《2019年10月长租公寓市场月报》

代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关专业至上服务至诚Professional ·Sincere厦门房地产市场2019年10月月报月报目录本月政策新闻资讯土地供应成交监测房产市场交易分析商品住宅存量分析本月开盘项目房企销售排行Part1Part2Part3Part4Part5Part601本月政策新闻资讯Part 1本月政策新闻资讯全国城市本地•农业农村部：提高农村闲置宅基地利用率，严禁建别墅会馆•北京银保监局：严防信贷资金违规流入楼市•10月22日，央行广州分行举办新闻通气会，房贷利率加点下限明确，首套房贷款利率不低LPR •住建部开展住房租赁中介机构乱象专项整治通州发布"通八条" 对贡献突出企业给予人才租赁住房等支持长沙人才购首套房不受户籍、个税等限制，并非“限购放松”深圳率先应用“标定地价”体系，涉410宗宅地标价南京六合区域放松限购，大专学历无需社保即可购房•厦门针对“类住宅”发管理新规，违者冻结账户或列入黑名单•厦门入选住建部规范城市户外广告设施管理工作试点•环东海域新城力推"新城+基地"发展模式完成固投433亿•厦门聚力建设"两高两化"城市持续纵深推进跨岛发展02土地供应成交监测主标文本样式Part 2商住用地成交统计2019年1-10月厦门市商住用地成交统计情况如下2019/3/222019/4/102019/4/192019/6/12019/6/212019/8/22计容总建上限（万㎡） 6.8714.312.514.8219.4815.68平均楼面价（元/㎡）256622568530880269771739720128出让宗数221312500010000150002000025000300003500005101520252019年1-10月厦门市商住用地成交情况2019年1-10月厦门各区商住用地成交情况区域出让宗数计容总建上限（万㎡）平均楼面价（元/㎡）思明区00—湖里区—海沧区538.5823735集美区112.530880同安区119.4817397翔安区413.0926226主标文本样式Part2当月出让公告及成交土地明细本月厦门公示2宗商住用地与2宗商办用地于下个月拍卖出让发布时间宗地编号地块空间范围土地面积（㎡）总建上限（㎡）土地用途出让年限容积率建筑密度绿化率出让方式起始价（万元）起始单价（元/㎡）拍卖时间/成交时间2019/10/252019P02湖里区06-06县后片区岭下路和护安路交叉口东北侧14540.187436600505商务金融用地（办公），0501零售商业用地（商业），0809公用设施用地（附建式开闭所）办公、商业40年3建筑密度≤40%绿化率≥22%拍卖225005153 2019/11/142019/10/252019P03湖里区06-01象屿殿前片区寨上西路与港东路交叉口西侧54530.21778700505金融商务用地（办公）、0504旅馆用地（酒店）办公、酒店40年 3.26建筑密度≤35%绿化率≥30%拍卖851004784 2019/11/142019/10/162019P01湖里区06-07枋湖片区枋湖路与纵六路交叉口西南侧A733651.1381302000701城镇住宅用地(普通住宅)；0501零售商业用地（商业）住宅70年商业40年 3.87建筑密度≤30%绿化率≥30%拍卖45650034662 2019/11/72019/10/162019XP01翔安区13-15翔安南部新城片区新城中路与鼓锣路交叉口西北侧20025.499445000701城镇住宅用地(普通住宅)；0501零售商业用地（商业、生鲜超市便利店）；0809公用设施用地（开闭所）；1004城镇村道路用地（城市道路用地）住宅70年商业40年 2.22建筑密度≤30%绿化率≥35%拍卖7990018020 2019/11/703房产市场交易分析2019年10月商品房市场共成交1825套、成交面积为12万㎡、成交均价为23538元/㎡、成交金额28.24亿元，同比2018年10月的32.37亿元下降12.75%，环比2019年9月的48.66亿元下降41.96%；2019年商品房市场累计成交套数23697套，同比上涨1.26%，累计成交面积201.52万㎡，同比上涨28.73%，累计成交金额524.58亿元，同比上涨47%，累计成交均价26031元/㎡，同比上涨14.19%10月商品房市场新增供应27.17万㎡，成交面积12万㎡5000100001500020000250003000035000400000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910商品房市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月18491662-10.11%-39.63%2676224639-7.93%20.19% 2月1356728-46.31%-56.20%3029727193-10.25%10.36% 3月29972343-21.82%221.84%207882507320.61%-7.80% 4月35762951-17.48%25.95%1888718440-2.37%-26.45% 5月39122878-26.43%-2.47%213052599422.01%40.97% 6月2183360565.14%25.26%212222756629.89% 6.05% 7月1742258848.56%-28.21%2624526574 1.25%-3.60% 8月2237291330.22%12.56%193043466379.56%30.44% 9月1671220431.90%-24.34%245462973221.13%-14.22% 10月18781825-2.82%-17.20%2508623538-6.17%-20.83% 11月2315———21195———12月2753———20501———2019年厦门市商品房成交对比情况如下所示主标文本样式Part 3商品房市场交易分析10月各区商品房供销情况如下0.00 0.00 0.00 19.46 3.39 4.32 0.53 0.84 0.99 2.48 4.14 3.023804423958236942660018658250035000100001500020000250003000035000400000.005.0010.0015.0020.0025.00思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区厦门各区商品房供销价情况供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）Part3商品房市场交易分析2019年10月份各物业类型成交明细如下所示物业类型总面积（万㎡）套数均价（元/㎡）总金额（万元）总金额占比普通住宅 5.985913347620.0070.82%别墅0.775441637 3.2011.31%酒店式公寓0.1520256810.38 1.35%商业0.877520065 1.74 6.15%办公0.4136136670.55 1.96%车库/车位 3.8410496186 2.378.40%汇总12.0018252353828.24100.00%10月普通住宅市场成交面积5.98万㎡，成交均价33476元/㎡2019年10月普通住宅市场共成交591套、成交面积为5.98万㎡、成交均价为33476元/㎡、成交金额20亿元，同比2018年10月的13.6亿元上涨47.13%，环比2019年9月的36.16亿元下降44.68%；2019年普通住宅市场累计成交套数9724套，同比上涨201.43%，累计成交面积103.88万㎡，同比上涨156.13%，累计成交金额375.81亿元，同比上涨144.45%，累计成交均价36177元/㎡，同比下降4.56%1000020000300004000050000600000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910普通住宅市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月26347379.85%-26.89%4098335212-14.08%-6.09% 2月521262-49.71%-44.61%3945333651-14.71%-4.43% 3月370935152.70%256.87%3312831867-3.81%-5.30% 4月2481285418.15%37.43%3293431498-4.36%-1.16% 5月3951356243.29% 5.53%3515233293-5.29% 5.70% 6月2361735635.17%27.95%3885934001-12.50% 2.13% 7月2781051278.06%-39.42%4386935731-18.55% 5.09% 8月3531228247.88%16.84%362854802932.37%34.42% 9月245808229.80%-34.20%4213039806-5.51%-17.12% 10月31759186.44%-26.86%3518233476-4.85%-15.90% 11月337———40989———12月647———37494———2019年厦门市普通住宅成交对比情况如下所示10月别墅市场成交面积0.77万㎡，成交均价41637元/㎡2019年10月别墅市场共成交54套、成交面积为0.77万㎡、成交均价为41637元/㎡、成交金额3.2亿元，同比2018年10月的10.21亿元下降68.69%，环比2019年9月的4.84亿元下降34.01%；2019年别墅市场累计成交套数839套，同比下降4.11%，累计成交面积12.91万㎡，同比下降3.25%，累计成交金额58.13亿元，同比下降6.25%，累计成交均价45011元/㎡，同比下降3.39%1000020000300004000050000600000.000.501.001.502.002.503.003.50201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910别墅市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月546316.67%-61.82%4405037925-13.91%-17.10% 2月3132 3.23%-49.21%5276241013-22.27%8.14% 3月597933.90%146.88%4076842047 3.14% 2.52% 4月8913248.31%67.09%4846640350-16.75%-4.04% 5月126106-15.87%-19.70%5101244787-12.20%11.00% 6月132134 1.52%26.42%475185485515.44%22.48% 7月6910146.38%-24.63%5425844305-18.34%-19.23% 8月63630.00%-37.62%4771542754-10.40%-3.50% 9月477559.57%19.05%4925045568-7.48% 6.58% 10月20554-73.66%-28.00%38250416378.85%-8.63% 11月92———36401———12月165———45747———2019年厦门市别墅成交对比情况如下所示2019年10月酒店式公寓市场共成交20套、成交面积为0.15万㎡、成交均价为25681元/㎡、成交金额0.38亿元，同比2018年10月的0.48亿元下降20.04%，环比2019年9月的0.86亿元下降55.76%；2019年酒店式公寓市场累计成交套数566套，同比下降78.41%，累计成交面积4.08万㎡，同比下降71.4%，累计成交金额9.9亿元，同比下降67.93%，累计成交均价24246元/㎡，同比上涨12.14%10月酒店式市场成交面积0.15万㎡，成交均价25681元/㎡50001000015000200002500030000350000.001.002.003.004.005.006.007.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910酒店式公寓市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月32271-77.95%-31.73%20582220507.13%15.81% 2月9531-67.37%-56.34%2466523836-3.36%8.10% 3月63081-87.14%161.29%2212221949-0.78%-7.92% 4月452123-72.79%51.85%212033097946.10%41.14% 5月52645-91.44%-63.41%229562568611.89%-17.08% 6月26768-74.53%51.11%2060321402 3.88%-16.68% 7月12252-57.38%-23.53%193232316119.86%8.22% 8月7734-55.84%-34.62%2138820442-4.42%-11.74% 9月8041-48.75%20.59%211022321910.03%13.59% 10月5020-60.00%-51.22%185702568138.29%10.60% 11月135———30835———12月104———19039———2019年厦门市酒店式公寓成交对比情况如下所示10月商业市场成交面积0.87万㎡，成交均价20065元/㎡2019年10月商业市场共成交75套、成交面积为0.87万㎡、成交均价为20065元/㎡、成交金额1.74亿元，同比2018年10月的5.77亿元下降69.91%，环比2019年9月的1.79亿元下降2.92%；2019年商业市场累计成交套数1890套，同比下降37.87%，累计成交面积16.05万㎡，同比下降36.88%，累计成交金额30.22亿元，同比下降43.34%，累计成交均价18824元/㎡，同比下降10.23%5000100001500020000250000.001.002.003.004.005.006.007.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910商业市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月11119676.58%-50.63%3350715388-54.07%-8.87% 2月12970-45.74%-64.29%2676921770-18.67%41.47% 3月25539956.47%470.00%2177218124-16.75%-16.75% 4月369314-14.91%-21.30%2155120398-5.35%12.55% 5月756333-55.95% 6.05%1981116437-17.03%-19.42% 6月254189-25.59%-43.24%143151843428.77%12.15% 7月224132-41.07%-30.16%189********.26%12.15% 8月29194-67.70%-28.79%174892247528.51%8.71% 9月42188-79.10%-6.38%2481421857-11.92%-2.75% 10月23275-67.67%-14.77%1982320065 1.22%-8.20% 11月366———16082———12月397———16886———2019年厦门市商业成交对比情况如下所示10月办公市场成交面积0.41万㎡，成交均价13667元/㎡2019年10月办公市场共成交36套、成交面积为0.41万㎡、成交均价为13667元/㎡、成交金额0.55亿元，同比2018年10月的0.19亿元上涨188.71%，环比2019年9月的1.06亿元下降47.74%；2019年办公市场累计成交套数497套，同比下降14.6%，累计成交面积27.54万㎡，同比上涨99.03%，累计成交金额22.94亿元，同比下降14.78%，累计成交均价8331元/㎡，同比下降57.18%5000100001500020000250000.005.0010.0015.0020.0025.0030.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910办公市场量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）月份成交套数成交均价（元/㎡）2018年2019年同比环比2018年2019年同比环比1月419375.00%-87.74%1682016200-3.68%97.83% 2月1912-36.84%-36.84%539023623338.27%45.82% 3月1386-95.65%-50.00%2017518096-10.31%-23.40% 4月48222362.50%3600.00%212185749-72.90%-68.23% 5月405640.00%-74.77%2146116366-23.74%184.66% 6月536522.64%16.07%216549338-56.88%-42.94% 7月7331-57.53%-52.31%202068206-59.39%-12.12% 8月15928-82.39%-9.68%254476833-73.15%-16.74% 9月4122-46.34%-21.43%7648940722.99%37.67% 10月736414.29%63.64%1781613667-23.29%45.29% 11月46———7375———12月155———8189———2019年厦门市办公成交对比情况如下所示04商品住宅存量分析截止2019年10月31日，厦门商品住宅在售存量273.35万㎡，环比下降0.2%，通过近6个月商品住宅月均去化约13.34万㎡，计算得出去化周期约20个月商品住宅存量分析Part 4截止10月底商品住宅在售存量为273.35万㎡，去化周期约20个月5101520253035400.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910厦门商品住宅在售库存走势库存面积（万㎡）去化周期（月）05本月开盘项目本月开盘项目Part5本月份全市开盘项目信息表开盘项目开盘时间推量产品折后价格优惠去化保利壹海里2019/10/51-3#A梯精装复式高层共计128套88-92㎡复式四房96套、133㎡复式四房32套 3.3万元/㎡85折38%建发玺樾2019/10/306#7#8#三栋高层共计265套131㎡61套、143㎡162套、185㎡42套高层6.5万元/㎡车位40万元/个购买车位优惠5.5%非购车位优惠4.5%81%06房企销售排行房企销售排行Part62019年10月房企成交金额TOP10排行房企成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）1国贸 2.000.66303722融创 1.840.80229163保利 1.740.81213684建发 1.660.38432015海投0.810.40201806特房0.750.31241077武地0.750.22340868世茂0.750.29259989万科0.720.252878710IOI0.680.1740715代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关专业至上服务至诚Professional ·Sincere信任，我们积20年之力与您同行。

