旅游饭店业拓展新领域——分时度假及其交换系统

分时度假的经济学分析《经济问题探索》2008年第2期分时度假的经济学分析芦宏(云南大学,昆明650091)摘要:分时度假是一种在国外发展较为成熟而在我国才刚刚兴起的度假旅游方式.本文对分时度假的发展,概念,特点,效益,发展条件,消费者市场以及与相关产业的关系等方面进行了较为系统的分析,以期与大家共同探讨.关键词:分时度gt;分时度假交换系统;经济学分析一,分时度假发展简介分时度假(Timesharing),又称度假产权(V aca—tionOwnership)或时段所有权(IntervalOwnership),是一种在国外发展较为成熟而在我国才刚刚兴起的旅游度假方式.在20世纪6o年代早期,一位名叫亚历山大?奈特(AlexanderNette)的德国人,在他所管理的位于瑞士提西诺(Ticino)的饭店中首先创造出原始的分时度假概念.随后,他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格(Hapimag)公司.他将度假地房产的股份出售给消费者,然后给予每个购买者在度假地住宿的权利,所有购买者被称为股东或合伙人.当时分时度假的形式还是最原始的,因为它出售的是独立房产,顾客只能在某处房产购买指定住宿单元每年一周时间的使用权.其使用权是永久性购买或固定一段时间(一般为20～40年).一旦确定购买之后,消费者对于使用时间,住宿单元等都没有调整的权利.1967年,法国着名的建筑公司LesGrandsTra—vauxdeMarseille也设计了分时度假产品,在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功,这是全球第一个标准的分时度假产品.分时度假最早在美国的发展是在20世纪6o年代晚期的佛罗里达地区;80年代初期,分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙,随后在欧洲及全球市场扩张;1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制(又称分数制);1999 年,全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元,540万个家庭参与了分时度假网络.目前在世界上已经有6o多家大型分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,超过5000个采用分时制度的度假村分布在90多个国家和地区.分时度假产品也成为全世界特别是欧美发达国家的时尚消费品,分时度假已在欧美发达国家的度假旅游体系中占有重要地位.推动分时度假迅猛发展的主要因素是分时度假交换系统.当前国际上最着名的分时度假交换组织有两个,一是美国的国际分时度假交换公司(Resort CondominiumsInternational,简称RCI,于1974年在美国印第安纳州建立),在全球114个国家分布有3600多个度假村;另一个是国际交换联盟(Interval International,简称Ⅱ,于1976年在美国佛罗里达州的迈阿密建立),在55个国家共有1800多个度假村. 分时度假产品进入中国始于1987年.珠海南油度假村(现南油酒店)是中国第一家采用分时度假方式销售的酒店.自退出RCI之后.中国分时度假沉寂了l0年.1997年,国外的分时度假销售商开始陆续进入中国,英国派克林环球有限公司在北京的一家写字楼开始分时度假产品的销售活动,成为第一家进人中国的国外分时度假销售公司.2000年8月1613,我国推出了首家自己的大型分时度假交换网络——华夏之旅分时度假交换网络.目前北京,天津,武汉,广州,海南,桂林等城市的l7家度假村已加盟RCI.随着旅游市场的发展.我国国内的一些公司(包括合资公司)开始尝试经营有一定规模的分时度假系统,如北京”中安达”公司,北京”天伦度假发展有限公司”,海南的”华夏之旅”公司等,而涉足该领域,初步具有分时度假概念的旅游房地产公司则已达到了一百多家.二,概念分析美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real EstateTimesharingActCH721Florida)中对分时度假的定义是:”所有以会员制,协议,租契,销售或出租合同,使用许可证,使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某一特定年度中低于1年的使用权,并且这一协议有效期在3年以上”,即称之为分时度假项目.