土地及综合类

什么是综合⽤地综合⽤地的价格评估 综合⽤地应当是指同⼀宗地包含两种或两种以上不同⽤途的⼟地，例如商业、居住综合⽤地，科研设计、办公综合⽤地等。

那么你对综合⽤地了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是综合⽤地的内容，希望⼤家喜欢! 综合⽤地的介绍 综合⽤地可以分两种情形，⼀种是多种⽤途不动产很难分割、只有⼀个使⽤者;另⼀种是各⽤途不动产之间可以分割，往往最终使⽤者为不同的单位、个⼈，例如底下两层为商业、上⾯为居民住宅楼等。

对于第⼀种情况，可以统⼀按照综合⽤地最⾼出让年限50年办理出让⼿续;对于第⼆种情况，由于不同⽤途界限清楚，可分别属于不同的使⽤者，为保证各使⽤者的合法权益，⼀般应当按照综合⽤地所包含的具体⼟地⽤途分别确定出让年期。

综合⽤地的价格评估 ⼟地价格是指在正常市场条件下，⼀定年期的⼟地使⽤权未来纯收益的现值总和。

其⾼低取决于可以获得的预期⼟地收益(地租)的多少，⽽预期⼟地收益受⼀般因素、区域因素和个别因素的共同影响。

但在实际⼟地价格评估中，就某⼀具体宗地⽽⾔，上述因素都已经不会改变，唯⼀决定⼟地价格的是⽤途。

由于⼟地⽤途具有多样性，不同的利⽤⽅式能为权利⼈带来不同的收益量，且⼟地权利⼈都期望从其所占⽤的⼟地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满⾜这⼀⽬的为确定⼟地利⽤⽅式的依据。

因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、⾼层化，⽽且建筑物的⽤途也出现了⽴体化：地下⼀⾄⼆层为停车场、设备⽤房，地⾯⼀⾄⼆层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

⽤途⽴体化的建筑⽆疑使⼟地得到了⾼效利⽤，然⽽却给国⼟部门出让⼟地使⽤权带来了⼀些问题。

⼀⽅⾯，根据《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第⼗⼆条规定，⼟地使⽤权出让最⾼年限按下列⽤途确定：居住⽤地70年;⼯业⽤地50年;教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年;商业、旅游、娱乐⽤地40年;综合或者其他⽤地50年。

⽬前，我国出让⼟地使⽤权⼀般都为最⾼年限。

全域土地综合整治存在的问题及对策摘要：土地是人类主要社会经济活动的空间载体。

乡村振兴和发展的重点是土地。

不同的农村发展阶段对土地资源模式有不同的需求。

乡村振兴下的土地综合管理，其本质不仅是优化土地权属和格局，提高土地生产力效率，更要强调土地资源的多功能，兼顾土地利用、产业发展、居住区布局、生态保护、生态环境保护、生态保护等，历史文化传承等因素与村落发展演变规律相适应，科学布局农村生产生活生态空间，分类推进村庄发展，全域土地综合整治助推乡村振兴内在机理可从系统管理、全面覆盖、区域发展出发梳理。

关键词：全域；土地综合整治；存在问题整治对策引言土地综合整理是土地整理新的转型方向。

与以往单一开发用地要素不同，综合土地整理是指以乡镇为基准单元的整理区域。

该地区涵盖的一系列农村发展要素共同构建了综合土地整理体系。

基于土地整理的发展过程和农村发展要素，农村发展要素的主导要素作为全域土地综合整理的核心要素尤为关键。

在不同的迭代阶段，有不同的序列和优化方法，主要包括粮食安全资源开发要素的培育阶段、以重点解决农村“三农”问题的产业型发展要素提升阶段、以提升乡村“三生”协调发展的各主导发展要素显化阶段、以打造城乡融合发展的全要素耦合阶段。

1全域土地综合整治土地综合整理是在传统土地整理基础上提出的一个“新命题”，包含两个基本内涵：修复区域的整体性和内容的综合性。

区域全能是指从全域角度统筹安排农用地整治、农村建设用地整治、乡村生态保护与修复等各项活动，将原来分散孤立的土地整治项目转变为集中统一的综合整治项目；内容的全面性体现在区域内所有资源要素的综合开发和利用，包括农用地、农村建设用地、低效工矿用地、未利用地等，以及全面实施高标准农田建设、耕地质量提升、农田水利建设、生态环境治理以及传统村落历史文化保护。

