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“全龄共享”的城市更新设计探索张毅1 王洁心2发布时间：2021-11-05T03:38:36.534Z 来源：基层建设2021年第24期作者：张毅1 王洁心2 [导读] 随着我国大都市城市化进程的逐渐平稳，城市内部存量更新成为今后建设发展的重点领域1武汉市规划研究院湖北武汉 430000；2长江勘测规划设计研究有限责任公司湖北武汉 430000摘要：随着我国大都市城市化进程的逐渐平稳，城市内部存量更新成为今后建设发展的重点领域。
然而，由于大量“历史欠债”，城市更新项目需要以较小空间解决大量经济和社会需求。
本文以“全龄共享”的城市更新设计理念，通过武汉冷冻机厂片案例分析，探索填补服务空洞、弥合社会分层的设计方法，让城市更新兼顾更广泛的社会责任和优良品质。
关键词：城市更新、城市设计、全龄共享、社会服务1研究缘起儿童友好型城市概念起始于1996年联合国第二届人类居住会议，主要关注保障18岁以下的未成年市民在城市生活中获得应有的身心健康权利；老年友好型城市概念可以追溯到2012年世界卫生组织关于创建“全球老年友好城市网络”的倡议，其主旨在于关注年长者和行动不便人士的居住需求。
这些规划思想是对城市活动参与者的公平性问题的关注。
但除了老年和儿童之外，城市参与者中还包含了形形色色的“弱势群体”，比如“打工人”、家庭妇女等。
因为负担重、工作紧张或者缺乏交流等，他们的生活需求、身心健康和安全保障也面临诸多问题。
目前，我国多数城市正处在速度优先向质量优先的发展转换期，我国社会发展的基本宗旨是“人人共享、普遍受益”。
但是由于前期快速城市化过程中用于公共设施的资源配置有限，当前城市中存在大量服务漏洞。
西方国家“社会撕裂”现象是对我国现有城市和社会发展的一种警示。
因此，城市更新中不仅需要做到“幼有所育、老有所养”，更要维护社会公平、体现对各阶层市民的包容性，做到“业有所从”。
2“全龄共享”城市更新设计理念2.1优先融入设施以弥补各类服务需求城市更新所承担的一大任务是实现规划控制的尚未落实的各类规划设施。
城市更新中城市设计的路径探索目录1. 内容概述 (2)1.1 研究背景 (2)1.2 研究意义 (3)1.3 研究范围与方法 (4)2. 城市更新概述 (5)2.1 城市更新的定义 (6)2.2 城市更新的目标与任务 (7)2.3 城市更新的国内外案例分析 (8)3. 城市设计在城市更新中的作用 (9)3.1 城市设计的基本原则 (10)3.2 城市设计在城市更新中的策略 (11)3.3 城市设计与城市文化保护 (12)4. 城市更新中的城市设计路径探索 (13)4.1 城市空间组织的重组 (14)4.1.1 原有空间秩序的保留与再利用 (16)4.1.2 新旧空间关系的处理 (17)4.2 公共空间的拓展与再利用 (19)4.2.1 公共空间的优化设计 (20)4.2.2 公共活动的策划与举办 (21)4.3 城市功能的多元化发展 (22)4.3.1 功能混合的重要性 (24)4.3.2 城市功能的创新与发展 (25)4.4 环境与可持续性 (26)4.4.1 绿色空间与城市绿化 (27)4.4.2 节能减排与环保措施 (29)5. 城市更新的实践案例研究 (30)5.1 X市城市更新案例分析 (32)5.2 Y市城市更新案例分析 (34)5.3 Z市城市更新案例分析 (35)6. 结论与建议 (36)6.1 研究总结 (37)6.2 对城市更新中城市设计的建议 (38)6.3 对未来研究的展望 (39)1. 内容概述随着城市化进程的加速推进，城市更新已成为当代城市发展的重要议题。
在这一背景下，城市设计作为连接城市规划与市民生活的桥梁，其地位愈发凸显。
本文旨在深入探讨城市更新过程中城市设计的路径与策略，以期为城市的可持续发展提供有益参考。
