河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行

河南高院发布建设工程纠纷案件中鉴定的启动与审查要点文章属性•【公布机关】河南省高级人民法院,河南省高级人民法院,河南省高级人民法院•【公布日期】2023.12.07•【分类】其他正文河南高院发布建设工程纠纷案件中鉴定的启动与审查要点来源：《公民与法》（审判版）2023年第9期编者按：在建设工程施工合同纠纷案件的审理中，涉及的工程造价、工程质量、工期和停窝工损失费用等专门性问题，属于案件基本事实且往往需要进行鉴定。

而工程鉴定的启动和审查直接涉及当事人的程序权利和实体利益，影响诉讼的进程、方向和案件处理结果。

同时，由于工程鉴定的材料多、周期长、专业性强，实践中对是否应当进行鉴定以及对鉴定意见如何进行审查等把握不准，导致建工案件审理中出现的问题也比较多。

针对建设工程鉴定中的主要事项和关键问题，省法院民四庭经充分调研，征求意见，讨论形成了具体的工作思路和方法，以期为全省法院建设工程鉴定工作提供参考，有效提升建设工程纠纷案件的审判质量和效率。

一、应当鉴定和无须鉴定的情形对当事人有争议的工程造价、工程质量、损失数额、工期、修复费用等专门性问题，不通过鉴定无法查明且属于本案基本事实，应当进行鉴定。

但以下情形无须进行鉴定：1.当事人已对工程价款进行了结算，结算报告已经当事人签字认可，或当事人对工程价款、欠款数额已达成一致协议；2.当事人在专用条款中明确约定，发包人收到竣工结算文件后在约定期限内不予答复视为认可竣工结算文件，且承包人已经按照约定提交了竣工结算文件而发包人未依约答复的；3.当事人对争议事项已经共同委托有关机构、人员出具咨询意见且明确表示受该咨询意见约束；4.当事人明确约定按照固定总价或单价结算工程款，而承包范围未发生变化或未超出约定风险范围，且不存在约定调整工程价款情形的；5.建设工程经竣工验收合格后，发包人又以施工工程质量不符合约定为由提出质量异议的，或者建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后又以使用部分质量不符合约定为由提出质量异议的，但有证据证明在建设工程的合理使用寿命内的地基基础工程和主体结构出现质量问题的除外；6.当事人约定工程价款的结算以第三方结论，如财政评审、工程审计等为依据，相关财政评审、审计结论已出具的，但有证据证明财政评审、工程审计结论违反法律规定或合同约定的除外；7.根据现有证据和法律规定，足以认定争议事项的其他情形。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知文章属性•【制定机关】中国房地产估价师与房地产经纪人学会•【公布日期】2021.08.18•【文号】中房学〔2021〕37号•【施行日期】2021.09.01•【效力等级】团体规定•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知中房学〔2021〕37号各地房地产估价行业组织，房地产估价机构，房地产估价师：为了规范涉执房地产处置司法评估行为，保障评估质量，维护当事人和利害关系人的合法权益，在广泛听取意见的基础上，结合涉执房地产处置司法评估实践，我会制定了《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》，现印发给你们，请在相关评估活动中使用。

在使用过程中发现的问题和有关建议，请及时反馈我会。

附件：涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）中国房地产估价师与房地产经纪人学会2021年8月18日附件涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）第一条为了规范涉执房地产处置司法评估行为，保障评估质量，维护当事人和利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》等法律法规，以及《房地产估价规范》等标准规范，结合涉执房地产处置司法评估实际，制定本意见。

第二条本意见适用于为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价活动。

第三条房地产估价机构及其注册房地产估价师开展涉执房地产处置司法评估业务，应当遵守法律法规和房地产估价标准规范，遵循独立、客观、公正的原则。

房地产估价机构及其注册房地产估价师与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避。

第四条房地产估价机构应当按照《人民法院委托评估工作规范》的规定，及时接收人民法院的评估委托书，并查看评估委托书的下列内容是否完整：（一）人民法院名称、联系人及电话；（二）房地产估价机构名称；（三）评估目的要求；（四）评估对象基本情况，包括名称、坐落、四至、面积、用途、权属等，并附财产清单等；（五）评估完成期限；（六）评估材料的特别说明，包括对委托评估必须提供的材料而未能调取到或者实际不存在的，以及无法扫描而需要邮寄或者直接交付等情形的说明；（七）其他需要明确的内容。

