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豪宅客户概念界定及典型特征豪宅客户的概念界定关于豪宅客户的概念有各种界定的方法，如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购买行为；又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户，该定义强调的是客户的有效购买需求。
易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体，仅从经济能力和购买需求两个方面来界定是远远不够的。
图1-1- 1 豪宅客户概念界定图豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。
他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。
作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。
此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。
综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。
豪宅客户基本特征分析从行业上看，豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主；在来源地分布上看，豪宅客户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，35-45岁之间的人是主力购买人群。
行业特征——服务业的发展造就了大量富豪虽然豪宅客户多以从事服务业为主，但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。
北京、上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。
在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自服务行业。
图1-2- 1 北京豪宅客户行业分布图(1)北京豪宅客户行业分布——服务业独占鳌头从在北京购买豪宅的人群分布看，服务业的人群是购买豪宅的主力军，占到62%，究其原因，这与北京的城市发展规划是分不开的，政府大力发展服务业的同时，也造就了一批服务业的富豪。
几个数据告诉你，上海的高端客户爱买什么房？在上海，什么样的房子可以称之为高端住宅？上海人到底喜欢什么样的高端住宅？我想绝大多人都会对这两个问题抱有好奇。
今天，我们将通过克而瑞的大数据，来具体分析一下在上海，什么样的高端住宅最受欢迎。
1以目前上海市新建住宅的成交均价来看，地段稍好的改善型住宅基本都要达到千万总价。
如果是在传统市中心，在售新项目总价都是千万以上的。
克而瑞数据显示，自2017年1月至2019年6月，上海总价1000万以上高端住宅成交热度持续上扬，2017年成交5889套，2018年成交7040套，同比上升19.5%。
此外，2019年1-6月的成交数据就已达到4178套，预计全年成交数据也会有一个较为明显的同比增幅。
一方面，近两年上海千万级高端住宅的供应量有所提升；另一方面，上海拥有全国最旺盛的高端居住需求，这对于高端住宅库存的消耗是个利好。
单从总价超3000万的高端住宅来看，上海2017年、2018年的新房成交量分别为722套和888套，数据呈现明显上涨。
3000万-5000万和5000万以上两个区间也都有明显增幅。
此外，从2000万到3000万这个区间来看，2019年仅上半年的成交数据就已达到725套，逼近2018年全年成交数据。
2019年上半年新房总价1000万到2000万的成交数据，相对于2017年全年也同样如此。
2通过上面的分析，我们基本可以圈定在上海最受欢迎的高端住宅总价段范围。
那拥有这样的预算，财富阶层能买到一套什么样的房子？如果非要有一个基本标准，我认为核心地段、优质产品和高端服务这三个要素是最基础的。
虽然从如今上海的城市规划来看，已经是多核心发展模式，各个行政区都有自己的高端商务区和高端住宅聚集区。
但说到核心地段，不得不提到的一个是以新天地为代表的法租界，另一个就是市中心的黄浦江两岸。
这两个核心区，包括了新天地、南京路、淮海路、人民广场以及陆家嘴等多个商圈，覆盖了日常购物消费全部所需。
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
绪言1、研究背景和目的汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。
2、研究容及围汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域围作如下界定：（1）研究容⏹市高档住宅市场现状⏹市高档住宅市场供求预测⏹项目发展建议（2）研究围⏹将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象⏹将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围⏹对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及主要研究指标本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