长租公寓市场月度报告2019年11月目录市场概况行业和企业动态•租金：11月十大城市中4个城市租金环比上涨•土地：上海成交3宗自持地块，均为纯租赁用地杭州成交3宗自持地块，均建设人才专项租赁住房•11月，3个城市成交7宗自持用地，自持面积约46.7万㎡。

自2016年11月首宗自持地块成交至2019年11月底，全国共计成交自持地块477宗，可供给租赁住房1710万㎡。

市场概况2部分土地详述城市成交宗数（宗）自持用地规划建面（万㎡）上海332.6杭州314.1青岛10.05表：10月土地成交情况▼11月，环比来看，十大城市中上海、武汉、南京、成都租金上涨，其余六个城市均下跌；同比来看，武汉、重庆、南京、杭州、成都均下跌，其余五个城市上涨，其中北京涨幅最大。

点评与启示租金：11月十大城市中4个城市租金环比上涨-7.5-6.0-4.5-3.0-1.50.01.53.04.56.019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.10北京上海广州深圳天津武汉重庆南京杭州成都%同比-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.1019.0119.0319.0519.0719.0919.1119.0219.0419.0619.0819.10北京上海广州深圳天津武汉重庆南京杭州成都%环比土地：上海成交3宗自持地块，均为纯租赁用地其中，浦东新区杨思社区Z000602编制单元03B-09地块简要分析：图：地块位置▼地铁13号线地铁8号线轻轨6号线地块名称：浦东新区杨思社区Z000602编制单元03B-09地块成交总价：13.0亿元规划建筑面积：16.8万㎡自持比例：100%楼面均价：7750元/㎡竞得企业：上海光良置业发展有限公司地块性质：租赁用地图：地块周边配套▼点评与启示本月上海成交3宗自持地块，均为纯租赁用地，其中2宗位于浦东新区，1宗位于普陀区。