城市更新不仅是对物理空间的改造，更是对城市文化、社会、经济等多方面的综合重塑。
在这一过程中，城市设计需充分发挥其引导和调控作用，协调各方利益，确保更新项目的顺利进行。
城市更新路径流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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② 规划编制：基于调研结果，制定城市更新总体规划，明确更新目标、范围、功能定位及空间布局。
③ 公众参与与意见征询：组织社区会议、问卷调查，广泛听取居民、商户及利益相关者的意见和建议。
④ 政策与法规制定：依据国家法律法规，地方政府出台具体的城市更新政策，明确土地权属转换、资金筹措、补偿安置等细则。
⑤ 项目策划与包装：根据规划方案，对具体更新项目进行策划，包括投资估算、财务分析、可行性研究等，吸引社会资本参与。
⑥ 拆迁补偿与安置：依法进行房屋征收，合理补偿，实施居民安置计划，确保社会稳定。
⑦ 工程建设：进行旧建筑改造或新建工程，包括基础设施升级、公共空间改善、住宅与商业设施建设等。
⑧ 运营管理与维护：更新项目完成后，引入专业团队负责运营管理，持续监测效果，定期维护保养。
⑨ 评估与反馈：项目完成后进行综合评估，包括经济、社会、环境效益评价，收集反馈信息用于指导未来城市更新实践。
梳理城市更新的路径城市更新是指对老旧城区进行改建和重塑，提升城市的品质和功能，推动经济社会的发展。
在城市更新的过程中，我们需要梳理出一条符合实际情况的路径，以确保更新工作能够高效进行，取得良好的效果。
下面将从各个方面展开探讨。
一、建立全面的更新规划体系城市更新需要有明确的规划和指导方针。
首先，要进行城市功能定位，确定城市更新的重点和优先发展的领域。
其次，要制定相应的规划和设计标准，确保更新后的城市能够满足功能和生活需求。
此外，还应加强与周边城市的协调合作，形成区域性的整体规划，避免单纯的局部更新。
二、优化土地利用与城市布局城市更新必须合理利用土地资源，通过科学规划，提高土地利用效率。
一方面，要合理划定城市建设用地和保护用地的范围，统筹考虑不同功能区域的布局。
另一方面，要重点挖掘和利用城市内部的闲置空间和潜力地块，进行高效建设和更新。
同时，要合理安排城市各项基础设施，确保城市的高效运行。
三、加强市场机制与多元筹资城市更新需要大量资金支持，要通过多元化的筹资方式，整合市场资源，降低更新成本。
一方面，可以引入社会资本和外部投资，加强市场化运作。
另一方面，可以通过建立城市更新专项基金，吸引社会资金参与。
同时，要加大政府财政等金融资源的投入，提供必要的支持和保障。
四、注重社会参与与民众共享城市更新需要广泛凝聚社会力量，形成多方参与的合力。
一方面，要加强社会组织的参与，充分发挥市民、非政府组织、企业和专家学者等力量的作用。
另一方面，要通过公开透明的决策过程，广泛征求民众的意见，确保公众参与和信息公开的权利。
同时，要加强对居民的培训和引导，提高他们的自我参与能力。
五、注重环境保护与可持续发展城市更新要坚持可持续发展的原则，注重生态环境保护。
一方面，要加强环境影响评价，确保更新项目对环境的影响在可控范围内。
另一方面，要推动能源节约和资源循环利用，引入绿色建筑和生态设计理念，提高城市的生活质量和环境品质。
同时，要加强城市管理能力，确保城市的可持续发展。
城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。
城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。
2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。