与传统土地整理模式相比，土地综合整理具有以下显著优势：一是可以承担土地整理转型升级的历史使命，实现从土地整理向规划控制和空间治理的转变；二是解决农村土地利用的碎片化、无序化、低效化问题，提高土地利用效率和效率；三是积极响应基层对土地管理和开发、土地利用和政策的需求，激活宝贵的土地资源；四是可以成为大力推进乡村振兴战略实施、生态文明建设和城乡融合发展的重要平台和政策工具。

土地综合整治项目中存在的主要问题及对策摘要：所谓土地综合整治项目，主要指在规定时间与空间范围之内，通过合理运用资金与人力物力等，针对项目区域范围内的田地、水源与林业进行有效整治，从而提升耕地面积，确保该地区的农业生态条件得到有效改善。

2019年，自然资源部印发《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》。

这是国家机构改革后自然资源部首次部署土地整治工作，也标志着土地整治进入了国土综合整治的新阶段。

基于此，本文详细分析了土地综合整治项目中存在的主要问题及对策。

关键词：土地综合整治项目；存在问题；对策引言随着工业化、城镇化和农业现代化的加速推进，自然资源和生态环境约束日益凸显，单一要素的土地整治模式已难以解决农村出现的综合问题，以“多规划统筹、多目标定位、多要素整治、多政策运用”为特点的全域土地综合整治应运而生。

但是，结合当前我国土地综合整治项目的运行现状，项目在实施的过程中仍存在一些问题，影响最终的实施效果，故本文重点分析土地综合整治项目实施中存在的核心问题与解决措施。

1加强土地综合整治项目管理的重要意义1）加强土地综合整治项目实施力度，可以明显提升土地资源的利用效率。

项目的全面落实，能够确保部分地区的土地资源实现可持续利用目标，减少土地资源浪费。

同时，针对已经受到严重损害的土地，加大修复力度，针对尚未利用的土地资源，遵守合理性开发原则，从而确保当地土地资源得到良好利用。

2）有效落实土地综合整治项目，可以提升项目的总体利益。

随着项目发展规模的不断扩大，管理难度逐渐增加，通过加强落实力度，可以明显减少不规范行为的出现，确保各项活动可以如期开展，从而显著提高项目的整体利益[1]。

2土地综合整治项目中存在的主要问题2.1整治规划实用性不足一是规划层级较多，国家和省级规划作用较弱，重在下达指标；市县级规划内容大同小异，未体现差异性。

二是土地整治属于鼓励、支持政策，其规划约束性不强，地方编制规划的积极性不高。

关于“综合类用地”历史遗留问题处理的探讨作者：田双双来源：《中国房地产业》 2019年第19期文/ 田双双清远市不动产登记中心广东清远 511500【摘要】综合类用地，是证载土地用途为综合用地、商住用地、混合住宅用地等难以对应《土地利用现状分类》二级类用地，是历史的产物，需要尊重历史、把握政策、平衡大局，将所引发的矛盾和问题在初始阶段研究处理妥善，避免出现社会隐患或工作风险和失误。

对于“综合类用地”历史遗留问题的处理，区分为未建、已建、部分已建等三大类。

未建的，按该地方历史时期该类用地集中的用地性质和规划指标统一明确；已建的，把握四原则，区分不同类型采取五种处理方式办理；部分已建的，以已建建筑面积占总建筑面积比例是否小于25% 为界，两种处理方式。

【关键词】不动产登记；综合用地；房地用途不一致近年，随着不动产权统一登记工作进一步规范及不动产登记系统设置，大部分地方所核发的不动产权证中土地用途必须按《土地利用现状分类》二级类载明，导致早期核发的综合类用地无法对应二级类、房地用途不一致从而引发办证难问题。

各地应把握原则、??合实际，尽快形成规范的解决措施有效地解决此类历史遗留问题，避免过程中的随意性以及新问题出现。

本文中综合类用地是指已核发国土证或不动产权证，证载土地用途为综合用地、商住用地、混合住宅用地等难以对应《土地利用现状分类》中二级类，且无法核发新不动产产权证的历史用地。

1、未建综合类用地适用范围适用于在2010 年前（含2010 年）已取得国有建设用地使用权，未开发建设的历史用地，土地证载用途包括综合用地、商住用地、混合住宅用地等。

主要包括以下情形：（1）无土地出让合同的；（2）有土地出让合同但规划条件未纳入出让合同的；（3）无出让合同或有出让合同但规划条件未纳入出让合同，只将规划条件纳入转让时土地估价报告书的；（4）规划条件已纳入出让合同，规划条件有可兼容用地性质但未明确兼容比例的。