2019年中国长租公寓行业发展分析报告Fastdata极数数据说明•移动端数据：通过SDK的形式获取用户移动端APP使用数据。

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Part One中国长租公寓行业发展概况2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019年长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大2.212.302.362.452.532.472.452.442.411232010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年中国流动人口数量（亿人）注：数据来源于国家统计局《2018年中国统计年鉴》及国家卫计委一线及新一线城市为主要流动人口聚集地，为长租公寓主要市场981.7848.0795.0607.6562.8478.0368.6368.6224.4217.2157.020040060080010001200上海市深圳市北京市东莞市广州市天津市苏州市西安市武汉市宁波市成都市人口超千万的一线及新一线城市外来常驻人口（万人）一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，长租公寓行业大有可为5,6506,8857,7509,22010,400200040006000800010000120002015年2016年2017年2018年2019年E一线及新一线城市住房租赁市场规模（亿元）十九大提出“房住不炒，租购并举”的住房保障要求后城镇居民多层次住房体系快速完善市场化程度住房保障强度商品房商品租赁房限价商品房共有产权房公共租赁房（外夹心层）经济适用房公共租赁房（内夹心层）廉租房中国多层次住房供应体系住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富长租公寓行业发展不断规范化时间政策出处主要内容2014年3月国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出“租售并举”与“大力发展住房租赁市场”，开启了新住房制度改革浪潮2015年1月住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2015年1月住建部、财政部等《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》2015年10月税务总局《国家税务总局公告2015年第73号——关于发布<减免税政策代码目录>的公告》2015年12月中央经济工作会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口2016年5月国务院《关于健康培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作2017年5月住建部《租房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，住房租赁管理制度建设开始迈出实质性步伐2017年7月九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快推进住房租赁市场建设2017年8月国土部、住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2018年月证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品2019年1月财政部、住建部《公共租赁住房资产管理暂行办法》强调不得将公租房资产用于抵押担保2019年7月财政部、住建部《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》显示，北京、上海等16个城市成功入选2019年10月住建部开展住房租赁中介机构乱象专项整治，取缔黑中介优化租赁市场环境自持物业托管物业长租公寓供给侧经过多年的发展，长租公寓产业链分工不断细化、不断完善✓土地购入✓住房建设✓住房装修✓房源拓展✓合同签订✓装修改造✓业主租金支付长租公寓经营商✓家具家电配置✓维修保洁✓生活服务租户✓租赁合同签订✓租金缴纳✓搬家入住长租公寓经营商及需求侧外围服务机构服务机构✓装修施工✓维修保洁服务商✓生活家居供应商金融服务✓租金贷款✓自持物业融资✓企业ABS 发行✓其他金融服务截止2014年末，自如、魔方、青客、蛋壳等品牌已成立2015年起房地产企业大举进军长租公寓市场•安歆公寓•青客公寓•优客逸家2012年•蘑菇公寓•寓见青年公寓•包租婆公寓•蜗牛租房•窝趣公寓•小螺趣租•乐窝公寓•蛋壳公寓•世联红璞•可遇公寓•函数公寓2014年•V 客青年公寓•蜜柚公寓•水滴公寓•城家公寓•Warm+公寓•FUNX 青年社区•优辰公寓•Color 公寓•万科泊寓•大象公寓•魔飞公寓•逗号公寓•乐乎公寓•相寓•Go 窝公寓•随寓青年社区•绿城优客2015年•江寓•别致公寓•芋头公寓•E+青年公寓•熊猫公寓•爱公寓•青沐公寓•+缘公寓•碧家国际社区•昕舍•星吧客公寓•铃铛公寓•方隅-中骏集团•寓享空间-佳兆业•群岛MOMA2017年微家世联公寓鑫星公寓Lucia2019年•彩虹租房•鼎寓•卖家公寓•乐栈公寓•金地草莓社区•蜜蜂村落•她寓•龙湖冠寓•朗诗寓•旭辉领寓2016年•弹窝•CCB 建融公寓•智小窝•铂乐青年社区•摩寓•有巢•大鱼公寓•匠寓•摩尔公寓•城寓•保利公寓•融创住住&心地•城方-上海地产2018年•摩玛公寓•美丽屋•魔方公寓•YOU+青年公寓•V 领地•自如•小马快装2011&before•WoWo 心家•青年汇•新派公寓•Unests 友社•贝客公寓•尚臻-嘉华国际2013年2019年前十月，长租公寓创投融资近120亿元，大资金迅速涌向头部品牌•青客公寓天使轮•魔方公寓B 轮6000万美元•青客公寓A 轮1000万美元•青年汇A 轮数千万元•优客逸家B 轮2200万美元•窝牛租房天使轮，数百万元2014年&before•蜜柚公寓天使轮3000万元•蛋壳公寓天使轮数百万元•小螺趣租A 轮500万美元•魔方公寓B+轮1.4亿美元•可遇公寓天使轮1000万元•水滴公寓A 轮5000万元•青客公寓B 轮1.8亿元•优辰公寓天使轮620万元•函数公寓Pre-A 950万元•warm+公寓pre-A 轮数千万元•贝客公寓Pre-A 轮2000万元•Color 公寓A 轮1600万元•蛋壳公寓A 轮数千万元2015年•YOU+国际青年社区C 轮•麦家公寓A 轮1000万元•湾流A 轮4亿元融资•房总管A+轮数千万元•麦邻租房A 轮•乐乎公寓B 轮数千万元•安心公寓B 轮、B+轮数亿元•蜜蜂村落天使轮数百万元•未来城B 轮2亿元•城家公寓Pre-A 轮5000万美元•窝趣Pre-A 轮融资5000万元•优辰公寓Pre-A 轮1500万元•蘑菇租房C+轮3000万美元•蛋壳公寓A+轮超亿元2017年2019年1-10月•美丽屋B 轮融资3000美元•新派公寓B 轮数千万元•摩玛公寓天使轮500万元•魔方公寓C 轮3亿美元•包租婆公Pre-A 轮，2000万元•GO 窝公寓天使轮，300万•大象公寓Pre-A 轮数百万•FUNX 自由青年社区天使轮150万元2016年•自如A 轮40亿元•蛋壳B 轮1亿美元•蛋壳公寓B 轮7000万美元•微舍A 轮数千万元融资•彩虹租房A 轮500万元•小马快装天使轮1000万元•她寓天使轮数百万•蜜蜂村落天使轮•鼎寓天使轮数千万•V 领地A 轮融资2亿美元•青客公寓C 轮数千万美元•优客逸家C 轮融资10亿元•乐乎公寓B 轮1亿元•贝客公寓B 轮融资•寓小二A 轮5000万元•青沐公寓天使轮融资•E+青年公寓A 轮1亿元2018年•微家天使轮5000万元•窝趣B 轮2亿元•魔方公寓D 轮1.5亿美元•蛋壳公寓C 轮5亿美元•自如B 轮5亿美元•智小窝Pre-A 轮2000万元•城家公寓A 轮3亿美元•蛋壳公寓D 轮1.9亿美元注：数据不包括企业二级市场融资及发行企业债融资近三年，住房租赁类企业ABS 债发行规模超1370亿元为长租公寓快速扩张带来了充沛的资金支持121.61,126.9123.52004006008001,0001,2002017年2018年2019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行规模（亿元）项目名称发行金额（亿元）华发租赁住房一号资产支持专项计划50.00佳兆业城中佳画住房租赁1-20期资产支持专项计划30.00合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划20.00金地·火花长租公寓1-8期资产支持专项计划20.00东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项3.512019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行情况大型商业银行授信超1.2万亿，有力支持了住房租赁供给端建设时间银行合作方资金规模项目情况2017年10月中信银行碧桂园300 亿元中信银行将在长租住宅领域向碧桂园提供300亿元保障性基金2017年10月建设银行碧桂园200亿元签署《全面战略合作协议》，为碧桂园上海区域发展长租公寓提供200 亿元资金支持2017年11月建设银行美的地产150 亿元提供总额为150 亿元的授信额度，用于租赁相关业务2017年11月工商银行北京城建集团、首开集团，亦庄控股、中粮地产6000亿元为北京租赁市场建设主体提供不少于6000亿元资金支持2017年11月交通银行万科、绿地、碧桂园等26家房地产企业1500亿元签署住房租赁战略合作协议，给予超过1500 亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展2018年1月农业银行北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团2000亿元签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000 亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发2018年2月中国银行万科、中海、华润、碧桂园等2000亿元签署战略合作协议，计划提供租赁市场融资，规模不少于2000 