本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。
具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。
依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。
最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。
二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。
三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。
应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。
城市片区统筹更新的趋势和实施路径随着城市化进程的不断推进，城市面临着诸多挑战，包括老旧城区更新、环境恶化、交通拥堵等问题。
为了更好地解决这些问题，城市片区统筹更新成为了一种主流趋势。
本文将就城市片区统筹更新的趋势和实施路径展开探讨。
一、城市片区统筹更新的趋势1. 可持续发展要求随着全球环境问题日益严峻，城市片区统筹更新成为了实现城市可持续发展的必然选择。
通过统筹规划更新，可以最大程度地保护自然资源、降低能耗、减少污染，实现经济、社会和环境的协调发展。
2. 保障城市功能需求城市功能需求的日益增多，给城市带来了更高的更新要求。
随着人口的增加和经济的发展，城市的商业、交通、住房等功能都需要得到提升和完善，城市片区统筹更新可以满足这一需求。
3. 满足城市居民的生活要求城市居民对于居住环境、生活品质的要求越来越高，老旧城区满足不了现代化的居住需求。
城市片区统筹更新能够提升城市居住环境，改善居民生活质量。
二、城市片区统筹更新的实施路径1. 制定规划和政策城市片区统筹更新首先需要有明确的规划和政策指导。
政府部门需要制定相关的规划和政策，明确更新的范围、内容、标准和时间表，为更新工作提供指导和保障。
2. 加强社会参与城市片区统筹更新不只是一项技术工程，更是一项社会工程，需要广泛动员和组织社会各界的力量。
加强社会参与是城市片区统筹更新的重要路径。
政府、企业、社会组织和居民应当共同参与到更新规划、设计和实施过程中。
3. 综合协调各方资源城市片区统筹更新需要综合协调各方资源，包括土地、资金、技术等方面。
在实施过程中，需要充分利用各方资源，实现资源的最大化利用，降低更新成本，提高更新效益。
4. 强化环境保护城市片区统筹更新过程中，需要重视环境保护，避免对环境的破坏。
在更新过程中，应当科学合理地安排施工工序，减少对周边环境的影响，确保更新过程中的环保要求。
5. 提高更新质量城市片区统筹更新不仅仅是简单的改造和建设，更需要提高更新质量。
探索城市更新路径示范
城市更新是指对城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行有计划的改建活动，以提升城市的功能和品质。
以下是一些探索城市更新路径的示范：
1. 保护与修复历史建筑：保护和修复具有历史价值的建筑和街区，同时注入新的功能，如将老厂房改造为创意产业园或文化中心。
2. 可持续发展：采用可持续的建筑设计和材料，建设绿色建筑和生态社区，减少对环境的影响。
3. 社区参与：鼓励社区居民参与城市更新的规划和决策过程，确保更新项目符合当地需求。
4. 公共空间提升：增加和改善城市公共空间，如公园、广场和步行道，提高居民的生活质量和社交互动。
5. 交通优化：改善城市交通基础设施，倡导绿色出行方式，如建设自行车道和步行道，减少交通拥堵。
6. 文化与艺术：通过艺术装置、文化活动和街头艺术等方式，为城市增添独特的文化魅力。
7. 科技驱动：利用先进的科技手段，如智能交通系统、物联网和大数据分析，提高城市的运营效率和服务质量。