The biggest killer of marriage is not an affair or cheating, but a trivial life.勤学乐施积极进取（页眉可删）河南省司法鉴定收费管理办法是什么？随着我国法制化的建设，有关的执法部门的大力协助下，我国侦破的犯罪案件也是日益增多，在侦破案件中有力的证据是破案的必备条件，那么在采集证据时也必不可少的需要通过司法鉴定的帮助，那么为了进一步规范司法鉴定的收费标准，我国建立了相应的管理办法，下面就由为大家介绍一下河南省司法鉴定收费管理办法是什么?随着我国法制化的建设，有关的执法部门的大力协助下，我国侦破的犯罪案件也是日益增多，在侦破案件中有力的证据是破案的必备条件，那么在采集证据时也必不可少的需要通过司法鉴定的帮助，那么为了进一步规范司法鉴定的收费标准，我国建立了相应的管理办法，下面就由为大家介绍一下河南省司法鉴定收费管理办法是什么?国家发展改革委、司法部二〇〇九年九月一日第二条司法鉴定收费是指司法鉴定机构依法接受委托，在诉讼活动中运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见，由司法鉴定机构向委托人收取服务费用的行为。

第三条司法鉴定收费应当遵循公开公平、诚实信用、平等有偿和委托人付费的原则。

第四条司法鉴定收费标准，应当按照有利于司法鉴定事业可持续发展和兼顾社会承受能力的原则制定。

第五条法医、物证、声像资料类司法鉴定收费实行政府指导价或政府定价管理。

第六条国务院价格主管部门会同同级司法行政部门负责制定司法鉴定收费管理办法以及法医、物证、声像资料类司法鉴定收费项目和收费标准的基准价(《司法鉴定收费项目和收费标准基准价(试行)》附后)。

第七条省级价格主管部门会同同级司法行政部门结合当地实际情况，参照法医、物证、声像资料类司法鉴定收费标准基准价制定具体收费标准，或者在法医、物证、声像资料类司法鉴定收费标准基准价的基础上制定浮动幅度。

河南省住房和城乡建设厅、河南省市场监督管理局关于印发《河南省房屋安全鉴定合同（示范文本）》的通知文章属性•【制定机关】河南省住房和城乡建设厅,河南省市场监督管理局•【公布日期】2022.07.28•【字号】豫建质安〔2022〕189号•【施行日期】2022.07.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文河南省住房和城乡建设厅、河南省市场监督管理局关于印发《河南省房屋安全鉴定合同（示范文本）》的通知豫建质安〔2022〕189号合同编号：河南省房屋安全鉴定合同（示范文本）项目名称:委托单位：鉴定单位：河南省住房和城乡建设厅河南省市场监督管理局使用说明1. 本合同文本为示范文本，由河南省住房和城乡建设厅与河南省市场监督管理局共同制定，供委托单位与鉴定单位签订房屋安全鉴定合同时使用。

2. 本合同文本中所称房屋安全鉴定，是指房屋安全鉴定机构接受委托，依据国家有关法律、法规和技术标准等，对房屋建筑及其附属构筑物进行检查、检测与验算，综合分析判断，并出具安全鉴定报告的活动。

3. 本合同文本空格部位填写、选择及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位划“×”，以示删除。

4. 双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签订，对双方当事人均有法律约束力。

河南省房屋安全鉴定合同甲方（委托方）：乙方（鉴定机构）：依照《中华人民共和国民法典》及其他相关法律、法规等，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本鉴定工程事项协商一致，订立本合同。

第一条房屋情况1.项目名称：2.项目地址：3.结构类型：4.建筑面积：5.其它：第二条委托内容根据甲方的要求及有关标准、规范的规定，进行如下工作：对建筑物进行□安全性鉴定□抗震鉴定□安全性鉴定和抗震鉴定，主要工作内容如下（包含但不限于）：1. 详细调查与检测场地和地基基础主体结构□砌体结构□混凝土结构□钢结构□木结构□其他2. 房屋安全性鉴定□房屋结构承载力验算□房屋安全性鉴定评级□构件层次□子系统层次□鉴定系统层次3. 房屋抗震鉴定□场地与地基基础□主体结构抗震能力验算主体结构抗震措施鉴定本鉴定项目的具体范围和内容见附件一。

