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控制性详细规划解读（1）1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以城市、镇总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。
1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。
1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。
控制性详细规划居住区用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析控制性详细规划的定义、内容、成果、审批一．定义，内容：控制详细规划是城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。
主要内容包括：详细确定规划地区各类用地的界限和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标：规定各类用地适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规划交通出入口方位、建筑后退红线等；确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；确定工程管线的走向、管径和工程的用地界限；制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。
这一阶段的城市景观、形象设计主要依照总体规划和分区规划的景观设计要求，提出各项景观建设标准和用于景观设计的各项控制指标，指导下一阶段景观设计。
二．成果：（一）位置图。
图纸比例不限；（二）用地现状图。
图纸比例为1/1000～1/2000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制；（三）土地使用规划图。
图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围；（四）地块划分编号图。
图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号（和本文中控制指标相对应）；（五）各地块控制性性详细规划图。
图纸比例为1/1000～1/2000，图纸标绘以下内容：1.规划各地块的界线，标注主要指标；2.规划保留建筑；3.公共设施位置； 4.道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；5.停车场和其他交通设施用地界线；（必要时4、5 两项可单独绘制）。
（六）各项工程管线规划图。
标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。
三．审批：应该由市人民政府审批。
编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。
61. 控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度，容积率，建筑后退道路红线距离，泊车位及配套服务设施，绿地率，交通出入口方位。
浅谈控制性详细规划控制指标翁樟水《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定，控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。
正是由于控规具有很高的法律地位，故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性，但纵观当前城镇建设的实际情况，控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突，往往“控则死、变则乱”，管理之被动显而易见，也对城镇建设带来不良影响。
产生这种问题的原因是多方面的，有制度、管理、技术等，而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定，提出些许粗浅想法。
一、当前开发强度指标体系利弊《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定：控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。
第二项是主要对控制指标作了明确的规定，在经济发达地区的控规当中，一般确定容积率、建筑高度、建筑密度的上限和绿地率的下线，不发达地区则可能相反。
其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系，建筑平均层数=容积率/建筑密度，确定两项指标便可推演出另一项指标。
经个人分析，认为当前指标体系有以下利弊：1、控制指标体系简单方便规划操作管理容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂，方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调，很大程度上提高了效率。
通过多年实践表明，该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用，促进了土地有偿使用制度不断完善。
控制性详细规划控制指标确定的几点建议【摘要】简要回顾了控制性详细规划形成的历程，提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一，同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成，和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法，并提出在实际工作中常出现的几项调整要求较多的控制指标（如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等），最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议。
【关键词】区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制1.引言控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次，其技术框架参考了美国的“区划”。
它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段。
控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用强度为重点，它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图，直接服务于城市规划管理。
控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据，是城市政府积极引导市场，实现建设目标的最直接手段。
但从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。
在工作中，甚至出现规划刚刚编制完成，有关指标就面临更改的强烈要求。
而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余，引导不足。
过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。
如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展，已成为当前控制性详细规划的一大难题。
