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购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
《超市商品定位》2023-10-26contents •商品定位概述•商品分类与陈列•商品定价策略•商品采购与库存管理•商品促销策略•案例分析与实践目录01商品定位概述商品定位是指将商品放在适当的位置，以吸引消费者的注意，提高销售和满足其需求。
商品定位是零售管理中的重要环节，对于提高超市的经营效率和满足顾客的需求具有重要意义。
1 2 3商品定位应符合消费者的需求，根据市场变化及时调整商品种类和陈列方式。
符合市场需求在满足市场需求的前提下，商品定位应突出超市的特色和差异化竞争优势。
突出特色商品定位要合理布局，避免出现重复或交叉陈列，确保商品陈列的整齐有序。
合理布局商品定位的步骤了解消费者的需求和购买习惯，确定目标客户群体。
分析市场需求确定商品种类陈列方式设计定期评估和调整根据市场需求和超市的特色，确定需要陈列的商品种类和品牌。
根据商品种类和品牌特点，设计合适的陈列方式和展示风格。
定期评估商品定位的效果，根据市场变化和消费者需求及时调整。
02商品分类与陈列商品分类原则根据市场需求、消费者行为、销售数据等因素，将商品进行分类，为不同类型的商品制定不同的营销策略。
商品分类方法采用科学的方法对商品进行分类，如聚类分析、决策树分类等，以实现对商品的精准分类。
商品分类的原则和方法陈列原则根据商品的特点、消费者的需求和市场的变化等因素，将商品以科学、合理、美观的方式陈列出来，以吸引消费者的注意和购买。
陈列技巧采用多种陈列技巧，如突出重点、营造氛围、增加互动等，以提升商品的吸引力和销售效果。
陈列的原则和技巧根据不同的销售目标和市场环境，制定不同的陈列策略，如季节性陈列、节假日陈列、主题陈列等。
陈列策略采用多种陈列模式，如岛型陈列、墙式陈列、开放型陈列等，以满足不同类型商品和消费者的需求。
陈列模式陈列的策略和模式03商品定价策略在成本基础上加上一定比例的利润，以覆盖成本并获得利润。
成本加成定价法根据期望的利润水平来制定价格，不考虑市场需求或竞争。
商业广场项目如何定位与策划概要商业广场项目是当今城市发展的重要组成部分，它不仅为城市的商业、娱乐、休闲等方面提供了重要的场所，同时也促进了城市经济的发展。
然而，对于商业广场项目的定位和策划，需要考虑多方面的因素，如市场需求、经济背景、行业趋势、竞争环境等。
本文将从多个方面对商业广场项目的定位和策划进行分析和阐述。
商业广场项目定位商业广场项目的定位是指确定商业广场在市场中所占的位置和角色。
确定好商业广场的定位，可以更好地抓住市场需求，满足顾客的需求，同时也有利于更好地应对市场上的竞争。
商业广场项目的定位需考虑以下几个方面。
地理位置地理位置是商业广场项目定位的一个重要因素。
商业广场的地理位置应该是交通便利、人流量较大的地方。
商业广场一般选址在城市中心或商业区，离主要交通枢纽较近，可以方便人流和车流的交通。
商业广场的选址是需要经过市场研究和投资评估的，在确定选址方案时也应考虑到周边环境的因素。
顾客群体顾客群体是商业广场项目定位的另一个重要因素。
在制定商业广场的定位策略时，需要了解潜在的顾客群体，了解他们的需求、兴趣、消费能力等特点，并制定相应的产品和服务策略。
通过了解顾客群体和行业趋势，可以为商业广场提供更好的产品和服务，提高顾客的满意度和忠诚度。
经营模式商业广场的经营模式也是定位的一个重要因素。
根据商业广场的不同经营模式，会有不同的商业定位策略。
例如，商业广场的经营模式可以是传统商业模式、购物中心模式、主题娱乐模式等等，每种模式会有不同的定位策略。
商业广场项目策划概要商业广场项目策划概要是商业广场项目推进的重要准备工作，它关系到商业广场项目的整体规划、项目可行性、商业模式、管理、市场推广等方面。
商业广场项目策划概要需要考虑以下几个方面。
项目规划商业广场项目策划概要首先需要确定项目规划。
包括商业广场的类型、面积、结构、总投资、建设方案等。