亿元2019年2月上海银行绿地100亿元重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作市场需求旺盛、政策支持及巨量资金投入，长租公寓行业前景可期但市场竞争格局进入重塑阶段，竞争力压力增大✓真实房源，可信度高✓精装修，居住体验佳✓公司化运作，管理规范✓维修、保洁、搬家等服务优势（Strengths ）✓市场需求大✓政策支持✓大量资本投入✓租房消费升级机会（Opportunities ）✓前期投入成本高，资金链断裂风险大✓装修环保不达标事件频发✓未形成寡头市场前，盈利空间有限✓强制租金贷，携款跑路等损害行业健康发展劣势（Weaknesses ）威胁（Threats ）长租公寓行业SWOT 分析✓城市化减速，大城市人口增速趋缓✓廉租房、公租房、经适房等大量入市✓长租公寓引发房租大幅上涨，监管及舆论压力49.2%59.0%68.2%73.9%2016年2017年2018年2019年1-10月租房类App 渗透率移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道注：住房类App 渗透率=住房类App 活跃用户/租房用户数66.4%85.4%88.4%87.1%40.5%70后80后90后00后其他不同年龄阶段租房用户中租房类App 渗透率2019年10月，长租公寓App 活跃用户规模超220万，同比增长近20%103.8157.5 189.5224.868.7%51.8%20.3%18.6%0%20%40%60%80%501001502002502016年10月2017年10月2017年10月2019年10月长租公寓App 月活用户数（万）及同比增速一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场新一线城市已成为最重要的增量市场2.39%7.70%8.89%11.07%18.79%22.60%28.42%35.08%78.82%69.70%62.69%53.85%2016年10月2017年10月2018年10月2019年10月长租公寓用户城市分布一线城市新一线城市二线及以下城市Part Two长租公寓行业竞争格局分析自如一骑绝尘，月活用户规模超150万，泊寓、冠寓及领寓三款地产系App入围前十自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固，泊寓杀入前五蛋壳公寓开业房源达40.7万间，同比增长148%，暂居行业第二青客公寓可出租房源为9.73万间，上海占比超六成，为长租公寓一方霸主长租公寓品牌如雨后春笋，蓬勃发展房产中介、开发商、酒店及独立长租公寓品牌发展各具特色房产中介旗下长租公寓房地产开发商旗下长租公寓酒店系长租公寓品牌独立长租公寓品牌蛋壳公寓魔方公寓优客逸家湾流公寓V领地链家自如我爱我家相寓世联行世联红璞青客公寓YOU+青沐公寓Q房Q社国际青年公寓如家雅住（逗号公寓、青巢公寓）华住城家公寓住友漫果公寓雅诗阁公寓业务铂涛窝趣格林公寓途窝主题公寓万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓BIG+碧家国际社区华润有巢金地草莓社区融创住住&心地保利公寓N+绿地公寓招商地产壹公寓朗诗寓蜜柚公寓第一梯队第二梯队157.942.715.613.99.3 7.9 7.8 7.5 5.9 5.9 04080120160200自如蛋壳公寓万科泊寓青客公寓龙湖冠寓相寓魔方生活乐乎公寓世联红璞旭辉领寓2019年10月长租公寓App 月活用户规模（万）第三梯队中介系地产系独立品牌自如一骑绝尘，月活用户规模超150万万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓三款地产系长租公寓App 入围前十注：此处App 间的数据为非去重数据，如一个用户同时使用自如及蛋壳公寓，则自如及蛋壳公寓分别计一个用户自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固房企系长租公寓发力迅猛，万科泊寓杀入前五102.440.728.59.78.2 6.0 4.9 4.4 3.2 2.5 2.12.1 2.0 1.8 1.6 1.4 1.4 1.4 0.8 0.8 0306090120自如蛋壳公寓相寓青客公寓万科泊寓龙湖冠寓乐乎魔方世联红璞旭辉领寓V领地窝趣湾流朗诗寓招商公寓碧家国际社区城方城寓未来域中富旅居金地草莓社区主要长租公寓开业房源规模（万间）以万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓为代表的地产系集体发力长租公寓竞争格局或迎巨变23.011.06.86.04.54.02.5 2.41.61.5510152025万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓碧家国际社区朗诗寓华润有巢城方城寓招商公寓中骏方寓保利公寓地产系长租公寓管理物业规模（万间）注：管理物业规模包括，已经开业的物业及尚在装修、改造、建设中的物业资源积累深厚、产品线丰富、配套服务全面自如在长租公寓领域竞争优势显著资源沉淀海量管理房源城市楼盘字典海量租客信息租赁数据沉淀租客画像品牌背书完善的服务产品线丰富自如友家自如整租自如寓自如豪宅自如民宿自如驿维修搬家保洁金融蛋壳公寓物业管理规模持续快速扩张2019年9月末，开业房源达40.7万间，同比增长148%0.20.30.61.11.41.62.43.85.27.311.016.423.628.534.640.7510152025303540452015年12月2016年6月2016年12月2017年6月2017年12月2018年6月2018年12月2019年6月蛋壳公寓管理房源规模（万间）+148.0%近六成蛋壳公寓用户同时使用自如获取租房信息万科泊寓用户与自如用户差异显著，仅两成泊寓用户使用自如自如独立用户蛋壳独立用户重合用户100%13.8%18.2%自如与蛋壳公寓App 用户重合度自如独立用户万科泊寓独立用户重合用户100%7.8%2.3%自如与万科泊寓App 用户重合度经过六年发展，万科泊寓已成为最具竞争力的长租公寓品牌之一201420152016201720182019✓布局长租公寓✓万科驿成立✓开业公寓1000间✓公寓品牌统一，更名为泊寓✓明确提出成为全球领先的住房租赁企业✓29城、96个项目，开业公寓超3万间✓拓展房源超10万间✓住宅租赁确定为公司核心业务✓开业房源8.2万间✓拓展房源23万间泊寓发展路径：万科资金、人才、土地、品牌等支持2019年9月末，青客公寓可出租房源为9.73万间上海占比超六成，为长租公寓一方霸主4.428.397.439.73246810122016年2017年2018年2019年青客公寓可出租房源规模（间）63.7%10.6%14.9%5.9%4.5%Part Three长租公寓用户画像长租公寓租客高学历、高收入特征显著，过半从事IT及金融行业未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息，近八成用户租房决策周期不超过7天长租公寓用户认真生活不将就，旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户长租公寓租客高学历、高收入特征显著超八成具备本科及以上学历、过半从事IT 及金融行业4.8%15.5%67.6%12.1%长租公寓租客学历分布高中及以下专科本科研究生及以上2.5%5.9%9.2%12.4%37.4%17.8%6.7%8.1%0%10%20%30%40%学生政府/国企房地产教育及医疗互联网/IT金融文化传媒其他长租公寓租客职业画像高收入白领占比高相比女性租客，男性租客对长租公寓更加青睐54.9%50.2%45.1%49.8%0%10%20%30%40%50%60%长租公寓租客住房租客长租公寓租客性别分析男性女性未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年典型长租公寓用户画像年龄<30岁81.1%合租70.9%租期≤1年54.4%未婚78.7%2019年10月，超30%租客安装不少于一款长租公寓App ，同比增长89.6%注：租房当月：用户一年内使用长租公寓App 频率最高的月份为租房当月83.70%69.10%10.90%22.60%5.40%8.30%0%20%40%60%80%100%2018年10月2019年10月租房当月用户长租公寓App 安装数量1款2款3款及以上合计：30.9%合计：15.3%长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息近八成用户租房决策周期不超过7天注：用户APP 集中使用程度数据统计方法为，先对2019年用户每月使用次数进行求和、排序，选取用户使用次数最多的一条数据，再按照不同使用天数分组统计，得到不同天数用户合计数量、然后计算占比8.9%14.5%41.4%35.2%0%10%20%30%40%50%≥15天8-14天4-7天1-3天2019年长租公寓用户App 集中使用程度合计：76.6%自如用户最“拼”，日均启动App 超十次寻找合适房源泊寓、冠寓、青客及领寓用户更为淡定从容10.97.56.23.93.32.52.11.81.5 1.51.424681012自如蛋壳公寓世联红璞乐乎爱上租魔方生活万科泊寓龙湖冠寓青客公寓旭辉领寓魔飞公寓2019年10月长租公寓用户日均App 启动次数（次）注：次数据统计口径为长租公寓App 日货用户平均启动APP 的次数长租公寓用户认真生活不将就旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户93.9%61.2%35.6%35.7%21.9%51.4%22.5%10.4%11.4%5.2%0%20%40%60%80%100%休闲旅游海淘运动健身投资理财读书长租公寓用户其他类型App 使用习惯长租公寓用户租房用户青客公寓用户职场精英特征显著使用办公协同App 的比例，领先主要长租公寓品牌31.1%15.4%28.7%13.8%22.7%6.7%16.1%4.3%钉钉企业微信2019年10月长租公寓用户钉钉及企业微信使用比例青客公寓万科泊寓蛋壳公寓自如Fastdata极数。