房地产司法鉴定评估指导意见川建房发[2011]89号四川省住房和城乡建设厅关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知各市（州）及扩权县（市）住房城乡建设行政主管部门：为规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估公信力。

现将《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）印发给你们，请遵照执行。

各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我厅。

二O一一年三月二十二日抄送：住房和城乡建设部、最高人民法院，省高级人民法院四川省住房和城乡建设厅办公室2011年3月30日印房地产司法鉴定评估指导意见（试行）第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。

第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。

第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。

未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。

第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。

河南省房地产估价师与经纪人协会关于修订发布《河南省房地产估价技术指引》（1-3号）的通知附件1：河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取（修订）报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。

估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使房地产估价师产生困惑。

根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。

安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

2．存款利率市场化后，应考虑存款利率浮动因素的影响，可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。

3．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。

货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

4．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。

二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。

提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。

2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权重相同。

省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。

估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。

安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。

货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。

二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。

提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性插法近似求取。

2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。

3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。

4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。

房地产司法鉴定评估指导意见好吧，今天咱们聊聊房地产司法鉴定评估指导意见。

这听起来可能有点儿严肃，不过别担心，咱们轻松点儿说。

大家知道，房地产可不是随便买卖的，尤其是当你觉得某个房子“价格不合理”时，或者当买家和卖家为价格争个不可开交。

哎，这时候就需要司法鉴定评估出马了，真是“救急”的大好帮手。

你想啊，房子这东西就像是我们生活的一部分，有时候值钱得不得了，有时候又觉得根本不值。

怎么判断？这就要看评估师了。

他们就像是房产界的小侦探，凭着一双火眼金睛，迅速找到房子的真实价值。

这可不是简单的算数，得考虑地段、面积、装修、还有市场的动向，真是头疼。

说到这里，大家可能会问，评估师到底看什么？地段！就像那句老话说的“地段决定一切”。

一块地，前面是马路，后面是公园，旁边还有个购物中心，那绝对是一块风水宝地。

反之，如果在个偏僻小巷里，连个便利店都没有，那就得打个折扣了。

还有房子的面积，越大越好，但你也得看看房子的形状。

长条形的房子跟方方正正的房子，舒适度可差得远呢。

评估师还会注意到房子的装修情况。

想想你家那几乎快要脱落的墙皮和那用十年了的厨房，能卖个好价钱吗？当然不行！所以，评估师就会给出一个比较合理的意见。

他们有一套自己的标准，像是“无论如何得保持公正”，让你觉得“哎，这个价格倒是能接受”。

再说说评估流程。

这个过程就像一场大戏，评估师先得实地查看房子，观察每一个角落。

就像在进行一次房子的“体检”，看有没有漏水、发霉，甚至墙壁有没有裂缝。

然后就开始了“数据分析”，这时候，他们会拿出各种材料，像是以往的成交记录，市场的走势等等，真是忙得不可开交。

他们会根据自己的评估，出具一份正式的报告。

这就像是给房子开了个“证明”，让所有人都心服口服。

评估不是一锤子买卖，有时候买卖双方还是会觉得不满意。

这时就得看法律了，必要时还得走上法庭。

听上去有点儿可怕，但其实就是一个程序，评估师会在法庭上作证，讲讲自己的评估依据。

说白了，就是把那些看似复杂的东西，给大家简单明了地讲清楚。

河南省发展计划委员会关于公布《河南省定价目录》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河南省发展计划委员会关于公布《河南省定价目录》的通知（豫计价调〔2003〕1442号）各省辖市、县（市、区）人民政府，省政府有关部门：为进一步规范政府价格决策行为，推进政府价格行政审批制度改革，依据《中华人民共和国价格法》，省计委制定了《河南省定价目录》。

《河南省定价目录》已经省政府审核同意，国家发展和改革委审定，现予公布，自2003年9月1日起施行。

河南省定价目录┌──┬────┬───────────┬──────┬────────────────┐│编号│品名│定价内容│定价部门│备注│├──┼────┼───────────┼──────┼────────────────┤│ 1 │重要储│中央储备粮食、食用植物│国家发展改革│承担中央储备任务的企业收储的中央│││备物资│油（料）、棉花的收购价│委会同有关部│储备粮食，中央储备食用植物油（料││││格和销售价格，储备食糖│门│），中央储备棉花、食糖、厂丝，国││││竞卖底价，储备石油的出││家储备原油、中央救灾储备化肥等││││厂价格和出库价格，储备││││││化肥入库和出库价格，储││││││备厂丝收购价格和销售价││││││格│││││├───────────┼──────┼────────────────┤│││省级储备粮食及省政府确│省计委会同有│承担省储备任务的企业收储的省级储││││定的其它重要储备物资的│关部门│备物资。