项目规划的制定需要考虑市场需求、地理环境等因素，也需要进行市场研究和投资评估，以最大程度的降低风险。
购物中心的地理配置及影响分析随着城市的快速发展和消费水平的提高，各种购物中心在城市中不断出现，成为了人们的主要消费场所。
购物中心的不断兴起不仅体现了城市经济的蓬勃发展，更代表了人们的消费习惯和生活方式。
本文将从地理配置的角度出发，探讨购物中心的发展趋势及其对城市的影响。
一、购物中心的地理配置购物中心的地理配置是指购物中心所处的位置以及周围区域的环境特征。
购物中心的位置往往选择在城市中心区或者主要交通枢纽，比如说火车站、机场等地段较为繁华的地方。
在选择位置时，还要考虑到人口密集度、交通便利、周边商业环境以及地产开发商可能的投资收益等诸多因素。
同时，购物中心的周边区域的环境特征也非常重要。
对于购物中心周边的地理配置而言，还应考虑到周围的居民区、商业区、学校、文化中心、医疗中心、公园等因素，来确定购物中心的周边商业环境是否适宜购物中心的存在和发展。
在城市繁华的商业区，购物中心占据着越来越大的比例。
二、影响因素分析1.城市经济发展购物中心的发展与城市经济发展息息相关。
随着城市经济的不断发展，消费力水平的提高，城市的购物中心也会越来越多，同时购物中心内的各种品牌商家会不断地壮大并增加。
在一定程度上，购物中心的发展也可以反映出城市经济发展水平的高低和城市商业市场的发展情况。
2.消费升级随着人们生活水平的提高，消费习惯也在不断变化，消费升级不断拉动着各类购物中心的发展和壮大。
消费者有更高的品质需求和更加复杂的娱乐需求，购物中心必须不断扩大自身的服务范围和形态来满足消费者的需求。
例如，一些高端购物中心不仅提供了高档品牌的商品销售，还为消费者提供多样化的休闲娱乐服务，如电影院、餐厅等。
3.交通便利性购物中心的地理位置范围内的交通便利性也非常重要。
如果购物中心所处的位址交通不便，那么它的客流量肯定受到很大的限制，从而影响商业运营收益。
出于此原因，购物中心的开发商往往会选择有良好交通基础设施的地段建设购物中心，这也使得有些建设在交通不便的地段的购物中心发展空间很小。
案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
背景–英国英格兰地区的伯明翰市, 是仅次于伦敦的第二大都市, 该市最主要的商业精华区叫Bull Ring, 我们称做「斗牛场商圈」。
该区域商圈是伯明翰历史上最悠久的一个老商圈了, 早在12世纪时, 就是一个重要的纺织服饰集散市场, 后来不断的聚集了许多各种不同零售业态进入, 使商圈变得十分拥挤, 是该市最聚人气的商圈。
整个伯明翰市区有18家购物中心, 60至80年代期间, 斗牛场区域商圈则先后挤进了5家购物中心, 分别是帕拉莎蒂斯购物中心(Pallasades Shopping Centre)、巴薇莉恩丝购物中心(Pavilions Shopping Centre)、国王购物中心(King’s Shopping Centre)及城市广场购物中心(City Plaza Shopping Centre)及斗牛场购物中心(Bullring Shopping Centre)。
到了2000年, 该商圈再度重新改造, 2001年原旧“斗牛场购物中心”拆除重建, 于2004年9月4日开业, 当天, 就涌入了近28万人次的顾客, 盛况空前, 年均入店客流量3,650万人次, 的确名符其实- “牛” !现在, 它不但是该商圈内最强力的聚客磁铁, 也是伯明翰市的著名地标, 更是观光客进入该市必游之目的地之一。
过去, 著名的商业地产城市综合体名家–杨宝民先生, 也曾在联商网发表过有关于该购物中心的论述, 十分精彩, 因此, 本文只是继杨先生的论述之后, 再做更进一步的补充。
斗牛场购物中心究竟有什么天大的魅力, 每年能聚合这么庞大数量的顾客入店? 说穿了, 还是定位的问题, 开发商想把项目搞成一座什么样的购物中心？要让这座购物中心在商圈内、或在整座城市, 发挥什么样的功能？起到什么样的影响作用？除此之外,开发商的远见、理念及胆识, 当然, 最重要的, 还有智慧, 都是左右定位决策的关键因素。