11月多地出台监管政策或进行行业排查，加大对住房租赁行业的监管力度，据悉，全国共排查住房租赁中介机构5.77万家，查处违法违规住房租赁中介机构5617家。

一、政策导向关键词1：资金扶持资料来源：迈点研究院整理11月杭州市、武汉市住房保障和房屋管理局、财政局相继发布《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》、《武汉市住房租赁市场发展专项资金管理办法》，对从事住房租赁业务的企业，进行评审并给予不同力度的专项资金扶持，其中杭州市企业每年最高可获扶持资金最高达200万元。

关键词2：资金监管资料来源：迈点研究院整理11月26日，杭州市住房保障局联合金融办、人民银行杭州中心支行发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，内容涉及资金监管、公示监督、风险防控金设立、风险警示等，值得注意的是该《监督办法》明确要求从事住房租赁业务的住房租赁企业在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报房产行政主管部门备案，以此加强对住房租赁企业的资金监管，建立行业风险防范。

关键词3：合同规范资料来源：迈点研究院整理11月深圳市、杭州市、北京市相关部门相继发布新版《深圳市房屋租赁合同》、《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》、《北京市公共租赁住房租赁合同》对住房租赁合同条款进行优化，对合同涉及的租赁备案、使用范围、职责分工、信息变更、租金费用等多个方面进行优化，并针对租赁双方权利和义务进行进一步明确和细化。