2.控制指标的确定控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定定性、定量的控制要求。
其具体工作是：确定各项用地使用强度、人口密度、建筑的建造量、高度等，这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表达。
浅论控制性详细规划指标控制1我国控制性详细规划的基本内容1.1、规划控制指标体系（1）土地使用。
土地使用包括土地使用控制和环境容量控制。
土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范同等方面作出规定。
其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。
环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。
（2）设施配套。
包括公共设施配套和市政公用设施配套。
公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。
市政设施配套包括机动车、非机动车停车场及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。
（3）建筑建造。
包括建筑建造控制和城市设计引导。
建筑建造控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。
城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。
（4）行为活动控制。
行为活动控制是从外部环境要求小发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。
交通活动控制内容为交通出入口方位、数量、规定允许人口方向和数量、交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型以及地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定装卸场地位置和面积环境保护控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。
1.2、规划控制方式指标量化：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
条文规定：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。
图则标定：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，当需要对规划地块的划分和建筑的布置作标示时采用。
控制性详细规划评析要点
1．与上一层次规划的衔接：控制性详细规划是对城市总体规划的深化、量化，是以城市总体规划作为主要依据，因此规划中应使总体规划的战略意图得以贯彻，处理好用地性质、人口分布、道路系统、交通组织、绿地系统、工程管线等内容的衔接。
2．用地布局：城市控制性详细规划要将用地分到小类，因此各类用地的合理安排、定性定量是非常重要的。
3．交通组织：地块内外交通应顺畅边捷，机动车、非机动车应有序组织，停车场出入口合理布局，方便生活，促进城市发展，有机联系。
4．地块划分：地块划分是为了开发管理的方便有利，因此划分过程中的用地大小、用地性质、用地价值是考虑的重点。
5．控制指标：包括两个部分：规定性指标和指导性指标。
体现了土地使用性质及其兼容范围的控制、土地使用强度的控制、道路交通及其设施的控制、工程管线及其其他设施的控制、城市特点及环境景观的控制和经济估算。
6．配套设施：包括生活服务设施、市政公用设施、交通设施等，避免由于开发商不关注公共配套设施建设、开发后带来的一系列社会问题。
7．可操作性：控制性详细规划得到评审后，具有法律效应，也是直接用于城市规划日常管理的主要技术依据，因此控制性详细规划的文本和图则应具有很强的操作性。
控制性详细规划土地使用强度的控制分析
引言
城市规划是城市政府为达到城市发展目标而对城市建设进行安排，一般城市规划分为城市发展战略和建设控制引导两个层面。
然而，就因其在规划体系中的关键位次，决定了我们在编制和实施这一层次规划时，存在诸多这样或那样的问题。
为了便于我们详细了解控制性详细规划的有关情况，施海涛博士主要从以下方面做了详尽的阐述：
一、控制性详细规划的涵义
1、控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
2、以城市总体规划或分区规划为依据、以落实总体规划或分区规划的目标为目的、以土地使用控制为重点。
二、控制性详细规划的编制方法
1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；
2、土地利用现状，用地分类应分至小类；
3、人口分布现状；
4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；
5、公共设施规模及分布；
6、工程设施及管网现状；
7、土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等。
三、土地使用强度控制
控制性详细规划时土地使用强度控制一般包括以下几个方面：容积率、建筑密度、平均层数（建筑限高）、绿地率、允许居住人口等。
1、容积率的控制
容积率即单位地块用地面积上所获得的建筑面积，或用地面积与地块上建筑总面积之比。
容积率是定量控制指标的核心，也是规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点，因此确定容积率时，应审慎研究，一般考虑以下方面：
1）、根据总体规划、分区规划宏观要求，合理划定容积率分布区，保证城市中建筑的合理分布。
2）、根据用地性质不同要求来确定。
不同用地性质，容积率取值有较大差别，居住用地与工业用地容积率不同，商业居住用地与行政办公用地不同，居住用地内中、小学、托幼与住宅用地的容积率不同。
3）、根据土地区位差来确定。
一般而言，容积率市中心高，边缘低；临街高，不临街低。
4）、根据开发建设的经济效益来确定。
为推动城市建设开发，保护开发商积极性，必须保证房地产业有合理的产出。
开发建设的投入必须通过房地产产出获益回报，容积率大小直接决定了投资者的利益。
与此同时，为了保证城市整体利益，规划必须适度控制容积率，以满足建筑的通风、日照及公共卫生要求。
5）、根据开发建设的政策来确定。
如鼓励开发改造旧区，实施开发安居工程，或鼓励引导开发者投资公益设施时，政策上应适度奖励开发容积率作为补偿。
2、建筑密度控制
建筑密度是指地块内建筑基地面积与地块用地面积的比值（百分比）。
它反映了用地上建筑的疏密关系。
建筑密度的控制应考虑一下方面：
1）、用地性质要求。
用地性质不同建筑密度控制有较大差别，居住用地与工业用地建筑密度有区别，居住用地中一类用地和二类用地有别，普通住宅建筑密度比别墅区高，中心区比边缘区高，住宅区比学校建筑密度高。
2）容积率因素。
容积率过高，建筑密度不宜过大，即留出一部分空地供户外活动。
例如高层建筑周围应留出空地。
3）、环境质量要求。
环境质量要求高的地段，建筑密度不宜过大。
因此，建筑密度指标应根据不同项目的对环境要求来确定，如医院、中小学、托幼，空地应多一些，建筑密度低一些。
3、建筑平均层数（建筑限高）控制
1）建筑平均层数即地块内建筑总面积与建筑基地面积累计面积之比。
2）在较多情况下，用建筑限高替代建筑平均层数更为合理，因为各类建筑的层高是有区别的。
3）建筑限高是指地块内允许的建筑最大高度，它比平均层数更准确地反映了建筑在垂直方向的尺度。
4）在对沿街建筑，具有传统风貌街区和重点地段规划时，采用建筑限高控制规定，更利于对环境空间、视觉景观进行控制。
5）而对住宅建筑而言，控制建筑平均层数更为简洁便当。
6）建筑限高控制还应考虑到航空、微波通信、消防、防震等专业方面的要求。
4、绿地率控制
1）绿地率是指地块内用于绿化种植或环境美化空地（包括小块水面、活动场地等）与总用地面积之比（%）.