案例研究: 城市综合体 - 「斗牛场购物中心」唯我独尊的定位首先，我们还是先从斗牛场的基本资料开始下手解析，请参阅图1。
它的营业面积110,000㎡,位于伯明翰市区商业中心人潮最密集的斗牛场商圈, 三层封闭式建筑结构, 属ICSC 国际购物中心协会所定义的“超区域型购物中心”。
从图1我们可明显的看出, 一座110,000㎡的超区域型购物中心, 主商圈客源辐射范围25公里, 也只是覆盖了整个伯明翰市的101万人口罢了, 次商圈范围再拉至英格兰中西部7个城市都会圈的总人口数, 也就228万人, 两者加起来才329万人之多, 该购物中心有什么能耐, 可以每年聚客3,650万人次, 换言之, 日均入店客流量是10万人次, 如果单以购物为聚客主体的超区域型购物中心之狭义的思路去为它定位的话, 根本就不可能办得到。
那么以娱乐为聚客主体呢? 问题是该购物中心的业态组合, 除了32家餐饮店之外, 它没有任何的娱乐业态存在。
既然购物非聚客主体, 又完全未将娱乐业态规划进去, 究竟如何个定位法呢？这种项目你确实很难去给它一个合理的定位, 如果不是高度专业的高手, 绝难办到。
我个人将该购物中心定位为「城市商业综合体的核心聚客主力–超区域型购物中心」。
在这里, 必须提到一个人, 在我国商业地产业界, 首先创导城市综合体概念的杨宝民先生,在这块领域中, 确有他独到的先知卓见。
碰上类似斗牛场购物中心这种项目, 定位决策的解决方案就是「城市商业综合体」,别无他法, 如果操盘人的思路格局太小、不具远见与专业智慧, 就一个字:「难」。
什么是城市商业综合体? 又该如何去为斗牛场购物中心或相类似的项目定位呢? 首先,我们的策略思路格局必须放大, 不能仅局限于购物中心的有限框架里, 在此, 我们先从立地位置切入, 并逐一地为大家解析。
立地位置 - 伯明翰市位于英格兰中西部, 是英国第二大都市, 仅次于伦敦, 该市拥有7个卫星城市都会圈(见图2)。
英国于18世纪末与19世纪初发生的工业革命时期, 伯明翰就已是人口较为稠密的城市,汇集了许多工商企业及人才入驻, 素有“工业革命的发电厂”、“世界工作室”及“万商云集之市”的美誉, 显见该市工商业活动的兴盛景象。
进入20世纪后, 则逐渐从工业城市转型成为一个全国性的商业城市, 近年来, 被评为英国最适合企业入驻城市第三名, 全欧洲则排名第二十一名, 同时, 也是进入英国的海外观光客最常去的旅游目的地,名列第三、英国生活居住水平排名第二, 全球排名第五十五。
图2: 斗牛场购物中心所在地 - 伯明翰自古以来, 伯明翰既非港湾城市, 也没有著名的河流经过, 更没有显赫的城堡古迹之观光资源, 它能从一个小小的农业村庄, 慢慢地发展成工业大城市, 再转型成现今英国的商业中心之一, 完全是靠生产制造与贸易零售所奠下的扎实根基。
斗牛场商圈–位于伯明翰市区中心, 由于该商圈是轨道交通系统的主要转接枢纽, 设有2个火车站点–新街站及穆尔街站。
几十年来以来, 一直都是商业零售最繁忙、人潮最密集的商圈, 同时也历经了几次重要的城区重新改造。
60年代期间, 斗牛场购物中心的现址, 被列入政府的都市计划中, 并进行重新开发改造, 当时的主要特色有三个: 第一, 12层高的圆型结构洛敦达大厦(Rotunda)建成、第二, 围绕着旧址的环路打通, 第三, 斗牛场购物中心落成, 主力店是一家32,500㎡的大型超市, 再搭配一些店铺群及传统封闭式市场, 于1964年开业。
80至90年期间, 百货公司与购物中心在伯明翰市快速发展起来, 全市先后有18家购物中心建成开业, 而原本即已相当拥挤的斗牛场商圈就塞进了5家, 竞争状况异常激烈。
随着年代的推进, 旧的斗牛场购物中心已显露出疲老之态, 再也跟不上城市现代化的脚步与区域民众的需求。
城市综合体开发改造– 90年代末, 商圈再一次进行重新改造, 分三个阶段开发。
第一阶段, 营业面积5,500㎡的现代化市场落成, 于2000年9月开业, 随后, 另一座投资金额1亿英镑、营业面积17,000㎡的新建市场, 亦于2001年9月竣工开业。
