收益法-2

第01讲收益法的评估技术思路【本章考情分析】本章考题可能涉及客观题、计算题。

分值估计在12分左右，在复习中重点关注收益法中三种方法（许可费节省法、增量收益法、超额收益法）的评估思路、以及评估参数（收益额、收益期、折现率）的确定。

【本章知识框架】第一节收益法的评估技术思路【知识点】许可费节省法（一）许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出，通过适当的折现率折现到评估基准日，以此作为该项无形资产的价值。

在某些情况下，许可使用费包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。

2.许可费节省法的计算公式其中：Y——入门费/最低收费额；K——无形资产分成率，即许可费率；R t——第t年分成基数；t——许可期限；r——折现率。

【提示】收益和折现率都是税前的。

（二）许可费节省法的操作步骤1.确定入门费2.确定许可费率①以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定；②基于收益的分成确定；假设被许可方自愿支付给许可方的金额，通常包括边际分析法、经验数据法等不同确定方法。

因此，许可费节省法也称为收益分成许可法。

3.确定许可期限许可期限可能短于经济寿命年限，还可能短于法定保护期限。

在资产评估实践中，通常依据与被评估无形资产相同或相近无形资产在法律或合同、企业申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。

4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。

【例3－1】本次评估对象为A这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。

该电影预计在国内院线放映共可获得20000万元的票房收入，放映期限为40天，则日均收益P日均计算如下：P日均＝20000÷40＝500（万元）许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取K＝40%。

在运⽤收益法进⾏房地产估价时,⽬前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。

这些问题主要体现在收益法的适⽤范围和参数确定及资本化率的确定等⼏⽅⾯。

收益法是房地产估价的基本⽅法之⼀，它在具体的估价中存在着各种各样的问题，应引起注意。

⼀、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适⽤于有收益性的房地产的价格评估。

在实际评估中，估价⼈员普遍认为只有⽬前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能⽤收益还原法进⾏估价，⽽没有现实收益的房地产是不能⽤收益还原法估价的。

我们认为，“有收益性”应体现在两个⽅⾯:⼀是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；⼆是存在有潜在性收益的房地产，例如⼀块将产⽣预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。

收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。

⾃有房地产也存在“有收益性”。

传统上认为⾃有房地产属于业主⾃⼰使⽤，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能⽤收益法来对其估价，但根据西⽅经济学中的“机会收益”原理思想，可把⾃有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租⾦节省就相当于他的租⾦收⼊，从⽽它就产⽣了收益。

⼆、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。

实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的⼀般正常总收益。

⽬前估价⼈员在运⽤收益法对出租性房地产估价时，普遍都采⽤客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能⼀概⽤客观总收益来作为出租性房地产的总收益。

客观总收益适⽤于不存在房屋租约的情况下。

实际总收益则适⽤于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。

收益法的操作步骤一、引言收益法是一种常用的投资评估方法，通过估计资产未来的现金流量，并将其折现到现值，从而确定资产的价值。

该方法适用于评估各种类型的资产，包括股票、债券、房地产等。

本文将介绍收益法的操作步骤，帮助读者更好地了解和应用这一方法。

二、确定现金流量我们需要确定资产未来的现金流量。

对于股票投资，现金流量通常是指股息和资本收益。

对于房地产投资，现金流量则是指租金收入。

确定现金流量的关键是要对市场和行业进行充分的研究和分析，以便准确预测未来的收入情况。

三、预测未来收入增长率在确定现金流量后，我们需要预测未来的收入增长率。

这涉及到对市场和行业的长期趋势进行分析，以及对公司或资产的竞争力和增长潜力的评估。

通过对相关的经济、市场和行业数据的研究，我们可以得出一个合理的增长率，并将其应用于现金流量的预测中。

四、选择适当的贴现率贴现率是用来折现未来现金流量的利率。

它反映了投资的风险和机会成本。

选择适当的贴现率是非常重要的，因为它直接影响到资产的估值结果。

一般来说，贴现率应该与资产的风险程度相匹配，风险越高，贴现率越高。

贴现率可以通过市场利率、资本成本或行业平均收益率等指标来确定。

五、计算现值在确定了现金流量、收入增长率和贴现率之后，我们可以开始计算现值。

现值是未来现金流量的折现值，它表示资产在当前时间点的价值。

计算现值的方法有多种，其中常用的有净现值法和内部收益率法。

净现值法是将未来现金流量的折现值减去投资成本，得出的结果为净现值。

如果净现值为正，则表示投资有盈利能力。

内部收益率法则是计算使净现值等于零的贴现率。

六、评估风险和不确定性在进行收益法评估时，我们还需要考虑风险和不确定性因素。

这些因素可能包括经济衰退、市场竞争加剧、政策变化等。

评估风险和不确定性可以通过灵敏度分析和场景分析等方法来进行。

这些方法可以帮助我们了解资产的风险敏感性，并对不同情景下的收益进行预测。

七、总结和应用通过收益法的操作步骤，我们可以得出资产的价值评估结果，并进行风险和不确定性的评估。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节义2
房地产估价的收益法
6.有限年期收益法公式的应用
6.1 不同年限价格之间的换算
6.2 比较不同年限价格的高低
6.1 用于不同年限价格之间的换算
【典型例题】
某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。