《欧盟分时度假指令》(EuropeanUnionTimeshareDirective)中对分时度假的定义是”所有的有效期在作者简介:卢宏.男,四J『1广元人,云南大学工商管理和旅游管理学院2005级旅游管理研究生,研究方向:旅游经济与管理,乡村旅游.1703年以上,规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在1年的某个时段(这一期限要在1年以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用,即将交付使用或即将建成的项目”.中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书——2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中.对分时度假的描述为i最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护,分时使用的度假形式,后来演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换.尽管目前还没有分时度假的统一定义,但是其核心内容可概括为:(1)消费者所购买的分时度假产品是使用某处房产或某项设施的权利;(2)预付款项;(3)对合同有效期的规定以及每年住宿天数的要求.分时度假的国际惯例是:将一处住所(如酒店的客房,公寓,别墅等)每年的使用权按星期分为52个时段,将其中的1个或2个时段用于度假房产的维修,将其余的51个或50个时段分别销售给不同的顾客,即将分割后的房产的所有权或使用权分别出售给51或50个购买者,顾客拥有按照约定的时间(一般为10～40年,最多不超过房屋的地产年限)每年在这一住所住宿一个时段的权利.同时经营者做出许诺,购买分时度假时段的客户通过交换系统的交换服务,每年可以用你的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任意一家酒店或度假村的另一个时段.此外购买者还具有延期,借用,出租,继承,赠与,转售的权利(权益).1990年,进入分时度假领域的品牌企业迪斯尼公司率先推出了点数制.即开发商把结构,价格,地点各不相同的一批度家村的住宿和娱乐服务等同于点数定价,顾客通过购买一定量的”点数”加入俱乐部,并以”点数”作为一种新的货币,可在同点数级的所有度假村内不受住房面积,停留时间和消费项目等因素的限制自由消费.点数制的出现让消费者在选择时获得了更大的灵活性.分时度假的本质在于将原本完整的房产使用权在时间与空间的维度予以分割,分别销售给不同的使用者,从而实现降低单个使用者购买成本和有限资源有序共享的目的.在时间上,它以周(或几天)为单位,将使用权分解为若干份,每份作为一个权利单位进行出售,消费者在获得一个权利单位后即获得对该房产在未来若干年内每年一周(或几天)的使用权;在空间上,分时度假经营者依托旅游度假地建设若干同等标准的房产单元,从而形成可交换的分时度假产品网络,消费者在获得一个权利单位后可通过分时度假交换网络,实现与其他消费者的权利交换,完成度假资源的空间共享.分时度假是一种将房地产业,酒店住宿业,休假旅游,l完美结合在一起的商业新概念.它引入时窄经济学的原理,对度假村/酒店,旅游休闲业,房地产业,金融业资源进行重组和整合利用,达到时空共享和资源共享,从而取得最大的经济效益和社会效益.分时度假产品有分时度假产权酒店和分时度假时权酒店之分.产权酒店是将酒店或度假村一间或一套房间接房地产的方式售出,购买者只需交纳首付款,余款通过银行按揭.同时,购买者与管理公司签订合作经营协议书:购买人将留作自用(2～5个星期)以外的时间(47～50个星期)委托管理公司经营管理,收取平均回报或固定回报用于交纳按揭月供款或作为投资收益;管理公司向购买者提供住宿和度假服务,经营收益向全体业主公开分配或保证在约定年限内分配固定回报.产权酒店将酒店分割成独立产权出售给投资者,由投资者买断产权而不仅是买断时段.购买者拥有政府颁发的房地产产权证并收取经营红利,是分时度假产权酒店区别于时权分时度假最明显的两大特征.以下分析的分时度假主要是指时权分时度假.三,创新特点(一)权益特点1.权益高度分散.