安排专人负责活动现场的管理，包括秩序维护、安全保障、卫生清理等，确保活动的顺利进行。
七、活动预算1. 场地租赁费用：[X]元2. 摊位设置费用：[X]元3. 美食街区费用：[X]元4. 娱乐表演费用：[X]元5. 宣传费用：[X]元6. 活动物料费用：[X]元7. 其他费用：[X]元八、注意事项1. 活动现场设置明显的安全标识和指示牌，确保参与者的安全。
2. 活动期间，安排专人负责食品安全和卫生，确保参与者的饮食安全。
公园商品营销方案策划书3篇篇一《公园商品营销方案策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和休闲意识的增强，公园成为了城市居民重要的休闲娱乐场所。
为了更好地满足游客的需求，提升公园的服务质量和经济效益，我们制定了本公园商品营销方案。
二、目标市场主要针对公园内的游客，包括本地居民、外地游客以及家庭群体等。
三、商品策略1. 开发具有公园特色的纪念品，如带有公园标志的钥匙链、徽章、T 恤等。
2. 提供各类休闲食品和饮料，如冰淇淋、瓶装水、特色小吃等。
3. 引入适合户外游玩的商品，如风筝、泡泡水、小型运动器材等。
四、价格策略1. 结合成本和市场需求，制定合理的价格体系。
2. 针对不同档次的商品设定不同的价格区间，以满足不同消费者的购买能力。
五、渠道策略1. 在公园内设立多个商品销售点，分布在主要景点和人流集中区域。
2. 利用线上平台进行商品宣传和销售，方便游客提前了解和购买。
六、促销策略1. 定期推出优惠活动，如打折、买一送一等。
2. 举办特色商品展销活动，吸引游客关注。
3. 与公园内的其他活动相结合，进行商品捆绑销售。
七、人员培训对销售人员进行专业培训，包括产品知识、服务技巧等方面，提高服务水平和销售能力。
八、营销推广1. 通过公园官方网站、社交媒体等渠道宣传商品信息。
2. 在公园入口、宣传栏等位置张贴商品海报和宣传标语。
3. 与旅行社等合作，向游客推荐公园商品。
九、财务管理1. 建立完善的财务制度，对商品采购、销售等环节进行严格的成本控制。
2. 定期进行财务分析，评估营销方案的效果和经济效益。
十、风险评估与应对1. 对可能出现的市场风险、竞争风险等进行评估。
2. 制定相应的应对措施，如调整商品策略、加强促销等。
篇二《公园商品营销方案策划书》一、背景介绍随着人们生活水平的提高和休闲意识的增强，公园成为了城市居民重要的休闲娱乐场所。
为了更好地满足游客的需求，提升公园的服务质量和经济效益，我们制定了本公园商品营销方案。
公园摆摊促销活动策划书3篇篇一《公园摆摊促销活动策划书》一、活动主题“欢乐购物，畅享公园”二、活动目的通过在公园摆摊促销，提高品牌知名度，增加产品销量，同时为游客提供便利的购物体验。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点[公园名称]五、活动对象公园游客六、活动内容1. 商品展示与销售在公园内设置摊位，展示并销售各类商品，如特色小吃、手工艺品、文化纪念品等。
2. 互动游戏设置一些有趣的互动游戏，如抽奖、猜谜语等，吸引游客参与，增加活动的趣味性。
3. 表演活动安排一些精彩的表演，如音乐演奏、舞蹈表演等，为游客带来视听享受。
4. 优惠促销推出一些优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引游客购买商品。
5. 宣传推广通过海报、传单、社交媒体等渠道进行宣传推广，吸引更多游客参与活动。
七、活动流程1. 活动准备（1）确定活动时间、地点、内容等细节。
（2）联系相关商家，确定商品种类和数量。
（3）准备活动所需的设备和道具，如帐篷、桌椅、音响等。
（4）设计并制作宣传海报、传单等宣传资料。
（5）招募志愿者，进行培训和分工。
2. 活动执行（1）在活动当天，提前到达公园，布置摊位，摆放商品。