4、本报告的基本结构本报告共有以下三个部分组成，分别为：第一部分：高档住宅市场第二部分：项目发展建议第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析附录2：高档住宅市场存量统计数据附录3：高档住宅市场供需统计数据附录4：高档住宅市场租售价格统计数据附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法第一部分高档住宅市场一、住宅市场综述1.住宅市场的经济环境日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。
2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。
上海高档住宅市场研究绪言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。
2、研究内容及范畴汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求推测项目进展建议研究范畴将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及要紧研究指标本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。
采纳的要紧研究指标详见列表。
4、本报告的差不多结构本报告共有以下三个部分组成，分不为：第一部分：上海高档住宅市场第二部分：项目进展建议第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析附录2：上海高档住宅市场存量统计数据附录3：上海高档住宅市场供需统计数据附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法第一部分上海高档住宅市场一、上海住宅市场综述上海住宅市场的经济环境日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。
2009年一季度上海高端住宅市场研究报告?2009年04月29日来源：? 方方地产咨询机构 ?[提要]方方地产针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
楼市交易数据显示，09年第一季度上海高端住宅市场成交量出现一轮比较明显的上升走势，浦东仁恒河滨城、世茂滨江花园等市中心高端楼盘的成交量屡屡登上各大排行榜，此现象引起了上海楼市第三方研究机构——方方地产咨询机构的关注，针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
高端住宅定义说明：本研究中所指高端住宅包括：高端公寓（单价2.5万元/㎡以上）；大势转好，那么高端住宅呢？——高端住宅交易量分析高端公寓市场伸缩度强于大势（注：4月市场份额数据以“4.1-4.15数值*2”估算）如上图所示，研究表明09年3月单价2.5万元/㎡以上的高端公寓产品市场成交量共计10.58万㎡，其在全市公寓整体市场成交量中所占的市场份额为6.83%，环比09年2月成交量约提高了3倍，其市场份额的增长率也大大超过全市商品住宅市场份额的平均提升比率，由此可以看出，从今年2月到3月间，高端公寓产品在整体公寓市场中所占份额的提升程度（市场伸缩度）强于大势。
事实上，从历史经验来看，此现象也并非今年本轮上升行情中所独有。
在08年上半年的市场上升行情中，我们看到高端公寓产品的市场份额也曾表现为大幅跳高的行情走势，而在08年下半年的市场下行通道中，此部分市场份额也大致表现为逐月走低。
由此我们得出：高端公寓市场伸缩度强于大势。
另外，将高端公寓市场按单价进行更细致的拆分后，我们发现：不同单价段的公寓产品在今年一季度的成交表现还有不同。
单价在2.5-3.5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数为208套，环比08年下半年上升了57%，已接近07年下半年的常态水平；单价在3.5-5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数高达115套，环比08年下半年翻了一番，已经在向历史高位08年上半年的水平靠拢；而单价在5万元/㎡以上高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数仅为3套，仍在低位水平，成交套数并没有随着这轮市场的交易回升行情而出现提高。
高端住宅销售的市场需求分析随着人们生活水平的不断提高，对于高端住宅的需求也日益增长。
高端住宅不仅提供了舒适的居住环境，更是一种身份和地位的象征。
在如今竞争激烈的房地产市场中，了解高端住宅销售的市场需求是非常重要的。
本文将从消费者需求、产品特点和市场趋势三个方面进行分析。
一、消费者需求分析1. 品质和舒适度：高端住宅的消费者对于品质和舒适度的要求非常高。
他们希望住宅能够提供高品质的建筑材料和设备，以及宽敞明亮的空间布局。
此外，高端住宅还应该提供各种便利设施，如健身房、游泳池、花园等，以满足消费者对于生活品质的追求。
2. 安全和隐私：高端住宅的消费者对于安全和隐私的关注程度也非常高。
他们希望住宅能够提供完善的安保系统和专业的物业管理服务，确保居住环境的安全和私密性。
3. 地理位置和便利交通：高端住宅的地理位置对于消费者来说非常关键。