假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（）。

[答疑编号2526090405]
『正确答案』
6.2 比较不同年限价格的高低。

收益法评估收益法评估，又称投资回报分析或财务评估法，是一种常用的投资分析方法，主要用于分析项目或公司的财务收益情况，以确定投资价值。

它从利润产出、收益风险和投资期限等多个方面进行分析，判断投资是否值得进行，以此来确定投资价值，是企业管理人员进行投资决策的重要依据。

收益法评估主要通过计算项目的预期收益和投资价值，从数量上衡量投资的有效性。

预期收益可以根据项目的收入和支出、收益的可预见性、投资的期限、成本的可变性等来确定。

项目的投资价值一般是指项目的未来净现值，根据不同的评估指标分析，预期的投资价值是一个重要参数，可以用于分析项目的经济效益及风险收益。

除了计算项目的投资价值之外，收益法评估还对评估对象进行分析，识别项目的投资潜力和风险暴露。

这些分析能够从长期、以财务为中心的角度看待投资，可以帮助企业管理者增加财务战略的透明度，识别投资风险，确定未来发展空间。

收益法评估是投资决策非常重要的一部分，能够让企业对投资回报进行准确定量分析，减少投资失误，把握投资机遇，实现可持续发展。

同时，收益法评估也是分析项目财务性质及相关市场活动的有效工具，也是评估项目收益风险的重要实践，能够帮助企业在投资决策中实现稳健的财务管理。

收益法评估的基本原理是企业的经济价值应当与其预期的投资回报水平相一致，以确保投资是可以创造价值的。

收益法评估以投资价值取代市场价值，其中的预期收益可以是总额型的、增长型的，也可以是现金流型的。

当项目成功实施之后，预期收益可分成净现值与内部收益率，也可以分成现金流收益率与无风险报酬率。

而根据资金成本而定的期望报酬率必须高于成本，即项目应具有良好的收益。

收益法评估是投资决策过程中十分重要的一个环节，通过对投资项目的财务价值进行综合评价，能够让投资决策更加合理且更具参考性，为企业的发展带来更多的有效资源。

收益法和资产基础法的运用【例·综合题】甲公司进行资产重组，委托资产评估机构对企业股东全部权益进行评估。

评估基准日为2009年12月31日。

评估人员经调查分析，得到以下相关信息：（1）甲公司经过审计后的有形资产账面价值为920万元，评估值为1000万元，负债为400万元；（2）企业原账面无形资产仅有土地使用权一项，经审计后的账面价值为100万元。

评估人员采用市场法评估后的市场价值为300万元。

（3）甲公司刚开发完成一套产品质量控制系统应用软件，在同行业中居领先地位，已经通过专家鉴定并投入生产使用。

该软件投入使用后将有利于提高产品质量，增强企业竞争力，目前市场上尚未出现同类型软件。

该套软件的实际开发成本为50万元，维护成本很低，目前如果重新开发此软件所需的开发成本基本保持不变。

（4）甲公司长期以来具有良好的社会形象，产品在同行业中具有较强的竞争力。

评估基准日后未来5年的企业股权净现金流量分别为100万元、130万元、120万元、140万元和145万元；从第6年起，企业股权净现金流量将保持在前5年各年净现金流量计算的年金水平上。

（5）评估人员通过对资本市场的深入调查分析，初步测算证券市场平均期望报酬率为12%，被评估企业所在行业对于风险分散的市场投资组合的系统风险水平β值为0.756，无风险报酬率为4%。

（6）企业所得税税率为25%，甲公司能够持续经营。

要求：根据上述条件回答以下问题（折现率取整数，其他计算小数点后保留两位）：（1）根据所给条件，分别用资产基础法和收益法评估甲公司股东全部权益价值；（2）对上述两种评估方法所得评估结果进行比较，分析其差异可能存在的原因；（3）如果评估机构最终以上述两种评估方法所得结果的算术平均数作为评估结论，你认为是否妥当？应如何处理？（4）给出甲公司股东全部权益价值的最终评估结果，并简单说明原因。

『正确答案』基准日：2009.12.31有形资产：1000 负债：400无形资产：300＋50万软件收益：前5年＋第6年保持前5年年金折现率r：12% β：0.756mt＝25% n ∞（1）用资产基础法和收益法评估甲公司股东全部权益价值①用资产基础法评估甲公司股东全部权益价值＝（1000＋300＋50）－400＝950（万元）②用收益法评估甲公司股东全部权益价值首先计算折现率＝4%＋（12%－4%）×0.756＝10%前5年现值＝100×（1＋10%）－1＋130×（1＋10%）－2＋120×（1＋10%）－3＋140×（1＋10%）－4＋145×（1＋10%）－5＝474.16（万元）前5年各年净现金流量计算的年金水平＝474.16/（P/A，10%，5）＝474.16/3.7908＝125.08（万元）收益法评估甲公司股东全部权益价值＝474.16＋125.08/10%×（1＋10%）－5＝1250.81（万元）（2）将两种评估方法所得评估结果进行比较，分析其差异可能存在的原因：①资产基础法属于成本法，只考虑各项可辨认资产的价值之和，而不考虑商誉的价值，以及资产组合产生的协同效应的价值。

法马收益分解公式
收益法公式：V=a/r（1-1/（1+r）^n）或者V=a/r（1-（1+r）^-n）V：房地产价格
a：房地产年净收益
r：折现率
n：剩余收益年期
其中折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

所以，公式的文字叙述为：房地产价格=房地产年净收益+折现率x（1-1+（1+折现率）的n次方）。

收益法，也称收益资本化法、收益还原法。

是房地产评估中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，因而成本法才易于为社会所接受。

由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。