目前大多数饭店都是一种传统的产权模式,即从产权上看,是一家或几家大的投资商(股东)共同投资兴建饭店,并拥有饭店的所有权,产权高度集中.分时度假产品权益一般包括使用权,交换交易权,转让赠与权,继承权等,产品权益固定在一年的某一期限中,分属加入分时度假交换系统的千千万万个具有一定度假房产权益的个人,权益高度分散.2.产品所有者和经营者关系不同.通常饭店业除业主自营外,大多所有者都采取委托经营或联营等形式,产权所有者和经营者之间存在一种利益上的契约关系,经营者必须将产权所有权的经济回报放在第一位,并按期完成产权所有者下达的经济指标.而分时度假交换系统的度假产品所有者与经营者之间是一种参与关系,经营者关注的是产品所有者拥有的房产加入到交换系统后是否能满足其他产品所有者的需求,即产品的可交换性,经营者把为产品所有者提供快捷的交换服务放在第一位.3.权益之间的可交换性.一般饭店业产权的流动性比较弱,特别是饭店业是一种资金密集型行业. 产权流动受到很多因素制约.除非是大的收购,兼并活动所为.而在分时度假交换系统中,交换系统的生存正是取决于产品权益的交换性.任何一位取得度假产品权益的人,都是为了使产品具有互换性,即产权所有者通过对产品权的让渡,换取对另一产品的权益.如果这种互换性差或互换范围,互换区域受到限制,分时度假交换系统将面临生存危机.4.消费者权益形式具有多样性.一般来说,消费者在常规饭店购买了饭店产品(即租赁了客房), 他得到的是一定期限的客房使用权和与之相适应的服务由于产品的固定性,使消费者的权益具有单一性和一定性,171在分时度假系统中,消费者购买的分时度假产品一分数,只是一种等价物,他可以在系统提供的范围内进行任意地选择组合.从消费者权益上讲,他不仅要求交换中的可变性,易变性,还要求易选择性和产品提供的多地性.这种权益形成的多样性特点大大拓展了消费者权益的外延.5.消费者权益时间具有期权性和滞后性.与一般实物商品即时购买即时消费不同,也与现代饭店预订消费不同,分时度假产品是先购买”分数”,然后在未来某一时期才进行消费,是一种类似期货贸易的交易行为,因此购买者的权益在时间上也可以表现为具有期权性,即随着购买行为的发生,消费者在一定时间内拥有对该产品或与之相适应的产品的消费权利.这种期权性的特点使消费者权益在时间上得以保留和推迟,形成了事实上的购买与使用的长时间分离,既给消费者一种利益上的选择空间,也会给消费者带来权益风险.同时这种消费者权益实现的滞后性也给经营者带来相当大的资本运营空间,使经营者先期即可获一笔可观的销售收入,对这笔资金的合理使用可以形成经营者的资本运营利润.(二)经营特点1.期货性消费更注重品牌.正如前所述,分时度假产品消费是一种类似期货贸易的交易行为.同时,由于分时度假产品购买与消费的标的物不同,比如或者是购买”分数”,而消费的是度假房产,或者是购买A度假房产,而消费的是D度假产品,这就使得分时度假产品在经营上更注重用品牌作保障,否则,消费的风险会影响消费的信任和可进入性.2.营销创新在于交换条件的设计和交换效率的提高,从而增加产品的流动性以适应顾客的需求.一般饭店业由于地理位置的固定性,饭店产品的流动性差.这成为饭店经营中的重要制约因素,因为它是用”固定”的产品去吸引”流动”的顾客.分时度假最吸引人之处是它的分时度假交换概念.由于加入分时度假交换系统的成员分属不同国家,不同地区,拥有不同地点的不同度假地房产,房产间的互换使度假产品具有流动性质,加入该系统的顾客可以在系统中根据自己购买的分数自由选择适应自己需要的不同度假产品.分时度假经营者经营的不是客房或度假地房产,而是房产品拥有者之间的交换条件,这种交换条件的设计取决于营销人员对消费者需求的把握以及交换系统的技术支持.经营目标不是单一提高客房出租率,而是提高交换效率,创造更便捷的交换条件.这就使经营者更易于用”流动”的产品去吸引”固定”的顾客.3.在经营要素中更注重技术的开发和应用.通常饭店在营销中非常注重经营要素中产品的开发,根据市场的变化不断调整产品品种和产品结构.而分时度假交换系统以提供交换服务为主,注重的是度假产品的筛选.庞大的网络交换系统,只有强大的技术支持和保障,系统才得以运作,产品才得以流通.这是经营手段上的一种根本性变革,也是现代经济中技术在经营要素中地位的提升.4.经营上注重开发和提高产品的附加价值.对172于消费者来说,购买分时度假产品的目的不是仅仅在一地进行度假产品消费,而是能以同等权利方便地选择不同度假地进行休闲度假,同时希望获得适于休闲度假的特殊服务.