2）绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。
绿地率控制与用地性质、地段位置等因素有关。
不同的地块应有不同的绿地率控制指标。
一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高，风景旅游区比一般区高。
3）在规划中，为鼓励开发单位向公众提供开敞空间、公共绿地和垂直绿地，应给相应的地块增加建筑面积补偿。
某市具体确定了补偿的条件和标准：①开敞空间和公共绿地任意方向净宽度不小于5m，实际使用面积不小于50平方米；②常年作为公众使用，中途不得改变使用性质；③上空不得有主体建筑，但不包括有骑楼、交通廊或采光天棚等。
4）允许居住人口是指在不减少居住用地面积条件下，地块内允许居住的最大居民人口数量。
5、居住用地允许居住人口控制
1）根据总体规划、分区规划要求，划定各区人口分布密度，这是确定允许居住人口的基础。
2）用地区位。
用地区位不同，人口分布有较大差异，新区人口密度低，市中心区高，沿干道两侧地块高，一般区段低。
开发强度。
开发强度大，人口密度高，容积率高，提供居住面积多，居住人口多，相反则低。
3）城市建设政策。
城市建设政策是制定人口密度分布规划的重要因素。
例如在旧城改造时，不同的居民安置政策，是就地平衡、疏散还是增加人口，直接影响允许居住人口规模控制。
6、开发强度的控制方法
1）日照间距法；根据当地日照情况，确定建筑的日照间距。
2）地价分析法：据经济学中边际收益（成本）递减（增）的原理，房地产项目的收益与支出状况随规模变化而变化。
找出房地产商能获取最大额的利润，也愿意支付最多数量的地价。
3）投入产出分析法：从目前我国实际情况看，城市经济并不富裕，基础设施建设需要大量投资，市政府不可能再投入太多的资金对旧城进行改造，现行城市建设和投资特点决定了土地开发尤其是旧城改造必须走资金自求平衡的道路，必须体现投入产出平衡的原则，土地开发总产出不仅包括应收回的成本，而且包括应得的利润，即：开发总投入X利润率=总产出-总投入
4）环境、景观分析法：依据美学和环境心里学的有关理论，从地块与周围的自然地形，地貌及环境景观的关系来寻找一种分析方法。
5）城市规划管理法（建筑容积率奖励）：针对建筑开发管理国外采用了一些引导措施来改善城市环境，包括：广场奖金制度与综合设计制度﹑奖励分区制度﹑特定区制度等。
例如广场奖励制度是对于一定区域范围内的各个土地开发建设项目，如果能在设计上尽量降低建筑覆盖率，并将腾出来的空地设计成可供市民自由享用的公共广场，那就可以对这个项目在容积率方面给以一定的奖励。
6）城市环境容量的制约：城市环境容量是指城市现状和规划建设的市政公用基础设施可供量以及公共服务和其他配套设施的能力。
从城市建设发展角度看，环境容量在逐步扩大，但对城市最终建设总量必然有一定制约。
对单块基地或地区容积率的确定，应该充分考虑城市容量的可能性，综合考虑各项配套设施的情
况，做到远期和近期相结合，需要和可能相结合，在供需平衡的原则下，实行动态调整和总量控制。