（2）安排志愿者进行现场引导和服务，确保游客的购物体验。
（3）按照活动流程进行互动游戏和表演活动，吸引游客参与。
（4）及时处理游客的投诉和建议，提高游客满意度。
3. 活动结束（1）清理活动现场，归还设备和道具。
八、活动预算1. 摊位租赁费用：[X]元2. 设备和道具费用：[X]元3. 商品采购费用：[X]元4. 宣传推广费用：[X]元5. 表演费用：[X]元6. 志愿者补贴费用：[X]元7. 其他费用：[X]元总预算：[X]元九、注意事项1. 活动现场要保持整洁卫生，及时清理垃圾。
2. 志愿者要热情服务，耐心解答游客的问题。
3. 活动过程中要注意安全，避免发生意外事故。
4. 如遇恶劣天气，活动将延期进行。
篇二《公园摆摊促销活动策划书》一、活动主题“欢乐购物，畅享优惠！”二、活动目的通过在公园摆摊的方式，进行促销活动，提高品牌知名度，增加产品销售量，同时为消费者提供便利和实惠。
目录第一章市场及项目分析第一节市场分析说明：我司根据项目特点已于本月初进行了一次详尽的市场调研，并向贵司呈交了调研结果《聊城商业调查报告》。
本报告将对《调查报告》的部分研究成果进行引用，以保证本报告的延续性、条理性和可读性，特此说明。
一、聊城商业地产市场分析（一）供给分析近年来随着聊城市经济建设的飞速发展，聊城的房地产业伴随着国内、区内大环境呈井喷爆发的态势，发展速度异常迅猛。
房地产尤其是商业地产的大量开发，使聊城零售商铺供应量远远超过需求量，竞争激烈，地段好且开发定位明确的项目销售基本平稳，地段稍差且无主题特色的项目则举步维艰。
在聊城各零售、批发商铺竞争激烈的同时，商业地产的竞争也趋于白热化。
（详见下表）主要在营大型商业物业或街区状况比较表（二）市场特点聊城市商业主要以个体工商户、小商小贩的经营模式为主体，从事日用百货、服装、鞋帽、五金交电的零售批发。
其辐射范围目前只能到达周边六县，由此决定了其市场容量和档次水平，较大的商业面积和低档次的无序竞争是目前经营户盈利水平下降的主要原因。
例如在铁塔商场内的铁塔商贸城和铁塔服装城内约有1300多个摊位，经营成衣或鞋帽，空置率情况是商贸城30%，服装城10%，每个摊位的面积多为6 M2左右，月租金一楼约40—50元/ M2，一个摊位的转让费为15000——18000元，商贸城的二楼的月租金约20—30元/ M2。
聊城三大商圈：以新东方（五星）为龙头的新东方商圈（过去的聊百核心商圈）以铁塔服装、小商品批零结合商场为主要构成的铁塔核心商圈以香江大市场为主要表现的香江专业批发物流商圈。
二、片区市场状况解析（一）区域价值分析聊城城区最具商业价值的街道主要是柳园路、东昌路、利民西路、前许街、健康路，租金从27-315元/月/㎡不等，基本在聊百商圈和铁塔商圈覆盖范围之内。
（详见下表）街区价值分析表（二）片区物业特点目前聊城商业地产市场的竞争中，新东方、香江大市场和建工大厦（福地财星）以其较高的操盘水准和密集的广告攻势分得了市场第一块蛋糕，新时代、振兴路、北关商业街紧随其后，其核心竞争优势各异，新东方以地段和商业品牌为核心卖点，香江则借助政府政策绿灯和雄厚集团实力进行角力，新时代主要依赖大盘支持和商业街概念，振兴路则给大家描绘了一幅好图。
相比之下，唯铁塔版块则略显沉寂，聚源商城无论从产品设计还是操盘手法都远落在后边，铁塔“最成熟商圈”的概念没有演绎出来。
面对严酷的市场竞争，必须以创新手法迎接市场考验。
（三）典型个盘分析1、新东方精品步行街2、建工大厦3、韩国不夜城第二节项目评估与分析一、项目概况威尼斯购物公园位于聊城传统商业旺地铁塔商业中心的核心位置。