因此增加附属项目,提高附加价值是分时度假系统的经营开发重点之一.四,效益分析(一)对购买者的好处第一,许多想购买”第二套住宅”的消费群体难于整栋购买另一套房屋,以”分时度假”方式销售房屋,价格相对便宜,购买者用分割的低廉价格, 购买到良好的房屋,享受到良好的洒店式服务和适宜的旅游服务.分时度假是房地产业与旅游业的良好结合点,适应了一大批消费者的需要.第二,购买分时度假产品比租房合算,也比在旅游度假地购买第二住房经济.如果没有这种销售方式,有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房,更多的人则买不起第二套房屋;还可避免因通货膨胀而导致的未来旅游活动费用的增加.第三,它是旅游者的”家外之家”,分时度假房间内一应俱全的设施设备,具有家庭气氛的装饰与布局,可以让旅游者有住在自己”家中”的良好感觉,是居民的”第二套住宅”.另外分时度假产品使得消费者仅需一次购买,就能获得多种选择,多样享受,其日益求新,求变的需要得到满足.第四,使用方式灵活.旅游者拥有一个分时度假时间段后,可以根据自己的需要通过服务公司交换时间使用.如果提供分时度假的公司是连锁的话, 旅游者还可以交换到不同地方使用,获得最大的消费价值.第五,它既是消费,又是投资,不少房屋有增值潜力,往往可以边居住,边增值,使得拥有者从增值中获益.另外这种”第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权可以抵押或继承,也可以出售或转让.第六,”分时度假”还可以适应许多企业,事业单位和政府机关”商务需求”,”会议需求”的需要,购买后可以用于出差办公,员工度假,奖励休假,一年一度的工作会议等,还可以交换到不同的城市. (二)对产品经营者的益处第一,”分时度假”的销售方式类似”切块卖瓜”,使得这些企业所建的房子容易销售.特别是以跨城市,跨地区,跨国家交换为背景的住宅区,销售情况更加看好.第二,它很适合异地居民购买,可卖给其它城市居民乃至国外购房者,由此创造出了新的消费市场,有效扩大了市场容量.第三,它可以使得这种房屋卖出更高的价格,一般都相当于原来卖价的3～4倍,购买者还不觉得贵.第四,”分时度假”的购买者的住房入住率比酒店要高,而且每年要交纳一定的管理费用,需要交换使用时还要交纳交换服务费用,成为企业的长期收益.美国最大的分时度假交换公司RCI是以开展交换为主要经营方式的公司,其2000年的会员费和交换费收人为4亿美元,利润额为1.9亿美元.由于不用交纳住房费,因此”分时度假”的使用者在其它消费方面比较”大方”,一般要高出20%.第五,消费者购买分时度假产品时先付款后消费的权益滞后性,有利于经营者提前盘活现有资产, 加速资金运转,可以较快收回投资成本并获取利润.(三)对旅游目的地和国家经济发展的贡献第一,分时度假经营直接带来经济收人.包括分时度假产品的销售收人,管理费用,税收以及游客在当地的其他开支等.第二,游客在购买分时度假产品后不仅在目的地的停留时间延长,重游率也明显提高,这些都是非常有利的经济促进因素.第三,创造就业机会.分时度假经营涉及面广,除酒店,房地产,交换公司以外,往往需要其他组织或机构的参与,如金融机构,财务咨询机构,法律顾问机构,交换系统等,这无疑给目的地带来了新的就业机会.有关研究表明,一个拥有百万名会员的分时度假交换系统,将盘活300～500万平方米的存量房产,直接拉动内需50～70亿元人民币,间接拉动内需200～300亿元,直接增加就业机会2万个, 间接增加就业机会10万个.第四,引人分时度假产品在一定程度上有助于稳定客源,平衡旅游目的地淡旺季的落差.第五,分时度假客人购买力强,消费水平较高,可拉动内需,扩大外销,刺激和推动当地旅游相关行业的发展,并可通过乘数效应产生整体经济贡献. 第六,是激活闲置房市的一条出路.第七,促进我国旅游业层次的升级.按照旅游目的来划分,旅游可以分为两个层次:第一层次为游览观光型,第二层次为休闲度假型.前者是旅游业发展初级阶段,后者是旅游业的高级阶段,我国目前的国内旅游基本上是属于游览观光型.国内旅游业要想得到新的发展,谋求国内旅游业结构调整和产业升级是一种必然的趋势.分时度假便是休闲型旅游的温床,它为产业升级找到了一条出路.五,发展条件分析(一)城乡居民收入和生活水平的提高以及旅游消费支出的增长,为产生新的居住需求和度假需求孕育了条件高收人群体的存在以及不断扩大,将直接保障分时度假需求;人们整体收人水平提高,则为大众分时度假消费提供了可能,孕育了巨大的潜在分时度假需求.