soho模式浅析

SOHO中国营销模式没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。

这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。

SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。

“开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。

因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。

从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。

无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。

散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。

只做核心地段14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。

人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。

而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。

“那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。

”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。

这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。

在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。

“工作亦生活”摘要：随着社会的发展与科技的进步，人们的工作方式不再受固定时间和地点的限制，远距离办公已不再是幻想。

于是，一批选择在家办公的人随之出现，他们自主选择工作的时间以及地点，我们称这部分人群为SOHO族。

相比较其他群体而言，SOHO族这个特殊的群体在空间上有其特有的生活喜好以及生活和工作的双重需求。

本文从SOHO的概念入手，针对SOHO人群的工作方式、生活习惯、精神需求进行了分析，在此基础上进一步探讨了适合SOHO族居住的空间环境。

最后，从空间格局、家具陈设、材质选择、地板铺设、灯光布置等多方面思考，提出了合理的SOHO住宅空间设计方法。

关键词：SOHO；室内设计；生活与工作1.SOHO的基本内涵SOHO全文为「Small office、Home office」，可译为“小办公室、家庭办公”，可意指小额创业、在家工作。

其与传统上班族最大的区别在于办公与居家、工作与生活合二为一，不再分裂。

SOHO于上世纪80年代初期起源于美国，那时SOHO 是部分艺术家为了追求另类个性的生活环境和方式而聚集的地方。

但随着时代的发展，SOHO也被赋予了新的内涵。

尤其INTERNET的兴起，更加速了这个族群的兴起。

他们通常是在家通过电脑自主性的工作，足不出户亦可完成任务。

正是因为这样的工作模式，使他们避免了把大量时间浪费在拥挤的交通和复杂的人际关系上，从而有更多的时间和精力用于工作当中，更有益于事业的发展。

正因如此，SOHO族对私人空间也拥有该群体特有的的品味要求以及审美趋向。

与其说SOHO是一种生存方式，倒不如说是一种生活态度更为恰当，它的最大特点就是不受固定的时间和地点的约束，自由支配自己的工作及生活。

2.1.研究背景现代意义上的SOHO起源于商业竞争非常激烈的美国，由于雇主考虑到昂贵的办公室租金问题，同时也为了提高员工的办公效率及其工作时的心情，所以提出了这样一个可以在家办公的方案。

而对员工而言，今后不必再受限于固定上班的时间仍可以完成交付的工作，更是一个令人愉快的决定。

SOHO运营模式SOHO运营模式SOHO中国开发项目主要分布在图中红、橙区域，即CBD、三里屯和燕莎。

其中三里屯也计划较多持有租赁物业CBD、三里屯是大量使馆聚集区，财富500强中超过100家在此设立营业据点前门地块是SOHO中国的一个核心问题。

其上市幕资主要的投向就是这个项目。

前门地块位于天安门正对面（全中国只此一块对着天安门的商圈），原来密布北京老字号。

该地块又名天街，是一条主干步行街及若干横向步行街组成。

合计44块地，由北京天街公司负责开发，其中11块为1级开发，完成后需挂牌拍卖2007年3月，潘的丹石公司收购北京天街公司49%股权，并协议持有全部天街项目的收益及承担全部损失。

也就是前门地块的改造工程实际上由丹石负责设计、开发和收益或损失。

据悉SOHO中国在此项目将可能保留50%以上作为持有租赁物业33块地建筑面积16.5万平米，11块地建筑19.5万平米。

绝大部分用于商业用途。

目前侧面了解到的信息是：主街修缮接近完成，苹果电脑、耐克等众多国际知名品牌入驻，原有老字号也悉数回归，但部分老字号负担不起租金，转而搬到较偏远的位置问题出在，SOHO中国原来打算在上市成功后，收购丹石持有的权益，并在竞拍中拿下另外那11块地。

可是政府一直未批准对丹石权益的转让，并且也悄悄撤下原定的11块地中8块地的拍卖信息。

此后天街项目一直在紧锣密鼓的修缮开发中，但对于权益问题一直没有批复。

SOHO中国的资金投向成了不确定性很高的问题。

个人看来，这个项目已是吃到嘴里没来得及咽下去的一块肉，目前无法判断政府的推迟是因为宏调的原因还是其他，但初步看应该不是政府关系问题。

现在，只要该公司财务运作正常，手上的130多亿现金应该都是未来2年很好的筹码，而天街项目，则更多的可能趋向变成隐蔽资产，之所以说是可能的隐蔽资产，是因为目前的股价反映出市场似乎也已经忽略了这个项目的价值。

但是我认为，既然丹石已经投入进行了开发，而且进展是顺利的，而且没有任何可靠信息称这个项目是因政府与SOHO之间的关系出现问题，那么这个项目很可能仅是因为国家宏调而进行的延迟。