项目经济技术指标：⏹总占地面积：27905.5m2⏹总建筑面积：52633.5m2⏹容积率：1.886⏹建筑密度：53.7%其中：A、地下部分面积：165123.8 m2⏹地下车库：6569.0 m2⏹超市：9203.0 m2⏹机房：740.8 m2⏹地下超市层高：6mB、地上部分面积：36120.7 m2⏹首层建筑面积：14996.6 m2（其中商铺：9199.7 m2，公共面积5796.9 m2），层高4.5 m⏹二层建筑面积：12446.7 m2（其中商铺：9199.7 m2，公共面积3047.0 m2），廊宽3米，分布在四周，形成连廊将六个区块连成一体，层高3.9米。
⏹三层建筑面积：8877.4 m2，层高3.6 m2。
项目地理位置示意图：二、项目SWOT分析优势(S) 劣势(W)A、地处聊城市中心区，是聊城最成熟的商业片区，地段认知度高。
B、“保龙仓”入驻带来的眼球关注和人流量的保证，为项目重新销售创造了良好的契机。
C、聊城市中心路段，公共交通四通八达。
D、现铺销售，项目有良好的景观设计、主题鲜明。
E、周边商业竞争水平低下，本项目可以弥补片区空白。
A、目前周边商业氛围较淡，周围商业盈利水平均不理想，影响了投资者的信心。
B、商场内部铺位划分不够合理，不利于人流线路的组织。
C、经过一定时间销售试探，目前价格偏高，不具有价格优势。
D、经营管理尚待提高，非街铺面临严重的销售压力。
E、虽然有商业发展的潜力，但需要经过多年的“守”的阶段。
机会(O) 威胁(T)A．项目重新开盘准备工作井然有序，为销售的再次腾飞创造了有利条件。
B．聊城市政府的大力支持和众多优惠条件的出台，将为项目的招商、销售工作提供最有力的说辞。
A、聊城及聊城近几年商业发展迅速，周边商用物业建设较快，竞争激烈。
B、前期销售节奏的失控、断档对项目的影响究竟有多大还需密切观察。
第三节客户定位分析一、目标客户定位（一）项目目标客户定位聊城铁塔商圈的经营者和聊城市的商铺投资者,希望通过商铺投资这一有效的投资手段获得良好的投资回报。
目标客户来源：⏹聊城本地投资者（首次商铺投资者）；⏹聊城本地商业经营者（前许街、东昌路、柳园路、花园路）；⏹周边各区县的投资者（服装服饰、餐饮、品牌经营商户）；⏹政府职员、企事业单位领导（高收入人群）；⏹温州购房团（二）目标客户分析本项目的购买者主要为聊城市内、辖区周边区域人士和部分山东省、济南市的投资者。
购买商铺主要用于投资和自营。
自营者本身已经具有一定的营业形态。
商铺的投资者，通常具有一定经济实力，投资意识很强，专业知识丰富，且具有对商业及商铺发展越来越专业的趋势。
投资者重视商铺购买后的投资回报保障和升值空间。
具体选择铺位时，投资者倾向于购买项目首层的铺位，建筑面积在50-60平方米的铺位。
聊城市内销售和外销需要相当的宣传推广力度（政府宣传引导、口碑宣传、电视广告、推介会等各种方式），以增强这类人士对本项目发展商实力的信心。
二、目标客户分析（一）经营商户购买心理分析：⏹经商经验丰富、理性投资者，有较强的分析能力；⏹对项目所能提供的优惠条件相当敏感，对风险规避的意识强烈；⏹非常看重项目是否具备很好的人流量和人气；⏹重视日后的经营管理是否成熟、规范；⏹更倾向于租赁商铺，减少投资成本；（二）投资者购买心理分析：⏹因投资较大，所以会慎重决策，往往是征求他人的意见；⏹有跟风心理，往往受到现场气氛和热销的影响，发生非理性行为；⏹欢迎灵活的付款方式，降低购铺门槛；⏹希望人气旺，能赚更多的钱；⏹重视发展商是否格守信誉；⏹认购后能尽快交付，工期准时；⏹建筑质量好；小结：本项目虽然目前面临较大困难和压力，但通过抓住“保龙仓”入驻的契机，采取科学、有效、有步骤的各种措施是可以在一定程度上缓和其不足，我们将尽一切可能重新引爆销售。
从长远来看，项目并不具备让市场缓慢消化的资本，如未能成功引爆，市场的培育期将是痛苦和漫长的。