8. 公私合作：鼓励政府与私人企业合作，共同推动城市更新项目的实施。
9. 分区规划：根据不同区域的特点和需求，制定特定的更新策略，以实现区域的协调发展。
10. 政策支持：政府制定相关政策和法规，提供财政和税收优惠，以鼓励和引导城市更新的发展。
这些示范可以根据不同城市的特点和需求进行调整和组合，以实现城市的可持续发展和提升居民的生活品质。
城市更新需要综合考虑经济、社会、环境等多方面的因素，以打造更加宜居、宜业、宜游的城市环境。
城市更新的路径与实践第一章城市更新概述城市更新是指针对城市中老旧、落后、危险或者低效的地区进行现代化改造和重新规划的过程，是城市化进程中不可避免的一部分。
城市更新可以改善城市生态环境，提高城市面貌，增加城市特色和吸引力，提供良好的社区基础设施和居住环境，推动城市可持续发展。
城市更新的实践形式多种多样，如城市拆迁、城中村改造、老旧工厂改造等。
在城市更新实践过程中，需要关注社会公共利益、城市景观环境、住房保障、城市文化遗产保护等众多问题。
第二章城市更新的必要性城市更新是城市可持续发展的重要手段，有以下必要性：1.改善城市面貌，塑造城市形象：城市更新可以通过改造建筑和改善城市街道环境等方式提高城市的美观程度，增加城市的品牌价值和竞争力。
2.提高城市居民的生活质量：城市更新可以改善城市环境，提供优质的社区基础设施和居住环境，使城市居民生活更加方便、舒适、安全。
3.促进城市经济发展：城市更新可以激活土地资源，提高城市的投资和商业价值，增加城市税收收入，推动城市的经济发展。
第三章城市更新的路径城市更新的路径取决于不同城市的实际情况、城市发展目标和政策导向。
但总体来说，城市更新的路径需要以下几个步骤：1.规划阶段：通过制定城市更新规划，明确城市更新的目标、方向和路径，制定城市更新的政策和措施。
2.调查评估阶段：针对城市中老旧、落后、危险或者低效的地区进行调查评估，确定城市更新的重点和方向。
3.立法工作阶段：制定法律、法规、规章和标准等制度框架，明确城市更新的权利、义务和责任。
4.实施阶段：通过主体实施和市场运作相结合的方式，提高城市更新的效率和质量，取得良好改造成果。
5.宣传推广阶段：通过宣传推广城市更新的目标、效果和意义，增强公众的理解和支持，形成城市更新的共识和合力。
第四章常见城市更新实践案例分析1. 北京市五道口地区的城市更新：北京市通过地铁站建设、公共服务设施提升、商业设施改造等方式，推进五道口地区的城市更新，改善了该地区的交通、环境、社区服务设施等方面，提高了居住环境和生活质量。
关于城市更新中的城市设计策略分析摘要：城市中的老城区、历史街区是城市记忆、城市精神的载体，如何延续这份记忆与精神，是值得研究的课题。
而城市更新与城市设计则是造福于现代城市居民的一项重要举措，随着人民物质文化生活的丰富及美学意识的觉醒，在提升城市功能、保护城市遗产、提高生活质量水平以及美化城市环境等方面都具有一定的历史意义。
因此本文重新梳理新时期城市更新政策及要求，简析城市更新的目的与实施路径，进一步分析在城市更新中引入城市设计的必要性，并最终提出若干城市设计策略。
关键词：城市更新；城市设计；公共空间一、新时期城市更新政策及要求2021年5月，根据第七次全国人口普查结果，我国城镇居住人口达到9.02亿人，占总人口数量的63.89%，也就是说，我国的城镇化率已逼近64%，中国的城市化进程即将进入下半场。
同时，随着人口结构的变化，新世代居住人群和消费群体的不断壮大，对于城市“美好生活”场景的诉求水涨船高，在这种背景下，城市更新成为了破解城市资源约束、实现可持续发展的重要手段。
由此，2021年，“城市更新”被首次写入《政府工作报告》，2022年《政府工作报告》更是将“有序推进城市更新”列入年度重点工作清单，并提出“再开工改造一批城镇老旧小区”。
