房地产基本知识

房地产基本知识

房地产：是房产与地产的合称。

房产：是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房

屋及其附属建筑物和构筑物。

地产：是指作为土地所有权或使用权客体的，具有一定经济意义的土地及

其附属物。

房地产开发用地的供地方式有两种：土地使用权出让、土地使用权划拨。

毛地：指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使

用的土地。

生地：指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。

七通一平：指对居住区开发前期工程要求的简称。“七通”通常指路

通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力

通。“一平”指土地平整。 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使

用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行

为。

土地使用权的出让方式：拍卖出让、招标出让、协议出让。

土地使用权出让年限：1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐业用地40年；

5、综合或其他用地50年。

城市房屋拆迁：是指对城市原有的房屋及其附属物等物质环境，不适应经

济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功

能得到改善和提高的建设活动。

房屋拆迁补偿形式：产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合。

房屋拆迁补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用权人予以补偿。

房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行的基础设施和

房屋建设行为。

房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。具体包

括：

1）、产权转移型的交易。包括房地产买卖、房地产交换和房地产增

与；

2）、产权维护型交易。如房屋租赁等；

3）、产权不确定型的交易。包括房地产抵押和房屋典当等。

租赁权：租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是

指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付

房地产销售基本流程

流程一：接听电话

1.基本动作

⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“您好！****”，而后开始交谈。

⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。

⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨询如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。

⑷直接约请客户来售楼中心观看现房，样板间。

⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。

2、注意事项。

⑴要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。

⑵电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。

⑶应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及现场人员充分沟通交流。

3.来电统一说辞

（1）、先主动问候“您好！****”

（2）、客户问：你们这边价格多少？

答：价格是一房一价，根据具体位置、楼层不同，价格也不同， 11万/套起售。

（3）、客户问楼盘在什么地方？

答：本楼盘在**********

（4）、客户问：有什么样的户型？

答：我们这边有32平米--84平米的户型，不知您需要多大的户型？（有的可以做简单介绍）

（5）、客户问：楼盘具体情况？

答：我们是精装修的单身公寓，里面配置比较齐全（热水器，卫生洁具，地板，全套家具，床，电磁炉等），可以做到提包如住的，并且我们今年10月份就可以交付使用。我们售楼处资料比较齐全，并且有专人进行介绍，如果您有时间，欢迎您来售楼处现场看一下。（注意：明确的邀请客户，不得超过两次）。

流程二：迎接客户

1.基本动作

⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“您好！请问是看房吗”，提醒其他销售人员注意。

⑵销售人员应立即上前，热情接待。

⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

2.注意事项

⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。

房地产开发基本知识

一、 房地产：房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产，它在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

二、 商品房：是指开发商以商场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房地产开发主管部门批准在市场上流通的房地产，它在领取独立产权证并可进行房地产交易。

三、 房地产交易：包括房地产转让、出租、继承、抵押、赠与、交换。

四、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

五、 土地类型：国有土地、集体土地

六、 土地使用权出让形式：协议、招标、拍卖

七、 土地使用权出让年限的划分：1、居住用地70年

2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年。

3、商业、旅游、娱乐用地40年。

八、 土地使用权期满的处理办法：

根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟至届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

九、 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合用约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；如因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除处。

十、 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。除法律、行政法规另有规定处，没有使用期限的限制。无偿划拨的土地如：

一、房地产专用术语

1. 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是和土地作为一种财产的总称。

2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

3. 房地产市场：

一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指

定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市

场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一

级市场是国家垄断的市场。

二级市场:二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按

照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地

产出售给用地、用房单位或个人。

三级市场:房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

4. 期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发

商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称

为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,

挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约

定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观

因素的制约。

5.公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营

企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 6.契税：契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所

涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，

应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换

外，房屋所有权转移的方式还有很多种。

7.房地产抵押贷款

所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