关键词4：行业整治资料来源：迈点研究院整理11月我国住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管局、银保监会、中央网信办6部门，先后通报两批住房租赁中介机构违法违规典型案例；北京、上海、广州、成都、西安等40个重点城市，共排查住房租赁中介机构2.94万家，查处违法违规住房租赁中介机构2816家，通报曝光违法违规典型案例1117起；全国共排查住房租赁中介机构5.77万家，查处违法违规住房租赁中介机构5617家，通报曝光违法违规典型案例3442起。

2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。

从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。

摘要：•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。

前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。

•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。

•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。

观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。

也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。

但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。

截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。

其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。

另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。

美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。

碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。

在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。

10月多地方部门出台系列政策严打违规“租金贷”、“黑中介”等住房租赁行业乱象；蛋壳公寓、青客、房多多相继提交美股上市招股文件，其中房多多于11月1日上市成功，成为中国产业互联网SaaS第一股。

一、政策导向关键词1：严打违规“租金贷“资料来源：迈点研究院整理10月杭州市住房保障和房产管理局，西安市住建局、市委网信办、市市场监管局、市公安局等部门相继出台《杭州市装租赁资金管理办法（试行）（征求意见稿）》、《联合开展整顿治理住房租赁中介乱象专项行动工作方案》，针对近期频发的违规“租金贷“乱象进行严打，规范住房租赁市场秩序。

关键词2：严打“黑中介“资料来源：迈点研究院整理10月北京、郑州、杭州、成都、天津、济南等地相关部门相继发布政策文件或采取专项整治，规范住房租赁房源信息登记，整治中介乱象，对于经营活动中的违法违规现象进行严肃处理，重拳打击“黑中介”。

迈点研究院认为，住房租赁作为一个新兴行业，近两年发展迅速，但同时诸如“租金贷”、“高收低租”、“信息不透明”、“黑中介”等行业乱象不断，频繁的行业“洗牌”更是引起了相关政府部门的关注，监管政策的不断加强和完善将有力促进行业良性循环。

关键词3：增加房源供给资料来源：迈点研究院整理10月深圳市是规划和自然资源局发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（征求意见稿），文件提出未来将增加各类住房供给，努力实现“住有宜居”，未来公租房、人才住房、公共租赁住房的供给量将有所上升。

此外武汉市、雄安市也相继采取措施加大人才公寓供给量。

二、市场行情土地供给：数据来源：土拍网，迈点研究院整理10月上海市租赁住房用地成交1宗，位于青浦区西虹桥光涞路北侧，成交面积30426.1㎡，成交价格19169万元，竞得单位上海青悦房地产开发有限公司。

据悉上实发展持有上海青悦房地产开发有限公司49%的股权，此次租赁住房用地的竞得将有助于公司有效控制项目开发成本，并积累租赁住宅相关开发、经营经验，为公司探索租赁住宅市场打下基础。