第二阶段, 真正的压轴戏–老旧的斗牛场购物中心于2000年6月动工进行拆除, 直至2001年3月, 才将拆掉的65,000吨水泥废弃物清理干净。
当初开发商的重新改造计划中, 其目标就是要利用这块40亩的商圈基地, 将伯明翰转型成一个世界级的零售标竿, 因此, 打造一座最现代化的、创新的、符合商圈需求的购物中心, 成了开发策略的思路主轴。
这当中, 还包括了中心周边具有历史意义的老街、人行步道、广场、教堂及开放式市场的修缮翻新, 同时将已被人们遗忘的古老街名重新还原, 为民众创造一个具有文化深意与浓厚休闲气息的零售空间。
第二阶段已于2003年9月完成, 见图3。
图3: 斗牛场商圈城市综合体已完成的第二阶段改造–鸟瞰图第三阶段, 进行所谓的“马提拿走廊”(Martineau Galleries) 之伯明翰市中心的重新改造,, 占地14亩, 是一个涵盖了零售、休闲、写字楼、住宅及文化之多功能用途的城市商业综合体, 视斗牛场商圈及购物中心竣工开业后, 评估其所造成的影响结果, 再正式决定启动项目时程。
以上是整个项目的背景, 我稍微将它的开发概念整理一下, 大家看了, 或许对整个项目的核心精神会更清楚一些, 请参考图4。
斗牛场购物中心的定位解析之前提到过, 斗牛场购物中心的商圈客源辐射范围总人口数并不多, 包括主商圈伯明翰市101万人口及次商圈7个卫星城市都会圈228万人口, 加总起来也不过是329万人,单凭这批人, 绝无可能缔造年入店客流量3,650万人次的惊人效益, 但大家别忘了, 斗牛场商圈还具备了几个汇聚大量人潮的独特环境与条件:第一, 该购物中心紧临两个重要轨道交通转接站(见图3), 分别是新街站, 每年载客量1,711万人次, 穆尔街站每年载客量64.7万人次。
第二, 伯明翰市是海外观光客进入英国最常去的旅游目的地, 名列全国第三, 每年可吸引数百万人次进入该市。
第三, 伯明翰是英格兰中西部的商业中心, 覆盖了7个卫星城市都会圈, 每年可吸引上百万的商务人士进入, 而斗牛场商圈又位于该市的中心位置, 是伯明翰零售活动与人潮最密集的区域,也是最具战略意义的商圈。
除了主、次商圈的客源之外, 如果未将上述三类客源也纳入策略思路中, 去思考定位方向, 那么格局就小了,也将造成极大的偏差。
过去, 在我的经验当中, 国内的开发商比较欠缺深度的策略思路, 通常都知道去界定客源范围, 所得出来的数据也都很漂亮, 问题是, 似乎都没有去思考如何将客源变成客流,并将其导入店内, 结果开业后, 客流量严重不足, 跟所预期的客源数据相差十万八千里, 只有在那痛苦的坐以待毙。
漂亮的客源数据并不等于入店客流的保证。
事实上, 斗牛场购物中心也不乏客源, 按前面的客源分析来看的话,我个人估计,它大概可覆盖最少2,000万人以上的客源, 因此, 它最大的问题不在于顾客来源, 而在于拿什么吸引顾客入店? 拿什么让顾客入店的停留时间能够延长? 以及拿什么让顾客愿意一来再来? 不单是斗牛场购物中心,任何一家购物中心也一样, 这三个问题是定位决策的基本概念,如果你没有合理的答案, 以它优越的立地位置、商圈属性及客源基础, 或许存活不成问题, 但不可能创造年均3,650万人次的入店客流量, 更何况它的开发目标是高高地定在“透过城市综合体改造,将整个伯明翰市转型成一个世界级的零售城市标竿”。
从SWOT分析, 我们可再逐一地深入分解, 定位轮廓即可浮现出来了, 请参考图5、图6:图5: 斗牛场购物中定位模式- 1图6: 斗牛场购物中心定位模式– 2购物中心的休闲功能配套设施结语在这里, 我引用斗牛场购物中心人员所描述的一段话, 做为本文的结语:斗牛场不仅仅是一座购物中心, 它也是一个城市全新的开始, 融合了现代与历史精神, 改变了伯明翰的城市面貌。
人们到这里来, 纯粹只是想来就来, 已成为固定的休闲生活模式, 其次才是购物.此外，在我国，城市综合体算是个很新的概念，我个人已很强烈的感觉到，城市商圈的重新开发或改造，零售功能通常都扮演着指标性的核心角色，不管是未来，或现今，我国业界在这块领域上，斗牛场购物中心确实是值得我们研究参考的案例。