省辖市储备物资的价格授权││││收购价格和销售价格││省辖市人民政府制定│├──┼────┼───────────┼──────┼────────────────┤│ 2 │专营商品│烟叶收购价格，食盐出厂│国家发展改革│烟叶中准收购价格由国家发展改革委││││价格、批发价格，民爆器│委会同有关部│会同国家烟草专卖局制定，其他具体││││材出厂基准价格及浮动幅│门│品种等级收购价格由国家烟草专卖局││││度││会同国家发展改革委制定；食盐定价││││││范围包括食盐定点生产企业和批发企││││││业；民爆器材定价范围包括民爆行业││││││所有生产企业│││├───────────┼──────┼────────────────┤│││食盐零售价格；两碱外工│省计委│省内食盐经营企业；省内两碱外工业││││业盐供应中准价和浮动幅││盐经营企业；省内民爆器材经营企业││││度；民爆器材仓储、运杂││││││费等流通费率或销售价格│││├──┼────┼───────────┼──────┼────────────────┤│3 │重要农│粮食定购价格和收购保护│省计委会同有│列入省定购和保护价范围的小麦│││产品│价格│关部门││││├───────────┼──────┼────────────────┤│││桑蚕茧收购基准价格及浮│省计委会同有│省内有经营资格的桑蚕茧收购企业收││││动幅度│关部门│购的桑蚕茧│├──┼────┼───────────┼──────┼────────────────┤│4 │重要农│部分化肥出厂基准价格及│国家发展改革│合成氨年生产能力30万吨以上的大型│││业生产│浮动幅度，港口结算价格│委│氮肥企业生产的尿素、硝酸铵出厂基│││资料│││准价格及浮动幅度；有经营资格的企││││││业按照中央进口配额进口的化肥港口││││││结算价格│││├───────────┼──────┼────────────────┤│││进口化肥的结算价格│省计委│有经营资格的企业按省进口配额进口││││││的化肥口岸结算价格│││├───────────┼──────┼────────────────┤│││主要农作物种子销售价格│省计委会同有│省内农作物种子经销企业经营的种子│││││关部门│。

司法鉴定住宅用房房地产估价报告一、鉴定目的及依据本次司法鉴定的目的是为了对住宅用房的房地产进行价值估算，以便在诉讼案件中作为参考依据。

本次鉴定的依据包括相关法律法规、市场数据以及现场勘查等。

二、被鉴定物基本情况被鉴定物为一处位于XX市XX区的住宅用房，总建筑面积为XXX平方米，建筑年代为XX年，建筑结构为XXXX。

该住宅用房自XX年开始由原所有人居住，按照市场价格计算房产的使用寿命应为XX年。

三、鉴定程序及方法1.现场勘查鉴定人员进行了对被鉴定物的实地勘查，包括房屋的结构、材料、装修情况等。

同时对周边环境、交通便利度、配套设施等因素进行了考察和记录。

2.资料收集鉴定人员搜集了相关的市场数据，包括房价指数、同类物业的成交价等，对比分析了被鉴定物与周边物业的差异。

3.统计分析鉴定人员采用市场比较法对被鉴定物的价值进行评估，综合考虑了市场数据、实地勘查结果以及相关法律法规。

四、市场比较法评估结果根据市场比较法评估得出，基于市场数据的分析，考虑到被鉴定物的实际情况以及周边物业的成交价，鉴定人员认为该住宅用房的市场价值为XX万元。

五、鉴定结果的合理性分析在确定市场价值时，鉴定人员综合考虑了多个因素，包括房屋的实际情况、周边环境、市场数据等。

鉴定结果的合理性得到了充分验证。

六、鉴定人员的资质和声明本次司法鉴定由具备相关资质和丰富经验的房地产鉴定师进行，确保鉴定结果的真实性和准确性。

鉴定人员在进行鉴定过程中坚持公正、客观、独立的原则，并未受到任何利益和压力的影响。

七、鉴定结论八、附录1.被鉴定物的照片和相关材料；2.市场数据的统计表和分析报告。