soho流程在当今快节奏的社会中，越来越多的人选择在家办公，或者在家创业。

这就催生了一个新的办公模式——soho办公。

soho办公模式是指小型办公室和家庭办公室的简称，它是一种新型的办公方式，受到了越来越多人的青睐。

在这种工作模式下，人们可以在家中或者租用的小型办公室中进行工作，避免了传统办公室的租金高昂、通勤时间长等问题。

在soho办公模式下，流程的规范性和高效性显得尤为重要。

因为在这种工作模式下，我们往往需要自己来安排工作和生活，所以一个清晰的工作流程显得尤为重要。

下面，我们就来谈谈soho流程的一般规划。

首先，soho流程的第一步是制定工作计划。

在家办公或者创业的人往往需要自己来安排工作和生活，所以一个明确的工作计划显得尤为重要。

在制定工作计划时，我们需要考虑到工作的轻重缓急，安排好每一天的工作内容，以及工作的时间安排。

这样可以帮助我们更好地掌控自己的工作和生活，提高工作效率。

其次，soho流程的第二步是建立良好的工作习惯。

在家办公或者创业往往会面临很多诱惑和干扰，比如家庭成员的打扰、电视的诱惑等。

所以，建立良好的工作习惯显得尤为重要。

我们需要在规定的时间内专心工作，避免在工作时间内被其他事情分散注意力。

同时，我们也需要合理安排工作和休息时间，保持良好的工作状态。

再次，soho流程的第三步是合理安排工作空间。

在家办公或者创业，我们需要一个安静、整洁、舒适的工作空间。

这样可以帮助我们更好地专注于工作，提高工作效率。

同时，合理的工作空间布局也可以帮助我们更好地管理工作和生活，提高工作的质量。

最后，soho流程的第四步是及时总结和反思。

在家办公或者创业，我们需要不断总结和反思自己的工作，发现问题并及时解决。

这样可以帮助我们不断提高工作的质量和效率，更好地适应soho办公模式。

总的来说，soho流程的规范性和高效性对于在家办公或者创业的人来说显得尤为重要。

一个清晰的工作计划、良好的工作习惯、合理的工作空间和及时的总结反思可以帮助我们更好地适应soho办公模式，提高工作效率，更好地管理工作和生活。

本人对88 SOHO模式的看法
“竞争战略就是要做到与众不同”，你必须在满足消费欲望的同时区隔对手，去创建一个独特而有力的定位。

我们所说的“与众不同”所指的不仅仅是顾客群选择，而是指针对外部竞争对手选择一整套不同的运营活动，如有别于对手的营销活动、客户维护系统、音乐模式等等。

随着苏荷模式的开创和成功，国内这种装修和装饰风格的酒吧似乎一夜之间遍布大江南北，但是真正和苏荷一起成功的也只有88酒吧。

事实上88酒吧能在参照苏荷之后获得成功，其主要原因是采取了有别于苏荷的运营活动。

首先，在整体策略上，88酒吧针对苏荷酒吧进行了一个“强化自己攻击对手”的反定位——“88酒吧，老苏荷模式的升级版”。

其次，在硬件装修策略上：以整体不输于苏荷为目标，在个别细节上追求优于苏荷的质感，保持复古的装修感觉，以古朴的木式装修结合黄铜色的装饰造型为主要装修基调。

最后，在软件管理上，88第一次在酒吧业搭建富有客户开拓能力的营销团队，主动调动全场氛围，以引导和调动客户乐趣与动感为现场经营目标。

这种有别于苏荷的运营活动使得88酒吧两年时间冲到了行业一线阵营，形成了自己独特的运营管理模式——“针对外部对手，围绕客户做产品”的模式。

88酒吧这种模式大大有别于苏荷“强化产品吸引客户”的模式（目前苏荷有部份调整，但这种模式的主心骨并没有改变）。

从营销学的角度
来看，这事实上是竞争导向与产品导向的两种模式的竞争。

两个酒吧、两种模式到底谁胜谁负，我们拭目以待，但88的快速成长应该会给我们有所启发！。

种常见的SOHO出口操作模式1. 找代理帮忙代理：报关，收汇，核销，退税SOHO：提单，产地证客人：提单，产地证，资金流：客人货款打给代理公司账户，代理核销后结汇。

出口退税也是到代理的账户，代理将货款及退税结算给SOHO。

小结：客人和工厂被隔开，但是操作资金流的代理，从收汇，打款环节不难知道工厂与客人的信息，只能说，代理一般不会第三者插足，较高的风险成本与挖墙脚的收益不大相匹配。

SOHO应避免让代理知道自己与工厂，客户的关系。

2．买单出口卖单公司：提供核销单，还包括与核销单抬头一致且盖有章的报关单、发票、合同、等. SOHO拿到报关资料后，只需把整套报关资料交到报关行或者货代报关即可。

至于卖单公司怎么核销，怎么收汇退税不管。

SOHO：提单，产地证，清关箱单发票的卖方客人：提单，产地证，清关箱单发票的买方资金流：此种模式没有退税，这个在成本计算时要考虑。

另，客人货款打到离岸公司账户，SOHO与工厂之间人民币直接结算，工厂无需开增票。

小结：这种模式优点是简单安全，成本低廉，缺点是没有退税，适合有离岸账户或小金额的，且无退税产品的出口操作。

3．工厂出口这实在是SOHO最无奈的选择。

当由于客人不可避免地与工厂接上头时，SOHO只有唯一的选择——借花献佛，并向两方索取佣金作为报酬，如无特殊情况，SOHO应有自己随时被两边抛弃的心理准备。

资金流：客人直接打款给工厂，工厂向SOHO支付佣金，客人向SOHO私户支付外币佣金。

小结：地位被动，全局不受控，个人利益实现风险较大。

离岸出口4.离岸出口如果工厂没有自营出口权，而离岸公司属于境外公司也无权出口，这种情况下操作和代理出口类似。

代理公司：报关，收汇，核销，退税SOHO（离岸公司）：提单shipper，产地证exporter，清关箱单发票的卖方客人：提单Consignee / Notify Party，产地证Consignee，清关箱单发票的买方工厂：与代理之间为内贸关系资金流：客人汇款至离岸账户，利润留在离岸账户上，仅将成本折算为美金汇给代理，但注意这个金额应与之前报关金额一致（这个数字之前要计算好）。