2021年8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除，即在“不大拆大改”的原则下进行渐进式、精细化城市更新。
由此在城市更新规划推进过程中，亟需引入城市设计机制，深化城市有机更新，更多采用“小规模、渐进式”街区微更新、微改造，引入街巷、社区设计师，精心设计、因地制宜的推进城市更新规划设计。
二、城市更新的目的与实施路径城市更新的目的是通过拆除、改造和建设城市中的衰落地区，用全新的城市功能取代功能性衰败的物质空间，使它得以焕发和繁荣。
其主要涵盖两方面内容：一方面是对客观存在的实体（建构筑物等硬件设施）的改造设计，另一方面是对各种空间环境、生态环境、文化环境等的改造和延续，以城市设计推动场所精神、地域文化的保持与延续。
城市更新行动下新城核心区梯级开发路径探索摘要：随着“城市更新行动”国家战略纵深推进，城市空间存量优化成为发展主旋律。
过去以扩张开发为主的新城新区，如何切换至存量更新主导的发展赛道，成为值得讨论的话题。
本文以新城新区核心区为研究对象，针对其目前发展普遍面临的高标准长周期下的高成本低活力低效益等问题，探索利用闲置空间进行梯级开发，以低成本高活力的方式阶梯性、弹性化地提供新城新区长周期培育过程中所需的城市服务。
旨在探寻新城新区核心区空间盘活、产业激活和社会聚活有机结合的发展之路，开创新城更新与精细化治理新模式，达到城市微更新、新城大活力的目的。
关键词：新城新区核心区，梯级开发，城市更新行动，闲置土地盘活，以人为本1 引言我国新城新区无论在过去还是未来，都是国家战略落实的主阵地，经济、社会、城市发展的主引擎，尤其新城新区核心区作为城市新中心，承担着经济产业新增量空间和社会民生首善之区的发展职能。
然而，40年的高速发展也使新城新区核心区遭遇瓶颈，普遍存在产业先行而城市服务缺位、建设先行而城市活力缺位、财政投入先行而运营效益低下等问题，导致大量的资源浪费、资产闲置和债务高企，亟需破局。
随着全国城镇化步入2.0时代，未来城市的发展逻辑面临重大变革，新经济时代下城市的发展动力由人口红利转向人才红利，国内外双循环下从投资拉动逐渐转向消费驱动，土地增量紧约束下从土地金融转向税基培育。
人才、消费、税基是未来城市社会发展的三驾新马车，应以有限的土地资源集聚流动的发展要素，激发可持续的发展效能，这正是城市更新行动的核心要义。
王富海认为，城市更新行动应是“模式升级”，城市的发展是长期的，快速扩张只是阶段性的，更新提升才是常态。
面对已经到来并将长久持续的存量提升，城市更新行动不但要回应经济发展方式转变的机制重建问题，也要解决城市建设方式转变的方法探索问题，为城市可持续高质量发展建立新的组织模式，才能激发城市全方位的“万象更新”[1]。
梯级开发也称土地1.5级开发，首创于深圳前海，是指为盘活政府预控的储备土地，解决远景规划和近期开发诉求的矛盾，政府将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块，“相对长期”租赁给承租人进行过渡性开发利用（一般15-20年），采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，在建设过程中展现城市形象，挖掘土地价值，聚集城市活力，待片区预热、价值提升后，政府按约定收回土地，并按远景规划实施，形成滚动开发的土地开发创新模式。
究其新城新区核心区所面临的尴尬困境的原因，根源在于尚处于起步期的发展阶段与高标准的空间供给不匹配，以及尚处于培育期的发展动力与高成本的服务层次不匹配。
若能利用其闲置土地空间，进行梯级开发，以过渡性、弹性化的空间供给，培育渐进式、可支付的服务生态，弥合高举高打发展下的结构断层，不失为新城新区核心区破局的有效之举。
2 城市更新行动下梯级开发的思路城市更新行动促使城市从土地经济走向空间经济，将增量、存量与流量共同结合，深度挖掘空间的内在价值，用空间来吸引人，并吸附机构和产业，从而激发衍生出一系列经济价值、社会价值和文化价值，是对城市空间价值体系的更新和重塑。