2019年中国长租公寓行业发展分析报告Fastdata极数数据说明•移动端数据：通过SDK的形式获取用户移动端APP使用数据。

包括但不限于频次、时长、浏览路径、订单、移动支付等维度数据的收集，上报、存储及统计分析。

•PC端数据：针对特定类型平台进行不同维度及口径的数据抓取、数据结构化处理、存储及统计分析。

•宏观数据：来源渠道主要包括Wind、choice、彭博及国家相关统计机构等。

•免责声明：本报告基于独立、客观、实事求是的分析研究，但不对任何机构及个人构成投资及其他决策建议，不分享相关收益，也不承担相关责任。

Part One中国长租公寓行业发展概况2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019年长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大2.212.302.362.452.532.472.452.442.411232010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年中国流动人口数量（亿人）注：数据来源于国家统计局《2018年中国统计年鉴》及国家卫计委一线及新一线城市为主要流动人口聚集地，为长租公寓主要市场981.7848.0795.0607.6562.8478.0368.6368.6224.4217.2157.020040060080010001200上海市深圳市北京市东莞市广州市天津市苏州市西安市武汉市宁波市成都市人口超千万的一线及新一线城市外来常驻人口（万人）一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，长租公寓行业大有可为5,6506,8857,7509,22010,400200040006000800010000120002015年2016年2017年2018年2019年E一线及新一线城市住房租赁市场规模（亿元）十九大提出“房住不炒，租购并举”的住房保障要求后城镇居民多层次住房体系快速完善市场化程度住房保障强度商品房商品租赁房限价商品房共有产权房公共租赁房（外夹心层）经济适用房公共租赁房（内夹心层）廉租房中国多层次住房供应体系住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富长租公寓行业发展不断规范化时间政策出处主要内容2014年3月国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出“租售并举”与“大力发展住房租赁市场”，开启了新住房制度改革浪潮2015年1月住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2015年1月住建部、财政部等《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》2015年10月税务总局《国家税务总局公告2015年第73号——关于发布<减免税政策代码目录>的公告》2015年12月中央经济工作会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口2016年5月国务院《关于健康培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作2017年5月住建部《租房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，住房租赁管理制度建设开始迈出实质性步伐2017年7月九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快推进住房租赁市场建设2017年8月国土部、住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2018年月证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品2019年1月财政部、住建部《公共租赁住房资产管理暂行办法》强调不得将公租房资产用于抵押担保2019年7月财政部、住建部《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》显示，北京、上海等16个城市成功入选2019年10月住建部开展住房租赁中介机构乱象专项整治，取缔黑中介优化租赁市场环境自持物业托管物业长租公寓供给侧经过多年的发展，长租公寓产业链分工不断细化、不断完善✓土地购入✓住房建设✓住房装修✓房源拓展✓合同签订✓装修改造✓业主租金支付长租公寓经营商✓家具家电配置✓维修保洁✓生活服务租户✓租赁合同签订✓租金缴纳✓搬家入住长租公寓经营商及需求侧外围服务机构服务机构✓装修施工✓维修保洁服务商✓生活家居供应商金融服务✓租金贷款✓自持物业融资✓企业ABS 发行✓其他金融服务截止2014年末，自如、魔方、青客、蛋壳等品牌已成立2015年起房地产企业大举进军长租公寓市场•安歆公寓•青客公寓•优客逸家2012年•蘑菇公寓•寓见青年公寓•包租婆公寓•蜗牛租房•窝趣公寓•小螺趣租•乐窝公寓•蛋壳公寓•世联红璞•可遇公寓•函数公寓2014年•V 客青年公寓•蜜柚公寓•水滴公寓•城家公寓•Warm+公寓•FUNX 青年社区•优辰公寓•Color 公寓•万科泊寓•大象公寓•魔飞公寓•逗号公寓•乐乎公寓•相寓•Go 窝公寓•随寓青年社区•绿城优客2015年•江寓•别致公寓•芋头公寓•E+青年公寓•熊猫公寓•爱公寓•青沐公寓•+缘公寓•碧家国际社区•昕舍•星吧客公寓•铃铛公寓•方隅-中骏集团•寓享空间-佳兆业•群岛MOMA2017年微家世联公寓鑫星公寓Lucia2019年•彩虹租房•鼎寓•卖家公寓•乐栈公寓•金地草莓社区•蜜蜂村落•她寓•龙湖冠寓•朗诗寓•旭辉领寓2016年•弹窝•CCB 建融公寓•智小窝•铂乐青年社区•摩寓•有巢•大鱼公寓•匠寓•摩尔公寓•城寓•保利公寓•融创住住&心地•城方-上海地产2018年•摩玛公寓•美丽屋•魔方公寓•YOU+青年公寓•V 领地•自如•小马快装2011&before•WoWo 心家•青年汇•新派公寓•Unests 友社•贝客公寓•尚臻-嘉华国际2013年2019年前十月，长租公寓创投融资近120亿元，大资金迅速涌向头部品牌•青客公寓天使轮•魔方公寓B 轮6000万美元•青客公寓A 轮1000万美元•青年汇A 轮数千万元•优客逸家B 轮2200万美元•窝牛租房天使轮，数百万元2014年&before•蜜柚公寓天使轮3000万元•蛋壳公寓天使轮数百万元•小螺趣租A 轮500万美元•魔方公寓B+轮1.4亿美元•可遇公寓天使轮1000万元•水滴公寓A 轮5000万元•青客公寓B 轮1.8亿元•优辰公寓天使轮620万元•函数公寓Pre-A 950万元•warm+公寓pre-A 轮数千万元•贝客公寓Pre-A 轮2000万元•Color 公寓A 轮1600万元•蛋壳公寓A 轮数千万元2015年•YOU+国际青年社区C 轮•麦家公寓A 轮1000万元•湾流A 轮4亿元融资•房总管A+轮数千万元•麦邻租房A 轮•乐乎公寓B 轮数千万元•安心公寓B 轮、B+轮数亿元•蜜蜂村落天使轮数百万元•未来城B 轮2亿元•城家公寓Pre-A 轮5000万美元•窝趣Pre-A 轮融资5000万元•优辰公寓Pre-A 轮1500万元•蘑菇租房C+轮3000万美元•蛋壳公寓A+轮超亿元2017年2019年1-10月•美丽屋B 轮融资3000美元•新派公寓B 轮数千万元•摩玛公寓天使轮500万元•魔方公寓C 轮3亿美元•包租婆公Pre-A 轮，2000万元•GO 窝公寓天使轮，300万•大象公寓Pre-A 轮数百万•FUNX 自由青年社区天使轮150万元2016年•自如A 轮40亿元•蛋壳B 轮1亿美元•蛋壳公寓B 轮7000万美元•微舍A 轮数千万元融资•彩虹租房A 轮500万元•小马快装天使轮1000万元•她寓天使轮数百万•蜜蜂村落天使轮•鼎寓天使轮数千万•V 领地A 轮融资2亿美元•青客公寓C 轮数千万美元•优客逸家C 轮融资10亿元•乐乎公寓B 轮1亿元•贝客公寓B 轮融资•寓小二A 轮5000万元•青沐公寓天使轮融资•E+青年公寓A 轮1亿元2018年•微家天使轮5000万元•窝趣B 轮2亿元•魔方公寓D 轮1.5亿美元•蛋壳公寓C 轮5亿美元•自如B 轮5亿美元•智小窝Pre-A 轮2000万元•城家公寓A 轮3亿美元•蛋壳公寓D 轮1.9亿美元注：数据不包括企业二级市场融资及发行企业债融资近三年，住房租赁类企业ABS 债发行规模超1370亿元为长租公寓快速扩张带来了充沛的资金支持121.61,126.9123.52004006008001,0001,2002017年2018年2019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行规模（亿元）项目名称发行金额（亿元）华发租赁住房一号资产支持专项计划50.00佳兆业城中佳画住房租赁1-20期资产支持专项计划30.00合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划20.00金地·火花长租公寓1-8期资产支持专项计划20.00东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项3.512019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行情况大型商业银行授信超1.2万亿，有力支持了住房租赁供给端建设时间银行合作方资金规模项目情况2017年10月中信银行碧桂园300 亿元中信银行将在长租住宅领域向碧桂园提供300亿元保障性基金2017年10月建设银行碧桂园200亿元签署《全面战略合作协议》，为碧桂园上海区域发展长租公寓提供200 亿元资金支持2017年11月建设银行美的地产150 亿元提供总额为150 亿元的授信额度，用于租赁相关业务2017年11月工商银行北京城建集团、首开集团，亦庄控股、中粮地产6000亿元为北京租赁市场建设主体提供不少于6000亿元资金支持2017年11月交通银行万科、绿地、碧桂园等26家房地产企业1500亿元签署住房租赁战略合作协议，给予超过1500 亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展2018年1月农业银行北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团2000亿元签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000 亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发2018年2月中国银行万科、中海、华润、碧桂园等2000亿元签署战略合作协议，计划提供租赁市场融资，规模不少于2000 亿元2019年2月上海银行绿地100亿元重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作市场需求旺盛、政策支持及巨量资金投入，长租公寓行业前景可期但市场竞争格局进入重塑阶段，竞争力压力增大✓真实房源，可信度高✓精装修，居住体验佳✓公司化运作，管理规范✓维修、保洁、搬家等服务优势（Strengths ）✓市场需求大✓政策支持✓大量资本投入✓租房消费升级机会（Opportunities ）✓前期投入成本高，资金链断裂风险大✓装修环保不达标事件频发✓未形成寡头市场前，盈利空间有限✓强制租金贷，携款跑路等损害行业健康发展劣势（Weaknesses ）威胁（Threats ）长租公寓行业SWOT 分析✓城市化减速，大城市人口增速趋缓✓廉租房、公租房、经适房等大量入市✓长租公寓引发房租大幅上涨，监管及舆论压力49.2%59.0%68.2%73.9%2016年2017年2018年2019年1-10月租房类App 渗透率移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道注：住房类App 渗透率=住房类App 活跃用户/租房用户数66.4%85.4%88.4%87.1%40.5%70后80后90后00后其他不同年龄阶段租房用户中租房类App 渗透率2019年10月，长租公寓App 活跃用户规模超220万，同比增长近20%103.8157.5 189.5224.868.7%51.8%20.3%18.6%0%20%40%60%80%501001502002502016年10月2017年10月2017年10月2019年10月长租公寓App 月活用户数（万）及同比增速一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场新一线城市已成为最重要的增量市场2.39%7.70%8.89%11.07%18.79%22.60%28.42%35.08%78.82%69.70%62.69%53.85%2016年10月2017年10月2018年10月2019年10月长租公寓用户城市分布一线城市新一线城市二线及以下城市Part Two长租公寓行业竞争格局分析自如一骑绝尘，月活用户规模超150万，泊寓、冠寓及领寓三款地产系App入围前十自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固，泊寓杀入前五蛋壳公寓开业房源达40.7万间，同比增长148%，暂居行业第二青客公寓可出租房源为9.73万间，上海占比超六成，为长租公寓一方霸主长租公寓品牌如雨后春笋，蓬勃发展房产中介、开发商、酒店及独立长租公寓品牌发展各具特色房产中介旗下长租公寓房地产开发商旗下长租公寓酒店系长租公寓品牌独立长租公寓品牌蛋壳公寓魔方公寓优客逸家湾流公寓V领地链家自如我爱我家相寓世联行世联红璞青客公寓YOU+青沐公寓Q房Q社国际青年公寓如家雅住（逗号公寓、青巢公寓）华住城家公寓住友漫果公寓雅诗阁公寓业务铂涛窝趣格林公寓途窝主题公寓万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓BIG+碧家国际社区华润有巢金地草莓社区融创住住&心地保利公寓N+绿地公寓招商地产壹公寓朗诗寓蜜柚公寓第一梯队第二梯队157.942.715.613.99.3 7.9 7.8 7.5 5.9 5.9 04080120160200自如蛋壳公寓万科泊寓青客公寓龙湖冠寓相寓魔方生活乐乎公寓世联红璞旭辉领寓2019年10月长租公寓App 月活用户规模（万）第三梯队中介系地产系独立品牌自如一骑绝尘，月活用户规模超150万万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓三款地产系长租公寓App 入围前十注：此处App 间的数据为非去重数据，如一个用户同时使用自如及蛋壳公寓，则自如及蛋壳公寓分别计一个用户自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固房企系长租公寓发力迅猛，万科泊寓杀入前五102.440.728.59.78.2 6.0 4.9 4.4 3.2 2.5 2.12.1 2.0 1.8 1.6 1.4 1.4 1.4 0.8 0.8 0306090120自如蛋壳公寓相寓青客公寓万科泊寓龙湖冠寓乐乎魔方世联红璞旭辉领寓V领地窝趣湾流朗诗寓招商公寓碧家国际社区城方城寓未来域中富旅居金地草莓社区主要长租公寓开业房源规模（万间）以万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓为代表的地产系集体发力长租公寓竞争格局或迎巨变23.011.06.86.04.54.02.5 2.41.61.5510152025万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓碧家国际社区朗诗寓华润有巢城方城寓招商公寓中骏方寓保利公寓地产系长租公寓管理物业规模（万间）注：管理物业规模包括，已经开业的物业及尚在装修、改造、建设中的物业资源积累深厚、产品线丰富、配套服务全面自如在长租公寓领域竞争优势显著资源沉淀海量管理房源城市楼盘字典海量租客信息租赁数据沉淀租客画像品牌背书完善的服务产品线丰富自如友家自如整租自如寓自如豪宅自如民宿自如驿维修搬家保洁金融蛋壳公寓物业管理规模持续快速扩张2019年9月末，开业房源达40.7万间，同比增长148%0.20.30.61.11.41.62.43.85.27.311.016.423.628.534.640.7510152025303540452015年12月2016年6月2016年12月2017年6月2017年12月2018年6月2018年12月2019年6月蛋壳公寓管理房源规模（万间）+148.0%近六成蛋壳公寓用户同时使用自如获取租房信息万科泊寓用户与自如用户差异显著，仅两成泊寓用户使用自如自如独立用户蛋壳独立用户重合用户100%13.8%18.2%自如与蛋壳公寓App 用户重合度自如独立用户万科泊寓独立用户重合用户100%7.8%2.3%自如与万科泊寓App 用户重合度经过六年发展，万科泊寓已成为最具竞争力的长租公寓品牌之一201420152016201720182019✓布局长租公寓✓万科驿成立✓开业公寓1000间✓公寓品牌统一，更名为泊寓✓明确提出成为全球领先的住房租赁企业✓29城、96个项目，开业公寓超3万间✓拓展房源超10万间✓住宅租赁确定为公司核心业务✓开业房源8.2万间✓拓展房源23万间泊寓发展路径：万科资金、人才、土地、品牌等支持2019年9月末，青客公寓可出租房源为9.73万间上海占比超六成，为长租公寓一方霸主4.428.397.439.73246810122016年2017年2018年2019年青客公寓可出租房源规模（间）63.7%10.6%14.9%5.9%4.5%Part Three长租公寓用户画像长租公寓租客高学历、高收入特征显著，过半从事IT及金融行业未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息，近八成用户租房决策周期不超过7天长租公寓用户认真生活不将就，旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户长租公寓租客高学历、高收入特征显著超八成具备本科及以上学历、过半从事IT 及金融行业4.8%15.5%67.6%12.1%长租公寓租客学历分布高中及以下专科本科研究生及以上2.5%5.9%9.2%12.4%37.4%17.8%6.7%8.1%0%10%20%30%40%学生政府/国企房地产教育及医疗互联网/IT金融文化传媒其他长租公寓租客职业画像高收入白领占比高相比女性租客，男性租客对长租公寓更加青睐54.9%50.2%45.1%49.8%0%10%20%30%40%50%60%长租公寓租客住房租客长租公寓租客性别分析男性女性未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年典型长租公寓用户画像年龄<30岁81.1%合租70.9%租期≤1年54.4%未婚78.7%2019年10月，超30%租客安装不少于一款长租公寓App ，同比增长89.6%注：租房当月：用户一年内使用长租公寓App 频率最高的月份为租房当月83.70%69.10%10.90%22.60%5.40%8.30%0%20%40%60%80%100%2018年10月2019年10月租房当月用户长租公寓App 安装数量1款2款3款及以上合计：30.9%合计：15.3%长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息近八成用户租房决策周期不超过7天注：用户APP 集中使用程度数据统计方法为，先对2019年用户每月使用次数进行求和、排序，选取用户使用次数最多的一条数据，再按照不同使用天数分组统计，得到不同天数用户合计数量、然后计算占比8.9%14.5%41.4%35.2%0%10%20%30%40%50%≥15天8-14天4-7天1-3天2019年长租公寓用户App 集中使用程度合计：76.6%自如用户最“拼”，日均启动App 超十次寻找合适房源泊寓、冠寓、青客及领寓用户更为淡定从容10.97.56.23.93.32.52.11.81.5 1.51.424681012自如蛋壳公寓世联红璞乐乎爱上租魔方生活万科泊寓龙湖冠寓青客公寓旭辉领寓魔飞公寓2019年10月长租公寓用户日均App 启动次数（次）注：次数据统计口径为长租公寓App 日货用户平均启动APP 的次数长租公寓用户认真生活不将就旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户93.9%61.2%35.6%35.7%21.9%51.4%22.5%10.4%11.4%5.2%0%20%40%60%80%100%休闲旅游海淘运动健身投资理财读书长租公寓用户其他类型App 使用习惯长租公寓用户租房用户青客公寓用户职场精英特征显著使用办公协同App 的比例，领先主要长租公寓品牌31.1%15.4%28.7%13.8%22.7%6.7%16.1%4.3%钉钉企业微信2019年10月长租公寓用户钉钉及企业微信使用比例青客公寓万科泊寓蛋壳公寓自如Fastdata极数。