他们希望住宅位于繁华地段或者是风景优美的地区，同时也希望交通便利，方便出行和工作。
二、产品特点分析1. 独特的设计和建筑风格：高端住宅的产品特点之一是独特的设计和建筑风格。
消费者希望住宅能够体现出个性和品味，与众不同。
2. 高品质的建筑材料和设备：高端住宅的产品特点之二是高品质的建筑材料和设备。
消费者希望住宅能够提供耐久性强、环保健康的建筑材料，以及先进的智能家居设备。
3. 完善的配套设施和服务：高端住宅的产品特点之三是完善的配套设施和服务。
消费者希望住宅能够提供各种便利设施，如健身房、游泳池、花园等，同时也希望有专业的物业管理服务。
三、市场趋势分析1. 个性化需求增加：随着社会的发展，人们对于个性化的需求也越来越高。
高端住宅市场也不例外，消费者希望能够找到与自己个性和品味相符的住宅，因此，开发商在设计和销售高端住宅时应注重个性化需求的满足。
2. 老龄化趋势：随着人口老龄化的趋势加剧，高端住宅市场也将面临新的机遇和挑战。
消费者对于养老设施和服务的需求将逐渐增加，开发商可以考虑在高端住宅项目中增加养老设施和服务，以满足老年消费者的需求。
上海一线城市豪宅客户特征解析报告解码中国豪宅客户“不求最好，但求最贵！”用《大腕》的这一经典台词，这是对中国豪宅特点的“调侃式”总结。
在中国内地较为不成熟的豪宅市场，不仅因为客户群的差异导致豪宅消费方式与一般住宅消费方式大相径庭，还因为中国的豪宅消费与当前所处的社会文化、富豪观念乃至房地产市场成长特性紧密相关。
整体来看中国的豪宅消费市场，如同中国的财宝阶层一样，还处于成长时期……中国豪宅客户群的“泛”特点——处于财宝金字塔顶层。
对外封闭排斥，内部社会形状较为稳固，他们期望别人明白自己，又不期望别人了解自己；与财宝地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与悠闲”，同时摆脱“不安与苦恼”。
极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒服，他们没有心理价位，只有价格排序，购买要紧诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为查找合适豪宅客户消费心理自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。
炫耀消费：在既定的范畴内，以常人无法企及的物品比炫耀，显示财宝与地位。
享受消费：对居住的舒服度要求高，专门是软环境，海外生活方式及标准，期望通过高端房产来猎取一种豪宅客户是一群拥有相当财宝、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。
他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据专门的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断制造更多的物质1、整体规划——在有限平面上打造豪宅图2 公寓类豪宅典型整体规划图——上海世贸滨江花园、上海盛大金磐第一，选择公寓类豪宅的客户，要求高绿化率、高舒服度以及足够的公共活动空间。
由于地段条件的专门性，公寓类豪宅的规划不可能是低容积率、低建筑密度的，因此业主在化率及公共活动空间部分有较高要求。
其次，这类客户注重个人的生活空间，要求在保证舒服性的同时，兼顾安全性和私密性。
在他们看来，合理且有用的户型设计以及小区安保系统的设置都十分重要。
高端住宅市场的消费者偏好调查在当今社会，随着人们生活水平的不断提高，高端住宅市场的发展势头也非常强劲。
然而，作为高端住宅市场的主要参与者，消费者对于其偏好有着很大的影响。
为了更好地了解高端住宅市场的消费者偏好，我们进行了一项调查。
调查显示，在高端住宅市场中，消费者最看重的是地理位置。
随着城市的发展，越来越多的高端住宅项目出现在市区或者别墅区。
消费者更加注重房屋的地理位置，希望生活环境舒适便利，靠近商业中心、学校和公园等生活设施，以便更好地满足他们的日常生活需求。
除了地理位置，高端住宅的豪华程度也是消费者考虑的重要因素。
调查显示，消费者对于房屋的装修和设计要求越来越高。
他们希望在房屋内部可以呈现出高品质的装修材料和独特的设计风格。
从硬装到软装，每一个细节都需要精心设计，以满足他们对于高品质生活的追求。
另外，消费者对于高端住宅配套设施的需求也在不断增加。
根据调查结果，消费者更加关注住宅项目内的配套设施，如私人花园、游泳池、健身房、儿童游乐区等。
这些设施不仅仅是用来满足基本生活需求，更是提供各种休闲娱乐活动的场所。
消费者希望能够在自家住宅内享受尊贵的生活，并且可以随时享受高品质的休闲娱乐。
另外，与高端住宅市场相关的服务水平也成为消费者偏好的重要因素。
调查结果显示，消费者对于高端住宅销售商的服务态度和专业性非常重视。
他们希望能够得到尽可能全面和准确的信息，以便做出明智的选择。
此外，售后服务也是消费者考虑的因素之一。
消费者希望在购房之后得到完善的维修服务和周到的售后服务，以保证居住的舒心度和安全性。
综上所述，高端住宅市场的消费者偏好在地理位置、豪华程度、配套设施和服务水平等方面有着明显的特点。
购买高端住宅的消费者更加注重生活质量，希望能够在舒适和便利的环境中过上高品质的生活。
为了满足消费者的需求，房地产开发商需要密切关注市场变化，不断提升开发项目的品质和服务水平，以吸引更多消费者的关注和信赖。
然而，高端住宅市场的消费者偏好也会在未来发生变化。