其本质是基于人本需求，以小见大，通过对空间做创新的“减法”、“乘法”和“除法”，进行空间价值密度提升。
梯级开发虽已在深圳前海、南京江北新区等新城新区核心区展开实践，短期来看自身运营效益见好，但从新城新区长远发展的角度来看，其对盘活片区资产、激活城市活力的作用力甚微。
笔者认为目前既有的梯级开发产品只是套用了土地租赁及过渡性开发的土地开发模式，政府主导、城投公司开发建设，以产业为主，城市配套服务仅能满足自身的需求，实际上还是传统的土地经济思维，对土地空间做简单传统的“加法”，本质上是增量思维导向下以物为本，快速化、高配版的产业园区，满足的是起步阶段对产业及企业快速集聚的需求，对园区自身发展短期见效，对城市氛围长期培育捉襟见肘。
图1 深圳前海万科企业公馆实景图图2 南京扬子江新金融创意街区实景图而从新城新区核心区作为城市新中心的发展需求而言，梯级开发产品应该是对存量空间做“乘法”，即存量创生空间，利用闲置的土地空间打造符合人本需求的、面向未来的融合场景，包括生活空间、创新空间、成长空间、弹性空间等。
空间形态上应该是以人为本、混合式城市街区，以低成本可生长的方式，提供城市长期培育过程中所需的全民全龄可支付型服务，满足城市长期培育的需求。
这种2.0版本、人本服务型的梯级开发产品应该成为活力孵化器，构建适应于城市当下发展的新型业态生态圈，着力于高成长、高互动、高延展的业态内容，提供低成本、高弹性的空间，孵化经济活力；人气培育器，搭建契合多类人群工作、生活方式的服务体系，将空间场所营造与内容运营融合，提供有温度、高成长、高颜值的服务平台，培育社会人气；价值催化剂，盘活存量土地空间，植入城市文化IP，强化城市营销，将经济的活力、社会的人气、城市的魅力与土地空间相链接，催化空间价值。
2.1低成本的空间培育可支付的服务新城新区核心区作为城市新中心，往往被定义为中央商务区，在空间形态上多为高标准建设的写字楼集群。
超高标准的写字楼在开发建设和运营维护上往往需要耗费高昂的成本，这种高成本最终转嫁到了承租的企业端，意味着高成本的营商环境、高流量的客群基数或高客单价的服务档次。
但一般中央商务区都需要历经25-40年的培育发展才能完全成熟，在起步阶段多面临着经济产出低、人口基数低、人口层次低等现实问题，这些要素无论是在产业发展还是消费服务上都难以支撑中央商务区由于高标准建设带来的高成本。
以天津于家堡商务区为例，首先，其建设成本之高昂，总投资建设成本高达240余亿，平均建安成本达1.3万元/M²。
再者，高维护成本与低运营成色间存在冲突，对楼宇运营方而言，5A写字楼最基本的维护成本约60-65元/M²/月，而于家堡写字楼出租率60%，租金为90元/M²/月，租金收益还不足以覆盖运营支出。
此外，高经营成本与低收益成色间存在冲突，对入驻楼宇的商户而言，租金达150元/M²/月，物管费20-26元/M²/月，而经营坪效仅180元/M²/月，惨淡的经营入不支出；目前于家堡片区仅2.5万的办公人群基数更是不足以支撑以文创艺术型零售为主的底层商业，最终导致了底层和地下商业的萧条甚至停业。
高起步与弱市场间的鸿沟导致了服务生态的失衡，而城市服务的缺失使得原本就人气不足的商务区更加缺乏人才吸引力，继而加剧了运营的高成本，形成恶性循环[2]。
倘若以梯级开发的模式，利用周边的闲置土地空间，以装配式建筑的形式弹性开发，据市场调查此类装配式建筑的建安成本约在2500-3500元/M²，有效降低土地与建安成本，打造低成本的营商空间；低建设和运营成本的空间有条件去培育针对各类人群结构、满足各类人群需求的多元化服务，长期培育全龄可支付的消费服务，以此吸引更大规模的就业人群。