第二章威尼斯销售价格体系在提供项目入市价格建议前，我们针对项目所在周边区域，根据可比性原则采集了五家大型在售或在建商业项目作为项目定价参照体系：一、厘定价格的基础数据项目周边商业租金及同类市场价格一览表二、商铺价格测算原理根据我司对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素，综合分析确定在参照体系的标准上，我们采用的是深圳地产十年的行业经验所制定的内部比较标准，具体比较如下：商铺价格测算Array表三、商铺价格建议1．以上各参考项目平均租价是根据现在市场租价计算而来的；2．本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
修正后各相关项目的价格PI’PZ’=（Q/QI’）X PZ 注：PZ为租赁均价P1’=（Q’/ Q1）X P1=（71.5/79）×38=34.39元／平方米P2’=（Q’/ Q2）X P2=（71.5/88）×150=134.66元／平方米P3’=（Q’/ Q3）X P3=（71.5/58.5）×25=37.60元／平方米P4’=（Q’/ Q4）X P4=（71.5/63）×20=18.57元／平方米P5’=（Q’/ Q5）X P5=（71.5/58.5）×15=16.15元／平方米各相关项目权重取值为WzW1=35% W2=10% W3=30% W4=5% W5=20%租价Pz=∑PIWI租价Pz=34.39×35%+134.66×10%+37.60×30%+18.57×5%+16.15×20% 租价Pz =40.94元/㎡建议商铺月租金均价＝41元/㎡商铺售价=月租金×12×8.3（按成本回收期100个月算）商铺售价=40.94×12×8.3建议商铺销售均价＝4078元/㎡四、测算结果检验及细化1．商铺用收益法测算1）年有效毛收入：由毛租金收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成损失后所得收入。
据聊城市商业店铺租赁市场，类似房地产收入损失及估价对象具体情况，确定收入损失相当于一个月的租金：41×（12－1）＝451（元／平方米）2）运营费用的确定：维持正常使用必须支出的费用及归属地其他资本或经营的收益。
包括维修费、管理费、保险费和税金等。
据国家商业房地产出租管理条例，并按规定交纳物业管理维修基金，故确定一年运营费用占有效毛收入的22.7％（管理费3％、维修费2％、保险费0.2％、税金17. 5％－考虑优惠）即为：451×22.7％＝102.38（元／平方米）3）年纯收益(a)：等于年有效毛收入减去合理的运营费用451－102.38＝348.62（元／平方米）4）资本化率(r)的确定：综合资本化率的确定可以用安全利率加上风险调整系数的方法来进行，安全利率采用一年期银行存款利率 1.98％；风险调整值的确定，通过对聊城市商业物业的调查分析，确定风险调整值为7.02％，故综合资本化率为9.0％。
5）收益年限(n)的确定：按规定商业用地使用年限为40年。
估价威尼斯项目销售均价：V=a/r[1-1/(1+r)n]=384.62/9.0%×[1-1/(1+9.0%)40]=4076.84(元/平方米)(与租金计算结果相符合)2．各层商铺销售均价确定：我们通过对威尼斯项目的实际情况调查分析，由于项目的一楼人流较易组织到达,二、三层则销售困难较大，综合考虑实际情况，决定一、二、三层整体打包的销售均价为4076.84元／平方米。
通过测算一层商铺的租金均价约为69.56元／平方米；二、三层商铺的租金均价约为24.20元／平方米。
则可以计算出威尼斯商铺的各层均价：一层商铺销售均价：69.56×12×8.3=6928.18元/平方米二、三层商铺销售均价：24.20×12×8.3=2410.32元/平方米价格确定：根据测算及我们对威尼斯购物公园的情况分析，确定各层平均售价如下：一层商铺销售均价：6928.18元／平方米二、三层商铺销售均价：2410.32元／平方米3．商铺价格体系说明我司对威尼斯项目的价格测算是以最直接的市场数据为理论依据的，并未将项目的开发成本与预期利润率列入价格制定的考虑因素。