2、处理办法历史用地按以下意见确定初始规划技术经济指标，完善土地登记。

全域土地综合整治工作进展经验问题及建议干这行这么久，今天分享点全域土地综合整治工作的经验。

先说说工作进展吧。

在一些地方，土地整治确实有了不少成果。

就拿我们整治过的一个小村落周边的土地来说，以前那是到处荒地和一些废弃的小房子，乱七八糟的。

经过这一阵的工作，荒地被开垦出来种田了，废弃房子拆除变成了小广场，村民休闲有了好去处。

可在这过程中，也有一堆问题啊。

我觉得最大的问题就是村民的配合度。

很多村民的思想观念一时间转不过来。

比如说在土地流转这方面，一些上了年纪的村民，就觉得把地给流转出去，自己就没了保障，死活不同意。

哎呀，当时可把我们愁坏了。

还有规划这一块儿。

有时候上头给的大方向是好的，可到了具体操作层面，就发现有些规划不切实际。

就像是让你在一个小山沟里硬要搞大面积的现代化农田，但那里的地形根本就不合适。

说到经验嘛，我觉得与村民打交道要接地气。

不能老是拿着文件政策去念叨。

我当时啊，就天天跟村民坐一块儿唠嗑，哪家有啥困难我都记在心里。

然后反馈上去想办法解决，慢慢取得了他们的信任。

对于规划呢，一定要多实地考察。

我就吃过亏，看着地图就开始计划，最后到现场发现根本办不到。

不仅要考虑地形，还得考虑天气那些因素。

对了还有，资金这个有了缺口也是头疼事儿。

有次项目做到一半，资金没跟上，很多工作只能搁置。

我感觉在这全域土地综合整治工作上，大家得放灵活点。

不能光靠上头指示拿到就做。

都得根据当地的实际情况，从村民的利益出发。

当然我这建议也有局限性，可能不同地方情况不太一样。

要是遇到那种村情特别复杂的，除了多沟通，还可以找找村里威望高的老人帮忙劝劝村民。

在一些成功的案例里，那些有产业带动的土地综合整治效果就特别好。

比如一个地方有了建立农产品加工厂的计划，然后围绕这个来整治土地，村民就看到了希望，工作开展就顺利很多。

要是需要了解更多的话，可以看看国土资源类的杂志期刊啥的，里面偶尔也有很实用的东西。

反正这全域土地综合整治工作不容易，我还在摸索学习呢。

土地综合利用方案专家论证意见一、总体评价。

这个土地综合利用方案呢，就像是一场精心策划的大戏，有不少出彩的地方，但也存在一些小插曲。

整体上，方案的框架搭得还挺稳当的，看得出是下了一番功夫的。

二、优点方面。

# （一）规划理念。

1. 方案提出的多功能利用理念挺新颖的，就像给土地穿上了多功能的铠甲，既能满足农业生产的需求，又能兼顾生态保护，还能给当地居民提供休闲娱乐的空间。

这就好比一块蛋糕，既能做成奶油蛋糕，又能做成水果蛋糕，还能做成巧克力蛋糕，满足不同人的口味。

2. 把可持续发展的思想贯穿其中，这就像给土地的未来买了一份保险。

这种理念就像是在土地里种下了一颗智慧树，让土地的利用不是一锤子买卖，而是能够长期稳定地发挥效益。

# （二）空间布局。

1. 土地功能分区挺合理的，就像把家里的房间规划得井井有条。

住宅区、商业区、农业区等各就各位，互不干扰。

比如说，把住宅建在环境优美、交通便利的地方，就像给居民挑选了一个舒服的安乐窝；把商业区建在人流量大的地方，就像把商店开在了热闹的集市上，生意肯定差不了。

2. 交通网络的规划也不错，就像给土地的各个区域之间修了一条条畅通无阻的血管。

公路、铁路、小道相互连接，方便了人和货物的运输，让整个土地就像一个充满活力的生命体。

# （三）数据分析。

1. 方案中的数据收集得比较全面，这就像给土地做了一次全面的体检。

土地面积、土壤类型、人口分布等各种数据都有，就像体检报告里详细的指标一样。

这些数据为后续的土地利用规划提供了坚实的依据，就像医生根据体检报告来制定治疗方案一样。

2. 数据分析方法也比较科学合理，就像厨师用合适的调料和火候做菜一样。

通过对数据的深入分析，得出了一些有价值的结论，比如土地的承载能力、发展潜力等，这为土地的综合利用提供了明确的方向。

三、存在问题。

# （一）生态保护细节。

1. 在生态保护方面，虽然大方向是对的，但是一些细节还需要再打磨。

比如说，方案提到了要保护一片湿地，但是对于湿地周边的缓冲区设置得不是很明确，就像给湿地盖了个房子，但是房子周围的院子没有围好，可能会有一些不速之客闯进来破坏湿地。