2.2特色化的场景链接高流量的业态新城新区核心区的商务写字楼在空间供给上往往都是现代主义风格、大幅落地玻璃窗的摩天大楼，追求的是高格调，带来的是统一属性的办公场景和统一调性的消费场景，毫无历史风情和文化底蕴。
而随着时代的进步和人本主义的回归，年轻一代的从业者往往更向往自由，追求的是多元有趣的工作、生活、消费空间场景。
过去产业营城逻辑下塑造的空间容器已逐渐被场景营城逻辑下的磁力场景所替代，体现的是生活方式升级、城市审美升级、内生动力升级。
而随着互联网技术的发展、创新经济的崛起和消费升级，对于趣味性、展演式办公场景、小规模弹性化的分布式办公和多元化体验式的消费场景的需求更加旺盛。
①创新经济的需求，创新经济需要趣味性办公场景和交流性的第三空间。
如硅巷将工业时代的仓库厂房，保留工业元素，融入时尚气息，使之成为新一代科技企业的新宠；更在小街区之间，将旧货栈改造成创意书店、咖啡馆、设计室、小酒馆，成为创意工作者沟通交流、激发灵感的活力场所。
②分部经济的需求，数字经济、科技手段催生分部经济，企业办公模式由集中式办公转向去中心化的分布式协作办公，企业可选用共享式、灵活化的分部办公空间以满足员工高效灵活办公的需求；同时，企业愈加重视自身品牌文化的宣传，催生办公+策展型的展演式办公场景，集展览、办公、零售、创作、轻食等多元业态于一体，从工作室演变为生活方式空间。
③消费升级的激发，消费结构转向改善型、个性化和服务化，消费方式更注重便利性与体验感，消费场景集合了策展、社群、文化、活动多元业态的趣味空间，传递新消费方式和新文化。
而梯级开发产品正好打破了传统写字楼玻璃盒子的空间美学定义，通过集装箱、钢构、木材、竹材等营建材料和具有设计感的营建风格，塑造特色化、网红特质的空间与场景，导入创新经济、分部经济和吸引高流量的消费业态功能和自带流量的IP，通过场景营造持续吸引高流量客群。
2.3精细化的运营塑造引流式的城市IP新城新区核心区在起步阶段往往通过政府强力招商来引入高端产业和企业，一般依靠的是强劲的政策和强力的财政补贴，空降一批金融或科技型企业入驻。
而政策红利一旦消失，加之市场环境的冲击，导致企业纷纷外迁，造成产业生态和人才的流失、以及政府产业税收的损失。
深圳前海的万科企业公馆便是验证，在运营之初伴随着政策的红利，迅速达到满租的状态；而后随着财税优惠政策的消退，以及金融市场的影响，导致一大批金融和科创企业迅速离场，影响的是整个前海地区的产业发展与人才培育。
人才吸引力已然成为城市的竞争力，最重要的要素是多元化的城市服务、竞争力的产业文化和可持续的人才培力。
显然这些要素在高冷的写字楼里都是不具备且难以培育的。
而梯级开发产品不仅培育可支付的城市服务、营造烟火气的城市场景与氛围，更通过精细化运营、城市营销与市民公共活动、公共文化运营等方式，培育塑造根植于在地的城市IP，成为具有引流效益的在地名片。
让城市所需的人才不是因为某个产业和某家企业而在这里，而是因为热爱这座城市的文化和氛围而来这里，正如企业家凯文·瑞安所言“技术的主要资源是聪明的人，纽约科技行业之所以成功，很大程度上是因为纽约成功培育和吸引了这座城市想要的人”。
激发市场主体活力和发展内生动力，增强根植于城市土壤的人才粘性，最终回馈给城市的是培植税源、扩大税基。
2.4烟火气的场域激活高冷的资产针对新城新区核心区由于其“高冷”的特性所面临的尴尬困境，梯级开发产品通过低成本营建、特色化场景、精细化运营形成人、产业、资产的正向循环。
通过各类人群、社群、流量的集聚，形成具有地方烟火气、彰显城市气质的活力场域。
对于新城新区核心区而言，梯级开发产品盘活了闲置土地空间，产生经济社会效益，带动就业，创造增量税基，吸纳人才，节约社会运行成本；过渡性开发的模式预留出未来高价值、高产出的土地，成为城市未来发展的“价值高地”；盘活周边存量资产，提升既有物业租金水平，提高区域整体价值；成为践行发展夜经济、实施全民健身计划、精细化空间治理等国家重大战略的施政抓手；助推新城新区打造以人为中心可生长的城市生命体。