(二)房地产业需要在创新中持续发展的要求,为分时度假提供了发展空间“分时度假”创造出了新的消费市场,给加盟企业的商品房提供了跨城市,跨地区,跨国家交换使用的背景,使得加盟企业所建的房子容易销售.在房地产低落期,它更会成为企业抵御风险的重要措施.(三)分时度假产业基础的形成分时度假是规模效应很明显的行业,需要有众多度假村,度假房产联合并形成网络,以实现度假交换;需要专业的运营管理和强有力的保障措施如引人信托,保险等,让顾客得到保障.产业基础的形成,为分时度假项目成功开发,运营提供了坚实基础.(四)丰富的旅游资源人们购买分时度假产品,最根本目的是为了旅游度假,这就需要度假地有着丰富的旅游资源.这是发展分时度假的基础条件.(五)酒店业,房地产业供过于求,大量房产资源闲置,为发展分时度假奠定了物质基础这不是必要条件,并且分时度假业走向成熟的一个重要标志是从被动地盘活现有地产向主动开发专门的分时度假产品转变.(六)可利用资金相对充足若能保持分时度假交换系统的良好运作,分时度假无论对企业对个人都有着强烈的投资吸引力, 将有力地支撑分时度假的发展,促使分时度假良性发展.(七)互联网的普及和网络技术的成熟,为建设旅游分时度假及交换系统奠定了坚实的技术基础(八)度假旅游的发展和分时度假观念的形成旅游度假的发展,将为开发分时度假项目提供良好的市场环境,有利于产品吸引人们更多的关注, 并被广泛接受.与单独置业,住酒店相比,分时度假不仅有着很大的价格优势,还可以实现度假交换,如果宣传推广得当,必将能引起度假者的兴趣.当然这种先付款后消费的方式被大众接受还需要一个过程.(九)制度政策条件首先,制定分时度假的法律法规和政策,鼓励分时度假的发展,规范各利益主体的权利和义务,保证分时度假产品的合法经营,加强对分时度假公司欺诈行为的打击力度,使消费者权益得到切实保障,并积极推行带薪休假制度,减少公民出境旅游的限制.其次,建立信用制度.分时度假产品价格昂贵,商品的消费期较长,所以销售商,开发商的信用至关重要.信用短缺是制约分时度假发展的”瓶颈”.建立信用制度,防止”造假”事件的发生,使分时度假产品消费者的权利得到保障.最后,明确行业主管部门,制订行业规范技术标准,确保分时度假产品的规范经营.六,市场分析(一)分时度假消费群体的特征总体来看,分时度假消费者的特征包括:第一.购买者以有稳定收人的中青年为主;第二,购买者以家庭购买为主;第三,购买者以中产阶级为主;第。

分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理念分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。

它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。

一、分时度假的内涵确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。

其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。

60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。

许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。

但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。

而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。

所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。

不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了"复合产权"的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。

顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。

但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。

为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。